Что делать, если качество капремонта хромает
Регионам хотят дать право контролировать качество работ с помощью специальных комиссий
Представители жильцов, которые сами нанимают подрядчиков для капитального ремонта лифтов, труб и крыш в доме, могут не заметить недочётов, принимая работы, а позже доказать что-то будет сложно, ведь акт уже подписан. Поэтому в Костромской областной думе предложили дать субъектам РФ право устанавливать свои правила приёмки и привлекать для этого профессионалов. Тем временем жильцам уже доступны несколько способов решения проблем с качеством капремонта. Куда можно обратиться и как не попасть на удочку недобросовестных подрядчиков, разбиралась «Парламентская газета».
Кто отвечает за работы
Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, например лифта, крыши, фундамента или стояков водопровода, оплачивают владельцы квартир. Сумму указывают в платёжках отдельной строкой, например в Москве ежемесячно начисляют минимум по 19,52 рубля за каждый квадратный метр, а в Ставрополье — 8,63 рубля. Не нужно вносить деньги только льготникам, например людям старше 80 лет или тем, кто живёт в аварийном доме под снос.
При этом копить деньги жильцы могут либо в фонде капитального строительства региона или на специальном счёте в банке. Региональный фонд — это общий котёл, в котором аккумулируют взносы жителей разных домов и распределяют между зданиями, которые пришла пора ремонтировать. Фонд должен сам нанимать подрядчиков, контролировать качество и сроки работ, принимать результат, а потом в течение пяти лет отвечать перед жителями за допущенные изъяны.
Специальный счёт — это собственная копилка дома. Товарищество собственников жилья может открыть счёт в уполномоченном банке самостоятельно или поручить сделать это управляющей компании. При этом именно владелец депозита должен организовать капремонт.
Какой бы способ ни выбрали жильцы, у них есть права. Они могут на общем собрании решить, что пришло время обновить здание. Правда, если они так не решат, а предельные сроки, указанные в региональной программе капремонта, будут поджимать, дом всё равно начнут ремонтировать по решению местных властей. Что и когда должны обновить в конкретном здании, можно посмотреть в разделе «Капитальный ремонт МКД» на специальном сайте.
За полгода до начала работ на суд жильцов обязаны вынести объёмы, предельную стоимость, сроки капремонта. В протоколе, который владельцы квартир должны оформить, обсудив предложения, нужно обязательно указать, кто станет принимать работы от имени жильцов.
Если результат не ахти
В любой непонятной ситуации, если, например, подрядчики ушли и оставили без внимания шов между панелями или обветшалую проводку, можно обратиться к заказчику работ. Если за капремонт отвечает региональный фонд, пожаловаться можно на горячую линию, номер которой должен быть указан на сайте каждого регоператора. «Так как по закону предусмотрен пятилетний гарантийный период, в течение этого времени подрядчики несут ответственность перед фондом, а фонд — перед жителями», — пояснила исполнительный директор Национального центра общественного контроля в сфере ЖКХ «ЖКХ контроль», член Общественной палаты РФ Светлана Разворотнева.
Если же жильцы копят деньги на специальном счёте, с претензией можно обратиться в ТСЖ или УК в зависимости от того, кто из них открывал депозит в банке. Но добиться, чтобы изъяны исправили, а ущерб возместили, будет сложно, если изначально не составить грамотный договор с подрядчиком, отметила Разворотнева. Например, если не указать в договоре гарантийный период, вряд ли смогут помочь хоть в одной инстанции.
Также эксперт посоветовала представителям жильцов, которых выбрали, чтобы следить за капремонтом, не подписывать акт приёмки раньше времени.
«Пока работы не примут, подрядчики не получат деньги. Так что иногда они приходят и упрашивают: подпишите сейчас, а потом мы всё доделаем. Документы подписывают, а они уходят и не возвращаются, а иногда и банкротятся», — пояснила Разворотнева.
Проверить, какая структура отвечает за капремонт в конкретном доме, можно на сайте https://www.reformagkh.ru/, введя адрес здания и перейдя в раздел «Паспорт». Там же можно узнать, кого уполномочили контролировать и принимать работы, заглянув в загруженные протоколы общих собраний жильцов. Через этого человека можно попытаться воздействовать на рабочих, которые, например, слишком сильно шумят или не убирают за собой.
Пока идёт ремонт, с подрядными организациями можно поговорить и напрямую, позвонив по номерам, указанным на установленных в доме табличках, рассказали РИА «Новости» в Фонде капремонта Москвы. Кроме этого, жалобы принимают в единой справочной службе мэрии и городской комиссии по общественному контролю региональной программы капремонта. Следить, как идут дела, обязаны и муниципальные депутаты.
Каждый житель, которого не устраивает качество ремонта в доме, может обратиться в жилищную инспекцию своего региона, администрацию муниципалитета или правительство региона, сказал «Парламентской газете» член Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Виктор Шрейдер.
Если же ничего не возымело эффект, а ущерб нанесён серьёзный, можно подать обращение в прокуратуру, в том числе через портал госуслуг, или иск в суд, добавила Светлана Разворотнева.
Правила меняют
Чтобы избавить жителей и местные власти от неприятных сюрпризов, когда ремонт вроде сделали, а внутридомовые системы не работают и протекает крыша, в Костромской областной думе предложили дать регионам право устанавливать порядок приёмки. Ведь у людей, которые от имени жильцов заключают договоры с подрядчиками, например старших по дому, не всегда достаточно квалификации, чтобы оценить качество проделанных работ, сказал «Парламентской газете» заместитель председателя Костромской областной думы Иван Богданов.
Неочевидные ошибки могут вскрыться только спустя несколько месяцев. К тому же если капремонт организуют управляющие компании, есть риск, что они потратят деньги не на капитальный, а на текущий ремонт, говорится в пояснительной записке к законопроекту. А новые полномочия позволили бы регионам создать механизм защиты интересов жителей — профессиональные комиссии, которые будут проверять фактические объём и качество выполненных работ во время приёмки.
«Мы, например, хотели бы включить в комиссию представителей Департамента строительства, ЖКХ и ТЭК Костромской области, профильного управления муниципального образования, где находится дом, а по согласованию и представителя регионального оператора — Фонда капитального ремонта нашего региона», — рассказал Богданов.
Он отметил, что речь идёт об интересах большого количества людей — в среднем в Центральном федеральном округе деньги на спецсчетах копят жители 10 процентов многоквартирных домов, а в Костромской области — больше 60 процентов.
Если, кроме жителей дома, в проверке проделанных работ будут участвовать профессионалы, это будет большим плюсом, считает депутат Госдумы Виктор Шрейдер. «На самом деле возникают вопросы к качеству ремонта, а старшему по дому либо представителю домового комитета, если они не специалисты, сложно оценить качество», — согласился он.
А Светлана Разворотнева видит основную проблему в том, что люди, которые копят деньги на спецсчетах, предоставлены сами себе с самого начала. Им не выделяют, как региональным фондам, деньги на проведение экспертизы и другие задачи, не всегда помогают правильно составить нужные соглашения. Только в некоторых регионах фонды капремонта оказывают методическую поддержку тем, кто открывает спецсчета, но такую помощь нужно сделать обязательной, считает эксперт. «Если мы говорим, что спецсчета — это наше будущее, правильный подход, который выбирают ответственные собственники, то их надо как минимум поддерживать в этом направлении», — отметила член Общественной палаты.
Источник
Контроль выполнения и качества работ по капитальному ремонту многоквартирного дома
Как проконтролировать качественное проведение работ по капитальному ремонту?
Пермский Фонд содействия товариществам собственников жилья
Внимание! На момент публикации технология ещё не была апробирована.
В отличие от контроля за содержанием и текущим ремонтом, в отношении капитального ремонта, наиболее сложного и дорогостоящего вида ремонта, все более урегулировано и законодательно закреплено в многочисленных нормативных актах, особенно в последнее время. Для общего представления об этом прилагается материал «Система контроля за проведением капитального ремонта».
Предмет контроля
Соблюдение сроков, объема и качества проведения работ и оказания услуг по капитальному ремонту общего имущества.
Нормативная документация, определяющая требования к организации и проведению работ, оказанием услуг по капитальному ремонту
Жилищный кодекс РФ, раздел IX «Организация капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах».
Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий».
Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий объектов коммунального и социально-культурного назначения».
Ведомственные строительные нормы ВСН 42-85(р) «Правила приемки в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом жилых зданий» (утв. приказом Госгражданстроя при Госстрое СССР 7 мая 1985 г. N 135) (с изменениями от 6 мая 1997 г.).
Документов, регулирующих все и вся в сфере капитального ремонта, масса. Мы останавливаемся только на этих, поскольку основным объектом контроля является соответствие работ/услуг проектной документации и договору подрядчика с заказчиком (региональный оператор, УК, ТСЖ – список закрыт). Доступ к этим материалам является ключевым в организации контроля со стороны собственников.
Параметры в соответствии с нормативной документацией
- Соблюдение сроков проведения капитального ремонта.
- Соблюдение объемов проведения капитального ремонта.
- Соблюдение качества оказания услуг (особое внимание на используемые материалы).
Методы контроля
Контроль со стороны собственников, Совета МКД присутствует на заключительном этапе, участие представителей собственников в окончательной приемке работ в составе комиссии просто обязательно.
В то же время, несмотря на обилие контролирующих структур: организаций, осуществляющих строительный контроль; заказчика (от имени собственников Региональный оператор, УК, или даже муниципалитет); органов государственного жилищного надзора, собственник сталкиваются с тем, что их не уведомляют о проведении промежуточных (этапных) проверок, не знакомят с проектной документацией, не приглашают к участию в выборе подрядчиков. Поэтому «все приходится делать самому». Иными словами, при видимом окончании какого-либо типа работ, приходится приглашать организацию, ответственную за содержание дома – а это УК – и проверять промежуточное качество работ.
Практикуется также «контроль на ввозе». Конечно, наиболее это отработано в ТСЖ, но и Советы МКД также начинают осваивать такую практику. Проще говоря, при завозе материалов контролируется их соответствие проектно-сметной документации, она должна быть на руках СМКД.
Чтобы проверить проектную документацию на соответствие всем СНИПам и ГОСТам, надо положить на это отдельную жизнь уполномоченного собственниками лица. Но, если есть возможность, опыт и знания, можно уже при составлении проектной документации вмешиваться, опираясь на применяемые и сейчас советские ведомственные строительные нормы (ВСН) – своеобразный «Отче наш» для проектировщиков.
Примеры результирующей документации
В случае некачественного производства работ и оказания услуг по капитальному ремонту составляется акт проверки качества выполнения работ по капитальному ремонту. Такой акт СМКД может подготовить самостоятельно, но обязательно с привлечением специалистов УК и подрядчиков. Таких актов может быть несколько, или даже много, в зависимости от этапности и видов работ/услуг.
Рекомендации по организации результирующих мероприятий
Главное – ответственное участие в приемке работ и услуг в составе представительной комиссии, возможно, с участием собственных специалистов – они могут подсказать важные вещи.
На работы по капитальному ремонту распространяются, в зависимости от определенных видов работ, различные гарантийные сроки, в основном от 3 до 5 лет. Здесь, при обнаружении дефектов, необходимы совместные действия СМКД и УК в отношении подрядчика, может быть, и с привлечением органов жилищного, технического надзора, организаций, осуществлявших строительный контроль.
Система контроля за проведением капитального ремонта
Кто имеет право контролировать качество работ по капитальному ремонту?
- Контроль качества выполнения работ по капитальному ремонту осуществляет организация, осуществляющая строительный контроль, на основании договора, заключенного по итогам конкурса по выбору такой организации.
- На любом этапе проведения капитального ремонта, собственник вправе обратиться к заказчику по всем интересующим вопросам.
- Приемка выполненных работ по капремонту осуществляется путем подписания акта приемки выполненных работ комиссией, в состав которой входит лицо, уполномоченное действовать от имени собственников.
В процессе проведения капитального ремонта подрядная организация обязана вести журнал производства работ, записи о ходе выполнения работ, в том числе замечания по качеству работ делают организация, осуществляющая строительный контроль, а также представители собственников.
При организации проведения капитального ремонта Региональный оператор обязан контролироватькачество и сроки оказания услуг и (или) выполнения работ подрядными организациями и соответствие таких услуг и (или) работ требованиям проектной документации. п. 4 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ.
В течение десяти дней с даты подписания акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме региональный оператор обязан передать лицу, осуществляющему управление этим многоквартирным домом, копии документов о проведенном капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме (в том числе копии проектной, сметной документации, договоров об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту, актов приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ) и иные документы, связанные с проведением капитального ремонта, за исключением финансовых документов. ч. 8 ст. 189 ЖК РФ.
Самое главное. Помимо специализированных организаций, полное право осуществлять контроль за процессом капитального ремонта имеют представители собственников – Советы МКД, Правления ТСЖ. Что и реально происходит, и происходит достаточно эффективно.
В качестве примера приводится «Акт проверки качества выполнения работ по капитальному ремонту», который можно использовать в качестве образца.
Пермский Фонд содействия товариществам собственников жилья,
исполнительный директор – Жуков Андрей Алексеевич: citosperm@mail.ru
Контроль выполнения и качества работ по капитальному ремонту многоквартирного дома
Акт проверки
качества выполнения работ по капитальному ремонту
Пермский Фонд содействия товариществам собственников жилья
Внимание! На момент публикации инструментарий ещё не был апробирован.
г. ___________________ «____ »______________ 20__ г.
Комиссия в составе:
председателя и членов Совета многоквартирного дома №____ по ул. __________________(Ф.И.О.)
членов технической комиссии многоквартирного дома № ____ по ул. _______________ (Ф.И.О.) (при наличии такой комиссии в доме)
представителей управляющей компании (Ф.И.О., должность):
представителей подрядной организации (Ф.И.О., должность):
провели проверку качества выполнения работ по капитальному ремонту крыши многоквартирного дома № _____ по ул. _________________ .
В ходе проверки было выявлено следующее:
Комиссия осмотрела ремонтируемый объект — крышу многоквартирного дома № _____ по ул. _________________. Были проверены объемы выполненных работ, материалы, используемые при выполнении ремонтных работ, проверено соответствие выполненных работ и используемых материалов техническому заданию договора на выполнение работ по капитальному ремонту крыши многоквартирного дома № _____ по ул. _________________.
Описание характеристик работ в процессе проверки (на основании технического задания договора на выполнение работ по капитальному ремонту крыши многоквартирного дома № _____ по ул. __________________________): _________________________________________________________
РЕЗУЛЬТАТ ПРОВЕРКИ:
При выполнении работ по проведению капитального ремонта крыши многоквартирного дома № ____ по ул. ___________ на основании технического задания к договору на выполнение работ по капитальному ремонту крыши многоквартирного дома № _____ по ул. _________________ должен быть использован кровельный материал марки Техноэласт ЭКП-5,0, сланец серый. Установлено, что подрядчик для выполнения работ по капитальному ремонту крыши завез на объект кровельный материал марки, не соответствующей техническому заданию договора на выполнение работ по капитальному ремонту крыши.
В связи с выявленными в процессе проверки нарушениями ООО «Подрядная организация» должна заменить кровельный материал для капитального ремонта крыши в соответствии с техническим заданием договора на выполнение работ.
Другие условия: ________________________________________________________________________
Настоящий акт составили:
| Председатель Совета МКД | подпись | ФИО |
| Члены Совета МКД | подпись | ФИО |
| подпись | ФИО | |
| Члены технической комиссии | подпись | ФИО |
| подпись | ФИО | |
| Представители управляющей организации | подпись | ФИО |
| подпись | ФИО | |
| МП | ||
| Представители подрядной организации | подпись | ФИО |
| подпись | ФИО |
Пермский Фонд содействия товариществам собственников жилья,
исполнительный директор – Жуков Андрей Алексеевич: citosperm@mail.ru
Большой сборник гражданского контроля: пермский опыт и технологии. – Пермь: Фонд «Гражданское действие», 2015
Сборник издан Фондом «Гражданское действие», включенным распоряжением Министерства юстиции Российской Федерации от 05.08.2015 г. в реестр некоммерческих организаций, выполняющих функции иностранного агента.
Источник