Контроль выполнения и качества работ по капитальному ремонту многоквартирного дома
Как проконтролировать качественное проведение работ по капитальному ремонту?
Пермский Фонд содействия товариществам собственников жилья
Внимание! На момент публикации технология ещё не была апробирована.
В отличие от контроля за содержанием и текущим ремонтом, в отношении капитального ремонта, наиболее сложного и дорогостоящего вида ремонта, все более урегулировано и законодательно закреплено в многочисленных нормативных актах, особенно в последнее время. Для общего представления об этом прилагается материал «Система контроля за проведением капитального ремонта».
Предмет контроля
Соблюдение сроков, объема и качества проведения работ и оказания услуг по капитальному ремонту общего имущества.
Нормативная документация, определяющая требования к организации и проведению работ, оказанием услуг по капитальному ремонту
Жилищный кодекс РФ, раздел IX «Организация капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах».
Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий».
Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий объектов коммунального и социально-культурного назначения».
Ведомственные строительные нормы ВСН 42-85(р) «Правила приемки в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом жилых зданий» (утв. приказом Госгражданстроя при Госстрое СССР 7 мая 1985 г. N 135) (с изменениями от 6 мая 1997 г.).
Документов, регулирующих все и вся в сфере капитального ремонта, масса. Мы останавливаемся только на этих, поскольку основным объектом контроля является соответствие работ/услуг проектной документации и договору подрядчика с заказчиком (региональный оператор, УК, ТСЖ – список закрыт). Доступ к этим материалам является ключевым в организации контроля со стороны собственников.
Параметры в соответствии с нормативной документацией
- Соблюдение сроков проведения капитального ремонта.
- Соблюдение объемов проведения капитального ремонта.
- Соблюдение качества оказания услуг (особое внимание на используемые материалы).
Методы контроля
Контроль со стороны собственников, Совета МКД присутствует на заключительном этапе, участие представителей собственников в окончательной приемке работ в составе комиссии просто обязательно.
В то же время, несмотря на обилие контролирующих структур: организаций, осуществляющих строительный контроль; заказчика (от имени собственников Региональный оператор, УК, или даже муниципалитет); органов государственного жилищного надзора, собственник сталкиваются с тем, что их не уведомляют о проведении промежуточных (этапных) проверок, не знакомят с проектной документацией, не приглашают к участию в выборе подрядчиков. Поэтому «все приходится делать самому». Иными словами, при видимом окончании какого-либо типа работ, приходится приглашать организацию, ответственную за содержание дома – а это УК – и проверять промежуточное качество работ.
Практикуется также «контроль на ввозе». Конечно, наиболее это отработано в ТСЖ, но и Советы МКД также начинают осваивать такую практику. Проще говоря, при завозе материалов контролируется их соответствие проектно-сметной документации, она должна быть на руках СМКД.
Чтобы проверить проектную документацию на соответствие всем СНИПам и ГОСТам, надо положить на это отдельную жизнь уполномоченного собственниками лица. Но, если есть возможность, опыт и знания, можно уже при составлении проектной документации вмешиваться, опираясь на применяемые и сейчас советские ведомственные строительные нормы (ВСН) – своеобразный «Отче наш» для проектировщиков.
Примеры результирующей документации
В случае некачественного производства работ и оказания услуг по капитальному ремонту составляется акт проверки качества выполнения работ по капитальному ремонту. Такой акт СМКД может подготовить самостоятельно, но обязательно с привлечением специалистов УК и подрядчиков. Таких актов может быть несколько, или даже много, в зависимости от этапности и видов работ/услуг.
Рекомендации по организации результирующих мероприятий
Главное – ответственное участие в приемке работ и услуг в составе представительной комиссии, возможно, с участием собственных специалистов – они могут подсказать важные вещи.
На работы по капитальному ремонту распространяются, в зависимости от определенных видов работ, различные гарантийные сроки, в основном от 3 до 5 лет. Здесь, при обнаружении дефектов, необходимы совместные действия СМКД и УК в отношении подрядчика, может быть, и с привлечением органов жилищного, технического надзора, организаций, осуществлявших строительный контроль.
Система контроля за проведением капитального ремонта
Кто имеет право контролировать качество работ по капитальному ремонту?
- Контроль качества выполнения работ по капитальному ремонту осуществляет организация, осуществляющая строительный контроль, на основании договора, заключенного по итогам конкурса по выбору такой организации.
- На любом этапе проведения капитального ремонта, собственник вправе обратиться к заказчику по всем интересующим вопросам.
- Приемка выполненных работ по капремонту осуществляется путем подписания акта приемки выполненных работ комиссией, в состав которой входит лицо, уполномоченное действовать от имени собственников.
В процессе проведения капитального ремонта подрядная организация обязана вести журнал производства работ, записи о ходе выполнения работ, в том числе замечания по качеству работ делают организация, осуществляющая строительный контроль, а также представители собственников.
При организации проведения капитального ремонта Региональный оператор обязан контролироватькачество и сроки оказания услуг и (или) выполнения работ подрядными организациями и соответствие таких услуг и (или) работ требованиям проектной документации. п. 4 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ.
В течение десяти дней с даты подписания акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме региональный оператор обязан передать лицу, осуществляющему управление этим многоквартирным домом, копии документов о проведенном капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме (в том числе копии проектной, сметной документации, договоров об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту, актов приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ) и иные документы, связанные с проведением капитального ремонта, за исключением финансовых документов. ч. 8 ст. 189 ЖК РФ.
Самое главное. Помимо специализированных организаций, полное право осуществлять контроль за процессом капитального ремонта имеют представители собственников – Советы МКД, Правления ТСЖ. Что и реально происходит, и происходит достаточно эффективно.
В качестве примера приводится «Акт проверки качества выполнения работ по капитальному ремонту», который можно использовать в качестве образца.
Пермский Фонд содействия товариществам собственников жилья,
исполнительный директор – Жуков Андрей Алексеевич: citosperm@mail.ru
Контроль выполнения и качества работ по капитальному ремонту многоквартирного дома
Акт проверки
качества выполнения работ по капитальному ремонту
Пермский Фонд содействия товариществам собственников жилья
Внимание! На момент публикации инструментарий ещё не был апробирован.
г. ___________________ «____ »______________ 20__ г.
Комиссия в составе:
председателя и членов Совета многоквартирного дома №____ по ул. __________________(Ф.И.О.)
членов технической комиссии многоквартирного дома № ____ по ул. _______________ (Ф.И.О.) (при наличии такой комиссии в доме)
представителей управляющей компании (Ф.И.О., должность):
представителей подрядной организации (Ф.И.О., должность):
провели проверку качества выполнения работ по капитальному ремонту крыши многоквартирного дома № _____ по ул. _________________ .
В ходе проверки было выявлено следующее:
Комиссия осмотрела ремонтируемый объект — крышу многоквартирного дома № _____ по ул. _________________. Были проверены объемы выполненных работ, материалы, используемые при выполнении ремонтных работ, проверено соответствие выполненных работ и используемых материалов техническому заданию договора на выполнение работ по капитальному ремонту крыши многоквартирного дома № _____ по ул. _________________.
Описание характеристик работ в процессе проверки (на основании технического задания договора на выполнение работ по капитальному ремонту крыши многоквартирного дома № _____ по ул. __________________________): _________________________________________________________
РЕЗУЛЬТАТ ПРОВЕРКИ:
При выполнении работ по проведению капитального ремонта крыши многоквартирного дома № ____ по ул. ___________ на основании технического задания к договору на выполнение работ по капитальному ремонту крыши многоквартирного дома № _____ по ул. _________________ должен быть использован кровельный материал марки Техноэласт ЭКП-5,0, сланец серый. Установлено, что подрядчик для выполнения работ по капитальному ремонту крыши завез на объект кровельный материал марки, не соответствующей техническому заданию договора на выполнение работ по капитальному ремонту крыши.
В связи с выявленными в процессе проверки нарушениями ООО «Подрядная организация» должна заменить кровельный материал для капитального ремонта крыши в соответствии с техническим заданием договора на выполнение работ.
Другие условия: ________________________________________________________________________
Настоящий акт составили:
| Председатель Совета МКД | подпись | ФИО |
| Члены Совета МКД | подпись | ФИО |
| подпись | ФИО | |
| Члены технической комиссии | подпись | ФИО |
| подпись | ФИО | |
| Представители управляющей организации | подпись | ФИО |
| подпись | ФИО | |
| МП | ||
| Представители подрядной организации | подпись | ФИО |
| подпись | ФИО |
Пермский Фонд содействия товариществам собственников жилья,
исполнительный директор – Жуков Андрей Алексеевич: citosperm@mail.ru
Большой сборник гражданского контроля: пермский опыт и технологии. – Пермь: Фонд «Гражданское действие», 2015
Сборник издан Фондом «Гражданское действие», включенным распоряжением Министерства юстиции Российской Федерации от 05.08.2015 г. в реестр некоммерческих организаций, выполняющих функции иностранного агента.
Источник
Кто будет контролировать капремонт в вашем доме
Несколько номеров подряд мы рассказываем о новшествах в сфере ЖКХ, что ожидают жителей области.
В частности, с этой осени все собственники (кроме жителей аварийных домов и тех, где меньше трех квартир. – Прим. авт.) будут ежемесячно делать взносы на капремонт дома. И уже к началу лета мы должны определиться, как будем копить. Пути у нас два – создать спецсчет дома в банке или копить на счете созданного в апреле 2014 года Фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Калининградской области. Его также называют «региональный оператор».
Как все будет происходить
Закономерен вопрос: если жители дома выберут способ накопления средств на счете регионального оператора, как тот будет отвечать за капремонт? Этот и другие вопросы мы адресовали начальнику отдела реализации программ Фонда капитального ремонта Ирине Поздняковой:
– В таком случае работу Фонда по проведению капремонта можно разбить на несколько этапов.
• Подготовительный этап
На основании краткосрочных планов реализации региональной программы
капремонта в предусмотренные законом сроки региональный оператор обязан подготовить и направить собственникам конкретные предложения: о сроках проведения ремонта, перечне работ, стоимости услуг, порядке и источниках финансирования.
– В Фонде создан отдел мониторинга жилищного фонда, специалисты которого и будут заниматься всей подготовкой к
капремонту, – говорит Ирина Позднякова. – Все они имеют строительное образование и прежде работали в строительных компаниях или проектных бюро. На начальном этапе наши специалисты выезжают на объект для технического обследования. В его ходе составляется дефектная ведомость, на основе которой будут разработаны смета и техзадание на производство работ. Надо отметить, что мы будем нести ответственность за качество и соответствие разработанной проектной документации требованиям техрегламентов, стандартов и т. д. В этот же период будет вестись активное сотрудничество Фонда и собственников дома. Ведь расходовать мы будем деньги жителей, и у тех наверняка есть пожелания, к примеру, по внешнему виду дома.
По словам специалиста, перед ремонтом нужно решить массу вопросов: очистить подвалы и чердаки, обозначить периметр стройплощадки, выделить место для стройматериалов и мусора и т. д.
• Выбор подрядной организации
– Отбором подрядчика также будет заниматься региональный оператор.
При оценке заявок планируется учитывать стоимость заявленных услуг, срок выполнения работ, опыт работы на рынке (количество успешно завершенных объектов-аналогов), наличие технических мощностей и квалифицированного персонала, положительные отзывы с предыдущих объектов, гарантийные сроки.
• Контроль работ
– Строительный контроль осуществляется совместно заказчиком и подрядчиком, – говорит Ирина Позднякова. – Уже в ходе ремонтных работ большое внимание уделяется качеству используемых стройматериалов и оборудования. Важно закладывать еще при формировании технического задания на производство работ имеющийся опыт применения современных материалов, предусмотреть выполнение строительных работ с применением современных технологий, и, конечно, подрядчики обязаны выбирать самые современные строительные материалы и технологии. К осуществлению строительного контроля будут привлекаться лица, имеющие на этот вид деятельности допуски. Помимо проверки качества стройматериалов мы также будем уделять внимание и соблюдению правил хранения материалов на стройплощадке. Ведь в противном случае они приходят в негодность.
Очень важен контроль за последовательностью технологических операций при ремонтных работах.
– К примеру, в первую очередь, причем в теплое время года, выполняется ремонт кровли. Параллельно можно менять инженерные сети: отопления, водоснабжения и канализации. Затем можно приступать к фасаду, причем подготовку к этому виду работ нужно начинать заранее. В последнюю очередь ремонтируют подвалы.
– Перед началом работ подрядчик обязан будет представить проект производства работ по капремонту. К этому документу предъявляются определенные требования, и он утверждается заказчиком, то есть нами, – говорит Ирина Позднякова.
Уже в ходе работ специалисты, осуществляющие строительный контроль, обязаны проверять соответствие проектной документации, соблюдение последовательности и состава технологический операций и, что немаловажно, освидетельствование работ, которые будут скрыты последующими ремонтными действиями.
• Приемка объекта
Этот этап также важен, и он регламентируется строительными нормами.
После окончания работ заказчик – региональный оператор – обязан собрать приемочную комиссию. В нее входят заказчик, подрядчик, органы местного самоуправления и представители собственников. Когда стороны подписали акт, Фонд передаст все документы организации, которая управляет домом. И только после рассчитается с подрядчиком.
А кто проверяет регионального оператора
— Жилищный кодекс РФ предусмотрел жесткий контроль за деятельностью регионального оператора. Проверяющих – целый список. Как Фонд расходует взносы на капремонт, будут следить областная Жилинспекция, Росфиннадзор, государственные, а также региональные контрольно-счетные и финансовые органы. Раз в год бухотчетность оператора будет подвергаться аудиту. Собственники также вправе письменно требовать отчета. И по закону в течение 10 дней региональный оператор обязан сообщить им: сколько начислено взносов, сколько уплачено, направлено на капремонт и т. д. При этом стоит отметить, что само содержание Фонда финансируется из бюджета области. Ни копейки из взносов собственников на эти цели организация не праве использовать.
Семинары для всех желающих
- В офисе Фонда капитального ремонта еженедельно проводятся информационно-просветительские семинары по вопросам организации и проведения капремонта в условиях нового законодательства.
- Адрес: Калининград, ул. Уральская, 18, 4-й этаж (по предварительной записи).
- Справки и заявки по тел.: 8 (4012) 30-35-42, 8 (4012) 30-35-43.
- Записаться на прием к гендиректору Фонда или к его заместителю можно по тел. 8 (4012) 30-35-41. К начальнику отдела реализации программ – по тел. 8 (4012) 30-35-42.
- Телефон горячей линии Фонда: 8 (4012) 57-06-07.
Источник