Кто несете ответственность за ремонт кровли

ВС РФ: ущерб от протечек кровли многоквартирного дома должна возмещать управляющая компания

AndreyPopov / Depositphotos.com

Если квартира и ее обстановка пострадали из-за протечки кровли, – то ущерб возмещает управляющая МКД организация, причем даже если кровля требует капитального ремонта, а решение о нем собственники помещений в МКД так и не приняли. На это указал Верховный Суд Российской Федерации, рассматривая спор между «затопленным» жителем и УК МКД (Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 20 ноября 2018 г. № 48-КГ18-22).

Хозяин квартиры с верхнего этажа еще и до инцидента жаловался на мокрый потолок, но однажды в оттепель капель превратилась в настоящий дождь. Оказалось, что во время холодов на крыше осталась наледь – ведь убирать её с рулонной кровли нельзя (п. 11.4 Свода правил СП 255.1325800.2016 «Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения»), это опасно для самой кровли. Ну а как солнышко пригрело, – она и растаяла, заодно попортив интерьер низ лежащей квартиры на 25 с лишним тысяч рублей.

Управляющая компания категорически отказалась компенсировать потерпевшему жителю стоимость ремонта: специальная комиссия (ее выводы потом подтвердила судебная экспертиза) установила, что протечка кровли обусловлена ее совершенно негодным состоянием. Настолько негодным, что текущий ремонт кровли тут был бы бессилен, а требуется – капитальный, с полной заменой кровельного материала и утеплителя. Общее собрание собственников помещений МКД (далее также ОСС) не высказывалось за проведение капитального ремонта и не давало на него денег, а значит УК никому ничего не должна – ни проводить капремонт за свой счет, ни возмещать ущерб от талых вод.

Позиции судов разделились:

• районный – поддержал владельца мокрой квартиры (УК не доказала, что выполнила минимальный перечень работ и услуг для надлежащего содержания ОИ МКД, и что половодье вызвано именно капитальными огрехами, а также УК обязана была заняться хотя бы текущим ремонтом),
• а областной, наоборот, поддержал УК (протечка из-за отсутствия капремонта крыши, который УК по собственному почину проводить не должна, а жители МКД – которым УК говорила о дырявой крыше – на её капремонт не отважились).

Однако Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ вновь поддержала жертву водных процедур:

• крыша есть часть общего имущества МКД, которое должно содержаться так, чтобы МКД был надежен и безопасен, в том числе безопасен для жизни и здоровья граждан и сохранности их имущества (подп. «а» п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 (далее – Правила);
• причем содержание общего имущества включает в себя его осмотр для скорого выявления дефектов и угроз, а также текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации (подп. «з» п. 11 Правил);
• «крышный» минимум (п. 7 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290), который Правительство РФ требует от УК, – это проверка кровли на отсутствие протечек; выявление деформации и повреждений несущих кровельных конструкций; проверка и очистка кровли от мусора, грязи и наледи, препятствующих стоку дождевых и талых вод; при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, – незамедлительное их устранение. В остальных случаях – разработка плана восстановительных работ (при необходимости), их проведение;
• однако из материалов дела следует, что и с этим-то минимумом «управляшка» не справилась. Все жалобы о протечке крыши были проигнорированы, а последний текущий ремонт кровли был сделан аж за три года до драматического затопления;
• что касается капремонта – то, действительно, согласно п. 1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса, решиться на капремонт может только общее собрание собственников помещений. Однако из этого вовсе не следует, что если ОСС по этому вопросу не проводилось (или проводилось, но отказалось от ремонта), то дом теперь можно содержать кое-как. Напротив: действующее законодательство не ставит обязанность по содержанию жилищного фонда в состоянии, пригодном для проживания, в зависимость от принятия или непринятия собственниками имущества в МКД решения о проведении тех или иных ремонтных работ. Поэтому непринятие решения не является препятствием для проведения неотложных, текущих работ, направленных на исполнение обязательных требований по обеспечению нормативно установленного уровня содержания общего имущества МКД, которые должны быть исполнены управляющей организацией независимо от решения общего собрания;
• а раз так, то это УК и виновата в том, что не проводила текущий ремонт и допустила возможность протечки талых вод в квартиру на последнем этаже.

В итоге решение первой инстанции было объявлено самым верным: УК возместит пострадавшему стоимость ремонта, судебные расходы, моральный вред и «потребительский» штраф.

Источник

Чинить крышу в новостройке обязана УК, даже если причиной прорех в кровле и протечек являются дефекты, допущенные застройщиком

AndrewLozovyi / Depositphotos.com

Возникновение недостатков общего имущества МКД по вине застройщика, а равно гарантийные обязательства застройщика по устранению допущенных нарушений не устраняют обязанности УК, установленные законодательством и договором управления, по содержанию общего имущества в надлежащем состоянии (Определение Верховного Суда РФ от 20 февраля 2021 г. № 309-ЭС20-20751).

На это указала тройка судей СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ, пересматривая дело об спаривании предписания органа ГЖН.

Ранее жилищная инспекция – по многочисленным жалобам жителей МКД – осмотрела крышу дома и обнаружила прорехи в металлической кровле. По мнению ОГЖН, виновата УК, – это ею не произведены работы, выполняемые в целях надлежащего содержания крыши, не обеспечено надлежащее ее содержание (наличие повреждений, просветов, отверстий кровли над двумя квартирами). ОГЖН выдал УК предписание с формулировкой «произвести работы, выполняемые для надлежащего содержания крыши МКД, – устранить вышеуказанные нарушения».

УК с предписанием не согласилась, в суде ссылалась на следующее:

• по результатам строительно-технической экспертизы крыши дома эксперт пришел к заключению, что спорные дефекты в кровле являются строительными дефектами, по причине которых в зоне вентиляционных каналов некоторых квартир третьего этажа здания появились следы увлажнения, повредившие отделочную поверхность;
• следовательно, выявленные в кровле недостатки возникли не в результате ненадлежащего содержания общедомового имущества, а являются строительными дефектами. То есть вопрос об их устранении должен решаться застройщиком в рамках гарантийных обязательств (и иск городской администрации к застройщику по данному вопросу уже подан в арбитражный суд; правда, впоследствии из-за ликвидации ответчика дело прекращено, – сразу после рассмотрения судом округа дела о предписании);
• УК управляет спорным МКД по результатам открытого конкурса. Это значит, что у нее нет возможности поднять тариф на СОИ. А следовательно, и денег на ремонт крыши у нее нет и взять их неоткуда. Получается, что оспариваемое предписание является неисполнимым;
• согласно мнению эксперта, ремонт дефектов кровли должен носить «капитальный» характер;
• значит, для устранения выявленных нарушений нужны работы по капитальному ремонту кровли. Однако ОСС по данному вопросу не было, а в отсутствие соответствующего решения ОСС проводить работы по капремонту недопустимо.

В первой инстанции УК выиграла, затем проиграла, однако суд округа вновь встал на ее сторону и признал спорное предписание недействительным, – дескать, предписание дано ненадлежащему лицу, а обязанность по ремонту крыши должна быть возложена на застройщика; денег на ремонт у УК объективно нет (конкурс был выигран с минимальным тарифом), а УК проводила неотложные срочные работы, которые не устранили проблемы.

Все важные документы и новости о коронавирусе COVID-19 – в ежедневной рассылке Подписаться

Верховный Суд РФ отменил постановление суда округа и оставил в силе постановление апелляционного суда:

• согласно Правилам техэксплуатации жилфонда № 170 УК должна обеспечить исправное состояние кровли, защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли, устранять, не допуская дальнейшего развития, деформации в различных кровельных конструкциях;
• по пункту 7 Минимального перечня к работам, выполняемым в целях надлежащего содержания крыш МКД, относятся, кроме прочего, проверка кровли на отсутствие протечек, а при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, – незамедлительное их устранение. В остальных случаях – разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ;
• таким образом, действующим законодательством предусмотрена безусловная обязанность УК выполнять работы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества, входящие в Минимальный перечень, вне зависимости от обязательств иных лиц в отношении такого имущества, а в определенных случаях – незамедлительно;
• суд апелляционной инстанции верно отметил, что оспариваемым предписанием на УК возложена обязанность по обеспечению надлежащего содержания крыши МКД путем устранения повреждений кровли над конкретными квартирами, а не по проведению капитального ремонта крыши;
• следовательно, предписание соответствует закону и не нарушает права и законные интересы УК. При этом сам по себе факт возникновения недостатков вследствие ненадлежащего исполнения обязанностей застройщиком и наличия у него обязательств по устранению допущенных нарушений в течение гарантийного срока не устраняет установленные законодательством и договором управления обязанности УК по содержанию общего имущества в надлежащем состоянии.

Источник

Кто должен ремонтировать в многоквартирном доме крышу?

Вопрос ремонта кровли в многоквартирном доме требует от владельцев жилой недвижимости определенной доли усилий, направленной на организацию этого вида работ и, преимущественно, отдельного финансирования из личного бюджета.

В этой статье мы обсудим порядок действий, которые нужно выполнять и куда необходимо обращаться при возникновении необходимости починить кровлю.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Кто должен ремонтировать крышу в многоквартирном доме при протечке

О необходимости ремонта кровли

Протечка в жилье, при ее расположении на последних этажах многоэтажек, считается обыденным явлением, поскольку связывают эти случаи зачастую со снижением качества покрытия кровли.

От оперативности выполнения действий по организации выполнения ремонта зависит, насколько незначительными будут сопутствующие затраты и уровень сложности устранения этой проблемы.

В зависимости от характера появления кровельных протечек, последние могут подразделяться на следующие разновидности:

• Снегового характера (возникают во время активного таяния снежных масс либо при подтаивании нижних слоев, соприкасаемых с подогретой поверхностью кровли);
• Ливневого характера (могут появляться в процессе обильных осадков);
• «Мерцающего» типа (проявление признаков протечек носит бессистемный характер, без явных оснований, здесь как основные причины могут служить ошибки при монтаже пирога кровли, неправильное выполнение парапета, наличие микротрещин в покрытии кровли и прочее);
• «Сухого» типа (промокание потолочных и стеновых поверхностей в помещениях, вызванное появлением конденсата, накопление которого происходит в пространстве под кровлей).

Причинами протечек могут быть:

• Нарушение функциональности кровельных материалов, в результате окончания допустимого срока их эксплуатации;
• Наличие производственных дефектов или «второсортность» используемых материалов;
• Возникновение нарушений структуры используемого покрова, повреждений покрытия кровли при механических воздействиях;
• Влияние внешних факторов (это могут быть температурные колебания, воздействие ультрафиолетовых лучей или влаги);
• Технологические нарушения, допущенные при монтажных работах с кровельным пирогом;
• Срывы листовых материалов.

Для предупреждения возможных протечек, нужно не меньше 2 раз в течение года (весной и осенью) привлекать технических специалистов из ЖЭКа для выполнения плановых осмотров кровли.

Проведение капитального и частичного ремонта кровли

Выполнение ремонтных работ кровли в многоэтажке предусматривает достаточно серьезные финансовые траты. Починка частичного характера дает возможность минимизации расходов, она производится при незначительных повреждениях пирога кровли и иных кровельных элементов.

Частичный ремонт кровли характеризуется заменой непригодных к эксплуатации кровельных фрагментов в ходе:

• Возникновения протечек;
• Повреждения любого рода кровельных элементов;
• Снижения кровельной звукоизоляции;
• Ухудшения уровня теплоизоляции кровли.

Также проведение частичного ремонта может иметь цель улучшения эстетики внешнего облика кровли. Ремонт капитального характера в многоэтажке нужен, если кровля порядком обветшала или при появлении повреждений, имеющих серьезный характер.

При работах капитальной направленности могут проводить:

• Замену несущих элементов конструкции;
• Замену пирога кровли;
• Замену водосточной системы;
• Антисептическую и противопожарную обработку конструкций из дерева;
• Регулирование режима влажности и температуры до нормативного уровня.

Что входит в ремонт многоквартирных домов?

О правилах содержания имущества в многоквартирном доме читайте тут.

Очередность выполнения работ по восстановлению и их длительность напрямую зависимы от факторов:

• Характера и масштабности имеющихся повреждений;
• Конфигурации конструкции;
• Материалов пирога кровли.

Решение о восстановительных работах частичного или капитального направления должно быть принято, основываясь на данных, полученных при обследовании кровли определенными специалистами.

Составляется детальный список необходимых работ, материальных ресурсов, необходимых инструментов и технических средств. Работы ремонтного характера могут начинаться, когда вопрос финансирования уже решен.

Кто должен оплачивать ремонтные работы?

Жильцы, которым принадлежит инициатива организации ремонта, должны сразу же согласовать вопрос, за чьи именно финансы будут проводиться ремонтные работы кровли многоэтажки.

Сейчас есть несколько вариантов решения подобного вопроса, с направленным финансированием из разных источников. Кровля является общедомовым имуществом, то есть за его починку могут быть ответственными владельцы квартир верхних этажей.

По действующему законодательству, все владельцы должны оплачивать средства в статье затрат по содержанию дома и, соответственно, на них распространяется обязанность своевременных выплат по ремонту помещений.

Под понятие общего имущества подпадают кровли, технические этажи и чердачные помещения (что обозначено в статье 36 Жилищного кодекса РФ).

Учитывая положение статьи 154 Жилищного кодекса РФ, капремонт, относящийся к объектам общедомового имущества, должен выполняться за счет средств владельцев. Затраты по содержанию и проведению ремонтных работ, касающихся общего имущества, необходимо распределять среди всех владельцев, в пропорциональном соотношении с площадью помещения каждого.

Когда доля квартир в жилом доме не прошла приватизацию, их владельцем можно считать муниципалитет. Нанимателями жилья, в соответствии с Жилищным кодексом РФ, должны быть оплачены средства лишь за ремонт текущего характера, при этом выполнение финансирования капитального ремонта отнесено к муниципальным обязанностям.

Для принятия решения о выполнении полного кровельного восстановления, необходимо позаботиться об организации общего собрания владельцев жилья для проведения голосования.

Принятое в ходе собрания, решение должно быть оформлено в виде протокола, который как официальный документ используется для выполнения дальнейших шагов.

Для того чтобы обеспечить принятие решения о проведении ремонтных работ, количество голосов владельцев квартир должно составлять 51 % от общего числа присутствующих граждан.

Выполнение ремонтных работ, связанных с общедомовым имуществом, без предварительного согласования и оформления письменного согласия от владельцев жилищ противозаконно.

Первый вариант

Финансирование работ от управляющей компании. Для инициации выполнения работ, нужно обратиться в УК. Жильцами каждый месяц вносится оплата по содержанию дома и на выполнение ремонта, как капитального, так и текущего характера.

Средства, которые поступают согласно двум первым статьям затрат, УК использует по мере надобности на различные нужды дома, фактически не осуществляя аккумуляции финансовых средств.

Однако часть сбережений все же скапливается на выполнение капремонта в доме, и именно эти финансы организация, управляющая домом, может использовать для того, чтобы привести кровлю в надлежащий вид.

Крайне важно учесть тот факт, что средств, собранных на капремонт, может быть недостаточно для оплаты полного объема работ, то есть владельцы будут обязаны из личного кошелька оплатить часть недостающей суммы.

Большей сложностью отличается ситуация, при которой уже был задействован резерв средств для ремонта подвального помещения и иных проблемных объектов, расположенных в доме. В этом случае, возникнет острый дефицит финансов.

УК может быть предложен выход в виде целевого накопления средств на ремонтные работы, для чего жильцам будет предложен вариант повышения величины ставки, согласно статье «капитального ремонта».

Конкретная сумма для взносов должна быть оговорена с владельцами в ходе проведения общего их сбора. С момента накопления достаточного объема средств, сразу же будут начаты ремонтные работы.

Второй вариант

Он предполагает государственную помощь. Сейчас юридическую силу имеет ФЗ под №185 «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», который дает право обращения за государственной помощью в вопросе финансирования капитального ремонта кровли. Источниками выделения средств служат местные бюджеты, государственный фонд и сами владельцы квартир.

Последним нужно провести собрание для решения вопроса участия в этой государственной программе. Обязательным условием указанной программы считается перечисление обязательного начального взноса, составляющего 5 процентов от общей сметной суммы, необходимой на ремонт.

Если большинство проголосует «за», оставшаяся часть владельцев должна будет подчиниться общему решению, и внести свою долю оплаты.

Рассматривая вопрос ремонта кровли многоэтажки, используя фонд ЖКХ согласно государственной программе, можно отметить схему, состоящую из следующих действий:

• Проведение владельцами жилья общего собрания жильцов дома;
• Принятие на нем решения касательно выполнения капитального ремонта кровли;
• Погашение долговых обязательств по квартплате;
• Составление сметной документации и утверждение последней;
• Сбор начального взноса для возможности участия в программе (в размере 5 процентов от итоговой суммы сметы);
• Подача в ОМС отдельного заявления о выполнении ремонта кровли.

Чтобы обеспечить субсидирование затрат, согласно государственной программе, необходимо отправить в отдел жилищно-коммунального хозяйства пакет документации, конкретный перечень которой имеется в УК. Для того чтобы заявление было рассмотрено и по нему приняли решение, предусмотрен срок в 10 дней (рабочих).

Кто должен ремонтировать крышу в многоквартирном доме после урагана

Починка кровли отнесена к обязанности владельцев, если же затрагивать вопрос с муниципальными квартирами, то работы должна выполнять администрация, в отношении же приватизированных квартиры – жильцы.

Как указано ВАС Российской Федерации в Постановлении под №6464/10, процесс управления целым домом должен предполагать кроме ряда услуг и работ, обусловленных решениями владельцев, также услуги и работы, необходимость проведения которых установлена на уровне законодательства.

Как говорится в пункте 4.6.1.1. Постановления, принятого Госстроем РФ под №170 от 27 сентября 2003 года, содержание кровли выполняется с целью ее постоянной исправности.

В этом документе описываются все ключевые критерии подобной исправности. Это подразумевает тот факт, что ТСЖ, служащее в качестве управляющего домом органа, должно выполнять ремонтные работы кровли, то есть именно оно отвечает за исправность ее состояния.

Вместе с этим, не важно, течет кровля или нет. Если председателем ТСЖ в проведении ремонта отказано, то потребуется обратиться в госжилинспекцию, высказав отдельное требование о проведении проверочных действий в отношении ТСЖ, а именно несоблюдении последним законодательных требований и привлечения его председателя, как руководящего лица, к ответственности.

Если имуществу владельца был причинен вред в результате протечки кровли, следует обратиться в суд с исковым требованием о возмещении причиненного вреда, основываясь на статью 1064 Гражданского кодекса РФ.

Согласно п. 4.6.1.1. Постановления, утвержденного Госстроем РФ под №170 от 27 сентября 2003 г., организация по обслуживанию жилфонда должна обеспечивать:

• Исправность конструкции чердака, кровли и водоотводных систем;
• Защищенность конструкций от воздействия влаги, кровли и инженерного оборудования от любого рода протечек;
• Установление оптимального режима температурно-влажностного и воздушного обмена, препятствующих появлению конденсата, а также переохлаждений перекрытий и покрытий чердаков;
• Соблюдение высоты вентиляции, согласно проекту;
• Чистоту чердаков и достаточный уровень освещенности;
• Соответствие требованиям норм теплоизоляции стояков и трубопроводов;
• Улучшение теплоизоляции нужно проводить качественными материалами;
• Исправное состояние в месте состыковки воронок для приема воды с кровлей, обеспечение отсутствия засоров и обледенений воронок, протечки в местах стыковки водосточных стояков и увлажнения теплоизоляционного слоя стояка;
• Проведение технических осмотров и работ профилактического характера, с соблюдением установленных сроков.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Источник