Контроль за ремонтами вести

Контроль выполнения и качества работ по капитальному ремонту многоквартирного дома

Как проконтролировать качественное проведение работ по капитальному ремонту?

Пермский Фонд содействия товариществам собственников жилья

Внимание! На момент публикации технология ещё не была апробирована.

В отличие от контроля за содержанием и текущим ремонтом, в отношении капитального ремонта, наиболее сложного и дорогостоящего вида ремонта, все более урегулировано и законодательно закреплено в многочисленных нормативных актах, особенно в последнее время. Для общего представления об этом прилагается материал «Система контроля за проведением капитального ремонта».

Предмет контроля

Соблюдение сроков, объема и качества проведения работ и оказания услуг по капитальному ремонту общего имущества.

Нормативная документация, определяющая требования к организации и проведению работ, оказанием услуг по капитальному ремонту

Жилищный кодекс РФ, раздел IX «Организация капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах».

Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий».

Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий объектов коммунального и социально-культурного назначения».

Ведомственные строительные нормы ВСН 42-85(р) «Правила приемки в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом жилых зданий» (утв. приказом Госгражданстроя при Госстрое СССР 7 мая 1985 г. N 135) (с изменениями от 6 мая 1997 г.).

Документов, регулирующих все и вся в сфере капитального ремонта, масса. Мы останавливаемся только на этих, поскольку основным объектом контроля является соответствие работ/услуг проектной документации и договору подрядчика с заказчиком (региональный оператор, УК, ТСЖ – список закрыт). Доступ к этим материалам является ключевым в организации контроля со стороны собственников.

Параметры в соответствии с нормативной документацией

• Соблюдение сроков проведения капитального ремонта.
• Соблюдение объемов проведения капитального ремонта.
• Соблюдение качества оказания услуг (особое внимание на используемые материалы).

Методы контроля

Контроль со стороны собственников, Совета МКД присутствует на заключительном этапе, участие представителей собственников в окончательной приемке работ в составе комиссии просто обязательно.

В то же время, несмотря на обилие контролирующих структур: организаций, осуществляющих строительный контроль; заказчика (от имени собственников Региональный оператор, УК, или даже муниципалитет); органов государственного жилищного надзора, собственник сталкиваются с тем, что их не уведомляют о проведении промежуточных (этапных) проверок, не знакомят с проектной документацией, не приглашают к участию в выборе подрядчиков. Поэтому «все приходится делать самому». Иными словами, при видимом окончании какого-либо типа работ, приходится приглашать организацию, ответственную за содержание дома – а это УК – и проверять промежуточное качество работ.

Практикуется также «контроль на ввозе». Конечно, наиболее это отработано в ТСЖ, но и Советы МКД также начинают осваивать такую практику. Проще говоря, при завозе материалов контролируется их соответствие проектно-сметной документации, она должна быть на руках СМКД.

Чтобы проверить проектную документацию на соответствие всем СНИПам и ГОСТам, надо положить на это отдельную жизнь уполномоченного собственниками лица. Но, если есть возможность, опыт и знания, можно уже при составлении проектной документации вмешиваться, опираясь на применяемые и сейчас советские ведомственные строительные нормы (ВСН) – своеобразный «Отче наш» для проектировщиков.

Примеры результирующей документации

В случае некачественного производства работ и оказания услуг по капитальному ремонту составляется акт проверки качества выполнения работ по капитальному ремонту. Такой акт СМКД может подготовить самостоятельно, но обязательно с привлечением специалистов УК и подрядчиков. Таких актов может быть несколько, или даже много, в зависимости от этапности и видов работ/услуг.

Рекомендации по организации результирующих мероприятий

Главное – ответственное участие в приемке работ и услуг в составе представительной комиссии, возможно, с участием собственных специалистов – они могут подсказать важные вещи.

На работы по капитальному ремонту распространяются, в зависимости от определенных видов работ, различные гарантийные сроки, в основном от 3 до 5 лет. Здесь, при обнаружении дефектов, необходимы совместные действия СМКД и УК в отношении подрядчика, может быть, и с привлечением органов жилищного, технического надзора, организаций, осуществлявших строительный контроль.

Система контроля за проведением капитального ремонта

Кто имеет право контролировать качество работ по капитальному ремонту?

• Контроль качества выполнения работ по капитальному ремонту осуществляет организация, осуществляющая строительный контроль, на основании договора, заключенного по итогам конкурса по выбору такой организации.
• На любом этапе проведения капитального ремонта, собственник вправе обратиться к заказчику по всем интересующим вопросам.
• Приемка выполненных работ по капремонту осуществляется путем подписания акта приемки выполненных работ комиссией, в состав которой входит лицо, уполномоченное действовать от имени собственников.

В процессе проведения капитального ремонта подрядная организация обязана вести журнал производства работ, записи о ходе выполнения работ, в том числе замечания по качеству работ делают организация, осуществляющая строительный контроль, а также представители собственников.

При организации проведения капитального ремонта Региональный оператор обязан контролироватькачество и сроки оказания услуг и (или) выполнения работ подрядными организациями и соответствие таких услуг и (или) работ требованиям проектной документации. п. 4 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ.

В течение десяти дней с даты подписания акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме региональный оператор обязан передать лицу, осуществляющему управление этим многоквартирным домом, копии документов о проведенном капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме (в том числе копии проектной, сметной документации, договоров об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту, актов приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ) и иные документы, связанные с проведением капитального ремонта, за исключением финансовых документов. ч. 8 ст. 189 ЖК РФ.

Самое главное. Помимо специализированных организаций, полное право осуществлять контроль за процессом капитального ремонта имеют представители собственников – Советы МКД, Правления ТСЖ. Что и реально происходит, и происходит достаточно эффективно.

В качестве примера приводится «Акт проверки качества выполнения работ по капитальному ремонту», который можно использовать в качестве образца.

Пермский Фонд содействия товариществам собственников жилья,

исполнительный директор – Жуков Андрей Алексеевич: citosperm@mail.ru

Контроль выполнения и качества работ по капитальному ремонту многоквартирного дома

Акт проверки

качества выполнения работ по капитальному ремонту

Пермский Фонд содействия товариществам собственников жилья

Внимание! На момент публикации инструментарий ещё не был апробирован.

г. ___________________ «____ »______________ 20__ г.

Комиссия в составе:

председателя и членов Совета многоквартирного дома №____ по ул. __________________(Ф.И.О.)

членов технической комиссии многоквартирного дома № ____ по ул. _______________ (Ф.И.О.) (при наличии такой комиссии в доме)

представителей управляющей компании (Ф.И.О., должность):

представителей подрядной организации (Ф.И.О., должность):

провели проверку качества выполнения работ по капитальному ремонту крыши многоквартирного дома № _____ по ул. _________________ .

В ходе проверки было выявлено следующее:

Комиссия осмотрела ремонтируемый объект — крышу многоквартирного дома № _____ по ул. _________________. Были проверены объемы выполненных работ, материалы, используемые при выполнении ремонтных работ, проверено соответствие выполненных работ и используемых материалов техническому заданию договора на выполнение работ по капитальному ремонту крыши многоквартирного дома № _____ по ул. _________________.

Описание характеристик работ в процессе проверки (на основании технического задания договора на выполнение работ по капитальному ремонту крыши многоквартирного дома № _____ по ул. __________________________): _________________________________________________________

РЕЗУЛЬТАТ ПРОВЕРКИ:

При выполнении работ по проведению капитального ремонта крыши многоквартирного дома № ____ по ул. ___________ на основании технического задания к договору на выполнение работ по капитальному ремонту крыши многоквартирного дома № _____ по ул. _________________ должен быть использован кровельный материал марки Техноэласт ЭКП-5,0, сланец серый. Установлено, что подрядчик для выполнения работ по капитальному ремонту крыши завез на объект кровельный материал марки, не соответствующей техническому заданию договора на выполнение работ по капитальному ремонту крыши.

В связи с выявленными в процессе проверки нарушениями ООО «Подрядная организация» должна заменить кровельный материал для капитального ремонта крыши в соответствии с техническим заданием договора на выполнение работ.

Другие условия: ________________________________________________________________________

Настоящий акт составили:

Председатель Совета МКД	подпись	ФИО
Члены Совета МКД	подпись	ФИО
подпись	ФИО
Члены технической комиссии	подпись	ФИО
подпись	ФИО
Представители управляющей организации	подпись	ФИО
подпись	ФИО
МП
Представители подрядной организации	подпись	ФИО
подпись	ФИО

Пермский Фонд содействия товариществам собственников жилья,

исполнительный директор – Жуков Андрей Алексеевич: citosperm@mail.ru

Большой сборник гражданского контроля: пермский опыт и технологии. – Пермь: Фонд «Гражданское действие», 2015

Сборник издан Фондом «Гражданское действие», включенным распоряжением Министерства юстиции Российской Федерации от 05.08.2015 г. в реестр некоммерческих организаций, выполняющих функции иностранного агента.

Источник

Контроль процесса ремонта в квартире

Ремонт квартиры – это комплекс работ в определённом объёме, направленный на улучшение условий проживания в данном жилье. Результат ремонта зависит от множества факторов, но основными являются квалификация подрядчика, материал и качество исполнения работ. При этом, наняв квалифицированного исполнителя и закупив качественные материалы, нельзя быть уверенным, что работы будут выполнены на должном уровне – от человеческого фактора никуда не деться, поэтому для минимизации вероятности допущения ошибок или брака в работе необходим контроль ремонта со стороны заказчика. Рассмотрим способы организации такого контроля и текущее его исполнение на разных этапах работ.

Нанять прораба в специализированной фирме

Это лучший, но не всегда дешёвый вариант, если вы далеки от строительных технологий, или нет времени контролировать ход ремонта самостоятельно. Такое решение проблемы сэкономит ваше время, оградит от возможных в процессе контроля конфликтных ситуаций и обеспечит определённый уровень качества ремонта (определённый – потому что контроль тоже может быть поверхностным).

СП 11-110-99 Авторский надзор за строительством зданий и сооружений
3.1 Авторский надзор — один из видов услуг по надзору автора проекта и других разработчиков проектной документации (физических и юридических лиц) за строительством, осуществляемый в целях обеспечения соответствия решений, содержащихся в рабочей документации, выполняемым строительно-монтажным работам на объекте.
Необходимость проведения авторского надзора относится к компетенции заказчика и, как правило, устанавливается в задании на проектирование объекта.

Если ремонт выполняется по проекту, техническая часть которого разработана на основе дизайн-проекта, то и контроль ремонтных работ должен осуществляться по двум направлениям – дизайнерскому и техническому.

Организации, занимающиеся дизайнерскими разработками, часто осуществляют и сопровождение исполнения работ подрядчиком на всём протяжении ремонта, то есть, авторский надзор в дизайнерской части.

Авторский надзор дизайна

Дизайнерским сопровождением называется комплекс мероприятий, разработанных индивидуально для конкретного объекта, с целью обеспечения соблюдения всех пунктов дизайн-проекта. Услугу этого вида надзора предоставляют дизайнерские компании по желанию заказчика, выделяя специалиста для посещений объекта с необходимой периодичностью, зависящей от вида выполняемых там работ. В рамках визитов на объект сотрудник оценивает соответствие выполнения ремонтных работ дизайн-проекту. При выявлении конструктивных отклонений, препятствующих реализации дизайн-проекта, или несоответствия характеристик используемых материалов проектным надзирающий дизайнер корректирует действия подрядчика и даёт указания по исправлению допущенных ошибок.

Основные функции дизайнера-куратора

• Регулярные визиты на объект согласно графика и продолжительности, указанным в договоре.
• Дистанционное консультирование подрядчика по вопросам реализации дизайн-проекта в необходимом объёме.
• Информирование заказчика о ходе ремонта в рамках своей компетенции;
• Своевременная коррекция дизайн-проекта (после согласования с заказчиком) при изменениях рабочей документации.
• Внесение корректив в спецификацию материалов в случае отсутствия каких-то из них в продаже — с дачей рекомендаций ответственному за их закупку.
• Консультирование по выбору мебели и предметов интерьера.
• Контроль своевременности поступления и монтажа закупленных элементов интерьера.
• Ведение журнала дизайнерского надзора с подробной информацией по объекту в каждое посещение.

Записи в журнале дизайнерского надзора по изменениям в дизайн-проекте, обусловленным деятельностью строителей, должны быть подписаны прорабом.

По обоюдному согласию сторон в договор по осуществлению авторского дизайн-сопровождения могут быть включены и другие действия подрядчика, особенно, имеющие непосредственное отношение к дизайну, например, контроль условий хранения отделочных материалов для предотвращения их порчи или изменения характеристик (цвет, тон, фактура).

Примером своевременного вмешательства дизайнера в процесс может служить коррекция разметки электропроводки – даже незначительное смещение монтажных коробок под розетку или выключатель может сделать эти устройства недоступными при планируемой расстановке мебели, а перенос их после окончания отделочных работ повлечёт значительные расходы.

Как правило, в обязанности специалиста по дизайнерскому надзору НЕ входит:

• технический контроль качества выполнения строительных работ – это прерогатива прораба;
• контроль производства скрытых работ;
• исполнение работниками правил техники безопасности;
• посредническое участие в денежных расчётах заказчика с подрядчиком;
• контроль количества материалов (приход/расход) на объекте.

При ремонте большой квартиры или частного дома польза от дизайнерского сопровождения очевидна, но есть у этой услуги и скрытые минусы.

Если надзор осуществляет фирма — автор дизайн-проекта, то успех его реализации она гарантирует лишь при использовании материалов определённых поставщиков, а их цена часто достаточно высока.

Стоимость услуги дизайнерского надзора

Для определения цены дизайн-сопровождения подрядчик составляет смету на этот вид надзора, в которую включает все свои затраты, зависящие от следующих факторов:

• квалификация надзирающего дизайнера;
• площадь жилья;
• виды и объёмы строительных работ;
• отдалённость объекта – при использовании транспорта подрядчика;
• частота и продолжительность посещений;
• перечень предоставляемых услуг.

Сметная стоимость авторского дизайн-надзора обсуждается с заказчиком и, возможно, корректируется. По достижении согласия сторон по цене, на основании сметной стоимости составляется письменный договор, в котором указываются все реквизиты сторон, их права и обязанности.

В Москве и Санкт-Петербурге стоимость авторского надзора по дизайну в черте города начинается от 20 тыс. руб. в месяц – при посещении объекта раз в неделю с продолжительностью визита до 3-х часов.

Бланк договора на осуществление дизайнерского сопровождения можно скачать здесь.

Технический надзор

Организация технического надзора за ходом ремонта квартиры аналогична инициации дизайнерского сопровождения, но само действие имеет другие цели.
Когда ремонт квартиры выполняется строительной фирмой, то технический надзор со стороны подрядчика по умолчанию включается в договор отдельным пунктом. Но прораб-подрядчик, естественно, стремится выполнить условия договора как можно меньшими усилиями. Не заинтересован он также и в выявлении брака, случайного или умышленного, последствия которого могут проявить себя только через несколько лет. Поэтому заказчик оказывается в ситуации, когда нужно надзирать не только за ходом работы, но и за осуществлением технического надзора со стороны подрядчика-застройщика.

С учётом данных обстоятельств проектные строительные организации, как и дизайнерские фирмы, предлагают заказчикам заключение договора на осуществление независимого технадзора за выполнением подряда.

Обычно технический надзор за ремонтом жилья начинает осуществляться с момента начала ремонта, присутствует на любом этапе работ и прекращается со сдачей объекта в эксплуатацию, но договор может быть заключён и на сопровождение определённых строительных операций. В процессе ремонта осуществляющий технадзор специалист регулярно посещает объект для контроля – оценки и коррекции выполнения ремонтных работ, о чём своевременно извещает заказчика с предоставлением необходимых материалов и отчёта о проделанной работе.

Основные функции технического надзора за ремонтом квартиры

• ведение журнала технадзора;
• контроль качества используемых материалов и правил их хранения;
• обеспечение должной последовательности выполнения строительных работ;
• контроль соблюдения строительных технологий;
• контроль качества выполнения операций;
• замеры фактически выполненных объемов работ, стоимостная оценка каждого из них с анализом соответствия смете;
• контроль выполнения скрытых работ с оформлением соответствующих актов;
• контроль соблюдения требований строительных норм, в том числе, СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», и выполнения предписаний местных органов самоуправления;
• обеспечение рационального расходования материальных и финансовых средств заказчика;
• контроль сроков исполнения этапов ремонта и своевременности устранения выявленных дефектов;
• обеспечение своевременности внесения в техническую документацию поправок и изменений;
• представление интересов заказчика при решении спорных вопросов и приёмке объекта.

До заключения договора на осуществление технического надзора контролирующая организация представляет заказчику прайс-лист оказываемых услуг для формирования комплекса необходимых мероприятий и составления сметы на техническое сопровождение.

Стоимость технического надзора (фрагмент прайс-листа одной из фирм)

№ п/п	Наименование работ	Единица измерения	Цена за ед. измерения, руб.
1	Осуществление контроля соответствия объемов и сроков выполнения работ условиям договора и календарному плану строительства*	руб/мес	5500
2	Выполнение оценки (совместно с исполнителем работ)соответствия проведенных работ, конструкций, участков инженерных сетей, подписание двухсторонних актов, подтверждающих соответствие*	руб/мес	5500
3	Разработка технического отчета до 25 листов по выполненным работам, включающего подпись суддебного эксперта, с приложением копий подтверждающих документов	шт	8000
4	Разработка технического отчета до 25 до 50 листов по выполненным работам, включающего подпись суддебного эксперта, с приложением копий подтверждающих документов	руб/страница	160

Стоимость услуг технадзора также может быть привязана к площади объекта и его отдалённости. После согласования цены заключается письменный договор, пример которого можно скачать здесь.

Можно нанять знакомого прораба

Данный способ решения проблемы популярен при ограниченности бюджета и всё том же отсутствии знаний в области строительства. Из числа личных знакомых или по рекомендации друзей обращаются к специалисту, имеющему опыт работы в строительстве в качестве руководителя среднего звена – мастера, прораба, начальника участка. Кандидата знакомят с проектной документацией и своими требованиями к ходу и результату ремонта. Получив от него подтверждение компетентности в данном вопросе и согласие на осуществление технадзора, подробно обговаривают порядок осуществления необходимых мероприятий и размер вознаграждения. При правильном выборе исполнителя такой способ технадзора эффективен и экономичен. Каким образом оформлять трудовые отношения с таким подрядчиком, зависит от его трудового статуса и личных отношений с ним заказчика.

Технадзор своими силами

В случае найма бригады не знакомых вам ранее строителей это наиболее хлопотный вариант. Даже имея смету с подробным описанием всех видов работ, необходимо знать технологии их выполнения и допустимые отклонения, а при большом объёме работ (например, если речь идет о частном доме с реконструкцией) и основные требования СНиП.

В случае выполнения ремонта квартиры без требующей согласования перепланировки можно обойтись без ознакомления со СНиП, если изучить технологии и практикующиеся подрядчиками способы облегчить себе жизнь — «слабые звенья» отдельных видов работ:

• Штробление стен должно выполняться по проектной разметке, без срезания углов по диагонали, на должную глубину.
• Коробки под розетки и выключатели должны располагаться на проектной высоте.
• Сечение электрокабелей должно соответствовать проектному.
• Пластиковые трубы системы отопления и ГВС должны быть предназначены для горячей воды.
• Сантехнические приборы должны быть проектного исполнения, а запорная арматура – соответствовать параметрам воды в водопроводе.
• Приготовление грунтовочного раствора из концентрата лучше контролировать лично – излишек концентрата потребует дополнительных закупок, а излишек воды снизит эффективность состава. В выполнении грунтования и количестве нанесённых слоёв также лучше убедиться самому.
• Оштукатуривание (как и стяжка) должно выполняться по маякам, а затвердевший штукатурный слой в течение 4-5 дней после окончания выравнивания должен смачиваться водой до насыщения.
• Сухие выравнивающие смеси на цементной и гипсовой основе не должны заменяться друг другом.
• Не допускается разбавление лакокрасочных составов такими подручными средствами, как бензин, керосин, нитрорастворитель – только специальными разбавителями.
• Малярные работы должны выполняться инструментом, соответствующим материалу лакокрасочного покрытия – поролоновые валики не используются для нанесения эмалей, а из кистей не должен выпадать ворс.
• Характеристики керамической плитки должны соответствовать условиям эксплуатации. Например, для облицовки пола не используется керамика со скользкой лицевой поверхностью.

Список рекомендаций может быть продолжен и всё же не будет полным – перечень нюансов зависит от проекта и в процессе работ обязательно будет пополнен. Поэтому в процессе ремонта лучше периодически консультироваться у знакомого прораба по контролю каждого вида работ с привязкой к правильной интерпретации СНиП.

Заключение

За редким исключением, когда исполнитель ремонта пользуется особым доверием заказчика, контроль ремонтно-строительных работ необходим. Чьими услугами воспользоваться для осуществления контроля, зависит не столько от объёма ремонта, сколько от перечня запланированных работ, а также от компетентности заказчика в вопросах строительства и наличии свободного времени.

Для контроля строительства «с нуля» или реконструкции частного дома, крупногабаритной квартиры лучше, не полагаясь на технический надзор со стороны подрядчика, нанять в специализированной фирме независимого прораба. Однако, и в этом случае нужно выбрать организацию с проверенной репутацией, а в договор о технадзоре включить пункт об ответственности экспертной компании за не выявленные дефекты. При таком объёме работ поручать надзор знакомому прорабу рискованно – без опыта контроля даже профессиональному строителю сложно мониторить все виды ремонта на одинаково высоком уровне.

Технический надзор за ремонтом небольшой квартиры можно поручить знакомому прорабу или осуществлять самому. При достаточной компетентности заказчика в ремонтно-строительных работах самостоятельный контроль даже предпочтительнее.

Источник