Кто является заказчиком капитального ремонта многоквартирного дома

Муниципалитет – техзаказчик работ по проведению капремонта в МКД: особенности и риски

В чем проблема

Сегодня ряд муниципалитетов возлагает на себя функции технического заказчика при реализации региональной программы капитального ремонта многоквартирных домов. В этом случае муниципалитет заключает договор с региональным оператором, а затем самостоятельно проводит конкурсы, выбирает подрядчиков и следит за качеством выполняемых работ. Однако не все районы и городские округа стремятся получить эти функции.

ПРИМЕР: Девять муниципалитетов Нижегородской области стали техническими заказчиками работ по капитальному ремонту многоквартирного жилья. Два соглашения – с Балахнинским районом и Шахуньей – находятся на стадии подписания. С Нижним Новгородом соглашение еще не подписано: техническая часть отработана, остался один нюанс – оплата услуг техзаказчика. Администрации городских округов Арзамас, Саров, Выкса, Вачского и Павловского муниципальных районов отказались от заключения договоров о принятии на себя функций технического заказчика.

Рассмотрим, почему опыт передачи региональными операторами функций технического заказчика услуг и (или) работ по капитальному ремонту в многоквартирных домах органам местного самоуправления сегодня ограничен. Приведем рекомендации органам местной власти, которые решили принять на себя исполнение данных функций.

Какие функции выполняет техзаказчик

Технический заказчик – юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком и от его имени:

• заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, подготовке проектной документации, строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства;
• подготавливает задания на выполнение этих видов работ;
• предоставляет лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ;
• утверждает проектную документацию;
• подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию;
• исполняет иные функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности.

Проведение капитального ремонта в многоквартирных домах обеспечивает региональный оператор. Это специализированная некоммерческая организация, созданная субъектом РФ. К числу функций регионального оператора относится исполнение обязанностей технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете или счетах регионального оператора (п. 3 ч. 1 ст. 180 Жилищного кодекса РФ).

Когда можно передать функции технического заказчика органам местного самоуправления

Субъект РФ имеет право предусмотреть в региональном законе случаи, в которых функции технического заказчика могут исполняться органами местного самоуправления и (или) муниципальными бюджетными и казенными учреждениями по договору с региональным оператором (ч. 4 ст. 182 Жилищного кодекса РФ). Анализ региональных законов показывает, что часть субъектов РФ такие случаи не предусмотрела. В таких регионах органы местного самоуправления не могут исполнять функции технического заказчика капитального ремонта многоквартирных домов в рамках региональной программы. Там же, где передача функций технического заказчика возможна в соответствии с региональными законами, должны быть определены случаи или случай для такой передачи. Наиболее часто функции технического заказчика передаются в случаях:

• согласия органа местного самоуправления на передачу;
• наличия и деятельности на территории региона только одного регионального оператора;
• предоставления за счет средств местного бюджета финансовой поддержки работ по капитальному ремонту многоквартирных домов;
• превышения установленной величины суммарной стоимости работ по капремонту на территории муниципального образования в течение очередного года реализации региональной программы капитального ремонта.

Между тем желательно, чтобы возможность передачи функций технического заказчика капитального ремонта органам местного самоуправления была обусловлена прежде всего объективными трудностями, связанными с постоянным присутствием регионального оператора в муниципальных образованиях, удаленных от регионального центра, в связи с запретом на создание филиалов и открытие представительств. Но именно такой случай редко встречается в региональных законах.

Нельзя считать обоснованными все без исключения случаи передачи функций технического заказчика органам местного самоуправления, установленные региональными законами. Приведем лучший пример перечня случаев передачи функций технического заказчика органам местного самоуправления, определенных регионами.

1. Населенный пункт, на территории которого находится многоквартирный дом, удален от населенного пункта, являющегося местом нахождения регионального оператора, на расстояние свыше 100 км.

2. Более 50 процентов общей площади помещений в многоквартирном доме находится в муниципальной собственности.

3. Многоквартирный дом относится к объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) муниципального значения.

4. Предоставление муниципальной поддержки на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется за счет средств местного бюджета.

5. Многоквартирный дом находится на территории закрытого административно-территориального образования или муниципального образования, наделенного статусом городского округа.

Наличие в многоквартирном доме (многоквартирных домах) помещений, находящихся в муниципальной собственности, часто указывается в региональных законах как достаточное основание для передачи органам местной власти функций технического заказчика капитального ремонта. В отдельных случаях норма регионального закона обязывает органы местной власти выполнять функции технического заказчика во всех МКД при наличии на территории муниципального образования МКД, в которых имеются жилые помещения в муниципальной собственности. Таким образом, эта обязанность устанавливается для всех, потому что вряд ли найдется хоть одно муниципальное образование, где в МКД нет ни одной квартиры в муниципальной собственности. Очевидно, что такой случай, предусмотренный региональным законом, и связанная с ним обязанность органов местного самоуправления не соответствуют Жилищному кодексу РФ.

НА ЗАМЕТКУ:

Почему важна профессиональная готовность муниципалитета

Функции технического заказчика – это профессиональные функции, при исполнении которых должны соблюдаться соответствующие требования законодательства. Так, функции технического заказчика может выполнять только член саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно- строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, за исключением отдельных случаев (п. 22 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). Членство в саморегулируемой организации обеспечивает механизм компенсации ущерба, нанесенного по вине технического заказчика. Но для регионального оператора предусмотрено исключение: определена не обязанность, а право быть членом саморегулируемой организации (ч. 42 ст. 178 Жилищного кодекса РФ). Поэтому субъекты РФ должны устанавливать также условия передачи органам местного самоуправления функций технического заказчика, связанные с профессиональной готовностью администраций к их осуществлению.

Какой договор обезопасит орган местного самоуправления

Органы местного самоуправления часто не хотят брать на себя функции технического заказчика, потому что боятся ответственности за качество выполняемых работ в связи с недостаточной квалификацией и мощностью своих подразделений. Кроме того, из-за дотационности и участившихся случаев передачи государственных полномочий без соответствующего финансирования муниципалитеты опасаются взять на себя что-то лишнее.

Следует учитывать, что при передаче региональным оператором функций технического заказчика капитального ремонта многоквартирных домов органам местного самоуправления ответственность за конечный результат исполнения этих функций перед собственниками помещений в многоквартирных домах несет региональный оператор. Кроме того, для защиты интересов собственников помещений в многоквартирных домах установлена субсидиарная ответственность субъекта РФ (ч. 6 ст. 178 Жилищного кодекса РФ).

В то же время в законодательстве нет ответа на вопрос, чем обеспечивается ответственность органов местного самоуправления перед региональным оператором. Непонятно и то, как будет возмещаться возможный ущерб, нанесенный неквалифицированными действиями муниципалитета при исполнении функций технического заказчика капитального ремонта многоквартирных домов. Некоторые регионы пытаются сегодня решить эти вопросы в рамках договоров о передаче органам местного самоуправления функций технического заказчика. Примерную или типовую форму договора утверждает уполномоченный исполнительный орган власти региона.

Договор содержит перечень функций, передаваемых органам местного самоуправления. Такие перечни могут заметно различаться в разных регионах. Есть примеры договоров с открытым перечнем передаваемых органам местного самоуправления функций и (или) с дополнительными функциями, не относящимися к функциям технического заказчика. Например, связанными с обеспечением финансирования работ по капремонту МКД, которые должен исполнять региональный оператор.

Чтобы обезопасить себя, органам местного самоуправления необходимо настаивать на фиксировании в договоре перечня функций в наиболее конкретном виде.

Какие риски возникают при передаче функций органам местного самоуправления

Нехватка исполнителей. Передача функций технического заказчика органам местного самоуправления не приводит к сокращению сроков, упрощению процедур выбора, расширению круга исполнителей услуг и работ. Органы местного самоуправления, исполняя функции технического заказчика, обязаны при выборе подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту многоквартирных домов руководствоваться порядком, установленным Правительством РФ для регионального оператора (ч. 5 ст. 182 Жилищного кодекса РФ). Это означает соблюдение тех же конкурсных процедур и выбор подрядчиков из того же реестра квалифицированных подрядных организаций, сформированного субъектом РФ.

При передаче функций техзаказчика муниципалитет может столкнуться с проблемой нехватки потенциальных исполнителей работ. У регионального оператора может быть больше возможностей для создания более привлекательных для подрядчиков условий подрядных договоров при формировании лотов. Например, региональный оператор способен привлечь подрядчика большим объемом работ. У муниципалитета такого стимула может и не быть.

Недостаточное финансирование. Органы местного самоуправления, исполняющие функции технического заказчика, заключают договоры с исполнителями услуг и работ по капитальному ремонту от имени регионального оператора. Услуги и выполненные работы оплачивает региональный оператор.

Все примеры договоров о передаче органам местного самоуправления функций технического заказчика по умолчанию или в явном виде предлагают органам местного самоуправления исполнять переданные функции безвозмездно. При этом на исполнение таких функций региональным оператором субъект РФ должен выделять средства из регионального бюджета. Но при передаче функций технического заказчика орган местной власти эти средства не получает. Создается впечатление, что основная цель передачи функций технического заказчика органам местного самоуправления сегодня – облегчить жизнь региональным операторам и переложить на местные бюджеты затраты на функционирование региональной системы капитального ремонта.

Выводы и рекомендации

Органы местного самоуправления не в полной мере соответствуют определению технического заказчика. Тем не менее возможность осуществления функций технического заказчика предусмотрена для органов местного самоуправления жилищным законодательством. Исполнение этих функций – право органа местной власти, которым он может воспользоваться в случаях, предусмотренных региональным законом, а не его обязанность.

Рассматривая вопрос об исполнении функций технического заказчика капитального ремонта многоквартирных домов на территории муниципального образования в рамках региональной программы капитального ремонта, внимательно проанализируйте:

• объем обязательств по договору;
• срок, в течение которого муниципалитет будет их выполнять;
• возможность их исполнения силами специализированного подразделения в структуре администрации (достаточность штата, квалификации и опыта сотрудников такого подразделения);
• возможности местного бюджета.

Органы местного самоуправления большинства муниципальных образований не способны и не готовы сегодня взять на себя функции технического заказчика на предлагаемых регионами условиях. Поэтому рекомендовать муниципальным образованиям брать на себя функции технического заказчика нельзя.

И.В. ГЕНЦЛЕР, заместитель директора направления «Городское хозяйство» фонда «Институт экономики города», руководитель жилищного сектора, к. т. н. по материалам «Практика муниципального управления»

Источник

Порядок проведения капитального ремонта в многоквартирном доме

В этой статье мы расскажем о порядке проведения капитального ремонта. Для начала вы узнаете, чем капитальный ремонт отличается от текущего. Кроме того, мы расскажем, какими законодательными актами регулируется капремонт, как он финансируется и кто контролирует ход работ.

Чем капитальный ремонт отличается от текущего

Текущий и капитальный ремонт – это два вида ремонта, которые отличаются способами финансирования и перечнем видов работ. Текущий ремонт проводит организация, которая обслуживает ваш дом. Оплачивается он за счёт средств, собираемых на содержание общего имущества дома. Для капитального ремонта в течение нескольких лет формируется фонд. Капремонт финансируется из средств этого фонда. Кроме того, дом может получить субсидии из федерального или регионального бюджета.

Что касается работ, то текущий ремонт носит предупредительный характер. Согласно Правилам обслуживания общего имущества МКД, управляющая организация должна проводить осмотры помещений и на их основе составлять план работ по текущему ремонту. Во время капремонта комплексно восстанавливаются или заменяются внутридомовые инженерные сети, лифты, проводятся восстановительные работы на фасаде и кровле здания.

Законодательные акты, регулирующие порядок проведения капитального ремонта

Определение капитального ремонта дано в статье 166 Жилищного кодекса РФ. Эта же статья устанавливает правила проведения капремонта. Статья 154 Жилищного кодекса РФ описывает, какие платежи включаются в плату за жилое помещение. Взносы на капремонт – входят в структуру платежа за жилые помещения. Статья 158 ЖК РФ уточняет, что взносы на капремонт обязаны платить и владельцы нежилых помещений.

Многоквартирный дом может получить финподдержку от госкорпорации «Фонд содействия развитию ЖКХ». Для получения денег нужно обратиться в соответствующие региональные органы власти. Далее, в Фонд поступит заявка от имени вашего региона. Если будут выделены средства, то их можно будет потратить на оплату процентов по кредиту на проведение капремонта, а также на оплату работ по повышению энергоэффективности дома (в рамках капремонта). Максимальный размер субсидий составляет 5 миллионов рублей на один МКД. Правила предоставления такого рода субсидий устанавливает постановление Правительства РФ от 17.01.2017 №18. Конечно, это довольно сложная процедура. В 2017 году такого рода поддержку получили только 27 домов по всей России. Депутаты Госдумы РФ уже предлагали упростить процедуру получения финподдержки на капремонт. Однако соответствующий законопроект ещё не принят.

Способ формирования фонда капитального ремонта

Жители многоквартирных домов не могут отказаться от оплаты взносов на капремонт, так как это их обязанность в силу прямого указания закона. Однако они могут решить, каким способом будут накапливаться средства для проведения капитального ремонта. Вариантов здесь два: спецсчёт многоквартирного дома в банке или формирование фонда капремонта на счёте регионального оператора капремонта. По умолчанию взносы поступают на счёт регионального оператора. Спецсчётом владеет организация, обслуживающая многоквартирный дом (УО, ТСЖ или ЖСК). И сбором средств, при наличии спецсчёта, также занимается УО, ТСЖ или ЖСК, которая обслуживает МКД, капремонт в этом случае включается отдельной строкой в квитанцию за управление и обслуживание общего имущества МКД. Региональный оператор капремонта – это сторонняя организация, которая выставляет отдельную квитанцию.

Заметим, что УО, ТСЖ или ЖСК не могут размещать взносы на капремонт на своих банковских счетах. Это является нарушением жилищного законодательства и чревато штрафами. Для спецсчёта необходимо выбрать банк, который удовлетворяет условиям, описанным в постановлении Правительства РФ от 24.04.2018 No497. На сегодня в РФ действуют пять банков, которые этим условиям полностью удовлетворяют: ПАО Сбербанк, Банк ГПБ (АО), Банк ВТБ (ПАО), АО «Россельхозбанк», АО «АЛЬФА-БАНК». Если владелец спецсчёта открыл его в другом банке, необходимо срочно созвать ОСС, которое решит, в какой из указанных пяти банков необходимо перевести спецсчёт.

Преимущество спецсчёта в том, что жители дома через ОСС могут принять решение о сроках капремонта. Когда фондом капремонта МКД распоряжается региональный оператор, он устанавливает и сроки проведения капремонта, а также выбирает исполнителя работ.

Мероприятия по капитальному ремонту МКД

В ходе капремонта восстанавливаются или полностью меняются внутридомовые коммуникации, которые составляют ОИ МКД. А именно: системы водоснабжения и водоотведения, разводка электросети, газовое оборудование, система теплоснабжения. Полный перечень работ по капремонту, указан в ст. 166 Жилищного кодекса РФ.

Лифты подлежат замене, если они используются более 25 лет. Если лифт установлен менее 25 лет назад, то проводится ремонт кабины и подъёмного оборудования. При необходимости ремонтируются и шахты лифта.

Капремонт кровли предполагает замену кровельного покрытия, ремонт или замену несущей конструкции кровли, восстановление теплоизоляции и водонепроницаемости крыши, при необходимости кровлю красят.

Фундамент ремонтируется с учётом расположения несущих конструкций первого этажа и схемы инженерных сетей. Во время капитального ремонта капремонта фасада МКД восстанавливают герметичность швов, штукатурку и облицовочную плитку, меняют отливы и водосточные трубы.

В приказе Минстроя РФ от 15.02.2017 №98/пр перечисляются виды работ по капитальному ремонту, которые позволяют увеличить энергоэффективность МКД. В этот перечень входят работы по герметизации межпанельных швов, трещин и дополнительной теплоизоляции стен дома. Кроме того, в приказе рекомендуется установить общедомовые приборы учёта потребления коммунальных ресурсов, модернизировать теплоузлы, установив тепловые пункты. По части электрической энергии Приказ предлагает установить в подъездах светодиодные лампы и ОДПУ для предотвращения безучётного потребления электроэнергии.

Кто контролирует проведение капремонта

Если в вашем доме деньги на капитальный ремонт накапливаются на спецсчёте регионального оператора, то и контролировать все работы должен регоператор. Ведь согласно статье 180 Жилищного кодекса РФ, в этом случае регоператор должен стать заказчиком капитального ремонта. В ситуации, когда у вашего дома есть спецсчёт, на который перечисляются средства на капремонт, то все претензии к качеству надо адресовать управляющей компании, ТСЖ или ЖСК. То есть той организации, которая обслуживает ваш дом.

Источник