Кто устанавливает тариф за текущий ремонт

Любая управляющая домом организация стремится к тому, чтобы заложить тариф, достаточный для содержания общего имущества, чтобы не реализовывать убыточную экономическую политику. Закон исходит из принципа равенства прав участников жилищных отношений, но судебная практика идет по иному пути.

Общая проблема заниженности тарифов

Структура платы за содержание жилого помещения для собственника определена в п. 2 ст. 154 ЖК РФ и включает:

— плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;

— взнос на капитальный ремонт;

— плату за коммунальные услуги.

Из всех этих групп платежей в руках у собственников находится только плата за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Все остальное тарифообразование является государственно-регулируемым.

Самая главная проблема тарифа на содержание – его заниженность. Если тарифы на коммунальные ресурсы, поставляемые ресурсоснабжающими организациями, или взнос на капитальный ремонт – устанавливаются государственными органами власти и, как правило, ежегодно индексируются, то сфера жилищных услуг является наиболее недофинансированной.

Причины такой ситуации очевидны: жители, испытывая на себе непрекращающееся падение доходов из-за тяжелой экономической ситуации в стране, хотят платить как можно меньше. А поскольку размер тарифа находится в руках жильцов, то они вправе отказывать управляющей организации в увеличении тарифа бесконечное число раз.

Более того, у собственников есть теоретическая возможность даже принять решение о снижении тарифа на содержание, например, с 30 рублей до 1 рубля с 1 м 2 .

Так, в соответствии со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом и одностороннее изменение его условий не допускаются. Однако, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности.

Управляющая организация (как одна из сторон договора) осуществляет предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирным домом. Собственники такую деятельность не осуществляют, а потому они вправе в одностороннем порядке снизить тариф. В дальнейшем это создаст проблемы управляющей организации, которая будет оспаривать принятые на общем собрании решения.

С другой стороны, очень часто собственники не заинтересованы вопросами установления тарифа на текущее содержание, а общие собрания, проводимые с данной повесткой, игнорируются. Управляющая компания, с одной стороны, не может убедить собственников увеличить тариф (потому что прежний тариф убыточен), с другой стороны, не может стимулировать явку на общее собрание для принятия нужных решений.

Градация тарифов исходя из категории собственников

Вопросы установления разных тарифов для разных категорий собственников – являются щепетильными прежде всего потому, что в соответствии со ст. 1 ЖК РФ признается равенство участников регулируемых жилищным законодательством отношений. Дифференцированные тарифы отчасти игнорируют принцип равенства.

Общий порядок установления тарифа на содержание установлен в п. 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, далее – Правила № 491) и предполагает следующий алгоритм:

— управляющая организация обязана представить собственникам помещений предложение о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме не позднее чем за 30 дней до дня проведения общего собрания ;

— если предложенный тариф превышает размер платы за содержание жилого помещения, установленный органом местного самоуправления, то в предложении управляющей организации о размере платы должны содержаться расчет (смета) и обоснование размера платы.

При этом Правила № 491 исходят из того, что размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Судебная практика высших судов идет вразрез с Правилами № 491.

В постановлении Конституционного суда от 29.01.2018 № 5-П были обозначены условия возможности установить дифференциацию размеров платы за жилищные услуги и учитывать особенности жилых и нежилых помещений при определении платежей или иные объективные обстоятельства. Как отмечает Конституционный суд, подобный подход позволяет обеспечить на основе автономии воли собственников помещений в многоквартирном доме принятие ими решения об установлении размера платы за содержание жилого помещения либо размера обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, с опорой на конкретные характеристики соответствующих помещений и условия их использования.

Таким образом, общее собрание вправе установить дифференцированные тарифы для разных типов собственников помещений многоквартирного дома в ситуации, если одинаковый тариф не будет отвечать принципу справедливости и разумности. Например, если одинаковый тариф для собственников жилых и нежилых помещений грубо нарушает права и публичные интересы собственников жилых помещений (которые вынуждены своими средствами покрывать расходы по содержанию за самого крупного собственника в доме, а также собственников, использующих нежилое помещение для ведения своей деятельности), может быть принято решение о дифференцированном тарифе.

Таким образом, градация на разные тарифы может идти по принципу:

— жилое помещение или нежилое;

— используется помещение для предпринимательской деятельности или не используется;

— является ли собственником физическое лицо или юридическое лицо.

Судебная практика по дифференцированным тарифам

Помимо позиции Конституционного суда РФ реальной судебной практики в арбитражных судах или судах общей юрисдикции – немного. Однако она есть. Например, по одному из нежилых помещений общей площадью более 2000 м 2 удалось установить и закрепить тариф в 30 р. с 1 м 2 (при тарифе на жилые помещения в 18 р. с 1 м 2 ).

Решением Арбитражного суда Пензенской области по делу № А49-1779/2019 от 25.04.2019 г. было определено, что установление дифференцированного тарифа за содержание нежилых помещений, не являющихся общим имуществом МКД, в сумме 30 руб. за 1 м 2 нежилого помещения МКД не противоречит закону, является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

С другой стороны, нужно учитывать, что дифференцированные тарифы не обязательно должны быть выше: они могут быть и ниже, если к тому есть соответствующие основания. Конечные решение и сметное проектирование необходимо осуществлять исходя из особенностей дома.

Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук

Источник

Почему ОМС обязан утвердить для УО размер платы за содержание жилья

В новом выпуске онлайн-журнала «ЖКХ: мечты сбываются» глава Экспертного совета Ассоциации «Р1» на примерах рассказала, как УО может повлиять на ситуацию, если орган местного самоуправления отказался утвердить размер платы на содержание жилого помещения в многоквартирном доме. Читайте подробности.

Муниципалитет утверждает размер платы за содержание жилья в МКД согласно ч. 5 ст. 158 ЖК РФ

Согласно ч. 4 ст. 158 ЖК РФ, орган местного самоуправления должен утвердить размер платы для многоквартирного дома, однако, муниципалитет нередко отказывает УО в этом. Глава Экспертного совета Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью «Р1» Елена Шерешовец разобрала этот вопрос в новом видео онлайн-журнала «ЖКХ: мечты сбываются»:

ОМС должен установить размер платы для МКД, если собственники отказались это сделать

Ситуация, когда УО может потребоваться помощь ОМС в установлении нового размера платы за содержание, достаточно распространена. Компания управляет домом по утверждённой ранее на ОСС цене. Но проходит время, дом ветшает, возникает необходимость проводить новые работы, стоимость услуг повышается из-за инфляции – назревает реальная потребность повысить размер платы.

Согласно п. 31 ПП РФ № 491, УО выносит предложение о новом размере платы на общее собрание собственников, предоставив смету и обоснование. Бывает, что жители дома не приняли решение, проголосовав «против» или не набрав кворум. В таком случае УО обращается в орган местного самоуправления с просьбой утвердить размер платы, необходимый для надлежащего обслуживания общего имущества в этом конкретном многоквартирном доме.

Согласно ч. 4 ст. 158 ЖК РФ, у ОМС возникает обязанность установить размер платы, но на практике часто муниципалитет отказывается выполнять свои обязанности. Управляющая организация оказывается в тупике: по старой цене выполнять обязанности невозможно, а новая не утверждена.

Суды признают незаконным отказ муниципалитета от установления размера платы по заявке УО

В новом выпуске «ЖКХ: мечты сбываются» Елена Шерешовец привела примеры того, как управляющие организации из разных регионов смогли побороть бездействие администрации, отказавшейся от утверждения размера платы за содержание жилья.

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 20.02.2019 № Ф01-146/2019 по делу № А79-14941/2017.

Управляющая организация «Город» из Чувашской республики на общем собрании собственников смогла утвердить перечень работ и услуг для МКД, но собственники не приняли решения об установлении размера платы за них. УО обратилась в администрацию с просьбой утвердить его.

Администрация ответила компании, что делает это только для домов, где не выбран способ управления. По мнению муниципалитета, УО должна была продолжать работать по прежнему размеру платы. Получив отказ, компания обратилась в суд с иском о признании бездействия администрации незаконным.

Суд, рассмотрев доводы сторон, пришёл к выводу, что отказ ОМС противоречит требованиям жилищного законодательства и нарушает права и законные интересы УО. Ссылку администрации на то, что принятие решения об установлении размера платы возможно только для домов, не выбравших способ управления, суд отклонил как основанную на неверном толковании норм права. Все суды, вплоть до кассации, заняли сторону управляющей организации.

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 29.01.2018 № Ф02-7490/2017 по делу № А33-11693/2017.

Управляющая организация «Сервис Лайн» из Красноярского края оказалась в ещё более сложной ситуации: на ОСС собственники не утвердили ни перечень работ и услуг, ни их стоимость. Муниципалитет в ответ на обращение компании отказался установить размер платы, поскольку не было утверждённого перечня работ и услуг для дома.

Суд, куда УО подала иск, указал, что отсутствие согласованного с собственниками перечня не является препятствием для утверждения администрацией размера платы – в таком случае ОМС следовало воспользоваться минимальным перечнем согласно ПП РФ № 290. Об этом деле мы подробно рассказывали в статье «Утверждает ли ОМС по заявлению УО размер платы за содержание жилья».

Постановление ФАС Центрального округа от 26.04.2012 по делу № А08-5791/2011.

УО «Ватутинская» из Белгородской области также обратилась в суд с требованием к муниципалитету утвердить размер платы для дома, где собственники отказались это сделать. Суд подтвердил, что фактическим основанием для установления органом местного самоуправления размера платы являются результаты голосования ОСС, на которое были вынесены соответствующие вопросы, но решения по ним не были приняты.

Примеров подобных судебных решений много: вы узнаете больше, посмотрев видео онлайн-журнала «ЖКХ: мечты сбываются».

На заметку

Елена Шерешовец, обращаясь к управляющим организациям, которые получили отказ установить размер платы и от собственников, и от муниципалитета, советует не сдаваться, а отстаивать свои права в суде, основываясь на уже сложившуюся судебную практику.

Суды, решая подобные споры, отмечают, что:

бездействие муниципалитета нарушает жилищное законодательство, права и законные интересы УО;
ссылка на то, что ОМС устанавливает размер платы только для домов в непосредственном управлении, – неверное толкование НПА;
в отсутствие утверждённого на ОСС перечня работ и услуг ОМС должен использовать для расчёта размера платы минимальный перечень из ПП РФ № 290.

Используйте эти и другие тезисы судов при построении защиты в спорах с муниципалитетом.

Источник

Содержание общего имущества в многоквартирном доме в 2020 году: что включают в себя тарифы?

Все владельцы и наниматели жилья должны оплачивать услуги, связанные с содержанием многоквартирного дома. В квитанциях на их стоимость отведена отдельная строка, но многие коммунальщики не вносят соответствующие разъяснения относительно того, за что платят жильцы.

Что включает в себя стоимость на обустройство и текущий ремонт МКД в 2019 году?

Согласно стaтьe 154 ЖK PФ, жильцы многоквартирного дома оплачивают следующие виды услуг.

Коммунальные – горячая и холодная вода, электроснабжение, газ, отведение сточных вод, отопление.
Капитальный ремонт. Взносы на него оплачиваются согласно данным, обозначенным в квитанции. Средства поступают в специальный фонд, который и будет ответственным за проведение капремонта в определенный срок. Узнайте о том, можно ли отказаться от взносов на капитальный ремонт, что будет, если не платить и кому положены льготы при оплате.
Содержание МКД. Оплачиваются услуги за управление домом, ремонт общего имущества и его содержание, коммунальные ресурсы, израсходованные во время работ.

Таким образом, жильцы платят за все виды услуг, направленные на поддержание состояния общего имущества и территории, которые принадлежат собственникам по праву долевой собственности.

К таким услугам относится:

Содержание в порядке мест общественного пользования. В задачи УК или ТСЖ входит обеспечение подъездов освещением.
Проведение текущего ремонта (окраска стен, штукатурка трещин и т.д.).
Тарифы на содержание многоквартирного дома включают в себя уборку подъезда — в обязанность персонала УК или ТСЖ входит проведение влажной уборки каждые 2 дня, очистка мусоропровода, вымывание пола лифта, а также раз в год влажная уборка окон и стен.
Устранение неполадок и их последствий. Прорыв канализации, утечка водопровода, повреждение газовой трубы – во всех перечисленных ситуациях коммунальщики должны либо самостоятельно провести ремонт, либо незамедлительно сообщить о проблеме в соответствующую инстанции.
Технический надзор. Контроль работы приборов учета общего пользования, допуск к электрощиткам.
Содержание лифта. Ответственность за работоспособность лифта и безопасность его эксплуатации берут на себя сотрудники УК или ТСЖ.
Сезонные работы. Промывка и консервация системы отопления, утепление трубопровода, окон и дверей, поддержание системы вентиляции.
Соблюдение правил противопожарной безопасности. Содержание аварийных выходов, установка сигнализаций и датчиков.
Организация вывоза мусора, твердых или жидких бытовых отходов.
Поддержание порядка на придомовой территории. Такой вид работ включает в себя озеленение, содержание детских площадок, установку урн и лавочке.
Зарплата сотрудников УК или ТСЖ.

Кто устанавливает плату за услуги?

Тарифы на содержание многоквартирного дома принимаются на общем собрании собственников квартиры. Согласованный размер оплаты должен быть действителен не менее года с момента его принятии на собрании.

Если решение принято не было, в силу вступят тарифы, которые разработал орган местного управления.

Согласно ч. 1 ст. 158 ЖК РФ, каждый собственник несет расходы не только за содержание принадлежащей ему жилплощади, а также участвует в оплате за содержание общего имущества. Для этого регулярно вносится плата не только за запланированный капитальный ремонт, но и за содержание МКД.

В ч. 1 ст. 156 ЖК РФ указывается, что в многоквартирных домах устанавливается тариф в том размере, который обеспечит содержание общего имущества и помещений согласно с нормами законодательства.

Какими правилами и нормативными актами регулируются расценки?

П. 7 ст. 156 ЖК РФ регламентируется необходимость жильцов утвердить тарифы на содержание МКД на общем собрании собственников недвижимости. Собрание должно проводиться в соответствии со ст. 45—48 Жилищного Кодекса.

Согласно рекомендационному письму от Минстроя по номеру 7513-ОЛ/4 за 17.03.2016 г., все собственники квартир, пришедшие на собрание, должны утвердить список услуг коммунальной службы. Все данные вносятся в протокол заседания.

В п. 35 Пocтaнoвлeния Пpaвитeльcтвa PФ № 491 указывается, что оплата за содержание МКД должна быть соразмерной объему и периодичности услуг, которые будет предоставлять управляющая компания или ТСЖ. Таким образом, единой платы за содержание МКД не существует: сумма принимается индивидуально для каждого случая.

Список услуг, которые будут предоставлять коммунальные учреждения, не может быть меньше минимального перечня.

Как происходит установление нормативов?

Плата за содержание домов, которые обслуживаются УК или ТСЖ, представляет собой сумму расходов, которая покрывает утвержденные в принятом на собрании перечне. Сумма пропорционально делится между собственниками согласно площади недвижимости. Если плату за содержание МКД определяет местный орган власти, расчет проводится по следующий формуле:

Если содержанием многоквартирного дома занимается УК или ТСЖ, то расчет ежемесячной платы происходит по другому алгоритму.

Коммунальные службы самостоятельно считают, в какую сумму обойдется годовое предоставление всех услуг, которые жильцы приняли в процессе собрания.
Получившуюся сумму пропорционально делят на всех владельцев жилплощади в зависимости от их долей в общем имуществе.
Чтобы определить, сколько владелец должен платить каждый месяц, годовое значение делится на 12.

При проведении расчетов тарифа учитываются следующие параметры:

перечень всех работ и частота их проведения;
технические характеристики дома;
заработная плата для персонала;
стоимость необходимых для работы материалов;
расходы на транспорт;
налоги, которые будет выплачивать исполнитель договора.

Оплата за предоставленные услуги выполняется так же, как и производятся коммунальные платежи.

Имеет ли УК право самостоятельно повысить стоимость?

У УК нет полномочий для того, чтобы повышать тарифы на содержание МКД без ведома жильцов. Статья 156 ЖК РФ указывает на то, что такие действия могут проводиться только после собрания жильцов дома, на котором и принялось соответствующее решение.

Любое изменение тарифов по инициативе УК или ТСЖ, на которое не давали согласие владельцы квартир в рамках собрания, в юридической практике рассматривается как нарушение закона. Если возникла такая ситуация, нужно обратиться в прокуратуру для привлечения к ответственности коммунальщиков или в жилищную инспекцию.

Когда возникают сомнения относительно правомерности повышения тарифов, сложившуюся ситуацию нужно обсудить на собрании владельцев квартир дома. Можно запросить протокол последнего заседания и выявить, принималось ли соответствующее решение о поднятии платы и кто именно его принял.

Однако в ряде случаев бывает так, что УК не занимается мошенничеством, а действительно вынуждена поднять тарифы на содержание. У коммунальной службы стоит запросить документацию, в которой они должны объяснить причину повышения.

УК может обратиться в суд для возмещения расходов, которые она понесла из-за низких тарифов, не покрывших весь перечень услуг.

Собственники жилья и управляющая компания – это партнеры. Поэтому при заключении договора стоит помнить о том, что сотрудничество должно быть выгодным для обеих сторон. Слишком низкие или завышенные цены могут стать причиной расторжения договора.

Бывают ситуации, когда повышение тарифов на содержание МКД происходит из-за индексации стоимости услуг, которая проводится ежегодно в июле. В таком случае управляющая компания вынуждена увеличивать цены пропорционально новой тарификации. Это законное основание для увеличения стоимости, но проводиться оно должно строго в рамках, утвержденных Правительством РФ во время индексации.

Можно ли оспорить незаконное увеличение и как это сделать?

Согласно п. 7 ст. 156 ЖК РФ, управляющая организация не имеет права самостоятельно повышать тарифы, если это не вынужденная мера в связи с индексацией. Если выявлено, что компания повысила тарифы без ведома жильцов, необходимо обратиться непосредственно в УК за разъяснениями.

Алгоритм действий в случае нарушений следующий:

Инициировать собрание жильцов дома, обсудить сложившуюся ситуацию и правомерность повышения тарифов.
Запросить у представителей управляющей компании отчеты о проделанной работе и свериться со стоимостью в них.
При выявлении несоответствий попросить коммунальную структуру устранить нарушение или направить жалобу в жилищную инспекцию.
Если УК игнорирует обращения, обратиться в суд и прокуратуру.

Для оспаривания повышения стоимости нужно предоставить договор с управляющей организацией со списком услуг и протокол собрания жильцов, на котором этот перечень утверждался.

Если для понижения стоимости необходимо отказаться от каких-либо услуг, собственникам квартир придется выполнять их самостоятельно.

Таким образом, тарифы на содержание МКД рассчитываются для каждого дома в индивидуальном порядке. Для этого жильцы приходят на собрание, где принимают перечень необходимых услуг, и обсуждают их стоимость. Если решение по каким-либо причинам не принимается, высчитывать тарификацию будут местные органы управления.

Цена за услуги должна быть соразмерной их количеству и периодичности выполнения. Повышать их без согласия жильцов управляющая организация не имеет права, законным это будет только в том случае, если проводилась индексация. Собственники имеют право оспорить завышение цен в судебном порядке.

Источник