Кто должен делать ремонт при прорыве общедомовой трубы отопления

Кто должен производить замену стояков отопления в квартире и как сделать это бесплатно?

Большинство горожан живут в многоквартирных домах (МКД), многие из которых построены достаточно давно. Система центрального отопления в них включает стояки для подачи теплоносителя. Со временем они стареют, обнаруживаются протечки и потери тепла, а порой возникает риск аварии. Естественно, возникает вопрос, кто должен менять стояки отопления в квартире. Он заслуживает особого рассмотрения для различных ситуаций.

Чьей собственностью являются трубы и стояки в многоквартирных домах?

Собственник отопительной системы МКД определяется законодательством РФ. Согласно Правил (п.1), утвержденных Постановлением Правительства от 13.08.2006 №491, стояки тепло-, водоснабжения и канализации относятся к общедомовому имуществу. Таким образом, они являются общей собственностью всех жильцов МКД, которая передается в ведение управляющей компании.

Законы достаточно четко регламентируют права и обязанности собственников общего имущества. Основополагающими документами считаются Жилищный кодекс (ст.155) и Гражданский кодекс (ст.290) РФ.

Кто и когда должен их менять/ремонтировать?

Обслуживание отопительной системы предусматривает проведение 2-х типов ремонта – текущий и капитальный.

1. К первому типу относятся работы по устранению небольших проблем, не требующих значительных затрат. Проводятся они по заявлению жильцов, по мере необходимости.
2. Капитальный ремонт предусматривает общедомовые мероприятия для обеспечения работоспособности и безопасности всей системы. Порядок его проведения оговаривается гл.15 ЖК РФ. Замена отопительных стояков относится к этому типу ремонта. Проводится он по графику с учетом нормативных сроков, при возникновении аварийной ситуации или для модернизации системы.

За проведение планового капитального и текущего ремонта отвечает управляющая компания. Она, конечно, проводит его не сама, а с привлечением специализированной организации. Внеплановые мероприятия такого типа проводятся по решению общего собрания жильцов. Далее, заявление подается в управляющую компанию, которая и обеспечивает их осуществление.

Больше о разновидностях и стоимости капитального и других видов ремонта систем отопления в многоквартирном доме читайте тут.

Сколько составляет срок службы тепловых коммуникаций по ГОСТу?

Обустройство отопительной системы в МКД осуществляется с учетом требования ГОСТ 32415-2013. Ее стояки могут изготавливаться из разных материалов, но должны обеспечивать высокую надежность и долговечность. Всякий материал имеет определенный срок службы, когда гарантирована работоспособность труб, изготовленных из него. Исходя из этого показателя, составляется график проведения капитального ремонта системы центрального отопления МКД.

Данный параметр устанавливается Ведомственными строительными нормами (ВСН). Для стояков отопления из черного металла согласно ВСН 58-88 гарантированный срок службы составляет 20 лет (приложение 2 ВСН). При использовании оцинкованных труб он может увеличиваться до 25 лет. В реальной жизни капитальный ремонт проводится через 25-30 лет.

За чей счет производят ремонт и обновление?

Все работы, связанные с обслуживанием отопительной системы, оплачиваются собственником имущества, т.е. жильцами МКД. Однако они ежемесячно вносят плату на содержание и ремонт дома, причем норматив рассчитывается с учетом занимаемой площади каждым владельцем квартиры. Эти платежи должны создавать соответствующий фонд, из которого и планируется капитальный ремонт отопительной системы (как формируется плата за отопление?).

Таким образом, жильцы заранее оплачивают замену стояков, и когда приходит срок проведения работ, дополнительные оплаты не производятся. Требования управляющей компании на оплату ремонта незаконны. Данное положение закреплено ст. 290 ГК РФ, а также и ст.155 ЖК РФ.

Только в исключительных случаях, когда предлагается модернизация системы с целью повышения ее эффективности, управляющая компания может обратиться о дополнительном взносе. Решение об этом принимает общее собрание жильцов, которое имеет право отказаться от новых платежей.

Важно учитывать одно обстоятельство. Если ремонтные работы приходится проводить по вине кого-либо из жильцов, когда он совершил действие, повреждающее стояк, или не принял меры по устранению мелких дефектов внутри своей квартиры, приведших к выходу из строя всего стояка, то виновнику придется оплачивать ремонт полностью.

Как это сделать бесплатно через УК или ЖЭК?

Проблема замены стояка отопления может возникнуть по многим техническим причинам. В этом случае необходим текущий ремонт.

Этот вопрос регулируется такими документами:

• правила содержания МКД, принятого на общем собрании жильцов;
• нормы и правила технической эксплуатации жилого фонда (СНиП и ВСН);
• методические рекомендации МДК 2-04.2004.

Если согласно указанным документам стояк отопления не удовлетворяет предъявляемым требованиям и создает массу проблем, то собственники жилья имеют право требовать бесплатную замену (в счет ежемесячных платежей). Для этого существует определенных порядок действий. Прежде всего, собирается общее собрание жильцов, на котором принимается решение о необходимости мероприятия. Если созвать собрание не удается, то пишется коллективное обращение.

Куда обращаться?

Если МКД находится в собственности жильцов, то вопрос капитального или текущего ремонта находится в зоне ответственности управляющей компании, куда и подается соответствующее заявление. В случае сохранения муниципальной собственности, ответственность за проведение ремонт несет местная, исполнительная власть. Обращаться следует в ЖЭК, в ведении которого находится данный дом.

Необходимые документы

К заявлению на проведение ремонта прикладываются необходимые документы:

1. Акт осмотра стояка. Для его составления вызывается специалист-сантехник, который определяет вид и степень повреждения.
2. Справка, подтверждающая отсутствие задолженостей по платежам на содержание дома и оплате других коммунальных услуг.
3. Технический паспорт дома.

Работы по замене стояка затронут интересы жильцов, через квартиры которых он проходит. Именно поэтому надо согласие всех заинтересованных жильцов (при коллективном обращении). Если есть решение общего собрания, то отдельное согласие не требуется.

Составление заявления

После выявления дефектов и освидетельствования поврежденных элементов, подается заявление на имя руководителя управляющей компании (ЖЭКа). Оно пишется в свободной форме, но должно содержать такие основные пункты:

• информация о собственникеимущества;
• причины обращения, описание повреждений и подтверждение неремонтоспособности;
• суть просьбы (ремонт или замена, объем работ).

Заявление составляется в 2-х экземплярах. Один из них направляется управляющей компании. На экземпляре заявителя делается отметка с датой и подписью, подтверждающей получение.

Сроки процедуры

Срок рассмотрения заявления регламентируется п 40 Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 №491, управляющей компании отводится на это 5 дней. Она имеет право направить своих представителей для проведения собственного осмотра.

Для этого, обычно, привлекаются опытные специалисты, дающее экспертное заключение о степени повреждения, причинах и виновнике его появления. После этого, согласовывается срок проведения работ, который удовлетворяет обе стороны.

Для проведения работ управляющая компания заключает договор со специализированной организацией. С собственником жилья согласовывается смета расходов на ремонт, в т.ч. на закупку материалов, демонтаж, монтаж и испытания. Со своей стороны собственник должен обеспечить свободный подход к рабочей зоне и нормальные условия для работы. Контроль исполнения остается за управляющей компанией.

Когда могут отказать, и как заставить ЖКХ выполнять свои обязанности?

Управляющая компания имеет право отказать в бесплатной замене отопительного стояка в следующих случаях:

• повреждение конструкции произошло по вине жильцов;
• отопительная система подверглась самостоятельному вмешательству без внесения соответствующих изменений в техпаспорт;
• допущены серьезные нарушения в эксплуатации системы отопления со стороны собственника;
• наличие задолженности по оплате эксплуатационных расходов;
• необоснованность претензии к работоспособности, подтвержденная независимым экспертом;
• желание собственника провести коренную реконструкцию системы.

Если собственник желает заменить стояк без должных на то оснований, а только с целью модернизации, то управляющая компания может потребовать дополнительную оплату более дорогих материалов и приборов. Компания также по результатам собственного осмотра может вместо замены стояка ограничиться его полноценным ремонтом, если это решает проблему.

Необоснованный отказ в бесплатной замене собственник может оспорить. Он может обратиться с жалобой в Жилищную инспекцию или в судебные инстанции. Совершенно недопустим отказ со ссылкой на нахождение поврежденных элементов системы центрального отопления внутри квартиры. Незаконно требование дополнительной оплаты на удорожание материалов и услуг, если она заранее не согласована с собственником.

Какие сложности с законом могут возникнуть, если проводить работы самостоятельно?

Законодательство РФ не запрещает жильцам квартиры менять стояки, находящиеся в их помещениях. Однако согласно статьям 44 и 46 ЖК они считаются общим имуществом, а любые изменения без согласования признается нарушением прав собственности. На практике, проблем не будет, если обеспечивается надежная работа системы и претензий ни у кого нет.

Все изменяется, когда выявляется дефект на установленной трубе. Далее, появятся серьезные проблемы и наказания:

• управляющая компания откажется ремонтировать систему с самовольным изменением;
• при затоплении соседей вина полностью ляжет на гражданина, допустившего самовольное действие.

Ответственность в случае наступления аварийной ситуации

После некачественной замены стояка возможны серьезные последствия:

• остановка теплоснабжения;
• потоп;
• повреждение конструктивных элементов дома.

За ремонт ответственность перед жильцами несет управляющая компания, которой и предъявляется счет на компенсацию ущерба. Она, в свою очередь, должна предъявить претензии организации-исполнителю работ. Вначале, осуществляется досудебное разбирательство, а если виновник не соглашается на возмещение убытков, то подается судебный иск.

Стояки отопления в квартире МКД считаются общей собственностью. За их содержание и ремонт отвечает управляющая компания. Жильцы заранее оплачивают капитальный ремонт, производя ежемесячный, эксплуатационный платеж. Сама замена стояков обеспечивается без дополнительного взимания денег с жильцов.

Источник

Кто виноват, если прорвало батарею, трубу, стояк в квартире и затопило соседей снизу?

Чтобы взыскать компенсацию ущерба при заливе квартиры, нужно предъявить свои требования к виновнику происшествия. Но выявить его не так просто. Рассмотрим, что делать, если прорвало стояк, трубу, батарею и затопили соседей, как определить виновного, зачем нужна экспертиза и как получить компенсацию от владельца – физического лица, районной администрации или арендодателя.

В статье расскажем:

Кто виноват?

Как только последствия аварии устранены, пострадавшему необходимо заняться вопросом получения компенсации.

Для этого необходимо:

1. Установить виновника происшествия.
2. Провести оценку ущерба.
3. Направить письменную претензию.
4. Обратиться в суд для взыскания компенсации (если виновник не выплатил компенсацию добровольно).

Итак, в первую очередь нужно установить виновника. Даже если авария произошла в квартире соседа сверху – это не значит, что виноват собственник квартиры. В зависимости от ситуации, ответственность может быть возложена на управляющую компанию, на владельца квартиры или квартирантов.

Если прорвало батарею

В соответствии со ст. 30 ЖК РФ ответственность за исправность инженерных конструкций в квартире несет собственник. Если происшествие в квартире возникло из-за действий или бездействия хозяина, то он обязан возместить пострадавшим ущерб (ст. 1064 ГК РФ).

Батарея (радиатор отопления) в квартире – это собственность владельца. Поэтому ответственность за ее исправность возлагается на собственника.

Поэтому, если причиной аварии стал прорыв батареи, то обращаться с претензией необходимо к собственнику.

Выплатив долг, владелец квартиры имеет право регрессного требования:

• к ремонтной организации (если причиной аварии стали ремонтные работы, проведенные специализированной компанией по договору);
• к застройщику (если с момента сдачи дома прошло меньше 3 лет);
• к квартирантам (если между собственником и нанимателями был заключен договор полной ответственности в случае возникновения аварии).

Итак, при прорыве батареи пострадавший обращается с иском к владельцу квартиры. А собственник впоследствии взыскивает ущерб с виновных лиц или несет убыток сам (если своевременно не сменил изношенный радиатор).

Если прорвало стояк

Стояк – это часть инженерных коммуникаций, которые относятся к общедомовому имуществу. Ответственность за их сохранность несет управляющая компания.

Однако каждую ситуацию нужно рассматривать индивидуально:

• если авария возникла из-за износа стояка, то погасить ущерб должна управляющая компания;
• если прорыв возник из-за действий собственника квартиры, то виновником происшествия считается он.

Пример. Илья проводил ремонт. Стояк располагался рядом с окном. При установке потолочной гардины Илья случайно просверлил стояк. Вода залила соседей. В этом случае виноват будет Илья и соседи могут взыскать ущерб с него.

Итак, если стояк прорвался из-за высокого давления, от старости или действий сотрудников управляющей компании, то платить будет организация. А если собственник квартиры повредил стояк при ремонте или случайно, то ущерб нужно будет взыскать с него.

Если прорвало трубу

И при аварии с трубой тоже нет единого виновника. Закон предусматривает следующий порядок раздела ответственности:

• если труба расположена вне квартиры или до крана, установленного в квартире, то ответственность возлагается на управляющую компанию;
• если авария произошла из-за неожиданно высокого давления, превышающего установленные нормы (гидроудар) – виновата также управляющая компания;
• собственник возмещает ущерб, если причиной происшествия стал износ труб в квартире или некачественная замена труб.

Куда обращаться?

Чтобы взыскать компенсацию за ущерб, необходимо официально установить личность виновника. Причем внутреннего убеждения пострадавшего для этого недостаточно. Установить виновника может инженер управляющей компании при осмотре места происшествия при составлении акта о заливе. Если на первый взгляд определить причину невозможно, то нужно заказать строительно-техническую экспертизу.

Процедура необходима, чтобы выяснить причины происшествия и установить виновника. Основные причина аварий:

• использование низкокачественных материалов при проведении ремонта;
• неправомерное вмешательство в систему водоснабжения;
• гидроудар;
• некачественный ремонт.

Специалист посетит квартиру, проведет осмотр и оформит экспертное заключение. Чтобы документ имел силу в суде, нужно проверить, есть ли у специалиста лицензия. Если лицензия отсутствует, не нужно заключать с компанией договор, так как суд не примет заключение в качестве доказательства.

Как взыскать ущерб?

Порядок взыскания компенсации различается в зависимости от виновника происшествия. Рассмотрим различные ситуации.

Если виновата управляющая компания

Обратиться с претензией к управляющей компании могут владельцы всех пострадавших квартир коллективно или каждый из них в отдельности.

В этом случае взыскание происходит на основании Закона о защите прав потребителей. Это означает, что если управляющая компания отказывает в удовлетворении претензии, то пострадавшие могут дополнительно взыскать:

• неустойку в размере 3% от стоимости ущерба;
• штраф за отказ от исполнения требования в размере 50% от цены иска.

Если квартира муниципальная

Если квартира муниципальная, то требование о возмещении ущерба направляется в районную администрацию. Если в квартире проживают наниматели по договору социального найма или помещение предоставлено для проживания специалиста в качестве служебной, то жилец может быть привлечен к солидарной ответственности.

Если в суде районная администрация докажет, что квартира была предоставлена нанимателю исправными коммуникациями, а причиной происшествия стали его действия, то в ущерб будет взыскан с нанимателя. Также он несет ответственность в ситуации, если причиной аварии стали его бездействие. Например, он знал о проблеме, возникшей с батареей или стояком, но не сообщил в районную администрацию.

Пример. Иван получил муниципальную квартиру в качестве служебной. Весной начал капать радиатор отопления. Возникла незначительная протечка и залило соседей снизу. Иван предложил побелить пятно, соседи согласились. Через несколько дней отопление отключили и слили воду. Иван не сообщил о происшествии в районную администрацию и сам никаких мер не принял. Осенью дали давление в трубы, когда Иван был на работе. Квартиру снизу сильно затопило. Они обратились в суд для взыскания ущерба. В процессе соседи пояснили, что Иван знал о проблемах с батареей. Поэтому ущерб был взыскан с него.

Если квартира в собственности гражданина

Собственник несет ответственность в полном объеме за ущерб, причиненный по его вине. Он обязан содержать отопительное и сантехническое оборудование квартиры в полностью исправном состоянии. Причем не имеет значения, живет он квартире или нет.

Чтобы установить точные данные владельца квартиры, можно заказать выписку из ЕГРН. Документ можно получить в режиме онлайн на сайте Росреестра или заказать через МФЦ. Выписка содержит сведения обо всех текущих владельцах помещения. Если квартира находится в долевой собственности, то требования необходимо адресовать ко всем владельцам солидарно (в зависимости от их доли в праве собственности).

Если причиной аварии стали действия ремонтной бригады, то это не освобождает владельца квартиры от ответственности (определение СК по гражданским делам Верховного суда РФ от 05.09.2017). Он обязан возместить ущерб пострадавшим. Но после этого может обратиться в суд для взыскания выплаченной суммы в порядке регресса с ремонтной бригады.

Безусловно, взыскание в порядке регресса возможно только в той ситуации, если ремонтные работы осуществлялись на основании договора.

Если живут квартиранты

Даже если в квартире живут квартиранты, пострадавший должен обращать свои претензии к собственнику. Так как, если у владельца квартиры и нанимателя отсутствует договор, то юридически привлечь его к ответственности будет сложно.

Если же договор заключен, то владелец квартиры сможет взыскать с квартирантов и расходы, понесенные на оплату ущерба пострадавшим и ущерб, нанесенный его квартире.

Ответы юриста на частные вопросы

Заключение эксперта

1. Для взыскания ущерба нужно определить виновника.
2. Если причина аварии не очевидна, то нужно заказать строительно-техническую экспертизу.
3. Если виновата не управляющая компания, то требования нужно предъявить к собственнику жилья.
4. Узнать собственника можно из выписки из ЕГРН.
5. Выплатив компенсацию ущерба соседям, собственник может обратиться к квартирантам или ремонтной компании для взыскания ущерба в порядке регресса. Но он должен подготовить доказательства их вины.

Ситуация со взысканием ущерба при заливе неоднозначная. Поэтому нужно уделить особое внимание выявлению виновника. Оказать помощь в сложной ситуации, может квалифицированной юрист. Специалисты нашего сайта всегда придут на помощь. Ждем ваших вопросов в форме связи.

Источник