Контроль за тек ремонтом

Контроль выполнения и качества работ по текущему ремонту многоквартирного дома

Как проконтролировать выполнение работ по текущему ремонту в доме?

Пермский Фонд содействия товариществам собственников жилья

Внимание! На момент публикации технология ещё не была апробирована.

Сразу надо сказать, что текущий ремонт и содержание общего имущества в МКД – совершенно разные вещи. Текущий ремонт контролировать проще, поскольку он производится по отдельному плану, с указанием сроков, объемов и стоимости работ. Эта технология в основном освоена собственниками. Кстати, это единственный вид уплаченных собственниками средств, которые они могут вернуть при разрыве отношений с УК.

Предмет контроля

Соблюдение параметров качества проведения конкретного вида работ по текущему ремонту в соответствии с планом.

Нормативная документация, определяющая требования к проведению текущего ремонта

Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, утвердившее Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170, утвердившее Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда.

Рекомендации по нормированию материальных ресурсов на содержание и ремонт жилищного фонда. Часть 1 (Утв. приказом Госстроя РФ от 22.08.2000 № 191).

Муниципального уровня (на примере г. Перми)

Решение Пермской городской Думы от 28.10.2014 г. № 226, утвердившее перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества по различным типам домов и то, что входит в состав этих работ и услуг.

Данные по периодичности услуг и работ по текущему ремонту и содержанию в городе Перми находится на сайте администрации г. Перми по адресу http://www.gorodperm.ru/economic/city-services/jkh/ceni_i_tarifi. Подобные перечни есть на сайтах многих муниципальных образований и поселений, а в самих администрациях – точно.

Параметры в соответствии с нормативной документацией

В качестве примера приводится наиболее распространенный в России тип домов – 3-5-этажные дома с благоустройством (кирпичные, панельные, деревянные, шлакоблочные здания). Ориентируемся на план текущего ремонта. Он должен быть утвержден на общем собрании собственников. Если такое решение не принято, то УК составляет такой план самостоятельно, в рамках муниципального тарифа.

• На том ли объекте проводятся работы (например, ремонтируется входная группа – дверь в подъезд – в 1 подъезде, а не в 3, как указано в плане.
• Соблюдение сроков проведения работ.
• Соблюдение объемов проведения работ.
• Соблюдение качества проведения работ.

В редакции решения Пермской городской Думы от 28.10.2014 г. № 226:

1. Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в 3-5-этажных домах с благоустройством (кирпичные, панельные, деревянные, шлакоблочные здания).

Вид услуги	Содержание	Текущий ремонт
9. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания фасадов многоквартирных домов	контроль состояния и восстановление плотности притворов входных дверей, самозакрывающихся устройств (доводчики, пружины), ограничителей хода дверей (остановы)	при выявлении повреждений и нарушений – разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ
13. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания оконных и дверных заполнений помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме	проверка целостности оконных и дверных заполнений, плотности притворов, механической прочности и работоспособности фурнитуры элементов оконных и дверных заполнений в помещениях, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме	при выявлении нарушений в отопительный период – незамедлительный ремонт. В остальных случаях – разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ

Методы контроля

Контроль можно осуществлять как в ходе выполнения самих работ (что называется «стоять над душой») или при приемке-передаче работ, что является обязательным для УК.

Фотографирование ситуации «до и после», фиксация нарушений при проведении работ по текущему ремонту. Если работа выполняется подрядчиком, всю ответственность все равно несет УК, поэтому, если работы производятся в отсутствии представителя УК, о нарушениях сообщается туда, результаты обращения фиксируется.

Примеры результирующей документации

В случае некачественного производства работ составляется акт о нарушениях в ходе проведения работ по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Такой акт СМКД может подготовить самостоятельно.

При проведении любого из видов работ по текущему ремонту (обычно их 5-10, не больше), составляется акт приемки – передачи работ по текущему ремонту в многоквартирном доме. За подготовку акта обычно несет ответственность УК, поэтому, если отсутствуют пункты о претензиях, председатель или члены СМКД вправе вписать их собственноручно.

Рекомендации по организации результирующих мероприятий

Основным мероприятием является собственно подготовка и подписание акта приемки-передачи работ.

Получая такой опыт, Советы МКД и их председатели получают опыт, который позволяет более ответственно и самостоятельно подходить к составлению планов работ по текущему ремонту, совместно с персоналом УК.

Контроль выполнения и качества работ по текущему ремонту многоквартирного дома

Акт о нарушениях

в ходе проведения работ по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме

Пермский Фонд содействия товариществам собственников жилья

Внимание! На момент публикации инструментарий ещё не был апробирован.

г. ___________________ «____ »______________ 201__ г.

Комиссия в составе:

председателя и членов Совета многоквартирного дома №____ по ул. __________________, г. __________________ (Ф.И.О.)

членов технической комиссии многоквартирного дома № ____ по ул. _______________ г. _____________________ (Ф.И.О.) (при наличии такой комиссии в доме)

Представителей управляющей компании (Ф.И.О., должность):

провела проверку качества выполнения работ по текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома № _____ по ул. _____________________________ г. _________________

В ходе проверки было выявлено следующее:

«___»_________ 201__ г. комиссия наблюдала за установкой деревянной двери в подъезде № 3 многоквартирного дома № _____ по ул. _____________. При установке деревянной двери не были точно выверены размеры, что привело к неплотному закрыванию двери в подъезде № 3.

Характеристика некачественно выполненной работы: установленная деревянная дверь закрывается не плотно, образуется щель размером 1 см, что в зимнее время приведет к дополнительным потерям тепла, а в летнее время попадания лишней пыли в подъезд.

Результат проверки:

При выполнении работ по текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома № _____ по ул. _________________ г. _________________ – установка деревянной двери в подъезде № 3 – работа была выполнена некачественно, что привело к неплотному закрыванию двери, при закрывании двери образуется щель размером в 1 см.

Выводы:

В связи с выявленными нарушениями в процессе проверки качества выполнения работы по установке деревянной двери в подъезде № 3 многоквартирного дома № ____ по ул. __________ ООО «Управляющая компания» обязана устранить выявленные неисправности, а именно качественно установить деревянную дверь. Срок устранения неисправностей – до «___» ________ 201__ г.

В случае неустранения ООО «Управляющая компания» указанных неисправностей в установленный срок работа по установке деревянной двери будут считаться невыполненной, расходы, связанные с ее выполнением, не будут приняты собственниками многоквартирным домом.

Настоящий акт составили:

Председатель Совета МКД	подпись	ФИО
Члены Совета МКД	подпись	ФИО
подпись	ФИО
Члены технической комиссии	подпись	ФИО
подпись	ФИО
Представители УК	подпись	ФИО
подпись	ФИО

Пермский Фонд содействия товариществам собственников жилья,

исполнительный директор – Жуков Андрей Алексеевич: citosperm@mail.ru

Акт

приемки–передачи работ по текущему ремонту в многоквартирном доме

по адресу: г.___________, ул._____________________, дом №___

Пермский Фонд содействия товариществам собственников жилья

Внимание! На момент публикации инструментарий ещё не был апробирован.

г. _____________ «___» _______________ 201__ г.

Комиссия в составе:

передающая сторона:

представитель управляющей организации «____________________________», __________________________________________, на основании должностной инструкции,

принимающая сторона:

члены Совета многоквартирного дома:

уполномоченные решением общего собрания собственников помещений, протокол №___ от «___» ___________ 201__ г., составили настоящий акт о том, что в многоквартирном доме по адресу: ______________________ в период с «___» _____________ 20___ г. по «___» _____________ 201__г. подрядной организацией «_____________________________________________________»

(наименование организации, выполняющей работы)

были выполнены ремонтные работы согласно плану работ по текущему ремонту (пункт плана №_____) и смете (пункт сметы №_____):

Стоимость фактически выполненных работ составила _________________________________ руб.

Работы выполнены в ______________________________________________ объеме.

(в полном / не в полном)

Претензии к качеству работ со стороны представителей Совета МКД: ________________________

_____________________________________________________________________________________ (не имеют, либо указать претензии)

Подписи сторон:

Передающая сторона:Представитель управляющей организации_____________/_____________________/МП	Принимающая сторона:Члены Совета МКД____________/_____________________/(председатель)____________/_____________________/____________/_____________________/
Представитель подрядной организации_____________/_____________________/Контакты:Пермский Фонд содействия товариществам собственников жилья,исполнительный директор – Жуков Андрей Алексеевич: citosperm@mail.ru

Большой сборник гражданского контроля: пермский опыт и технологии. – Пермь: Фонд «Гражданское действие», 2015

Сборник издан Фондом «Гражданское действие», включенным распоряжением Министерства юстиции Российской Федерации от 05.08.2015 г. в реестр некоммерческих организаций, выполняющих функции иностранного агента.

Источник

Контроль процесса ремонта в квартире

Ремонт квартиры – это комплекс работ в определённом объёме, направленный на улучшение условий проживания в данном жилье. Результат ремонта зависит от множества факторов, но основными являются квалификация подрядчика, материал и качество исполнения работ. При этом, наняв квалифицированного исполнителя и закупив качественные материалы, нельзя быть уверенным, что работы будут выполнены на должном уровне – от человеческого фактора никуда не деться, поэтому для минимизации вероятности допущения ошибок или брака в работе необходим контроль ремонта со стороны заказчика. Рассмотрим способы организации такого контроля и текущее его исполнение на разных этапах работ.

Нанять прораба в специализированной фирме

Это лучший, но не всегда дешёвый вариант, если вы далеки от строительных технологий, или нет времени контролировать ход ремонта самостоятельно. Такое решение проблемы сэкономит ваше время, оградит от возможных в процессе контроля конфликтных ситуаций и обеспечит определённый уровень качества ремонта (определённый – потому что контроль тоже может быть поверхностным).

СП 11-110-99 Авторский надзор за строительством зданий и сооружений
3.1 Авторский надзор — один из видов услуг по надзору автора проекта и других разработчиков проектной документации (физических и юридических лиц) за строительством, осуществляемый в целях обеспечения соответствия решений, содержащихся в рабочей документации, выполняемым строительно-монтажным работам на объекте.
Необходимость проведения авторского надзора относится к компетенции заказчика и, как правило, устанавливается в задании на проектирование объекта.

Если ремонт выполняется по проекту, техническая часть которого разработана на основе дизайн-проекта, то и контроль ремонтных работ должен осуществляться по двум направлениям – дизайнерскому и техническому.

Организации, занимающиеся дизайнерскими разработками, часто осуществляют и сопровождение исполнения работ подрядчиком на всём протяжении ремонта, то есть, авторский надзор в дизайнерской части.

Авторский надзор дизайна

Дизайнерским сопровождением называется комплекс мероприятий, разработанных индивидуально для конкретного объекта, с целью обеспечения соблюдения всех пунктов дизайн-проекта. Услугу этого вида надзора предоставляют дизайнерские компании по желанию заказчика, выделяя специалиста для посещений объекта с необходимой периодичностью, зависящей от вида выполняемых там работ. В рамках визитов на объект сотрудник оценивает соответствие выполнения ремонтных работ дизайн-проекту. При выявлении конструктивных отклонений, препятствующих реализации дизайн-проекта, или несоответствия характеристик используемых материалов проектным надзирающий дизайнер корректирует действия подрядчика и даёт указания по исправлению допущенных ошибок.

Основные функции дизайнера-куратора

• Регулярные визиты на объект согласно графика и продолжительности, указанным в договоре.
• Дистанционное консультирование подрядчика по вопросам реализации дизайн-проекта в необходимом объёме.
• Информирование заказчика о ходе ремонта в рамках своей компетенции;
• Своевременная коррекция дизайн-проекта (после согласования с заказчиком) при изменениях рабочей документации.
• Внесение корректив в спецификацию материалов в случае отсутствия каких-то из них в продаже — с дачей рекомендаций ответственному за их закупку.
• Консультирование по выбору мебели и предметов интерьера.
• Контроль своевременности поступления и монтажа закупленных элементов интерьера.
• Ведение журнала дизайнерского надзора с подробной информацией по объекту в каждое посещение.

Записи в журнале дизайнерского надзора по изменениям в дизайн-проекте, обусловленным деятельностью строителей, должны быть подписаны прорабом.

По обоюдному согласию сторон в договор по осуществлению авторского дизайн-сопровождения могут быть включены и другие действия подрядчика, особенно, имеющие непосредственное отношение к дизайну, например, контроль условий хранения отделочных материалов для предотвращения их порчи или изменения характеристик (цвет, тон, фактура).

Примером своевременного вмешательства дизайнера в процесс может служить коррекция разметки электропроводки – даже незначительное смещение монтажных коробок под розетку или выключатель может сделать эти устройства недоступными при планируемой расстановке мебели, а перенос их после окончания отделочных работ повлечёт значительные расходы.

Как правило, в обязанности специалиста по дизайнерскому надзору НЕ входит:

• технический контроль качества выполнения строительных работ – это прерогатива прораба;
• контроль производства скрытых работ;
• исполнение работниками правил техники безопасности;
• посредническое участие в денежных расчётах заказчика с подрядчиком;
• контроль количества материалов (приход/расход) на объекте.

При ремонте большой квартиры или частного дома польза от дизайнерского сопровождения очевидна, но есть у этой услуги и скрытые минусы.

Если надзор осуществляет фирма — автор дизайн-проекта, то успех его реализации она гарантирует лишь при использовании материалов определённых поставщиков, а их цена часто достаточно высока.

Стоимость услуги дизайнерского надзора

Для определения цены дизайн-сопровождения подрядчик составляет смету на этот вид надзора, в которую включает все свои затраты, зависящие от следующих факторов:

• квалификация надзирающего дизайнера;
• площадь жилья;
• виды и объёмы строительных работ;
• отдалённость объекта – при использовании транспорта подрядчика;
• частота и продолжительность посещений;
• перечень предоставляемых услуг.

Сметная стоимость авторского дизайн-надзора обсуждается с заказчиком и, возможно, корректируется. По достижении согласия сторон по цене, на основании сметной стоимости составляется письменный договор, в котором указываются все реквизиты сторон, их права и обязанности.

В Москве и Санкт-Петербурге стоимость авторского надзора по дизайну в черте города начинается от 20 тыс. руб. в месяц – при посещении объекта раз в неделю с продолжительностью визита до 3-х часов.

Бланк договора на осуществление дизайнерского сопровождения можно скачать здесь.

Технический надзор

Организация технического надзора за ходом ремонта квартиры аналогична инициации дизайнерского сопровождения, но само действие имеет другие цели.
Когда ремонт квартиры выполняется строительной фирмой, то технический надзор со стороны подрядчика по умолчанию включается в договор отдельным пунктом. Но прораб-подрядчик, естественно, стремится выполнить условия договора как можно меньшими усилиями. Не заинтересован он также и в выявлении брака, случайного или умышленного, последствия которого могут проявить себя только через несколько лет. Поэтому заказчик оказывается в ситуации, когда нужно надзирать не только за ходом работы, но и за осуществлением технического надзора со стороны подрядчика-застройщика.

С учётом данных обстоятельств проектные строительные организации, как и дизайнерские фирмы, предлагают заказчикам заключение договора на осуществление независимого технадзора за выполнением подряда.

Обычно технический надзор за ремонтом жилья начинает осуществляться с момента начала ремонта, присутствует на любом этапе работ и прекращается со сдачей объекта в эксплуатацию, но договор может быть заключён и на сопровождение определённых строительных операций. В процессе ремонта осуществляющий технадзор специалист регулярно посещает объект для контроля – оценки и коррекции выполнения ремонтных работ, о чём своевременно извещает заказчика с предоставлением необходимых материалов и отчёта о проделанной работе.

Основные функции технического надзора за ремонтом квартиры

• ведение журнала технадзора;
• контроль качества используемых материалов и правил их хранения;
• обеспечение должной последовательности выполнения строительных работ;
• контроль соблюдения строительных технологий;
• контроль качества выполнения операций;
• замеры фактически выполненных объемов работ, стоимостная оценка каждого из них с анализом соответствия смете;
• контроль выполнения скрытых работ с оформлением соответствующих актов;
• контроль соблюдения требований строительных норм, в том числе, СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», и выполнения предписаний местных органов самоуправления;
• обеспечение рационального расходования материальных и финансовых средств заказчика;
• контроль сроков исполнения этапов ремонта и своевременности устранения выявленных дефектов;
• обеспечение своевременности внесения в техническую документацию поправок и изменений;
• представление интересов заказчика при решении спорных вопросов и приёмке объекта.

До заключения договора на осуществление технического надзора контролирующая организация представляет заказчику прайс-лист оказываемых услуг для формирования комплекса необходимых мероприятий и составления сметы на техническое сопровождение.

Стоимость технического надзора (фрагмент прайс-листа одной из фирм)

№ п/п	Наименование работ	Единица измерения	Цена за ед. измерения, руб.
1	Осуществление контроля соответствия объемов и сроков выполнения работ условиям договора и календарному плану строительства*	руб/мес	5500
2	Выполнение оценки (совместно с исполнителем работ)соответствия проведенных работ, конструкций, участков инженерных сетей, подписание двухсторонних актов, подтверждающих соответствие*	руб/мес	5500
3	Разработка технического отчета до 25 листов по выполненным работам, включающего подпись суддебного эксперта, с приложением копий подтверждающих документов	шт	8000
4	Разработка технического отчета до 25 до 50 листов по выполненным работам, включающего подпись суддебного эксперта, с приложением копий подтверждающих документов	руб/страница	160

Стоимость услуг технадзора также может быть привязана к площади объекта и его отдалённости. После согласования цены заключается письменный договор, пример которого можно скачать здесь.

Можно нанять знакомого прораба

Данный способ решения проблемы популярен при ограниченности бюджета и всё том же отсутствии знаний в области строительства. Из числа личных знакомых или по рекомендации друзей обращаются к специалисту, имеющему опыт работы в строительстве в качестве руководителя среднего звена – мастера, прораба, начальника участка. Кандидата знакомят с проектной документацией и своими требованиями к ходу и результату ремонта. Получив от него подтверждение компетентности в данном вопросе и согласие на осуществление технадзора, подробно обговаривают порядок осуществления необходимых мероприятий и размер вознаграждения. При правильном выборе исполнителя такой способ технадзора эффективен и экономичен. Каким образом оформлять трудовые отношения с таким подрядчиком, зависит от его трудового статуса и личных отношений с ним заказчика.

Технадзор своими силами

В случае найма бригады не знакомых вам ранее строителей это наиболее хлопотный вариант. Даже имея смету с подробным описанием всех видов работ, необходимо знать технологии их выполнения и допустимые отклонения, а при большом объёме работ (например, если речь идет о частном доме с реконструкцией) и основные требования СНиП.

В случае выполнения ремонта квартиры без требующей согласования перепланировки можно обойтись без ознакомления со СНиП, если изучить технологии и практикующиеся подрядчиками способы облегчить себе жизнь — «слабые звенья» отдельных видов работ:

• Штробление стен должно выполняться по проектной разметке, без срезания углов по диагонали, на должную глубину.
• Коробки под розетки и выключатели должны располагаться на проектной высоте.
• Сечение электрокабелей должно соответствовать проектному.
• Пластиковые трубы системы отопления и ГВС должны быть предназначены для горячей воды.
• Сантехнические приборы должны быть проектного исполнения, а запорная арматура – соответствовать параметрам воды в водопроводе.
• Приготовление грунтовочного раствора из концентрата лучше контролировать лично – излишек концентрата потребует дополнительных закупок, а излишек воды снизит эффективность состава. В выполнении грунтования и количестве нанесённых слоёв также лучше убедиться самому.
• Оштукатуривание (как и стяжка) должно выполняться по маякам, а затвердевший штукатурный слой в течение 4-5 дней после окончания выравнивания должен смачиваться водой до насыщения.
• Сухие выравнивающие смеси на цементной и гипсовой основе не должны заменяться друг другом.
• Не допускается разбавление лакокрасочных составов такими подручными средствами, как бензин, керосин, нитрорастворитель – только специальными разбавителями.
• Малярные работы должны выполняться инструментом, соответствующим материалу лакокрасочного покрытия – поролоновые валики не используются для нанесения эмалей, а из кистей не должен выпадать ворс.
• Характеристики керамической плитки должны соответствовать условиям эксплуатации. Например, для облицовки пола не используется керамика со скользкой лицевой поверхностью.

Список рекомендаций может быть продолжен и всё же не будет полным – перечень нюансов зависит от проекта и в процессе работ обязательно будет пополнен. Поэтому в процессе ремонта лучше периодически консультироваться у знакомого прораба по контролю каждого вида работ с привязкой к правильной интерпретации СНиП.

Заключение

За редким исключением, когда исполнитель ремонта пользуется особым доверием заказчика, контроль ремонтно-строительных работ необходим. Чьими услугами воспользоваться для осуществления контроля, зависит не столько от объёма ремонта, сколько от перечня запланированных работ, а также от компетентности заказчика в вопросах строительства и наличии свободного времени.

Для контроля строительства «с нуля» или реконструкции частного дома, крупногабаритной квартиры лучше, не полагаясь на технический надзор со стороны подрядчика, нанять в специализированной фирме независимого прораба. Однако, и в этом случае нужно выбрать организацию с проверенной репутацией, а в договор о технадзоре включить пункт об ответственности экспертной компании за не выявленные дефекты. При таком объёме работ поручать надзор знакомому прорабу рискованно – без опыта контроля даже профессиональному строителю сложно мониторить все виды ремонта на одинаково высоком уровне.

Технический надзор за ремонтом небольшой квартиры можно поручить знакомому прорабу или осуществлять самому. При достаточной компетентности заказчика в ремонтно-строительных работах самостоятельный контроль даже предпочтительнее.

Источник