Косметический ремонт квартиры для сдачи

Квартира под аренду: какой ей нужен ремонт

На сегодняшний день сдача квартиры внаем, пожалуй, один из немногих источников получения стабильного пассивного (а иногда и основного) дохода. Однако при всей привлекательности есть важный нюанс, который никак не получится обойти. А именно, как сделать в этом жилье ремонт, чтобы, с одной стороны, можно было сдать площадь по хорошей цене, а с другой, чтобы потом не пришлось переделывать его несколько раз в год? Domofond.ru решил разобраться в ситуации и обратился с этими вопросами к экспертам.

Универсальный совет

Важно понимать, что ремонт в такой квартире вы делаете не для себя. Так что не нужно тратить на него баснословные деньги. Не всегда такие устремления приносят больше дивидендов. Также не следует ориентироваться на свои предпочтения. Лучше выбрать тот стиль, который нравится большинству.

«В качестве примера можно рассматривать интерьеры большинства хороших отелей: мягкая нейтральная цветовая гамма, простой и лаконичный дизайн, уютное освещение. Часто квартира под аренду оформляется по остаточному принципу, но люди, занимающиеся арендным бизнесом профессионально, понимают, что инвестиционная привлекательность грамотно оформленного интерьера на порядок выше. Презентабельно будет смотреться светлый, просторный и чистый интерьер. Кстати, во многих случаях начать следует именно с уборки помещения. Так как захламленность больше всего портит общее впечатление о квартире», — рекомендует руководитель студии NW-interior Лидия Большакова.

Фото предоставлено студией NW-interior

На чем нельзя экономить

Вне зависимости от того, какую квартиру вы планируете сдавать (в новостройке или на вторичном жилом фонде), озаботьтесь качеством черновой отделки и инженерных коммуникаций. Если есть проблемы с электропроводкой, канализацией и водоснабжением, гидроизоляцией, их нужно решить незамедлительно. «Во-первых, так вы снизите риск испортить новую отделку. А во-вторых, сохраните добрые отношения с соседями и арендаторами», — рассказывает стилист «Леруа Мерлен» Алёна Вайнер.

То же правило действует и для сантехники. Постоянно протекающий унитаз может стать не только причиной протечек в квартире снизу, но и поводом для увеличенных платежей за ХВС. Вместе с тем многие потенциальные квартиранты обращают внимание на внешний вид. Никого не радуют застарелые пятна на поверхности раковины или ее покосившийся пьедестал. Поэтому, если чистка старой сантехники не помогает, приобретите новую. Не гонитесь за дешевизной: вместо пластиковых поддонов или акриловых ванн и душевых кабин лучше сразу вложиться в недорогую, но чугунную ванну, которая прослужит не один год.

Отделочные материалы

На чистовой отделке, в целом, можно сэкономить. Впрочем, делать это нужно с умом. Так, в качестве напольного покрытия выбирайте устойчивый к истиранию и при этом хорошо переносящий влажную уборку материал.

«Для кухни хорошо подходит доступный по цене линолеум, который нетрудно уложить на любую ровную поверхность. Тем более варианты с декором под дерево не отличить от ламината. Для ванной подойдет ПВХ-плитка. Этот материал не боится воды и укладывается проще, чем ламинат. А в гостиной и спальне старый паркет или ламинат можно скрыть под новым ковролином. В сетевых гипермаркетах его бесплатно отрежут и окантуют под размеры вашей комнаты», — комментирует эксперт сети гипермаркетов для ремонта и дачи ОБИ Илья Чхеидзе.

Плитку в ванной комнате, если она без сколов и трещин, можно не обновлять. Для придания ей приличного внешнего вида достаточно заменить затирку. Можно использовать затирку в тон плитки или поиграть с цветом и взять контрастный оттенок — это будет выглядеть современно и эффектно.

Что касается потолка, то стоит либо побелить имеющийся, либо использовать натяжной. Последний удобен в плане монтажа, стильно смотрится и не требует особенных денежных вложений.

Для декора стен, особенно при самостоятельном ремонте, лучше выбирать виниловые или флизелиновые обои без подбора рисунка. Это могут быть любые абстрактные дизайны, мелкие узоры или классические текстуры, такие как рогожка, ткань, шпаклевка, продолжает Илья Чхеидзе. Во-первых, вам потребуется меньше материала — не нужно будет совмещать обои по рисунку, — это позволит сэкономить от 1 до 1,5 метров с каждого рулона. Во-вторых, такие обои проще клеить и стыки будут не так заметны, даже если вы новичок. К тому же однотонные обои станут прекрасным фоном и основой для создания интерьера в любом стиле.

Распространенное заблуждение

Для бюджетной отделки стен многие дизайнеры советуют оставить их на этапе «под покраску». Однако, как считает основательница бренда, руководитель и ведущий дизайнер мастерской IvE-interior Евгения Ивлиева, это не всегда удобно. Изначально поверхности нужно идеально выровнять, чтобы они не выглядели небрежно. Это дополнительные вложения в строительные работы. Плюс к этому нужно брать качественную краску, а она тоже стоит недешево. И завершающий момент — сверху все стены «под покраску» стоит обработать защитным лаком, чтобы потом можно было проводить влажную уборку. «Но есть у этого способа и преимущество. Сейчас в дизайне достаточно распространены приемы стиля лофт. Поэтому при подготовке стен под покраску можно создать эффект штукатурки, когда стены не выравниваются идеально, а сохраняют некую шероховатость и на них есть даже следы шпателя. А если покрыть их сверху краской, эффект будет потрясающий. Вложений же минимум», — дополняет эксперт.

Фото предоставлено дизайн-студией полного цикла IvE-interior

Мебель

Если по предыдущим пунктам наши эксперты сошлись во мнении, то в графе «мебель» рекомендации разделились. Так, Лидия Большакова советует поискать корпусную мебель, в том числе и кухонные гарнитуры, например на Авито, где встречаются неплохие бюджетные варианты и, помимо этого, представлен широкий ассортимент бытовой техники, наличие которой всегда приветствуется в съемной квартире. Евгения Ивлиева рекомендует присмотреться к небольшим производствам, которые предлагают хорошую цену за счет нераскрученного бренда и отсутствия доплат за аренду шоу-рума, офиса с менеджерами и т. д. Также, по ее мнению, лучше всего покупать мебель из МДФ, так как ЛДСП- или ПВХ-пленка быстро отслаиваются и трескаются (при частом использовании таких предметов хватит на 2–3 года). А некоторые дизайнеры обращают внимание на диваны, столы, кресла и стулья из ресторанов. Их можно приобрести на гаражных распродажах, объявления о проведении которых не так трудно найти в инстаграме.

Часто бывает и так, что в квартире остается мебель от предыдущих хозяев. Тут можно руководствоваться следующим принципом: если у предметов интерьера приличный вид, они крепкие и выдержаны в одном стиле, их можно оставить. В противном случае лучше не заставлять сдаваемую внаем площадь хламом, так как привлекательность «бабушкиного» скарба сомнительна. Да и арендную плату в этом случае наверняка придется снизить. Поэтому, чтобы заработать на квартире и заинтересовать больше потенциальных жильцов, лучше приобрести относительно недорогую новую мебель в известных сетевых магазинах.

Освещение

Часто просмотр квартир происходит по вечерам, когда люди возвращаются с работы. Поэтому уже на данном этапе следует задуматься о вариантах освещения, ведь вам потребуется включить свет, чтобы показать интерьер. Как отмечает Лидия Большакова, всегда выигрышно смотрятся бра, торшеры, настольные лампы. Последние хороши еще и тем, что их можно поставить практически везде.

Ремонт и декор в сдаваемой в аренду квартире может быть абсолютно любым. Но помните, что как бы вы ни стремились достичь уюта или показать все плюсы жилья, оставьте поле для творчества самому арендатору. Ведь человек должен видеть, что в этой квартире он, например, может повесить семейные фотографии, а также здесь достаточно места для хранения его вещей.

Источник

Делать ли ремонт в квартире под сдачу в аренду

Собственно, вопрос вот в чем: целесообразно ли экономически проводить ремонт в квартире, чтобы сдать ее дороже?

С одной стороны, очевидно, что чем лучше ремонт, тем больше денег будет готов платить арендатор за съем. С другой стороны, не факт, что дополнительные выплаты окажутся выше, чем стоимость самого ремонта. Давайте разбираться.

Какова стоимость ремонта?

К сожалению, четкого ответа на этот вроде бы простой вопрос получить невозможно. Оценки могут колебаться «от 100 тыс. руб. и до бесконечности». Многое зависит от того, что вкладывать в само понятие «сделать ремонт».

— Ремонт во вторичной квартире или в новостройке?

— Какова площадь квартиры?

— Капитальный или косметический?

— Каков конкретный перечень работ (замена окон, электропроводки, пола, ремонт санузла и т.д.)?

— Делать ли ремонт самостоятельно или нанимать мастеров / бригаду?

— входит ли в ремонт стоимость замены мебели?

И так далее. Ни на одном профильном форуме окончательного и четкого ответа получить, естественно, не удалось. Единственное, с чем большинство согласно, это то, что финальная смета, как правило, превышает изначально запланированную сумму, а ремонт затягивается.

Поскольку погружение в тонкости ремонтных работ не являются задачей данной статьи, то остановимся на итоговой сумме в 300 тыс. руб. за приведение однокомнатной квартиры во вторичном фонде («бабушкин стайл») в более-менее товарное состояние. Я полагаю, 300 тыс. руб. – это самый минимум, ниже которого вряд ли можно говорить о полноценном ремонте, даже если речь не идет о капитальных затратах.

Насколько дороже можно сдать квартиру после ремонта?

Вот здесь чуть больше конкретики. Квартиру с нормальным ремонтом можно сдать примерно на треть дороже, чем без ремонта (например, квартиру в Москве с изначальной стоимостью в 30 тыс., можно сдать за 40 тыс.). Как обстоят дела в регионах – сказать сложнее, но вероятно там выполняется примерно такое же соотношение (возможно, оно там чуть выше). Как видим, сильно повысить стоимость аренды у арендодателей не получается, а почему происходит именно так – мы ранее касались в статье «Почему дешевую квартиру выгоднее купить, а дорогую снимать. Хотя это и не просто». Если вкратце, арендаторы в силу нехватки денег не готовы сильно переплачивать ни за какие дополнительные «опции», в том числе за ремонт.

Как правильно считать затраты на ремонт?

Собственники квартир зачастую пускаются на различные уловки из области психологии, чтобы убедить себя и окружающих, что они выиграли больше, чем на самом деле (или проиграли меньше, чем действительности). Например, все как один «забывают» про затраты своего времени и сил, не включая это в расходы на ремонт (вывоз мусора, самостоятельную поклейку обоев и т.д.), некоторые «забывают» про купленные материалы. Еще более частый случай – не включать в затраты время простоя. Быстрее, чем месяца за два (это еще оптимистично) все работы в квартире не сделаешь – а пока идет ремонт, собственник не может сдавать свою квартиру и, соответственно, теряет на этом деньги.

Вот как пишут об этом некоторые прозревшие люди:

Не знаю как в провинции, но в Москве ремонт не отбить. Была у меня «бабушкина» квартира, сделал я ремонт под себя,- сдал квартиру после ремонта, хорошо сдал, и радуюсь, какой я молодец, свою прибыль от сдачи в найм значительно увеличил! А потом посчитал. Да у меня ремонт через 14 лет сдачи квартиры без простоя отобьётся! Да за это время 2 новых делать придется!

Есть и еще одна затрата, о которой вряд ли кто вспомнит – это упущенный банковский процент с вложенной на ремонт суммы. Ведь потратишь деньги сразу – а отбивать будешь постепенно (особенно если взять кредит на ремонт – а многие так и делают). Если эти деньги не расходовать, а положить в банк – то набежит еще некоторая сумма, которую по-хорошему тоже нужно закладывать в итоговую смету.

Отбивается ли затраты на аренду

Тут мы подошли к главному, и многие читатели уже, думаю, поняли, к чему я клоню. Затраты на ремонт ради более высокого арендного платежа не отбиваются , особенно если считать правильно – учитывать простои, упущенные проценты и собственный труд. Для нашей квартиры за 30 тыс. руб. даже если считать только сам ремонт (300 тыс.) и простой за два месяца (60 тыс.) и проигнорировать альтернативные издержки, общая величина затрат (360 тыс.) при увеличении арендного платежа до 40 тыс. в месяц, будет отбиваться аккурат 3 года. К сожалению, спустя три года выйти на прибыль вряд ли получится, поскольку квартира «устанет» и ремонт придется повторить, либо все-таки сдавать за меньшие деньги.

В регионах раскладка еще хуже

Для столицы ситуация еще не так печальна – ремонт отбить очень сложно или даже вовсе невозможно, но и много собственник не потеряет. Другое дело регионы – там цена аренды изначально намного ниже, а вот расходы на ремонт – примерно такие же. Условную квартиру в Тамбове сдают за 10 тыс., а после ремонта – за 15 тыс. (на 50% дороже!), но при общих затратах на ремонт в 250 тыс., этот ремонт будет отбиваться более четырех лет. Как видим, не помогли и более скромные затраты и бОльшая наценка за ремонт. Из этого примера можно сделать важный вывод:

Чем выше класс квартиры (например, за счет местонахождения), тем ремонт экономически выгоднее. И наоборот – чем скромнее квартира, тем ниже экономическая целесообразность ремонта.

И что теперь – не делать ремонт совсем?

То, что ремонт нельзя напрямую отбить, не означает, что его совсем не надо делать. Просто к нему надо относиться иначе – не как к инвестиции, а как к постоянным затратам, которые хочешь не хочешь, а приходится нести – вроде налогов и коммуналки и соответственно вычитать (частично) из полученной арендной доходности. Да, есть великий соблазн – квартиру не обновлять, а просто сдавать как есть. Многие так и делают – сдают свои квартиры годами, если не десятилетиями, вообще не вкладываясь ни во что. Однако рано или поздно наступит день, когда из убитой в хлам квартиры сбежит даже самый невзыскательный арендатор – и нового жильца нельзя будет заманить ни на какие скидки – просто потому, что в квартире станет невозможно жить. Тогда придется-таки основательно потратиться – в том числе за все предыдущие годы, когда собственник делал вид, что он тут не при чем.

Диспозиция на рынке аренды постепенно меняется: квартир все больше, а качественных арендаторов все меньше. И последние все реже готовы мириться с убитыми квартирами (ранее за любую вакантную квартиру «у метро» чуть ли не дрались, но те времена давно миновали).

Если качество обстановки оставляет желать лучшего, то уровень арендаторов будет снижаться, вплоть до полных маргиналов. Люмпены, если им предоставить квартиру – будут плохо платить и скорее всего быстро добьют ее окончательно (мотивации что-то беречь у них не будет никакой). Поэтому собственники, которые ремонтируют квартиры – пускай вряд ли на этом что-то зарабатывают — во всяком случае получают качественных жильцов и уберегают себя от неприятных историй.

Подписывайтесь на наш независимый канал о недвижимости!

Источник