Кто может быть владельцем специального счета при формировании фонда капитального ремонта

О некоторых вопросах, связанных с формированием фонда капитального ремонта на специальном счете

15 августа 2017

В соответствии с частью 1 статьи 172 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) владелец специального счета обязан в течение 5 рабочих дней с момента открытия специального счета представить в орган государственного жилищного надзора уведомление о выбранном собственниками помещений в многоквартирном доме способе формирования фонда капитального ремонта (далее – уведомление) с приложением копии протокола общего собрания собственников помещений о принятии решений, предусмотренных частями 3 и 4 статьи 170 ЖК РФ, справки банка об открытии специального счета.

Анализ поступающих в Инспекцию государственного жилищного надзора Пермского края протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах о выборе способа формирования фонда капитального ремонта выявил значительное количество нарушений положений ЖК РФ.

При выборе способа формирования фонда капитального ремонта на специальном счете необходимо учитывать следующее:

1. Перечень вопросов, которые должны быть рассмотрены и приняты в обязательном порядке на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме:

1.1. выбор способа формирования фонда капитального ремонта: перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет либо перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора;

если собственники помещений в многоквартирном доме в качестве способа формирования фонда капитального ремонта выбирают его формирование на специальном счете, решением общего собрания также должны быть определены:

1.2. размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;

1.3. владелец специального счета;

1.4. кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет.

Федеральным законом от 29 июня 2015 года № 176-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 176- ФЗ) внесены изменения в статью 175 ЖК РФ.

Согласно части 3.1 статьи 175 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете должно содержать также решение:

• о выборе лица, уполномоченного на оказание услуг по представлению платежных документов на уплату взносов на капитальный ремонт на специальный счет,
• об определении порядка представления платежных документов;
• о размере расходов, связанных с представлением платежных документов,
• об определении условий оплаты этих услуг.

При этом выбор уполномоченного лица осуществляется по согласованию с ним.

Указанные вопросы должны быть решены собственниками помещений в многоквартирном доме, в том числе если решение общего собрания по выбору способа формирования фонда капитального ремонта на специальном счете принято до вступления в силу Федерального закона № 176-ФЗ.

2. Владельцем специального счета может быть (части 2 и 3 статьи 175 ЖК РФ):

• товарищество собственников жилья, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 136 ЖК РФ;
• осуществляющий управление многоквартирным домом жилищный кооператив;
• управляющая организация, осуществляющая управление многоквартирным домом на основании договора управления;
• региональный оператор.

Обращаем внимание, что в случае, если многоквартирный дом имеет непосредственный способ управления и собственники помещений в таком доме выбирают способ формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, владельцем специального счета может выступать только региональный оператор.

3. Компетенция и кворум общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно пунктам 1, 1.1, 1.1-1, 1.2 части 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие следующих решений:

• о выборе способа формирования фонда капитального ремонта,
• о выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации, совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;
• о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений,
• о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме,
• об использовании фонда капитального ремонта;
• о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт;
• о минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным частью 1 статьи 7 Закона Пермского края от 11 марта 2014 г. «О системе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Пермского края» минимальным размером фонда капитального ремонта;
• о размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, на специальном депозите в российской кредитной организации;
• о получении ТСЖ, ЖСК, ЖК или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данным кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства.

В соответствии с частью 1 статьи 46 ЖК РФ решения по выбору способа формирования фонда капитального ремонта, выбору лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации, совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете, должны приниматься более чем 50% голосов собственников помещений в многоквартирном доме, по остальным указанным выше вопросам — не менее двух третей голосов (66,7%) от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Последние изменения вступили в силу с 30 июля 2017 года.

При этом количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Т.е. количество голосов учитывается в кв. м.

4. Способ формирования фонда капитального ремонта на специальном счете считается выбранным и реализованным при условии открытия специального счета и представления в орган государственного жилищного надзора документов, установленных частью 1 статьи 172 ЖК РФ – это уведомление с приложением копии протокола общего собрания и справки банка об открытии специального счета.

Форма и порядок представления уведомления в орган государственного жилищного надзора утверждены приказом Инспекции государственного жилищного надзора Пермского края от 22 июля 2016 г. № СЭД-45-14-01-162 «Об утверждении формы и порядка предоставления владельцем специального счета уведомления о выбранном собственниками помещений в многоквартирном доме способе формирования фонда капитального ремонта».

Обращаем внимание, что владелец специального счета обязан обратиться в российскую кредитную организацию с заявлением об открытии специального счета не позднее чем в течение пятнадцати дней с даты уведомления владельца специального счета о его определении в качестве такового, если более ранний срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, представление в Инспекцию неполного пакета документов не является основанием для включения в реестр уведомлений, который Инспекция ведет в соответствии с частью 4 статьи 172 ЖК РФ, сведений о многоквартирном доме, собственники помещений в котором выбрали способ формирования фонда капитального ремонта на специальном счете.

Непредставление в орган государственного жилищного надзора предусмотренных законодательством документов о выбранном собственниками помещений в многоквартирном доме способе формирования фонда капитального ремонта на специальном счете влечет за собой последствия в виде принятия решения органом местного самоуправления в отношении такого многоквартирного дома о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора (в «общем котле»).

Источник

Может ли ТСН стать владельцем спецсчёта на капремонт дома

Собственники помещений на ОСС могут выбрать способом формирования фонда капремонта спецсчёт, а его владельцем – регионального оператора. Позже они вправе передумать, например, если создали в доме ТСН. Рассказываем, может ли регоператор в такой ситуации отказаться передавать средства МКД на капремонт новому владельцу счёта и почему.

Владельцем спецсчёта на капремонт может быть регоператор, УО, кооператив или ТСЖ

Взносы на капитальный ремонт, уплаченные собственниками помещений в многоквартирном доме, и пени за просрочку платежей, проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на спецсчёте, образуют фонд капитального ремонта этого МКД (ч. 1 ст. 170 ЖК РФ).

Собственники помещений вправе выбрать один из способов формирования такого фонда – перечисление взносов на специальный счёт или на счёт регионального оператора (ч. 3 ст. 170 ЖК РФ). Решение принимается на общем собрании собственников. Также на ОСС утверждается размер взноса на капремонт, если он больше минимального, выбирается банк для специального счёта и лицо, уполномоченное на открытие счёта и совершение операций по нему (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Права на средства, находящиеся на спецсчёте, в соответствии с ч. 1 ст. 36.1 ЖК РФ принадлежат собственникам помещений в МКД. Эти деньги используются в целях, указанных в ст. 174 ЖК РФ. При этом, согласно ч. ч. 2, 3 ст. 175 ЖК РФ, владельцем спецсчёта может быть:

• товарищество собственников жилья;
• жилищный/специализированный потребительский кооператив;
• управляющая организация.

Также собственники вправе назначить владельцем специального счёта регионального оператора. Чтобы открыть спецсчёт, лицо, выбранное собственниками в качестве владельца, должно предъявить в кредитной организации оформленный протокол ОСС и иные документы, которые требует банк (ч. 1 ст. 176 ЖК РФ).

Договор спецсчёта может быть расторгнут по заявлению его владельца также при наличии протокола общего собрания собственников об изменении способа формирования фонда капремонта, смене владельца спецсчёта или кредитной организации. Сделать это можно только в том случае, если по такому счёту нет непогашенной задолженности по кредиту, полученному в банке ранее на проведение капремонта.

Для внесения указанных изменений владелец спецсчёта должен подать заявление в банк о расторжении договора и перечислении остатка денежных средств в течение 10 дней после получения соответствующего решения ОСС. Если же владелец не делает этого, то с заявление вправе обратиться любой собственник.

Владельца спецсчёта на капремонт выбирают собственники на общем собрании

Рассмотрим пример из судебной практики, когда собственники помещений в одном из многоквартирных домов Ярославля отстаивали своё право сменить владельца спецсчёта. Изначально они приняли решение открыть такой счёт, а владельцем назначили регионального оператора.

Но в конце 2018 года они провели внеочередное общее собрание, создали ТСН и выбрали товарищество владельцем спецсчёта капремонта. Председатель ТСН неоднократно направляла регоператору письма, приложив документы, которые подтверждали, что собственники решили сменить владельца спецсчёта. Собственники просили, чтобы региональный оператор перевёл средства фонда капремонта их дома на спецсчёт, открытый ТСН.

Но региональный Фонд капремонта на письма не отреагировал, и председатель товарищества обратилась в суд с исковым заявлением, чтобы регоператора принудили перечислить деньги. Ответчик же настаивал на том, что:

• ТСН не может быть владельцем спецсчёта, так как в ст. 175 ЖК РФ такая возможность не указана;
• истец не предоставил справку из банка об открытии спецсчёта, а это обязательно при подаче документов для перевода средств после смены владельца такого счёта;
• в пакете документов, направленных собственниками в его адрес, не было подтверждения, что ТСН управляет многоквартирным домом.

ТСН, как и ТСЖ, может стать владельцем спецсчёта на капремонт по решению общего собрания собственников

Главный вопрос, который исследовал суд, разбирая спор ТСН и регоператора капремонта, сводился к тому, может ли товарищество собственников недвижимости быть владельцем специального счёта. Судья указал, что:

1. В соответствии с п. 4 ч. 3 ст. 50 ГК РФ, юридические лица, являющиеся некоммерческими организациями, могут создаваться в организационно-правовых формах, в частности, товариществ собственников недвижимости.
2. ТСН – добровольное объединение собственников недвижимого имущества для совместного владения, пользования и распоряжения общедолевым имуществом, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами (ч. 1 ст. 123.12 ГК РФ).
3. В силу ч. 1 ст. 135 ЖК РФ, товариществом собственников жилья признаётся вид ТСН, представляющий собой объединение владельцев помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом, деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг в МКД и иных целей.

Соответственно, гражданское и жилищное законодательство рассматривает товарищество собственников жилья в качестве вида товарищества собственников недвижимости. Согласно ч. ч. 2, 3 ст. 175 ЖК РФ, ТСЖ вправе быть владельцем спецсчёта капремонта, а значит, ТСН также может выступать в таком качестве по решению собственников помещений в доме.

Доводы регоператора о том, что ТСН не прислало необходимые для смены владельца спецсчёта документы, суд также опроверг. Поскольку председатель товарищества представила подтверждение: сопроводительные письма и опись приложений, где были указаны документы, которые она направляла регоператору, в том числе Устав ТСН, оригинал и копию справки из банка об открытии счёта, протоколы ОСС.

Таким образом, суд сделал вывод о том, что у регионального оператора капремонта не было причин отказать собственникам помещений в МКД в переводе средств фонда капитального ремонта их дома на спецсчёт, открытый ТСН. Иск председателя товарищества был удовлетворён.

Запомнить

В соответствии со ст. 175 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме могут на ОСС принять решение об открытии спецсчёта для фонда капремонта их общего имущества в доме, а также о смене его владельца.

Владельцем такого счёта может быть регоператор, УО, кооператив или товарищество собственников жилья, управляющие МКД. При этом ТСН приравнивается к ТСЖ и также выступает в роли владельца спецсчёта, если такое решение будет принято на общем собрании собственников.

Прежний владелец счёта не вправе отказать собственникам в передаче средств фонда новому владельцу, если ему предоставлены все необходимые для этого документы, а также отсутствует задолженность по оплате выполненных работ по капитальному ремонту.

При этом не является препятствием для смены владельца счёта и тот факт, что ранее собственники взяли в банке кредит на капремонт и выплачивают его со своего спецсчёта. В таком случае все обязательства по кредитному договору переходят к новому владельцу счёта со средствами фонда капитального ремонта (ч. 10 ст. 175 ЖК РФ).

Источник