Кто оплачивает текущий ремонт при аренде квартиры

Кто обычно оплачивает стоимость текущего и капитального ремонтов при найме жилого помещения?

Здравствуйте, кто обычно оплачивает стоимость текущего и капитального ремонтов при найме жилого помещения, хозяин жилья или съемщик?

Добрый день, Надежда!

В соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской
Федерации (далее — Жилищный кодекс) собственники жилого помещения с момента
возникновения права собственности на данное помещение обязаны вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ).

В силу абзаца второго п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.

ГК РФ и иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией).

Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.

Т.е., если у Вас есть Договор найма на жилое помещение, то в нем должны быть прописаны условия оплаты услуг ЖКХ. Изучите его внимательно, на предмет таких условий.

Спасибо за ответ. Я хотела бы уточнить некоторые детали, почему возник данный вопрос. Откровенно говоря, ответ не совсем удовлетворил.

Я являюсь собственником квартиры, которую сейчас снимают. Когда я объявила о повышении оплаты (была закуплена доп. мебель в теч. года) возник спор по поводу того, что съемщики не обязаны оплачивать стоимость капитального ремонта. По нашему договору коммунальные ПЛАТЕЖИ осуществляет съемщик. В квитанции на оплату капитальный и текущий ремонты идут отдельными строками от коммунальных УСЛУГ. ( пожалуйста, обратите внимание на выделенные термины). Так вот я теперь думаю, должна ли я так сказать сделать скидку за счет вычета стоимости капремонта или же повысить стоимость найма в независимости от коммунальных платежей?

Спасибо еще раз.

С уважением, Надежда.

Добрый вечер, Надежда!

1. Согласно п.2.ст 154 ЖК РФ ( Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги)

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме;

2) взнос на капитальный ремонт;

3)плату за коммунальные услуги.

Таким образом, оплата общедомовых расходов + взносы на капитальный ремонт +оплата коммунальных услуг — все это расходы, которые несет собственник помещения. Формально, коммунальными платежами являются те платежи (свет, газ, тепло), которые идут отдельно от общедомовых..

В Вашем Договоре найма жилого помещения между Вами и нанимателями квартиры, прописано условие о том, что наниматели оплачивают КОММУНАЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ. Следовательно, оплату общедомовых расходов должны были производить Вы сами, как Собственник. Сейчас, при споре, Вам действительно нужно: 1) либо делать скидку на ту сумму, которую наниматели оплатили за общедомовые нужны, 2) либо делать дополнительное соглашение к договору найма, в котором прописывать ВСЕ платежи, которые должны оплачивать наниматели, 3) повысить плату за найм квартиры, с учетом тех платежей, которые Вы должны оплачивать сами, как Собственник.

Источник

Можно ли не платить за все ЖКУ, если я снимаю квартиру?

Я снимаю квартиру и каждый месяц полностью оплачиваю приходящие квитанции. В Москве это отдельная квитанция за электроэнергию и единый платежный документ — ЕПД — за все остальное.

В договоре найма прописано, что оплачивать я должен «счета за ЖКУ (квартплату, включая водоотведение), электроэнергию». В самом же ЕПД еще куча услуг, платить за которые нанимателю нет никакого смысла. Я, например, не хочу оплачивать содержание и ремонт жилья, взнос на капитальный ремонт и др.

Как в таком случае можно понимать трактовку «счета за ЖКУ»? Что в них входит? За что я могу не платить по ЕПД?

К сожалению, вы должны оплачивать то, что согласовали с наймодателем в договоре. В вашем случае это все платежи за ЖКУ, в том числе взносы на капитальный ремонт и содержание и текущий ремонт общего имущества.

Единственный вариант в вашем случае — предложить наймодателю изменить условия договора об оплате коммунальных услуг. Это можно сделать в дополнительном соглашении к нему.

Что такое ЖКУ и что в них входит

В Т⁠—⁠Ж есть подробная статья про коммунальные услуги. Но так как вы спросили, что входит в счета за ЖКУ, кратко объясню основные моменты.

В законах под ЖКУ понимают надежное и устойчивое обеспечение холодной и горячей водой, электроэнергией, газом, отоплением, а также отведение и очистку сточных вод, содержание и ремонт жилых домов и придомовой территории.

Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Эта обязанность возникает вместе с правом собственности на помещение. Кроме того, собственник обязан платить ежемесячные взносы на капремонт.

В статье 154 жилищного кодекса подробно расписана структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника. Она включает в себя:

1. Плату за содержание жилого помещения, в том числе услуги и работы по управлению МКД, содержание и текущий ремонт общего имущества в доме, коммунальные ресурсы, которые потребляются при использовании общего имущества в МКД.
2. Взнос на капитальный ремонт.
3. Плату за коммунальные услуги.

При этом в список коммунальных услуг, которые предоставляют жильцам, входит:

1. Холодная вода.
2. Горячая вода.
3. Тепловая энергия.
4. Водоотведение.
5. Электроснабжение.
6. Газоснабжение, в том числе бытовой газ в баллонах.
7. Отопление.
8. Твердое топливо при наличии печного отопления.
9. Содержание и ремонт общего имущества.
10. Вывоз мусора.

Кто и как должен платить за ЖКУ в съемной квартире

Все условия проживания в съемной квартире, в том числе порядок платы за ЖКУ, собственник и квартиросъемщик прописывают в договоре найма. Они сами решают, какие обязанности несут, за что платят и какие права у них есть. Но, конечно, договор не должен противоречить закону.

В вашем договоре указано, что вы сами оплачиваете все счета за ЖКУ. Вы этот договор подписали, то есть согласились на его условия. Это означает, что вы должны платить за электричество, а также за все, что указано в ЕПД, включая взносы на капремонт и содержание и текущий ремонт общего имущества: уборку в подъезде, ремонт лифта и крыши и т. д.

Это однозначно несправедливо для вас как нанимателя, но если посмотреть на договор со стороны собственника квартиры, то все кажется логичным. У человека есть квартира, которую он сдает другим людям. Соответственно, сам он ею не пользуется и хочет компенсировать себе все обязательные платежи, которые начисляются на квартиру.

Мы подробно разбирали, на что обращать внимание в договоре найма квартиросъемщикам. Прочитайте на будущее, чтобы знать, что обсуждать с хозяином квартиры.

Сначала читать, потом подписывать

Что вам можно сделать

Обсудите с наймодателем возможность изменить условия договора об оплате ЖКУ. Помните, что собственник может не пойти на уступки и просто предложит вам съехать.

Если все же наймодатель пошел вам навстречу, подпишите с ним дополнительное соглашение к действующему договору. Как правило, составляют два экземпляра соглашения, если договор заключен на срок меньше года, три — если срок договора больше года. Такой договор нужно регистрировать в Росреестре — именно туда надо передать третий экземпляр.

Если собственник согласится поменять условие договора об оплате ЖКУ, можно рассмотреть следующие варианты. Какой из них выгоднее, судить вам.

Зафиксировать в договоре точную сумму на оплату ЖКУ. Вы можете прописать в договоре, что компенсируете оплату ЖКУ ежемесячно в определенном размере, например 2000 Р . Собственник в этом случае самостоятельно оплачивает все счета.

У такого варианта есть минус. Вы можете воспользоваться ЖКУ и на меньшую, и на большую сумму, чем фиксированная. Риск переплаты есть и у наймодателя, и у нанимателя. Например, если вы на несколько дней уехали в отпуск и не потратили воду и электричество на фиксированную сумму.

Оплачивать только фактически потребленные ЖКУ. Есть виды ЖКУ, за которые собственник обязан платить, даже если квартира стоит пустая. Это плата за работы по управлению домом, содержание и текущий ремонт общего имущества, отопление квартиры, если нет индивидуальных счетчиков, а также взнос на капремонт.

Вы можете обсудить с наймодателем, что эти услуги оплачивать не будете, а будете платить только за фактически потребляемые вами электричество, газ, горячую и холодную воду и, возможно, вывоз мусора. Если в квартире есть счетчики, то платить вы будете по их показаниям. Если нет — по нормативам.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник

Кто оплачивает текущий ремонт при аренде квартиры

Ситуация: Между Медицинским центром (арендатор) и Собственником помещения (арендодатель) заключен договор аренды. Условиями договора на арендатора возложена обязанность по проведению текущего ремонта. Виды и объемы работ, относящиеся к текущему ремонту договором не перечислены.

После очередного осмотра помещения Арендодатель направил Арендатору требование о проведении текущего ремонта, перечислив в нем работы, которые необходимо выполнить. Арендатор отказался выполнять эти работы, сославшись на их высокую стоимость. Арендатор указал, что текущий ремонт по существу является «косметическим» и не подразумевает больших затрат.

Вопросы:

1. Что такое «текущий ремонт»? Какие виды работ он в себя включает?
2. Что делать арендодателю, если арендатор не исполняет обязанность по проведению текущего ремонта?

Ответ: Федеральные законы не дают определения текущего ремонта. Судебная практика также не однозначна. По нашему мнению, следует руководствоваться Приложением № 3 к Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений (утв. Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 № 279). Если арендатор не проводит текущий ремонт, арендодатель вправе требовать расторжения договора и компенсации убытков (стоимости восстановительных работ).

Обоснование ответа: Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ обязанность по поддержанию помещения в исправном состоянии, и по проведению в помещении текущего ремонта возлагается на арендатора. Это правило действует, если договором аренды не предусмотрено иное. Однако Гражданский кодекс не дает определения термину «текущий ремонт». И если стороны не договорились о составе работ по текущему ремонту, могут возникнуть споры о том, какие работы делать арендатору, а какие арендодателю.

Можно конечно «идти от противного»: все что не является капитальным ремонтом, относится к текущему. В свою очередь понятие капитального ремонта раскрыто в Градостроительном кодексе РФ.

Под капитальным ремонтом следует понимать замену и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замену и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замену отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

подп. 14 ч. 1 ст. 2 Градостроительного кодекса РФ

По нашему мнению, требуется более однозначное толкование этих терминов. Ведь даже проанализировав норму Градостроительного кодекса, возникает множество вопросов. Например, если речь идет о системах инженерно-технического обеспечения, является ли замена смесителя в санузле капитальным или все же текущим ремонтом? А если речь идет о разбитом стеклопакете, о входной двери?

Предупредительный (текущий) ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей.

абз. 3 п. 3.8. Постановления Госстроя России от 05.03.2004 № 15/1

Таким образом, текущий ремонт зданий и сооружений основной своей целью имеет предупреждение износа конструкций, отделки, инженерного оборудования. Нормативно перечень работ по текущему ремонту установлен Приложением № 3 к Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений (утв. Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 № 279). Этот документ содержит весьма обширный перечень планово-предупредительных (текущих) ремонтных работ. Например, ремонт штукатурки стен и потолков с предварительной отбивкой штукатурки (до 10% оштукатуренной поверхности стен и потолков), смена облицовки стен (до 10% общей площади облицованной поверхности), смена отдельных секций отопительных приборов и небольших участков трубопроводов при устранении утечек и засоров в трубах, ремонт (в том числе набивка сальников) и замена в отдельных помещениях регулировочной и запорной арматуры, смена отдельных участков электропроводки (до 10%).

Справедливо будет сказать, что суды при вынесении решений по спорам «о текущем ремонте помещений» все же руководствуются положениями Постановления Госстроя СССР от 29.12.1973 г. № 279. Это подтверждается следующими судебными актами: Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30.04.2013 по делу № А63-11768/2012, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.01.2012 по делу № А18-875/2011, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.07.2010 по делу № А05-16646/2009.

Но даже определившись с составом планово-предупредительных работ по текущему ремонту, не совсем ясно, что в этой ситуации делать собственнику помещения – арендодателю. Если арендатор будет уклоняться от проведения текущего ремонта, дефекты строительных конструкций вскоре будут иметь «капитальный» характер. Действующий Гражданский кодекс РФ, прямо не перечисляет последствия неисполнения арендатором своей обязанности по проведению текущего ремонта.

По нашему мнению, в этой ситуации к отношениям сторон должен применяться п. 3 ст. 615 Гражданского кодекса РФ. Согласно этой норме, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Под убытками в этой ситуации следует понимать расходы, которые арендодатель вынужден понести в связи с восстановлением помещения. Смотри, например, Определение ВАС РФ от 14.04.2014 г. № ВАС-4651/14 по делу N А70-5315/2013 или Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.07.2010 по делу № А05-16646/2009.

Таким образом, арендодателю следует придерживаться следующих рекомендаций:

1. Включить в договор аренды условие о видах и составе работ по текущему ремонту арендованного помещения;
2. Если договор не определяет понятия «текущий ремонт», руководствоваться Приложением № 3 к Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений (утв. Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 № 279);
3. Письменно уведомить арендатора о необходимости проведения текущего ремонта, перечислив виды работ, которые необходимо провести. Конечно, при перечислении видов работ соотносить их с конкретными дефектами в помещении;
4. Если арендатор уклоняется от исполнения своей обязанности по проведению текущего ремонта, требовать расторжения договора в судебном порядке и взыскания убытков (стоимость работ по восстановлению помещения).

Нужна консультация? Оставьте заявку

Источник