Кто должен производить ремонт балконной плиты

В каких случаях и за чей счёт УО должна ремонтировать балконы

Согласно нормативно-правовым актам РФ, к общему имуществу многоквартирного дома относится такой конструктивный элемент как балкон. Но не весь, а лишь его пол. Читайте о том, когда управляющая организация отвечает за состояние балконов в помещениях собственников и за чей счёт проводится их ремонт.

Почему УО несёт ответственность за балконы

В состав общедомового имущества включены несущая стена и балконная плита, по сути – пол балкона. Она признаётся ограждающей конструкцией многоквартирного дома и находится в ведении управляющей домом организации, отвечающей за содержание и ремонт общего имущества МКД (пп. «в» п. 2 ПП РФ № 491, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ). За остальные части балкона – козырёк, крышу, парапет, а также остекление – ответственность несёт сам собственник.

Работы, выполняемые для надлежащего содержания балконов, входят в минимальный перечень работ и услуг, утвержденный постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290. В перечень входят в том числе выявление нарушений и эксплуатационных качеств балконной плиты (п. 9 ПП РФ № 290).

Определять состояние и при необходимости планировать ремонт балконных плит управляющая компания должна в ходе плановых осмотров. Осмотры состояния конструктивных элементов дома должны проводиться минимум дважды в год – весной и осенью (п. 2.1.1 постановления Госстроя РФ № 170).

По результатам осмотра УО должны, согласно п. 2.1.5 постановления № 170, в течение месяца определить перечень и объём работ по ремонту балкона, если были зафиксированы деформации и повреждения имущества.

Также УО обязана:

• проверять правильность использования балконов жителями дома;
• не допускать размещения на балконах громоздких и тяжелых вещей, захламления и загрязнения;
• разъяснять жителям МКД правила эксплуатации балконов (п. 4.2.4 постановления № 170).

Что УО должна делать для надлежащего содержания балконов

Осмотр балкона может проводиться не только по плану управляющей организации, но и по заявлению собственника или нанимателя помещения в доме. Если при осмотре балкона УО обнаружила признаки повреждений, то, согласно п. 4.2.5 постановления № 170, организация обязана принять срочные меры и обеспечить безопасность людей, предупредив развитие деформаций.

Порядок действий УО в такой ситуации следующий:

1. Составить акт осмотра повреждённой балконной плиты, где следует описать характер и место повреждений, причину, если она известна.
2. Определить характер и объём требуемых восстановительных работ.
3. Определить источник финансирования.
4. Если балконная плита находится в аварийном состоянии и создаёт угрозу безопасности людей, то закрыть и опломбировать вход на балкон вплоть до выполнения ремонтных работ (п. 4.2.4.3 постановления № 170).

Оплачивают ремонт балконов всегда собственники помещений в многоквартирном доме, несущие бремя содержания общего имущества:

1. Если требуется текущий ремонт, то источником его финансирования становятся средства, которые жители дома ежемесячно вносят в адрес УО за содержание и ремонт общего имущества дома.
2. Если повреждения значительные и требуется капитальный ремонт, то вопрос выносится на общее собрание собственников помещений в МКД.

Несмотря на то, что текущий ремонт, как и капитальный, отнесён к компетенции общего собрания собственников, отсутствие решения ОСС о проведении таких работ не является основанием для УО не выполнять их (апелляционное определение Алтайского краевого суда от 06.09.2017 по делу № 33-9061/2017). Текущий ремонт балконной плиты УО должна провести, не дожидаясь решения ОСС.

Почему суд обязал УО провести текущий ремонт балкона до капитального

Рассмотрим несколько судебных дел, в которых собственники помещений в многоквартирных домах требовали от управляющих организаций выполнить ремонт балконных плит.

Истец проживал в доме, требовавшем капитального ремонта, но не включённом в региональную программу. Собственник потребовал от УО выполнить работы по восстановлению балкона. Управляющая организация отказалась, сославшись на то, что балконная плита требует капитального ремонта. Истцу посоветовали инициировать ОСС.

Тогда собственник обратился в орган ГЖН. Ведомство провело проверку и постановило, что балконная плита имеет незначительные повреждения, следовательно, её ремонт должен быть выполнен в счёт средств, вносимых жителями дома за содержание и ремонт общего имущества МКД.

УО собрала комиссию из представителей муниципалитета, регионального БТИ, органа ГЖН. Комиссия постановила, что дом требует капитального ремонта, и его необходимо включить в региональную программу. В заключении была зафиксирована необходимость капитального ремонта спорной балконной плиты.

Собственник подал иск в суд. На дату рассмотрения дела дом не был включён в региональную программу по капремонту. Суд заострил внимание на том, что балконная плита находится над тротуаром и создаёт опасность для жизни и здоровья людей. Принимать меры в такой ситуации обязана управляющая домом организация согласно п. 4.2.4.2 постановления №170.

Поскольку УО не провела охранных работ и мер по восстановлению балкона, то суд постановил, что она не исполнила обязанности по содержанию и текущему ремонту балконной плиты, физический износ которой достиг предельно допустимых характеристик надёжности и безопасности. Балкон угрожал жизни и здоровью граждан.

Судья отметил, что в домах, где в ближайшие пять лет запланирован капитальный ремонт, должен проводиться текущий ремонт, обеспечивающий нормативные условия для проживания (п. 2.3.7 постановления № 170). Таким образом, суд обязал УО провести работы по текущему ремонту балконной плиты.

Когда УО имеет право демонтировать балкон без согласия собственника

В другом деле собственник приобрёл квартиру в многоквартирном доме и обратил внимание, что в противоречие кадастровому паспорту в помещении нет балкона. Бывший собственник квартиры пояснил, что балкон демонтирован в его отсутствие.

Оказалось, что балконная плита находилась в аварийном состоянии, что подтверждает акт осмотра. Осмотр проводили представители управляющей организации и муниципалитета. Во избежание падения плиты было принято решение её демонтировать. УО исполнила решение.

Новый владелец потребовал от управляющей организации восстановить разрушенный балкон. УО отказалась, сославшись на отсутствие решения общего собрания собственников помещений в доме о проведении капитального ремонта. Собственник обратился в суд.

Суд встал на сторону управляющей организации, поскольку комиссия, обследовавшая балконную плиту, составила акт о её аварийном состоянии. Износ элементов конструкции составлял более 50%, ремонту и восстановлению они не подлежали. Во избежание падения балконной плиты она была демонтирована. Работы проводились в отсутствие собственника квартиры, поскольку в ней долгое время никто не проживал.

Восстановление балкона, как указал суд, относится к капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома. Такое решение должны принять собственники на общем собрании (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Суд иск отклонил и посоветовал владельцу квартиры инициировать общее собрание собственников для принятия решения о восстановлении балконной плиты за счёт средств капитального ремонта.

Запомнить

По вопросу ответственности за состояние и ремонт балконов многоквартирных домом управляющие организации должны помнить следующее:

1. В состав общего имущества МКД включён не весь балкон, а только балконная плита (пол) и несущая стена дома.
2. УО обязана проводить осмотры и следить за состоянием общего имущества дома, в том числе балконных плит, своевременно принимать меры по восстановлению их надлежащего состояния.
3. УО должна проводить текущий ремонт балконных плит за счёт средств, собираемых с жителей дома за содержание и ремонт общего имущества, независимо от того, принято ли соответствующее решение на ОСС.
4. Если балконная плита требует капитального ремонта, о чём составлен акт обследования, то решение о ремонте могут принять только собственники на общем собрании. При этом УО следует провести работы в рамках текущего ремонта, если капремонт в ближайшее время не запланирован.
5. Если собственники не приняли решение о капремонте аварийной балконной плиты, то управляющая организация вправе закрыть и опломбировать вход на аварийный балкон.

Управляющая организация не должна игнорировать жалобы жителей дома на состояние балконов: если из-за износа балконной плиты произойдёт обрушение конструкции, то ответственность за это понесут УО и её должностные лица.

Источник

Должна ли управляющая компания выполнять ремонт балконной плиты

Балконная плита относится к общедомовому имуществу, и содержать её должен тот, кто управляет многоквартирным домом – управляющая организация, ТСЖ или кооператив.

Важно! Если речь идет не о содержании или текущем ремонте, а о капитальном ремонте, то такой ремонт обеспечивает Фонд капитального ремонта в сроки, предусмотренные региональной программой, или владелец специального счета по решению общего собрания собственников (зависит от способа формирования фонда капремонта).
В последнем случае, если плита требует капремонта, управляющей компании стоит принять меры для обеспечения безопасности граждан. Обычно это закрытие и опломбировка выходов на балкон, письма собственникам с запретом выходить на балкон, протягивание лент под балконом, информирование муниципалитета об аварийном состоянии балкона для утверждения краткосрочного плана капремонта и актуализации региональной программы.

Плита балкона – общее имущество всех собственников

То, что плиты относятся к общему имуществу, написано в подпункте «в» пункта 2 Правил содержания общего имущества № 491:
«в состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции)».

Эта норма даже оспаривалась в Верховном Суде РФ (решение от 9 ноября 2011 г. № ГКПИ11 – 1727). Один собственник считал, что, оплачивая содержание и ремонт балконных плит, он несет бремя расходов на содержание имущества, не являющегося общим.
Тогда суд указал:

• В соответствии с подпунктом 4.2.4.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда №170, балкон является несущей конструкцией.
• Ограждающие несущие конструкции, в том числе и балконные плиты, включаются в состав общего имущества как конструктивные части здания, обеспечивающие его прочность и устойчивость. С учетом данных технических особенностей этих конструкций балконные плиты отвечают основному признаку общего имущества как предназначенного для обслуживания нескольких или всех помещений в доме.

Ремонт балконных плит

Теперь до Верховного Суда РФ периодически доходят споры управляющих организаций и жилищных инспекций, которые выдают предписания принять какие-либо меры в отношении разрушающихся балконных плит.

✔ Определение Верховного Суда РФ от 29 мая 2019 г. № 302-ЭС19 – 2146

Здесь признали незаконным предписание контролирующего органа.
При проверке было обнаружено повреждение несущих конструкций балконов: «балконные плиты имеют повреждения бетонного слоя, имеется деформация арматуры, балконные плиты имеют провисания и значительные отклонения от линии горизонта».
От управляющей компании потребовали отремонтировать балконные плиты.

Апелляционный суд, суд округа и Верховный Суд РФ пришли к выводу о том, что работы по ремонту балконных плит выполняются при капремонте:
— согласно пункту 4.2.4.3 Правил эксплуатации жилфонда № 170 разрушение консольных балок и плит, скалывание опорных площадок под консолями, отслоения, разрушения и обратный уклон (к зданию) пола балконов следует устранить при капитальном ремонте по проекту;
— доказательств, свидетельствующих о том, что управляющая компания является лицом, обязанным осуществить капремонт, в материалы дела не представлено.

Суды учли, что управляющая организация не бездействовала: выдала предписания о запрете пользования балконами в связи с их аварийным состоянием; направляла письма в администрацию и Фонд капремонта с просьбой о включении в план работ ремонт фасадов; писала в адрес регионального министерства строительства и модернизации ЖКХ о внесении изменений в программу капитального ремонта.

✔ Определение Верховного Суда РФ от 5 октября 2020 г. № 307-ЭС20 – 14773

Управляющая организация оспаривала предписание Комитета государственного жилищного надзора и контроля Ленинградской области. От компании снова требовали ремонт балконных плит.
Организация считала предписание незаконным, потому что плитам нужен капремонт.
Суды первой и кассационной инстанции пришли к выводу, что Комитет имел право выдавать такое предписание:

• указанные в нем мероприятия направлены на обеспечение установленных законодательством условий содержания общедомового имущества с целью безопасного и благоприятного проживания граждан;
• устранение выявленных нарушений является составной частью содержания общедомового имущества, направлено на поддержание технического состояния дома, и в силу договора управления носит для УК обязательный характер;
• при этом техническое состояние балконов дома создает угрозу жизни и здоровью людей, что требует принятия незамедлительных мер по устранению неисправностей. При таких обстоятельствах включение дома в региональную программу капремонта не освобождает управляющую компанию, продолжающую взимать с собственников помещений плату за содержание и ремонт общего имущества, от выполнения своих обязательств до наступления срока капремонта.

Верховный Суд РФ согласился с этим обоснованием.

✔ Определение Верховного Суда РФ от 25 июля 2019 г. № 304-ЭС19 – 11201

Оставлено в силе предписание органа муниципального контроля, который требовал от управляющей организации из ХМАО обследовать межэтажные стыки, перекрытия в зоне сопряжения квартир, пол балкона; провести ремонтно-восстановительные работы.
Суды исходили из факта ненадлежащего технического состояния балкона квартиры, а также учитывали, что на основании договора управления МКД общество является лицом, ответственным за надлежащее содержание и ремонт общего имущества МКД, в состав которого входят балконные плиты. УК не доказала, что при управлении домом выполняла работы по восстановлению повреждений отдельных участков балконов.

✔ Определение Верховного Суда РФ от 5 марта 2019 г. № 306-ЭС19 – 891

Управляющая организация из Волгоградской области вновь проиграла жилищной инспекции в споре о ремонте балконных плит.
Суды указали, что указанные в оспариваемом предписании работы (по ремонту фасада, балконных плит) являются обязательными для компании как лица, ответственного за надлежащее содержание общего имущества в МКД.

✔ Определение Верховного Суда РФ от 28 октября 2019 г. № 307-ЭС19 – 20059

Управляющая организация из Калининградской области проиграла дело органу жилищного надзора.
При проверке обнаружилось увлажнение плиты перекрытия в границах двух квартир многоквартирного дома. Компании выдали предписание об устранении выявленного нарушения.
Суды согласились с надзорным органом в том, что управляющая организация должна выполнять работы по выявлению повреждений балконных плит, которые относятся к несущим конструкциям, и работы по устранению выявленных повреждений.

✔ Определение Верховного Суда РФ от 9 декабря 2020 г. № 307-ЭС20 – 19499

Снова спор проиграла управляющая организация из Калининградской области.
В этот раз орган жилищного надзора при проверке установил, что «на потолке балконной плиты имеются темные пятна, в местах пятен нарушены окрасочный и шпаклевочный слои».
Компании выдали предписание: ликвидировать протечку, восстановить штукатурный и окрасочный слои на потолке балконной плиты.
Суд кассационной инстанции, с которым согласился Верховный Суд РФ, исходил из того, что возложение на УК обязанности выполнить ремонт, не допуская дальнейшего развития повреждений, является правомерным, поскольку балконная плита входит в состав общего имущества дома, ответственность за надлежащее содержание которого несет управляющая организация.

Источник