Контроль выполнения и качества работ по капитальному ремонту многоквартирного дома
Как проконтролировать качественное проведение работ по капитальному ремонту?
Пермский Фонд содействия товариществам собственников жилья
Внимание! На момент публикации технология ещё не была апробирована.
В отличие от контроля за содержанием и текущим ремонтом, в отношении капитального ремонта, наиболее сложного и дорогостоящего вида ремонта, все более урегулировано и законодательно закреплено в многочисленных нормативных актах, особенно в последнее время. Для общего представления об этом прилагается материал «Система контроля за проведением капитального ремонта».
Предмет контроля
Соблюдение сроков, объема и качества проведения работ и оказания услуг по капитальному ремонту общего имущества.
Нормативная документация, определяющая требования к организации и проведению работ, оказанием услуг по капитальному ремонту
Жилищный кодекс РФ, раздел IX «Организация капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах».
Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий».
Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий объектов коммунального и социально-культурного назначения».
Ведомственные строительные нормы ВСН 42-85(р) «Правила приемки в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом жилых зданий» (утв. приказом Госгражданстроя при Госстрое СССР 7 мая 1985 г. N 135) (с изменениями от 6 мая 1997 г.).
Документов, регулирующих все и вся в сфере капитального ремонта, масса. Мы останавливаемся только на этих, поскольку основным объектом контроля является соответствие работ/услуг проектной документации и договору подрядчика с заказчиком (региональный оператор, УК, ТСЖ – список закрыт). Доступ к этим материалам является ключевым в организации контроля со стороны собственников.
Параметры в соответствии с нормативной документацией
- Соблюдение сроков проведения капитального ремонта.
- Соблюдение объемов проведения капитального ремонта.
- Соблюдение качества оказания услуг (особое внимание на используемые материалы).
Методы контроля
Контроль со стороны собственников, Совета МКД присутствует на заключительном этапе, участие представителей собственников в окончательной приемке работ в составе комиссии просто обязательно.
В то же время, несмотря на обилие контролирующих структур: организаций, осуществляющих строительный контроль; заказчика (от имени собственников Региональный оператор, УК, или даже муниципалитет); органов государственного жилищного надзора, собственник сталкиваются с тем, что их не уведомляют о проведении промежуточных (этапных) проверок, не знакомят с проектной документацией, не приглашают к участию в выборе подрядчиков. Поэтому «все приходится делать самому». Иными словами, при видимом окончании какого-либо типа работ, приходится приглашать организацию, ответственную за содержание дома – а это УК – и проверять промежуточное качество работ.
Практикуется также «контроль на ввозе». Конечно, наиболее это отработано в ТСЖ, но и Советы МКД также начинают осваивать такую практику. Проще говоря, при завозе материалов контролируется их соответствие проектно-сметной документации, она должна быть на руках СМКД.
Чтобы проверить проектную документацию на соответствие всем СНИПам и ГОСТам, надо положить на это отдельную жизнь уполномоченного собственниками лица. Но, если есть возможность, опыт и знания, можно уже при составлении проектной документации вмешиваться, опираясь на применяемые и сейчас советские ведомственные строительные нормы (ВСН) – своеобразный «Отче наш» для проектировщиков.
Примеры результирующей документации
В случае некачественного производства работ и оказания услуг по капитальному ремонту составляется акт проверки качества выполнения работ по капитальному ремонту. Такой акт СМКД может подготовить самостоятельно, но обязательно с привлечением специалистов УК и подрядчиков. Таких актов может быть несколько, или даже много, в зависимости от этапности и видов работ/услуг.
Рекомендации по организации результирующих мероприятий
Главное – ответственное участие в приемке работ и услуг в составе представительной комиссии, возможно, с участием собственных специалистов – они могут подсказать важные вещи.
На работы по капитальному ремонту распространяются, в зависимости от определенных видов работ, различные гарантийные сроки, в основном от 3 до 5 лет. Здесь, при обнаружении дефектов, необходимы совместные действия СМКД и УК в отношении подрядчика, может быть, и с привлечением органов жилищного, технического надзора, организаций, осуществлявших строительный контроль.
Система контроля за проведением капитального ремонта
Кто имеет право контролировать качество работ по капитальному ремонту?
- Контроль качества выполнения работ по капитальному ремонту осуществляет организация, осуществляющая строительный контроль, на основании договора, заключенного по итогам конкурса по выбору такой организации.
- На любом этапе проведения капитального ремонта, собственник вправе обратиться к заказчику по всем интересующим вопросам.
- Приемка выполненных работ по капремонту осуществляется путем подписания акта приемки выполненных работ комиссией, в состав которой входит лицо, уполномоченное действовать от имени собственников.
В процессе проведения капитального ремонта подрядная организация обязана вести журнал производства работ, записи о ходе выполнения работ, в том числе замечания по качеству работ делают организация, осуществляющая строительный контроль, а также представители собственников.
При организации проведения капитального ремонта Региональный оператор обязан контролироватькачество и сроки оказания услуг и (или) выполнения работ подрядными организациями и соответствие таких услуг и (или) работ требованиям проектной документации. п. 4 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ.
В течение десяти дней с даты подписания акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме региональный оператор обязан передать лицу, осуществляющему управление этим многоквартирным домом, копии документов о проведенном капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме (в том числе копии проектной, сметной документации, договоров об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту, актов приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ) и иные документы, связанные с проведением капитального ремонта, за исключением финансовых документов. ч. 8 ст. 189 ЖК РФ.
Самое главное. Помимо специализированных организаций, полное право осуществлять контроль за процессом капитального ремонта имеют представители собственников – Советы МКД, Правления ТСЖ. Что и реально происходит, и происходит достаточно эффективно.
В качестве примера приводится «Акт проверки качества выполнения работ по капитальному ремонту», который можно использовать в качестве образца.
Пермский Фонд содействия товариществам собственников жилья,
исполнительный директор – Жуков Андрей Алексеевич: citosperm@mail.ru
Контроль выполнения и качества работ по капитальному ремонту многоквартирного дома
Акт проверки
качества выполнения работ по капитальному ремонту
Пермский Фонд содействия товариществам собственников жилья
Внимание! На момент публикации инструментарий ещё не был апробирован.
г. ___________________ «____ »______________ 20__ г.
Комиссия в составе:
председателя и членов Совета многоквартирного дома №____ по ул. __________________(Ф.И.О.)
членов технической комиссии многоквартирного дома № ____ по ул. _______________ (Ф.И.О.) (при наличии такой комиссии в доме)
представителей управляющей компании (Ф.И.О., должность):
представителей подрядной организации (Ф.И.О., должность):
провели проверку качества выполнения работ по капитальному ремонту крыши многоквартирного дома № _____ по ул. _________________ .
В ходе проверки было выявлено следующее:
Комиссия осмотрела ремонтируемый объект — крышу многоквартирного дома № _____ по ул. _________________. Были проверены объемы выполненных работ, материалы, используемые при выполнении ремонтных работ, проверено соответствие выполненных работ и используемых материалов техническому заданию договора на выполнение работ по капитальному ремонту крыши многоквартирного дома № _____ по ул. _________________.
Описание характеристик работ в процессе проверки (на основании технического задания договора на выполнение работ по капитальному ремонту крыши многоквартирного дома № _____ по ул. __________________________): _________________________________________________________
РЕЗУЛЬТАТ ПРОВЕРКИ:
При выполнении работ по проведению капитального ремонта крыши многоквартирного дома № ____ по ул. ___________ на основании технического задания к договору на выполнение работ по капитальному ремонту крыши многоквартирного дома № _____ по ул. _________________ должен быть использован кровельный материал марки Техноэласт ЭКП-5,0, сланец серый. Установлено, что подрядчик для выполнения работ по капитальному ремонту крыши завез на объект кровельный материал марки, не соответствующей техническому заданию договора на выполнение работ по капитальному ремонту крыши.
В связи с выявленными в процессе проверки нарушениями ООО «Подрядная организация» должна заменить кровельный материал для капитального ремонта крыши в соответствии с техническим заданием договора на выполнение работ.
Другие условия: ________________________________________________________________________
Настоящий акт составили:
| Председатель Совета МКД | подпись | ФИО |
| Члены Совета МКД | подпись | ФИО |
| подпись | ФИО | |
| Члены технической комиссии | подпись | ФИО |
| подпись | ФИО | |
| Представители управляющей организации | подпись | ФИО |
| подпись | ФИО | |
| МП | ||
| Представители подрядной организации | подпись | ФИО |
| подпись | ФИО |
Пермский Фонд содействия товариществам собственников жилья,
исполнительный директор – Жуков Андрей Алексеевич: citosperm@mail.ru
Большой сборник гражданского контроля: пермский опыт и технологии. – Пермь: Фонд «Гражданское действие», 2015
Сборник издан Фондом «Гражданское действие», включенным распоряжением Министерства юстиции Российской Федерации от 05.08.2015 г. в реестр некоммерческих организаций, выполняющих функции иностранного агента.
Источник
9. Контроль за работой регионального оператора в части организации проведения им капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, а также в части финансового контроля деятельности, обеспечение публичности результатов такого контроля
9. Контроль за работой регионального оператора
в части организации проведения им капитального ремонта
общего имущества в многоквартирных домах, а также в части
финансового контроля деятельности, обеспечение
публичности результатов такого контроля
9.1. При установлении нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации порядка контроля за работой регионального оператора в части организации проведения им капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, а также в части финансового контроля деятельности и определении органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченного осуществлять контроль за соответствием деятельности регионального оператора установленным требованиям, субъектам Российской Федерации рекомендуется учитывать, что в соответствии:
с частью 1 статьи 20 Жилищного кодекса Российской Федерации контроль за соблюдением региональным оператором обязательных требований, установленных в соответствии с жилищным законодательством, относится к государственному жилищному надзору, осуществляемому органами государственного жилищного надзора в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, с учетом требований к организации и проведению государственного жилищного надзора, установленных Положением о государственном жилищном надзоре, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 11 июня 2013 г. N 493;
с частью 3 статьи 186 Жилищного кодекса Российской Федерации финансовый контроль за использованием региональным оператором средств регионального бюджета, бюджетов муниципальных образований осуществляют органы государственного финансового контроля субъектов Российской Федерации и органы муниципального финансового контроля муниципальных образований, Счетная палата Российской Федерации, контрольно-счетные и финансовые органы субъектов Российской Федерации и муниципальных образований в порядке, установленном бюджетным законодательством Российской Федерации;
с пунктом 1 части 2 статьи 186 Жилищного кодекса Российской Федерации контроль за использованием региональным оператором средств, полученных в качестве государственной поддержки, муниципальной поддержки капитального ремонта, а также средств, полученных от собственников помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, осуществляет федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по контролю и надзору в финансово-бюджетной сфере, в порядке, установленном Правительством Российской Федерации;
с пунктом 8 части 1 статьи 167 Жилищного кодекса контроль за целевым расходованием региональным оператором денежных средств, сформированных за счет взносов собственников помещений в многоквартирных домах, уплачиваемых на счет (счета) регионального оператора, и обеспечением сохранности этих средств осуществляется в соответствии с порядком осуществления контроля за целевым расходованием денежных средств, сформированных за счет взносов на капитальный ремонт, и обеспечением сохранности этих средств, установленным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, определяющим также порядок осуществления контроля за целевым расходованием и обеспечением сохранности средств на специальных счетах.
9.2. В целях усиления контроля за соответствием деятельности регионального оператора установленным требованиям субъектам Российской Федерации рекомендуется возложить контроль за работой регионального оператора в части организации им капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, а также в части финансового контроля деятельности регионального оператора, на орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, ответственный за реализацию региональной программы капитального ремонта (далее в настоящем разделе Методических рекомендаций — уполномоченный орган).
9.3. Субъектам Российской Федерации при установлении нормативным правовым актом порядка контроля деятельности регионального оператора рекомендуется определить:
полномочия уполномоченного органа по контролю за работой регионального оператора в части организации им капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, финансового контроля деятельности регионального оператора;
порядок координации действий органов исполнительной власти субъекта Российской Федерации при осуществлении ими проверок деятельности регионального оператора;
порядок информационного обмена между органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченными на осуществление контроля.
9.4. В отношении контроля уполномоченным органом работы регионального оператора в части организации проведения им капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах рекомендуется определить осуществление контроля за:
выполнением региональным оператором капитального ремонта многоквартирных домов, фонды капитального ремонта которых формируются на счете (счетах) регионального оператора, в соответствии с перечнем услуг и (или) работ по капитальному ремонту и в сроки, предусмотренные региональной программой капитального ремонта, краткосрочным планом ее реализации;
полнотой и своевременностью осуществления региональным оператором действий, обеспечивающих реализацию региональной программы капитального ремонта;
соответствием указанных действий регионального оператора требованиям, установленным федеральным законодательством и нормативными правовыми актами субъекта Российской Федерации.
9.5. В части финансового контроля деятельности регионального оператора, осуществляемого уполномоченным органом, рекомендуется определить осуществление контроля за соблюдением установленных требований к:
размеру предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которая может оплачиваться региональным оператором за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт;
обеспечению финансовой устойчивости деятельности регионального оператора в отношении объема средств, расходуемых региональным оператором на финансирование капитального ремонта многоквартирных домов, из средств фондов капитального ремонта, сформированных собственниками помещений в многоквартирных домах, общее имущество в которых подлежит капитальному ремонту в будущем периоде;
порядку и условиям размещения временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на счете регионального оператора;
порядку и срокам перечисления денежных средств в размере фонда капитального ремонта на специальный счет;
своевременности и полноте расчетов регионального оператора по договорам на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах.
9.6. В целях обеспечения осуществления уполномоченным органом контроля за работой регионального оператора в части организации проведения им капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, финансового контроля деятельности регионального оператора, рекомендуется установить ежеквартальное предоставление региональным оператором отчетов в электронном виде, установив уполномоченным органом сроки и форму их предоставления.
9.7. Решение о проведении плановой проверки рекомендуется принимать уполномоченным органом и направлять региональному оператору в сроки, определенные нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, принятого в соответствии с пунктом 8 статьи 167 Жилищного кодекса Российской Федерации. К решению о проведении проверки рекомендуется прилагать программу проведения проверки, содержащую перечень вопросов, являющихся предметом проверки, информацию о составе лиц, уполномоченных на проведение проверки, и сроках проведения проверки.
9.8. Внеплановые проверки могут проводиться на основании заявлений, поступивших из правоохранительных органов, или решения попечительского совета, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
9.9. По результатам проверки рекомендуется оформлять письменный акт проверки, в котором целесообразно отражать вопросы, являющиеся предметом проверки, выявленные нарушения, предложения о мерах, которые должны быть приняты в целях устранения и предотвращения нарушений, в том числе в части привлечения к ответственности лиц, виновных в допущенных нарушениях.
9.10. Рекомендуется позицию регионального оператора по акту проверки направлять в уполномоченный орган в сроки, определенные нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, принятого в соответствии с пунктом 8 статьи 167 Жилищного кодекса Российской Федерации и исчисляемого со дня рассмотрения акта проверки.
9.11. В целях обеспечения публичности результатов контроля деятельности регионального оператора субъектам Российской Федерации рекомендуется установить нормативным правовым актом требования к составлению и опубликованию на официальном сайте в сети Интернет уполномоченного органа годового отчета о результатах контроля за соответствием деятельности регионального оператора установленным требованиям в части организации проведения им капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах и финансового контроля деятельности регионального оператора в пределах предоставленных уполномоченному органу полномочий по контролю.
9.12. Помимо размещения годового отчета регионального оператора, в соответствии со статьей 187 Жилищного кодекса Российской Федерации, рекомендуется предусматривать дополнительные требования о раскрытии информации о деятельности регионального оператора, в том числе размещение на официальном сайте регионального оператора в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и обеспечение открытого доступа любому заинтересованному лицу к:
любого рода отчетам, подготавливаемым региональным оператором в случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими вопросы капитального ремонта многоквартирных домов или иными нормативными правовыми актами субъекта Российской Федерации;
информации о решениях, принимаемых попечительским советом и правлением регионального оператора;
информации о результатах проверок деятельности регионального оператора.
9.13. Субъектам Российской Федерации в целях обеспечения соответствия деятельности региональных операторов установленным требованиям рекомендуется:
при утверждении сметы расходов на содержание регионального оператора и оплату административно-хозяйственных расходов регионального оператора учитывать необходимость формирования в штатном расписании регионального оператора подразделения по обеспечению внутреннего контроля;
обеспечить создание и внедрение региональными операторами системы внутреннего контроля;
установить периодичность рассмотрения отчетов по внутреннему контролю на заседаниях попечительского совета регионального оператора не реже одного раза в год.
9.14. Субъектам Российской Федерации рекомендуется установить периодичность рассмотрения отчетов о деятельности регионального оператора на заседаниях высших исполнительных и законодательных (представительных) органов власти субъекта Российской Федерации не реже одного раза в год. При рассмотрении соответствующих отчетов рекомендуется привлекать представителей уполномоченного органа, других государственных органов, осуществляющих контроль за деятельностью регионального оператора и проводивших за отчетный период соответствующие проверки, а также представителей общественных объединений, иных некоммерческих организаций, осуществляющих общественный жилищный контроль.
Источник