Кредит под капитальный ремонт

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Проект Постановления Правительства Российской Федерации «О порядке привлечения кредитных и (или) иных заемных средств собственниками помещений в многоквартирном доме на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме» (подготовлен Минстроем России 16.12.2015)

Досье на проект

В соответствии с пунктом 102 статьи 12 Жилищного кодекса Российской Федерации Правительство Российской Федерации постановляет:

1. Утвердить прилагаемый Порядок привлечения кредитных и (или) иных заемных средств собственниками помещений в многоквартирном доме на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

2. Настоящее постановление вступает в силу со дня его официального опубликования.

Председатель Правительства
Российской Федерации

Д.Медведев

УТВЕРЖДЕН
постановлением Правительства
Российской Федерации
от 2015 г. №

ПОРЯДОК
привлечения кредитных и (или) иных заемных средств собственниками помещений в многоквартирном доме на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме

1. Настоящий Порядок определяет условия привлечения кредитных средств и (или) заемных средств на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, а также условия и порядок предоставления государственной поддержки кредитования капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах за счет средств федерального бюджета (далее — государственная поддержка кредитования капитального ремонта).

2. Привлечение кредитных и (или) заемных средств на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах в соответствии с настоящим Порядком осуществляют следующие заемщики (далее — заемщик):

а) товарищество собственников жилья;

б) жилищно-строительный кооператив, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив;

в) лицо, уполномоченное решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, при непосредственном управлении таким многоквартирным домом;

г) управляющая организация.

3. Решение о привлечении заемщиком кредитных (или) заемных средств на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении заемщиком гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

4. В повестку дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о привлечении кредитных и (или) заемных средств на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме могут быть включены следующие вопросы:

а) проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме;

б) привлечения кредитных и (или) заемных средств на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

в) выбор российской кредитной организации, предоставляющей услуги по выдаче кредитных средств на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

г) существенные условия кредитного договора или договора займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (далее — кредитный договор или договор займа) с российской кредитной организацией, в том числе:

сумма кредитного договора или договора займа;

валюта кредита или займа;

порядок исчисления процентов за пользование кредитными (заемными) средствами;

порядок возврата кредита (займа) и уплаты процентов за пользование кредитными (заемными) средствами;

право на частичное или полное досрочное погашение задолженности по кредиту (займу);

порядок изменения и расторжения кредитного договора или договора займа;

срок кредитного договора или договора займа;

д) определение лица, уполномоченного на заключение кредитного договора или договора займа;

е) условия и порядок погашения кредита или займа и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом за счет фонда капитального ремонта.

5. Решения общего собрания, принятые по вопросам, включенным в повестку дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о привлечении кредитных и (или) заемных средств на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, оформляются протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

6. Выбор российской кредитной организации осуществляется с учетом наиболее выгодных для заемщика условий привлечения кредитных и (или) заемных средств на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

7. На основании протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о привлечении кредитных и (или) заемных средств на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме заключается кредитный договор или договор займа.

8. Государственная поддержка кредитования капитального ремонта предоставляется в виде субсидий российским кредитным организациям на возмещение части затрат на уплату процентов по кредитному договору или договору займа, а также основного долга по кредитному договору или договору займа.

9. Правительство Российской Федерации определяет федеральный орган исполнительной власти и (или) юридическое лицо (далее — уполномоченный орган), который разрабатывает и утверждает порядок предоставления российским кредитным организациям субсидий, предусмотренных пунктом 8 настоящего Порядка, в том числе перечень документов и порядок их предоставления в уполномоченный орган для получения субсидий, а также устанавливает критерии отбора российских кредитных организаций для получения государственной поддержки, с учетом следующих минимальных критериев:

а) наличие у российской кредитной организации кредитного продукта, допускающего выдачу кредитов на цели капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов;

б) заёмщиком по кредиту выступает лицо, определенное в соответствии с требованиями статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации;

в) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и сроки проведения капитального ремонта общего имущества в таком доме определяются в соответствии с региональной программой капитального ремонта (в случае, если собственниками помещений в многоквартирном доме принято решение об определении размера ежемесячного взноса на капитальный ремонт в размере минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации).

10. Субсидии российским кредитным организациям на возмещение части затрат на уплату процентов по кредитному договору или договору займа, а также основного долга по кредитному договору или договору займа, предоставляются в соответствии со сводной бюджетной росписью федерального бюджета в пределах бюджетных ассигнований, предусмотренных федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий финансовый год и плановый период, и лимитов бюджетных обязательств, утвержденных уполномоченному органу на указанные цели.

11. Контроль за соблюдением условий, установленных для предоставления субсидий российским кредитным организациям на возмещение части затрат на уплату процентов по кредитному договору или договору займа, а также основного долга по кредитному договору или договору займа, возлагается на уполномоченное лицо и Федеральную службу финансово-бюджетного надзора.

Обзор документа

Предложено урегулировать вопросы привлечения кредитных и (или) иных заемных средств собственниками помещений в многоквартирном доме на проведение капремонта общего имущества. Подготовлен проект соответствующего постановления Правительства РФ.

Заемщиками выступают ТСЖ, ЖСК, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив; лицо, уполномоченное решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, при непосредственном управлении; управляющая организация.

Все необходимые решения, в т. ч. о погашении займа, об уплате процентов, должны будут приниматься на общем собрании собственников помещений. Определяется содержание повестки дня.

Кредитную организацию предложено выбирать с учетом наиболее выгодных для заемщика условий привлечения средств.

Закрепляются положения о господдержке кредитования капремонта. Речь идет о субсидиях российским кредитным организациям на возмещение части затрат на уплату процентов, а также основного долга.

Источник

Не занять до ремонта. Почему банки не кредитуют собственников жилья для ремонта многоквартирных домов?

Несмотря на победные реляции фондов капитальных ремонтов (ФКР), которые есть в каждом российском регионе, отчитывающихся о всё большем числе отремонтированных многоквартирных домов, их средств на все МКД и все случаи ремонтов не хватает.

Нужда до банка доведёт?

Как рассказала Самолёту руководитель череповецкой группы управляющих компаний «Жилремстрой» Галина Маврина, возникают ситуации, когда накануне отопительного сезона в доме неожиданно выходит из строя тепловой пункт. Нужна срочная замена, а дом находится в «общем котле» ФКР. И получить средства собственникам для такого локального ремонта даже при наличии инициативной группы проблематично. Особенно, когда у дома нет стопроцентной собираемости взносов на капремонт (а такое случается весьма нередко). «Есть и другие чрезвычайные ситуации, не предусмотренные положениями о капремонте, — рассказывает Маврина. — Например, ремонты систем дымоудаления, которые есть в некоторых высотных домах (у нас их сразу несколько). Пожарные требует от УК ремонта этих систем. Но ремонты дорогостоящие и в перечне ФКР их нет».

А ещё нужда в кредите возникает, когдакогда региональной программой точно определен срок ремонта, добавляет Ирина Генцлер, директор направления «Городское хозяйство» фонда «Институт экономики города» (ИЭГ): «Если собственники в установленный срок работы не проведут, потому что им не хватило денег, то им грозит потеря специального счета и перевод в систему „общего котла“, к региональному оператору. Если люди хотят сохранить спецсчет, то им обязательно нужно изыскать дополнительные деньги». Эксперт считает, что, например, наиболее остро сейчас стоит вопрос с заменами лифтов. Если срок эксплуатации лифта истек, его остановят, а собственникам грозит перевод в «общий котел».

В таких случаях собственникам жилья очень пригодился бы недорогой и относительно длительный кредит, который они могли бы погасить за несколько лет.

Европейская мечта

Такой успешный опыт давно имеют многие европейские страны. Та же Генцлер приводит пример из практики Эстонии. Страна проводила программу поддержки комплексного ремонта, направленного на повышение энергоэффективности. Если энергоэффективность повышалась на три класса, это позволяло взять кредит до 20 лет под субсидируемую ставку и еще субсидию — до 35% от стоимости ремонта. Поскольку в Европе были более дешевые деньги, кредиты предоставлялись под 4% годовых. Когда кредиты подорожали, было принято решение, что ставка по этим займам должна быть ниже, чем по другим рыночным продуктам.

Любопытно, что о возможности для жителей МКД брать кредит на капитальный ремонт, эксперты заговорили еще в 2005 году, как только был принят новый Жилищный кодекс (ЖК) РФ. В ст. 44 ЖК (п. 1.2 ч. 2), посвященной общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме, сказано, что собрание может принять такое решение. Для этого нужно, чтобы у дома был открыт специальный счет, куда поступают взносы на капитальный ремонт.

Спецсчёт не спасёт

Но даже при наличии спецсчёта кредит в большинстве случаев оказывается недоступен: либо банки его не дают, либо собственники жилья сами отказываются брать, потому что дорого.

По информации «Ведомостей», едва ли не единственный банк, который последовательно занимается кредитованием капитальных ремонтов, — «Центр-инвест», работающий в Ростовской области, с филиалами в других регионах, в том числе и в Москве. Как сообщил Александр Долганов, директор представительства ПАО «КБ «Центр-инвест» в Москве, банк с 2012 г. финансирует капитальные ремонты многоквартирных домов, в которых владельцем специального счета является ТСЖ/ЖСК, по собственной программе кредитования, всего за время ее действия выдал 115 кредитов на общую сумму 169 млн руб. «Условия предусматривают открытие кредитной линии на срок до пяти лет по ставке 11% годовых. Заемщики дополнительно не несут расходы. Собственники жилья платят ежемесячно по кредиту практически те же самые деньги, что и отчисления в фонд содействия капремонту», — говорит Долганов. Кредитами воспользовались клиенты банка из Ростовской и Волгоградской областей, Москвы и Краснодарского края. Так, этим летом первый кредит сроком на три года получило ТСЖ «Надежда» в Москве (Очаковское шоссе) — для капитального ремонта фасада и выборочного ремонта кровли.

«Другие финансово-кредитные учреждения России пока проявляют сдержанный интерес к этому виду кредитования», — говорит Долганов.

В Удмуртии в качестве эксперимента Промсвязьбанк выдал кредиты четырем УО для замены лифтов в 14 домах. И то лишь под 50-процентную целевую субсидию властей региона. Поскольку взносы в Удмуртии были не самые высокие — на уровне 6–7 руб., а банк соглашался дать кредиты на срок 5–6 лет, то за счет таких взносов невозможно было погасить кредит.

Кредит не идёт в народ

Чтобы подобные программы пошли в народ, банкам необходимо специальное регулирование — они помимо жилищного законодательства в первую очередь руководствуются законодательством Центробанка, своего регулятора. И в настоящее время с учетом всех рисков не могут предложить людям привлекательный продукт — он получается дорогим.

Как объясняет Генцлер, по российскому законодательству за кредитом может обратиться или физическое, или юридическое лицо. В случае с кредитом на капремонт обращаться в банк должен весь коллектив собственников помещений — а это часто несколько юридических, и не одно физическое лицо. Но вопрос о том, что кредит может взять сообщество собственников, банковским законодательством не урегулирован.

На деле получается, что в банк за кредитом вынуждено обращаться юрлицо (УК или ТСЖ), но за ним стоят собственники, которые платят взносы на спецсчет.

«Цепочка получения кредита через агента в настоящее время довольно сложна. Возникают вопросы: кто отвечает за возврат долга, как оценить платежеспособность заемщика? По сути дела, банк видит и оценивает только юридическое лицо, которое к нему пришло, — ТСЖ или УК. Но ведь это не имеет прямого отношения к кредиту», — рассуждает Генцлер.

Управдом не рискует

Получая кредит, УК принимает на себя риск. Однако отношения между собственниками и УК могут быть прекращены в любой момент, так что брать на себя риск за этот кредит не в интересах бизнеса. С точки зрения банка ТСЖ несколько более надежная сторона в кредитном договоре, чем УК, его сложнее отодвинуть от управления домом. Но если оценивать товарищество как заёмщика, то у него практически нет своего имущества, мало средств. Получается, что банк видит одни риски. Но и управляющие компании не очень-то хотят быть ответственными за чужие долги — многие из них до сих пор разбираются с долгами собственников перед ресурсоснабжающими организациями. А в случае с кредитом на ремонт дома, утверждает Юрий Кочетков, председатель ассоциации управляющих организаций «Бурмистр», все претензии по соблюдению графика платежей банк будет предъявлять заемщику, в роли которого выступает УО или ТСЖ. И может обратить взыскание на деньги, находящиеся на специальном счете. Если на спецсчете денег недостаточно, то действующее законодательство не запрещает банку обратить взыскание и на имущество заемщика. «Значит, при плохой платежной дисциплине собственников помещений расплачиваться за ремонт придется управляющей компании или ТСЖ», — резюмирует Кочетков.

Впрочем, Ирина Генцлер не теряет оптимизма, полагая, что Россия хоть и с опозданием, но пытается следовать мировому опыту. Для этого придётся ломать при этом привычный менталитет, бороться с давлением государства, переписывать законы и договариваться с банками. В конце концов, напоминает Генцлер, 20 лет назад и ипотеке предрекали провал, а сегодня ипотечные кредиты — привычное дело.

Подготовил Сергей Авдеев
СамолётЪ

Источник