Кто уже выбрал спецсчет по капитальному ремонту

4 ошибки владельцев спецсчёта на капремонт

Иногда владельцы спецсчетов для формирования фонда капитального ремонта заблуждаются, что после перехода на спецсчёт можно делать всё, что хочется. Они забывают об обязанностях, за исполнением которых следят контролирующие органы. Собрали несколько типичных ошибок, которые могут привести к грустным последствиям.

Владелец спецсчёта обязан представлять в орган государственного жилищного надзора в порядке и в сроки, которые установлены региональными властями, сведения о размере начисленных, собранных, израсходованных средств, остатке средств на счёте (ч. 3 ст. 172 ЖК РФ).

Если из этих сведений выяснится, что размер фактических поступлений меньше 50% от размера начисленных взносов, то орган государственного жилищного надзора уведомляет владельца спецсчёта о том, что пора напомнить собственникам о долге, на погашение которого есть пять месяцев (ч. 8 ст. 173 ЖК РФ). Дальше владелец счёта информирует жителей, принимает меры для погашения задолженности. Если за три месяца из отведённых пяти задолженность не будет погашена, то необходимо созывать общее собрание для определения порядка погашения задолженности.

Если после истечения всех пяти месяцев не представить в жилищную инспекцию подтверждение того, что долг погашен в размере, указанном в уведомлении органа государственного жилищного надзора, то последний сообщит об этом в муниципалитет. После этого местная администрация принимет решение о формировании фонда капремонта на счёте регионального оператора.

Кассационное определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 05.02.2020 № 88а-2389/2020

Собственники помещений одного дома из Котласа платили деньги за капремонт на спецсчёт, но платили плохо. Образовалась большая задолженность. Жилищная инспекция уведомила ТСЖ о наличии задолженности по уплате взносов на капремонт, составляющей более 50% от размера начисленных взносов и предложила товариществу в течение пяти месяцев представить в инспекцию документы, подтверждающие погашение задолженности. Однако долг не погасили, и местная администрация приняла решение о том, что теперь взносы на капремонт будет собрать региональный оператор.

Товарищество обратилось суд с иском об оспаривании этого решения, но безуспешно. Оно пыталось ссылаться на то, что собственники не были уведомлены о наличии задолженности, а администрация это не проверила. Суд возразил, что такой обязанности у муниципалитета нет, «наступление правовых последствий по формированию взносов на счёте регионального оператора действующее законодательство связывает с непогашением задолженности в размере, указанном в уведомлении органа государственного жилищного надзора, по истечении 5‑месячного срока после получения владельцем спецсчёта такого уведомления».

Дело № А17 – 2695/2018

Жители из Ивановской области собирали деньги на специальный счёт, открытый управляющей организацией. Она провела общее собрание по вопросу капремонта крыши, после чего на основании протокола оплатила проведённые работы. Однако жилищная инспекция провела проверку и обнаружила, что кворума на собрании не было, поэтому списание средств со спецсчёта было незаконным. Управляющая организация получила предписание вернуть 1,5 млн. рублей и, не согласившись с ним, обжаловала его в суде.

Управляющая организация настаивала, что кворум на собрании имелся, просто в протоколе допущена опечатка в общей площади помещений. Также организация ссылалась на проведение повторного собрания, которое, по её мнению, подтверждало решение предыдущего собрания собственников. На втором собрании собственники утвердили смету и срок работ.

Пока компания обращалась в арбитражный суд с заявлением об оспаривании предписания, жилищная инспекция через суд общей юрисдикции быстренько признала первоначальное решение общего собрания о капремонте недействительным. Из-за недействительности принятого решения общего собрания арбитражный суд поддержал инспекцию, признав её предписание законным.

Управляющая организация последовательно обжаловала это решение, однако Верховный Суд РФ в определении от 1 августа 2019 г. №301-ЭС19 – 11913 оставил в силе решения всех нижестоящих инстанций:

• инспекция имела правовые основания для требований вернуть на спецсчёт деньги, снятые по решению общего собрания собственников, принятого в отсутствие кворума, что влечет ничтожность такого решения;
• признанное недействительным решение собрания не может быть подтверждено новым решением из-за своей ничтожности. Кроме того, новое решение собрания собственников не подтверждало первоначальное решение, а только определяло смету на капремонт и срок его проведения;
• управляющая организация, будучи профессиональным участником жилищных отношений, «располагая сведениями о предъявляемых законодателем требованиях к решениям общих собраний, не должна была принимать к исполнению спорное решение собственников».

Дело № А70 – 12543/2018

Инспекция Тюменской области выявила нарушение товариществом требований жилищного законодательства: ТСЖ не зачисляло на спецсчёт взносы жителей. Оно перечисляло поступившие средства за капремонт на оплату долга по коммунальным ресурсам. Товариществу было предписано перечислить на спецсчёт собранные, но не зачисленные деньги. Однако оно не согласилось и обратилось в суд с такими доводами:

• Жилищным кодексом РФ установлена обязанность собственников, а не ТСЖ перечислять взносы на капремонт на спецсчёт,
• закон не обязывает ТСЖ восполнять деньги, предназначенные дли финансирования капремонта, но не зачисленные по какой-то причине на специальный счёт,
• полученные от собственников деньги на капремонт выбыли из владения ТСЖ в результате преступных действии третьих лиц, по данному факту ведется расследование уголовного дела. До момента взыскания ущерба с виновных лиц, предписание ГЖИ исполнить невозможно.

Суд подержал инспекцию. Он не принял доводы ТСЖ о том, что деньги выбыли из владения ТСЖ в результате преступных действий других лиц, так как при проведении проверки само ТСЖ направило в ГЖИ информацию, где лично подтвердило факт оплаты задолженности по коммунальным услугам за счёт средств на капремонт. Кроме того, наличие уголовного дела по факту хищения денежных средств не говорит о незаконности предписания ГЖИ и не отменяет для ТСЖ обязанности по принятию мер для его исполнения.

Предписание инспекции признали законным, а ТСЖ в своих жалобах дошло до Верховного Суда РФ, но он тоже поддержал инспекцию, а не товарищество. Вывод по делу, изложенный в определении Верховного Суда РФ от 17 июля 2019 г. №304-ЭС19 – 10518, аналогичен позициям нижестоящих судов: в действиях ТСЖ имеются нарушения ст. 39, 169, 170, 174, 175 ЖК РФ, так как оно является владельцем спецсчёта, на котором должны собираться деньги на капремонт, однако вместо перевода денег на этот спецсчёт товарищество перечисляло взносы на оплату задолженности по коммунальным ресурсам.

Дело № А71 – 567/2018

Похожая история. Жилищная инспекция сравнила, сколько управляющая компания из Ижевска собрала с жителей, и сколько денег имеется на спецсчёте. По результатам проверки установлено, что организация не обеспечила сохранность денег, составляющих фонд капремонта. Ей выдали предписание перечислить на спецсчёт недостающие средства. Владелец спецсчёта обратился в суд, ссылаясь на то, что деньги потрачены на капитальный ремонт. Однако суд отказал в признании предписания недействительным, так как «представленные обществом документы не подтверждают выполнение в МКД работ, определенных региональной программой капремонта общего имущества».

«Текущий» – с точки зрения контролирующих органов. Сами же товарищества и управляющие организации обычно убеждены, что финансируют работы по капитальному ремонту общедомового имущества.

Дело № А35 – 7369/2019

Собственник из Курска пожаловался в орган жилищного надзора на нецелевое расходование средств, собранных на спецсчёте. В ходе проверки выяснилось, что управляющая компания оплатила этими деньгами работы, не включенные в перечень работ, установленных в ч. 1 ст. 166 ЖК РФ и соответствующий закон Курской области, финансирование которых может осуществляться за счёт средств фонда капремонта. Организация направила деньги на работы по замене входных дверей, по частичному ремонту части фасада дома, по текущему ремонту системы электроснабжения дома. Инспекция предписала вернуть деньги на спецсчёт, и эти требования суд оценил и признал законными.

Дело № А70 – 915/2019

Товарищество из Тюмени оплатило деньгами со спецсчёта работы, которые по названию «ремонт фасада» хоть и входили в региональную программу капремонта, однако из-за небольшого объема (ремонт крыльца) были отнесены жилищной инспекцией к текущему ремонту. От товарищества потребовали вернуть деньги — 350 000 рублей, из-за чего ему пришлось обращаться в суд.

Суд поддержал инспекцию в части вида ремонта. В ходе работ заменили плитку на полу и ступенях крыльца жилой части здания, а также заменили перила входной группы. Остальные элементы фасада не ремонтировались, что, по мнению суда, свидетельствует о текущем ремонте (п. 7 приложения №7 к Постановлению Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170, п. 3.1 ГОСТ Р 56535 – 2015, п. 3.6.9 МДК 2 – 04.2004). Предписание жилищной инспекции признали законным. Верховный Суд РФ определением от 20 апреля 2020 г. № 304-ЭС20 – 4112 отказал товариществу в передаче жалобы для дальнейшего рассмотрения.

Источник

7 ошибок на ОСС о переходе на спецсчёт капремонта: как избежать

При изменении способа формирования фонда капитального ремонта УО и ТСЖ часто допускают недочёты. Из-за них прокуратура может потребовать вернуть деньги обратно регоператору, даже если капитальный ремонт в доме уже сделан. Большую часть ошибок можно предусмотреть и исправить ещё на этапе проведения ОСС.

Узнайте больше информации по теме

Изменение способа формирования фонда капитального ремонта, переход с регоператора на специальный счёт – непростая тема. Как управляющим организациям и товариществам собственников жилья не допустить самых распространённых ошибок, 24 ноября на онлайн-семинаре рассказали Екатерина Окунькова, юрист ООО «РУСЭНЕРГОСБЫТ», и Ирэн Парсамян, исполнительный директор Ассоциации «Р1».

Нелегитимный протокол и не набранный кворум

Екатерина Окунькова выделила семь распространённых ошибок, которые совершают управляющие организации при переходе на спецсчёт. Первые две – нелегитимный протокол ОСС и е набранный кворум по вопросам.

Есть недобросовестные УО, которые подделывают протокол общего собрания собственников. При обнаружении такого нарушения прокуратура потребует вернуть средства на счёт регионального оператора.

Лектор привела случай из своей практики: УО предоставила протокол ОСС о переходе на спецсчёт. В нём стояли подписи владельцев помещений, сделанные от руки. После проверки документа выяснилось, что собственники выбрали банк, который исключён из перечня разрешённых для открытия спецсчёта.

Региональный оператор обратился в УО и попросил провести собрание по перевыбору кредитной организации. В компании в это время поменялся специалист по проведению собраний. Не зная всех подробностей предыдущего ОСС, он провёл новое.

Новое собрание было признано несостоявшимся, собственники начали звонить регоператору, в прокуратуру и ГЖИ: оказалось, что они были не в курсе, что год назад приняли решение о переходе от регоператора на спецсчёт.

В результате выяснилось, что предыдущий специалист УО приложил к протоколу лист с «живыми» подписями, собранными на другом собрании. Компании было назначено наказание.

Отсутствие кворума по вопросам – тоже одна из самых распространённых ошибок, которые совершают УО и ТСЖ. Количество голосов, требуемое для положительного решения по разным аспектам проведения капремонта, зависит от сути самого вопроса. Кроме того, в каждом субъекте действует своя сложившаяся практика.

Например, ГЖИ и Фонд капитального ремонта в Санкт-Петербурге считают необходимым кворумом по вопросам способа изменения формирования фонда капремонта ⅔ голосов от общего количества. В Московской области – более 50% голосов от общего количества.

Рекомендации Екатерины Окуньковой по тому, как же разрешить этот вопрос, вы узнаете, посмотрев видеозапись онлайн-семинара.

Не однозначная формулировка обязательных вопросов и неправильное определение владельца спецсчёта

Часто в протоколе ОСС все необходимые для изменения способа формирования фонда капитального ремонта вопросы объединяются в один, появляется общая формулировка. Так делать нельзя. Обязательно дробите вопросы, делайте их однозначными.

Не пишите «и прочее», проводите собрание только в рамках тем, заявленных в повестке. Как включить вопрос в повестку уже во время проведения ОСС, узнайте из видеозаписи онлайн-семинара.

Владельцем спецсчёта может быть только юридическое лицо:

• управляющая организация, ТСЖ или ЖСК.

При этом сбором средств при наличии спецсчёта также занимается УК, ТСЖ или ЖСК. Капремонт в этом случае включается отдельной строкой в квитанцию за управление и обслуживание общего имущества МКД.

• региональный оператор капремонта – это сторонняя организация, которая выставляет отдельную квитанцию.

Неверно выбран банк, в перечень по капремонту включены работы, не относящиеся к данной статье

Спецсчёт может быть открыт в российских банках, которые соответствуют требованиям, установленным Правительством РФ. Центральный банк РФ ежеквартально размещает информацию о кредитных организациях, соответствующих этим требованиям. Проверить банк можно по ссылке.

На сегодняшний день в России действуют шесть банков, в которых можно открыть специальный счёт капремонта. Это ПАО «Сбербанк России», Банк ГПБ (АО), Банк ВТБ (ПАО), АО «Россельхозбанк», АО «АЛЬФА-БАНК», ПАО Банк «ФК Открытие».

Включение в перечень по капитальному ремонту работ, не относящихся к данному виду ремонта, может повлечь постановление прокуратуры о возврате денег региональному оператору. Екатерина Окунькова предупредила: не нужно путать виды работ по капитальному и текущему ремонтам. Подробности – в видео.

Несвоевременное уведомление регионального оператора и контролирующего органа о переходе на спецсчёт

Эта ошибка не влечёт за собой серьёзных последствий для управляющей организации, кроме потери времени. Если УО вовремя не уведомляет регионального оператора и контролирующий орган о переходе на специальный счёт, то и переход не осуществляется в нужное компании время

Посмотрите полную видеозапись онлайн-семинара и узнайте больше подробностей и полезной информации о процессе изменения способа формирования фонда капитального ремонта:

• как правильно открыть или закрыть специальный счёт;
• как оспорить представление прокуратуры;
• почему прокуратура отказывает УО и ТСЖ в переходе на спецсчёт;
• возвращать ли деньги региональному оператору, если этого требует прокуратура.

Источник