Кто осуществляет оценку качества ремонта

Как проводится и где сделать независимую экспертизу ремонта квартиры

Экспертиза ремонта квартиры касается оценки качества капитальных, косметических обновлений после повреждений разного рода.

В ней нуждаются как заказчики, так и исполнители работ для урегулирования конфликтов. Выводы профессионала позволят разобраться в возникшем споре.

Законодательство

1. Жилищный кодекс № 188-ФЗ от 29.12.2004 г. называет условия использования жилья.
2. Закон «О защите прав потребителей» № 2300-I от 07.02.1992 г. перечисляет требования к качеству работ.
3. Гражданский процессуальный кодекс № 138-ФЗ от 14.11.2002 г. содержит общие условия, ответственность и правила составления заключений специалистами.
4. Закон о государственной судебно-экспертной деятельности № 73-ФЗ от 31.05.2001 г. подробно описывает работу профессионала, устанавливает сроки исследований.

Зачем нужна независимая экспертиза и когда она требуется

К профессиональным исследованиям обращаются во многих спорных ситуациях, когда необходимо авторитетное мнение. Экспертизы могут проводиться как в досудебном, так и в судебном порядке. Разница заключается в том, кто именно и для каких целей заказывает оценку специалисту.

Заказчики ремонта, недовольные результатами, обращаются в экспертные организации с целью:

• проверить качество выполненных работ;
• уточнить правильность составленной сметы для сравнения затраченных материалов и обозначенных в ней;
• выявить расхождения между оговоренным оформлением помещения и тем, что сделал подрядчик;
• зафиксировать дефекты и недостатки, проявившиеся после его окончания;
• установить причины затопления;
• оспорить попытки рабочих растянуть процесс обновления жилища;
• оценить деятельность последних.

Исполнителям также требуется помощь эксперта, когда возникают конфликты с нанимателем:

• при нежелании владельца квартиры, ссылающегося на недоработки, оплачивать ремонт;
• чтобы доказать возникновение дефектов по вине заказчика, который неправильно пользуется помещением.

Отдельным случаем обращения к экспертам служит судебное разбирательство. Оно требуется, когда рассматривающий иск судья:

• не может самостоятельно разобраться в сложной технической документации;
• затрудняется в оценке дефектов и причинах их появления;
• выясняет вероятность их устранения.

Для проведения любого вида исследований независимо от того, кто их заказывает, специалист должен разбираться не только в строительных вопросах, но и законодательстве. Каждый вид работ регламентирован органами власти для безопасности людей. Существуют санитарные правила, государственные стандарты, технические условия, которые известны профессионалу и необходимы для правильных выводов.

Важно: обращаться к эксперту могут не только заказчики, но и исполнители ремонтных работ.

Чего можно добиться

Любой вопрос, обращенный к эксперту, направлен на подтверждение позиции заказчика. Если работы выполнены плохо, владелец квартиры может потребовать переделать их, уменьшить стоимость договора или вовсе отказаться от оплаты некачественных услуг.

Заключенный договор с подрядчиком позволит избежать недопонимания. Сметы, расчеты, накладные на приобретенные материалы должны быть у заказчика, чтобы контролировать рабочих.

Иногда строители признают свои ошибки после ознакомления с результатами исследований эксперта и бесплатно их устраняют в досудебном порядке.

Как проводится

Эксперт начинает исследование после обращения к нему человека. Существует несколько этапов экспертной деятельности:

1. Подготовка. Проводится беседа с заказчиком, определяются его требования, пожелания, оговариваются вопросы, над которыми будет трудиться профессионал, составляется договор об оказании услуг.
2. Работа специалиста:

• изучение накладных, ведомостей, сертификатов на использованные строителями материалы, чтобы выявить их безопасность;
• анализ правильности выбора и применения смесей, красок для дома;
• ознакомление со сметами, ведомостями, расчет затраченных материалов;
• проверка проектов, их соответствие жилому помещению;
• подробный осмотр последнего для сравнения выполненных работ с описанными в документах. Здесь эксперт может получать образцы материалов и исследовать их в лаборатории, чтобы подтвердить или опровергнуть экологичность, качество;

1. Выводы оформляются документально, с приложением расчетов, схем, фотографий, результатов лабораторного изучения образцов.

Специалист может сразу комментировать обнаруженные дефекты, обозначая причины их появления. Например, использование в ванных и душевых помещениях краски, не выдерживающей длительного воздействия влаги, будет признано некачественно выполненной работой.

Завышение цены работ, материалов будет выявлено профессионалом. Организация в квартире прачечной, увеличение влажности в помещении, послужившие причиной отслоения обоев, будут считаться виной владельца, неправильно использующего жилье.

Важно: при работе эксперта могут присутствовать и заказчик, и подрядчик.

Для обследований эксперт использует разные устройства: линейки, уровни, датчики. Когда владелец квартиры недоволен результатами капитального ремонта, специалист будет проверять и состояние стен, перегородок, пола и потолка, чтобы выявить нарушения строительных норм.

Кем делается

Проводятся обследования только людьми с высшим профессиональным образованием, инженерным или строительным. Работать специалист может в государственных учреждениях или частных компаниях. Для первых установлены требования, касающиеся опыта работы и непрерывного обучения для повышения профессионализма.

Частные специалисты не подвергаются тщательным проверкам, им достаточно соответствовать общим критериям. Экспертом может быть любой человек со знаниями строительных правил. Никакие лицензии в этом случае не требуются.

Компании отбирают сотрудников, способных проводить качественные исследования и делать правильные выводы. Этого требует конкуренция среди фирм, предлагающих услуги по оценке.

Важно: суд учтет выводы частного эксперта, но, если понадобится, обратится к государственному специалисту.

Сколько стоит и сроки проведения

Законодатель предусмотрел срок проведения исследований государственными специалистами – 30 суток. Частные эксперты работают на основе соглашений и могут увеличивать или уменьшать этот период согласно договору.

Определяя время работы, профессионал будет исходить из сложности исследований, площади квартиры, вида ремонта – капитального или косметического. В среднем компании указывают сроки от 10 до 30 суток с момента обращения заказчика.

Цена контракта будет зависеть от количества поставленных перед экспертом вопросов и объема исследований. В среднем от 3 тыс. руб.

Что понадобится для подачи

Какие предметы или документы понадобятся для исследований, решает эксперт, но чаще всего необходимы:

1. Договор с подрядчиком, описывающий:

• работы, которые нужно провести;
• помещения, подлежащие обновлению;
• сроки выполнения заказа.

1. Проекты, сметы, зарисовки дизайнера необходимы для оценки обоснованности претензий заказчика, количества и качества использованных строительных материалов, правильности их применения, соответствия декоративных элементов пожеланиям владельца квартиры.
2. Решения, заключения о проведении капитального ремонта, выводы других экспертиз, технический паспорт, схемы, чертежи помещения.

Перечисленные документы помогут специалисту решить, какие обследования нужно будет провести. Лучше уточнить требования в момент переговоров с компанией.

Где проводят

В интернете можно найти информацию о компаниях, проводящих экспертные обследования.

Город	Название	Адрес	Виды работ
Москва	Союз-Эксперт	м. Проспект Вернадского, ул. Удальцова, д. 33, 4 подъезд, оф. 63.	Оценка, расчет услуг подрядчика, юридическая помощь
Санкт-Петербург	ООО «Амеланд»	Промышленная улица, дом 19 литера Н, помещение 100-н	Определение качества работ, подробное описание выявленных дефектов
Новосибирск	Мэлвуд	улица Дачная, д. 60, к. 4, оф. 319	Описание причин и последствий некачественных работ
Екатеринбург	ООО «Уральский центр независимых экспертиз»	улица Вайнера, 55 В, офис 318	Обследования после пожаров, косметических ремонтов, товароведческие исследования
Воронеж	ExpertПро	проспект Патриотов, д. 47	Строительные экспертизы

Что делать после

Получив отчет специалиста, следует обратиться:

• к исполнителю с требованием исправить недоработки;
• в надзорные органы – Роспотребнадзор, общества по ЗПП, которые инициируют проверку работы подрядчика;
• судебные инстанции.

Важно: начиная ремонт, следует заключить письменный договор с подрядчиком, чтобы избежать разногласий.

Как вернуть деньги за некачественный ремонт

Решение этого вопроса зависит от компании или человека, нанятого для ремонтных работ. Подписанный договор на оказание услуг с перечисленными обязательствами работника поможет избежать многих проблем. Чем подробнее будут описаны действия последнего, тем проще доказать его недоработки. Допустим и устный договор, но подтвердить свою правоту будет сложнее. В этой ситуации поможет свидетель. Для возвращения потраченных средств нужно:

1. Составить письменную претензию подрядчику, в которой указать все обнаруженные дефекты, несоответствия условиям соглашения, описать требования – вернуть деньги или их часть.
2. Передать эту бумагу работнику, попросив расписаться на ее копии, можно направить письмом с уведомлением о доставке.
3. Дождаться письменного ответа.

Копия претензии понадобится для обращения в суд, если подрядчик откажется выполнять требования заказчика.

Можно написать жалобу в надзорные ведомства, которые изучат ситуацию и смогут наказать нарушителя.

Если перечисленными способами не удалось достичь желаемого, придется обратиться в суд.

Что будет важно для суда

Обязанность доказывать свои требования лежит на истце, поэтому необходимо будет передать судье документы:

1. Исковое заявление, подробно описывающее ситуацию и пожелания заявителя.
2. Копию претензии к подрядчику, ответ на нее. Если последний не отреагировал, потребуется доказать, что бумага была им получена. Подтверждением будет подпись в копии или почтовое уведомление о вручении.
3. Соглашение о ремонте или объяснения свидетеля.
4. Все документы, относящиеся к деятельности подрядчика.
5. Отчет эксперта.

В некоторых случаях доказательствами переговоров с работником могут быть записи телефонных бесед. Это решает судья. Современные аппараты фиксируют разговоры автоматически, но лучше, если исполнитель узнает об этом до начала общения.

Разбираясь в споре, судья может самостоятельно назначить проведение экспертизы и поставить перед специалистом интересующие его вопросы.

Полезное видео

Специалист пошагово рассматривает объект:

Источник

Контроль выполнения и качества работ по капитальному ремонту многоквартирного дома

Как проконтролировать качественное проведение работ по капитальному ремонту?

Пермский Фонд содействия товариществам собственников жилья

Внимание! На момент публикации технология ещё не была апробирована.

В отличие от контроля за содержанием и текущим ремонтом, в отношении капитального ремонта, наиболее сложного и дорогостоящего вида ремонта, все более урегулировано и законодательно закреплено в многочисленных нормативных актах, особенно в последнее время. Для общего представления об этом прилагается материал «Система контроля за проведением капитального ремонта».

Предмет контроля

Соблюдение сроков, объема и качества проведения работ и оказания услуг по капитальному ремонту общего имущества.

Нормативная документация, определяющая требования к организации и проведению работ, оказанием услуг по капитальному ремонту

Жилищный кодекс РФ, раздел IX «Организация капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах».

Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий».

Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий объектов коммунального и социально-культурного назначения».

Ведомственные строительные нормы ВСН 42-85(р) «Правила приемки в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом жилых зданий» (утв. приказом Госгражданстроя при Госстрое СССР 7 мая 1985 г. N 135) (с изменениями от 6 мая 1997 г.).

Документов, регулирующих все и вся в сфере капитального ремонта, масса. Мы останавливаемся только на этих, поскольку основным объектом контроля является соответствие работ/услуг проектной документации и договору подрядчика с заказчиком (региональный оператор, УК, ТСЖ – список закрыт). Доступ к этим материалам является ключевым в организации контроля со стороны собственников.

Параметры в соответствии с нормативной документацией

• Соблюдение сроков проведения капитального ремонта.
• Соблюдение объемов проведения капитального ремонта.
• Соблюдение качества оказания услуг (особое внимание на используемые материалы).

Методы контроля

Контроль со стороны собственников, Совета МКД присутствует на заключительном этапе, участие представителей собственников в окончательной приемке работ в составе комиссии просто обязательно.

В то же время, несмотря на обилие контролирующих структур: организаций, осуществляющих строительный контроль; заказчика (от имени собственников Региональный оператор, УК, или даже муниципалитет); органов государственного жилищного надзора, собственник сталкиваются с тем, что их не уведомляют о проведении промежуточных (этапных) проверок, не знакомят с проектной документацией, не приглашают к участию в выборе подрядчиков. Поэтому «все приходится делать самому». Иными словами, при видимом окончании какого-либо типа работ, приходится приглашать организацию, ответственную за содержание дома – а это УК – и проверять промежуточное качество работ.

Практикуется также «контроль на ввозе». Конечно, наиболее это отработано в ТСЖ, но и Советы МКД также начинают осваивать такую практику. Проще говоря, при завозе материалов контролируется их соответствие проектно-сметной документации, она должна быть на руках СМКД.

Чтобы проверить проектную документацию на соответствие всем СНИПам и ГОСТам, надо положить на это отдельную жизнь уполномоченного собственниками лица. Но, если есть возможность, опыт и знания, можно уже при составлении проектной документации вмешиваться, опираясь на применяемые и сейчас советские ведомственные строительные нормы (ВСН) – своеобразный «Отче наш» для проектировщиков.

Примеры результирующей документации

В случае некачественного производства работ и оказания услуг по капитальному ремонту составляется акт проверки качества выполнения работ по капитальному ремонту. Такой акт СМКД может подготовить самостоятельно, но обязательно с привлечением специалистов УК и подрядчиков. Таких актов может быть несколько, или даже много, в зависимости от этапности и видов работ/услуг.

Рекомендации по организации результирующих мероприятий

Главное – ответственное участие в приемке работ и услуг в составе представительной комиссии, возможно, с участием собственных специалистов – они могут подсказать важные вещи.

На работы по капитальному ремонту распространяются, в зависимости от определенных видов работ, различные гарантийные сроки, в основном от 3 до 5 лет. Здесь, при обнаружении дефектов, необходимы совместные действия СМКД и УК в отношении подрядчика, может быть, и с привлечением органов жилищного, технического надзора, организаций, осуществлявших строительный контроль.

Система контроля за проведением капитального ремонта

Кто имеет право контролировать качество работ по капитальному ремонту?

• Контроль качества выполнения работ по капитальному ремонту осуществляет организация, осуществляющая строительный контроль, на основании договора, заключенного по итогам конкурса по выбору такой организации.
• На любом этапе проведения капитального ремонта, собственник вправе обратиться к заказчику по всем интересующим вопросам.
• Приемка выполненных работ по капремонту осуществляется путем подписания акта приемки выполненных работ комиссией, в состав которой входит лицо, уполномоченное действовать от имени собственников.

В процессе проведения капитального ремонта подрядная организация обязана вести журнал производства работ, записи о ходе выполнения работ, в том числе замечания по качеству работ делают организация, осуществляющая строительный контроль, а также представители собственников.

При организации проведения капитального ремонта Региональный оператор обязан контролироватькачество и сроки оказания услуг и (или) выполнения работ подрядными организациями и соответствие таких услуг и (или) работ требованиям проектной документации. п. 4 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ.

В течение десяти дней с даты подписания акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме региональный оператор обязан передать лицу, осуществляющему управление этим многоквартирным домом, копии документов о проведенном капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме (в том числе копии проектной, сметной документации, договоров об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту, актов приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ) и иные документы, связанные с проведением капитального ремонта, за исключением финансовых документов. ч. 8 ст. 189 ЖК РФ.

Самое главное. Помимо специализированных организаций, полное право осуществлять контроль за процессом капитального ремонта имеют представители собственников – Советы МКД, Правления ТСЖ. Что и реально происходит, и происходит достаточно эффективно.

В качестве примера приводится «Акт проверки качества выполнения работ по капитальному ремонту», который можно использовать в качестве образца.

Пермский Фонд содействия товариществам собственников жилья,

исполнительный директор – Жуков Андрей Алексеевич: citosperm@mail.ru

Контроль выполнения и качества работ по капитальному ремонту многоквартирного дома

Акт проверки

качества выполнения работ по капитальному ремонту

Пермский Фонд содействия товариществам собственников жилья

Внимание! На момент публикации инструментарий ещё не был апробирован.

г. ___________________ «____ »______________ 20__ г.

Комиссия в составе:

председателя и членов Совета многоквартирного дома №____ по ул. __________________(Ф.И.О.)

членов технической комиссии многоквартирного дома № ____ по ул. _______________ (Ф.И.О.) (при наличии такой комиссии в доме)

представителей управляющей компании (Ф.И.О., должность):

представителей подрядной организации (Ф.И.О., должность):

провели проверку качества выполнения работ по капитальному ремонту крыши многоквартирного дома № _____ по ул. _________________ .

В ходе проверки было выявлено следующее:

Комиссия осмотрела ремонтируемый объект — крышу многоквартирного дома № _____ по ул. _________________. Были проверены объемы выполненных работ, материалы, используемые при выполнении ремонтных работ, проверено соответствие выполненных работ и используемых материалов техническому заданию договора на выполнение работ по капитальному ремонту крыши многоквартирного дома № _____ по ул. _________________.

Описание характеристик работ в процессе проверки (на основании технического задания договора на выполнение работ по капитальному ремонту крыши многоквартирного дома № _____ по ул. __________________________): _________________________________________________________

РЕЗУЛЬТАТ ПРОВЕРКИ:

При выполнении работ по проведению капитального ремонта крыши многоквартирного дома № ____ по ул. ___________ на основании технического задания к договору на выполнение работ по капитальному ремонту крыши многоквартирного дома № _____ по ул. _________________ должен быть использован кровельный материал марки Техноэласт ЭКП-5,0, сланец серый. Установлено, что подрядчик для выполнения работ по капитальному ремонту крыши завез на объект кровельный материал марки, не соответствующей техническому заданию договора на выполнение работ по капитальному ремонту крыши.

В связи с выявленными в процессе проверки нарушениями ООО «Подрядная организация» должна заменить кровельный материал для капитального ремонта крыши в соответствии с техническим заданием договора на выполнение работ.

Другие условия: ________________________________________________________________________

Настоящий акт составили:

Председатель Совета МКД	подпись	ФИО
Члены Совета МКД	подпись	ФИО
подпись	ФИО
Члены технической комиссии	подпись	ФИО
подпись	ФИО
Представители управляющей организации	подпись	ФИО
подпись	ФИО
МП
Представители подрядной организации	подпись	ФИО
подпись	ФИО

Пермский Фонд содействия товариществам собственников жилья,

исполнительный директор – Жуков Андрей Алексеевич: citosperm@mail.ru

Большой сборник гражданского контроля: пермский опыт и технологии. – Пермь: Фонд «Гражданское действие», 2015

Сборник издан Фондом «Гражданское действие», включенным распоряжением Министерства юстиции Российской Федерации от 05.08.2015 г. в реестр некоммерческих организаций, выполняющих функции иностранного агента.

Источник