Квартира по дду с ремонтом

Застройщик на сайте обещает качественный ремонт в квартире, а в ДДУ это не прописано

Я собираюсь купить квартиру в новостройке с готовой отделкой. На сайте застройщика отделка описана очень подробно и красиво: обещают натяжные потолки, покрашенные стены, полностью готовый санузел. Также указаны конкретные производители краски, плитки, ванны, раковины, полотенцесушителя, светильников, розеток и т. д.

Но в приложении к ДДУ про отделку говорится уже скромнее: «Потолок натяжной или оштукатуренный», «Застройщик имеет право использовать как указанные, так и иные сходные материалы» и пр.

Такое несоответствие информации на сайте и в договоре — это законно или меня вводят в заблуждение? Если я попрошу застройщика прописать в допсоглашении все подробности ремонта так, как они указаны на сайте, обязан ли он будет это сделать?

Артем, обещания застройщика на сайте — это еще не договор, а только реклама. Товар, как известно, не всегда соответствует рекламным обещаниям. А вот можно ли обещать одно, а предлагать другое и не будет ли это нарушением закона, расскажу подробнее.

Что такое оферта

Когда производитель предлагает товар — а квартира, безусловно, товар, — он может как рекламировать его, так и предлагать заключить конкретный договор, или оферту. Оферта бывает адресной и публичной. Публичная оферта — это предложение неопределенному кругу лиц, то есть всем, кто ознакомится с данной офертой, в том числе в форме рекламы, приобрести товар на строго определенных условиях. Адресная оферта — это не ваша история.

Между рекламой товара и публичной офертой есть разница. Реклама не содержит всех существенных сведений о продаваемом товаре и существенных условий договора. Даже если вы подписали договор, но не согласовали с другой стороной его существенные условия, он будет считаться незаключенным. Допустим, если вы подписали договор купли-продажи, в котором нет цены товара, такой договор считается незаключенным и никаких последствий для сторон не несет.

Например, застройщик пишет: «Покупайте квартиры с отличной отделкой в нашем красивом доме». Это реклама. Вы не знаете ни площади квартиры, ни ее цены, ни сроков сдачи дома — все это существенные условия договора долевого участия. Застройщик просто привлекает ваше внимание.

Почему полноценные публичные оферты в строительстве невозможны

Публичную оферту обычно предлагают на товары массового спроса, одинаковые по сути. Квартиры же уникальны по характеристикам. Скажем, застройщик пишет примерно следующее: «Предлагаем всем желающим приобрести однокомнатные квартиры площадью 50 м² в жилом доме, расположенном по адресу такому-то . Цена — 5 млн рублей. Срок ввода дома в эксплуатацию — 1 июня 2022 года». В теории такое предложение имеет признаки публичной оферты, но офертой все равно не будет, и вот почему.

Долевое строительство — жестко отрегулированная сфера, в которой есть свой отдельный закон. Он устанавливает закрытый и строгий перечень существенных условий договора долевого участия, куда входит не только цена и площадь, но и многое другое: гарантийный срок, сведения об энергоэффективности дома, план или чертеж и т. д.

Если нет любого из существенных условий, договор долевого участия считается незаключенным. А значит, и реклама, которая не содержит всех этих сведений, офертой не будет. А вот отделка помещений — несущественное условие договора, поэтому, даже если о ней не упоминается в договоре, ДДУ все равно действителен.

В чем разница между рекламой и публичной офертой

До сих пор не существует четкой позиции по этому вопросу. Сфера продаж слишком подвижна и креативна, чтобы строго регулировать ее законом. Продавцы придумывают, как продвигать товар. Законодатель смотрит, но старается не вмешиваться, пока речь не заходит о явном обмане потенциальных покупателей.

Стоит еще заметить, что реклама, имеющая признаки оферты, не может быть признана офертой, если прошло больше двух месяцев с момента ее публикации. Исключение: если в самой рекламе не указан иной, более продолжительный срок.

Как подстраховываются застройщики

Существует вариант, когда можно и указать все точные сведения о товаре, и при этом не подпасть под действие оферты. Для этого, как правило, все продавцы отдельно дописывают в рекламе мелким шрифтом: «Предложение не является публичной офертой». Скорее всего, в вашем случае такое указание на сайте застройщика есть. Проверьте.

Допустим, такого указания нет, а на сайте застройщика представлена не только реклама, но и, например, образец договора долевого участия и ссылка на проектную декларацию. В этих документах как раз есть все существенные условия договора, и суды могут расценить такое рекламное предложение как оферту. Получается, что ее можно принять и потребовать от застройщика заключить с вами договор на всех условиях, которые указаны на сайте, включая обещания по отделке. Но мне такие случаи в реальности неизвестны.

К тому же если на сайте нет указания, что предложение не оферта, то это ошибка продавца. Скорее всего, он просто откажется заключать договор на нужных вам условиях. Заставить его сделать это можно будет только в суде. Это процесс небыстрый, проблемный и дорогостоящий. Стоит ли с ним связываться, решать вам.

Иногда кажется, что слов «не оферта» нет, но на самом деле они просто написаны слишком мелким шрифтом или спрятаны. За это только наказывают. Так, например, произошло с застройщиком из Ленинградской области, который написал информацию о себе нечитаемым шрифтом. Его оштрафовали на 100 000 Р .

Если описание на сайте резко отличается от действительности, это может быть недостоверной рекламой

Как вы поняли, принудить застройщика заключить с вами договор на тех условиях, которые указаны на сайте, скорее всего, не выйдет. И на допсоглашение застройщик, конечно, не согласится. Поскольку реклама на сайте не считается офертой, то и заставить застройщика нельзя.

Стороны свободны в заключении договора. Если вас не устраивают условия застройщика в договоре, вы можете его не заключать. Переделывать договор для вас застройщик не обязан. Более того, поскольку сейчас застройщики по закону должны размещать проект договора долевого участия на сайте наш.дом.рф, проект одинаков для всех.

Но вот по поводу того, не являются ли действия застройщика недобросовестной рекламой или введением в заблуждение и обманом покупателя, нужно подумать. Под недостоверной рекламой закон понимает рекламу, в которой сведения не соответствуют действительности. И недостоверными могут быть любые характеристики товара, а также сведения о его комплектации. Теоретически отделка квартиры — это характеристика товара, а наименования производителей и конкретные отделочные материалы — его комплектация. Допускаю, что подробное описание отделки на сайте может содержать признаки недостоверной рекламы, за что вы и можете зацепиться.

Для этого можно обратиться в прокуратуру, Роспотребнадзор или антимонопольную службу — все они уполномочены проводить проверки по подобным вопросам. За недостоверную рекламу застройщику, как юридическому лицу, грозит штраф от 100 000 до 500 000 Р .

Но тут нужно понимать, что крупные застройщики заранее закладывают расходы на штрафы в рекламный бюджет, потому что доходы от недобросовестной рекламы больше, чем расходы на штрафы за нее.

Есть еще ответственность за введение в заблуждение относительно потребительских свойств товара. Но чтобы использовать эту статью закона, нужно заключить договор и получить товар, не соответствующий обещаниям. И тут мы возвращаемся к первому вопросу: является ли реклама на сайте обещанием, которое надо соблюдать? Ответ будет такой: нет, потому что в разделе про отделку в ДДУ наименований производителей нет, а значит, вас и не обманули.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник

Что такое договор долевого участия? Нюансы покупки и продажи квартиры по ДДУ

Нередки случаи, когда граждане приобретают квартиры в новостройке, вкладывая инвестиции в строительство, а после возведения и сдачи дома оформляют в собственность жильё. Такой способ приобретения связан с участием в долевом строительстве. Он несёт соответствующие плюсы и минусы, о которых требуется знать заведомо – до начала оформления сделки.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

Что такое ДДУ при покупке квартиры?

Он оформляется тогда, когда квартира приобретается ещё до того как возведён многоэтажный жилой дом, в котором она расположена. Соответственно лицо, оформившее ДДУ, не может получить в собственность ещё не выстроенное и не сданное в эксплуатацию помещение. Поэтому в данном случае приобретается право на его получение, а не сам объект.

Чем он отличается от обычного ДКП?

Основное различие в том, что договор купли-продажи (ДКП) составляется для перехода права собственности от продавца к покупателю на фактически существующий объект, которым можно начинать владеть и пользоваться непосредственно после завершения регистрации сделки. Заключение и регистрация ДДУ не дают такого права. Пока новостройка не возведена, а обозначенная в ДДУ квартира не получила официального статуса жилого помещения, за дольщиком сохраняется исключительное право её требования.

Исходя из этого основного различия, вытекают остальные. В частности, купля-продажа не предусматривает рисков покупателя при возникновении проблем у продавца. Дольщик несёт на себе риски застройщика.

Пошаговая инструкция по покупке

Начать процедуру нужно с поиска подходящей компании. Для поиска можно воспользоваться несколькими источниками:

• обратиться к рекламным сайтам в интернете;
• получить рекламную информацию из местных СМИ;
• узнать адреса подходящих компаний у своих знакомых, участвующих в долевом строительстве.

Если такая компания найдена, можно делать следующий шаг. Для этого нужно подготовить документацию для заключения договора и обратиться к представителю застройщика.

Инструкцию по покупке жилья в новостройке различными способами мы предоставили в отдельном материале.

Необходимые документы от сторон: на что обратить внимание и что проверить?

Документы лица, претендующего на заключение договора, могут ограничиться одним гражданским паспортом с пропиской. В отдельных случаях могут понадобиться следующие бумаги:

• Если в его интересах действует представитель, то потребуется паспорт представителя и нотариальная доверенность.
• Если квартира приобретается на несовершеннолетнего, то предъявляется свидетельство о рождении ребёнка или паспорт, если ему исполнилось 14 лет. Сделку оформляют родители или иные законные представители, которые предъявляют свои паспорта и документы, удостоверяющие статус законных представителей (например, опекуны – справку о назначении опеки).
• При оформлении ипотеки – договор кредитования, заключённый с банком.

От застройщика потребуется больше документов, так как его надёжность – основная причина, допускающая заключение ДДУ. Для сделки нужны:

• проектная декларация;
• лицензия на строительство;
• аудиторское заключение о разрешении данной коммерческой деятельности;
• разрешение на строительство;
• документы на аренду или приобретение в собственность земли в зоне застройки;
• проект ДДУ;
• гарантии кредиторов или партнёров (при наличии).

В этих документах нужно проверить:

1. срок действия лицензии;
2. наличие удостоверения бумаг отделом по архитектуре и строительству;
3. удостоверение строительным департаментом.

Главное – удостовериться, что строительная фирма надёжная и возглавляется добросовестными учредителями. Для этого можно:

• Обратиться в крупную риэлтерскую компанию.
• Обратить внимание на рекомендации банков, которые дают гарантию безопасности вложений. Если такую гарантию дал крупный банк – можно уверенно обращаться к представителю фирмы. В этом случае при возникновении обстоятельств форс-мажора банк выплатит базовую часть взносов, а компания будет нести свои обязательства перед банком, а не перед дольщиками.
• Проверить учредительную документацию или получить через МФЦ выписку из ЕГРЮЛ.

Составление договора долевого участия

Основным документом, по которому впоследствии можно заселиться в квартиру, может выступить только ДДУ. Он составляется по типовому образцу, разработанному юристами компании. Для каждой компании могут быть выбраны специфические требования к сторонам, соответствующие сопутствующей ситуации и специфике коммерческого предложения.

Форма договора должна соответствовать требованиям, предъявляемым к договорам статьями 549 и 550 ГК РФ.

Статья 550 ГК РФ. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Документ состоит из следующих фрагментов:

• «шапки»;
• основной части;
• заключительной части.

Содержание договора делится на основные положения, которые обязательно должны содержаться в тексте, и на дополнительные, которые могут включаться по усмотрению сторон сделки.

«Шапка» составляется обязательно. В ней требуется указать:

• наименование учредителя, название компании;
• наименование документа;
• место (населённый пункт) и дату составления.

Следом даётся предмет договора, который обязательно должен содержаться в документе и без которого документ не приобретает юридической силы. В нём указываются следующие сведения:

• Определяются стороны договора: Застройщик и Участник долевого строительства.
• Даются данные сторон. Застройщик указывается как юридическое лицо, с наименованием компании и её основными реквизитами. Здесь же вносятся данные уполномоченного лица, которое выступает представителем застройщика. В числе таких сведений: основания представительства (учредительный документ или доверенность), фамилия, имя и отчество, паспортные данные. Участник указывается как физическое лицо, даются его фамилия, имя и отчество, паспортные данные.
• Факт составления договора о том, что застройщик обязуется возвести многоэтажный дом за счёт средств участника. После его возведения участнику будет предоставлена квартира в новостройке.
• Кадастровые и технические характеристики квартиры, адрес её расположения.

Далее по тексту, согласно нормам статьи 4 Закона № 214-ФЗ, пунктами и подпунктами располагаются следующие обязательные положения:

• Сроки сдачи.
• Стоимость квартиры, условия внесения платежей.
• Условия передачи объекта в собственность дольщика.
• Права и ответственность сторон.
• Обязанности сторон, определение неустойки.
• Условия расторжения ДДУ.

Обязательные положения должны содержать в предмете договора следующие параметры помещения:

1. общую площадь здания;
2. площадь совместных площадей;
3. площадь квартиры и комнат;
4. координаты осей здания, согласно проекту.

Стоимость квартиры указывают цифрами и прописью. Вносится размер и срок внесения первого платежа. Последующие платежи вносятся частями, о чём гласит отдельное положение документа, с указанием:

• периода внесения каждого платежа;
• способа передачи денег;
• наименования банка;
• номера лицевого счёта.

Условиями передачи помещения дольщику является вступление в фактические права на владение объектом после его подготовки и сдачи актом госприёмки. Здесь могут включаться дополнительные положения, где могут быть указаны:

• качество проведённых работ;
• наличие ремонта;
• черновая отделка.

Права сторон обязательно содержат информацию о нижеследующем:

• право застройщика взимать средства на строительство от дольщиков;
• право требования квартиры дольщиком.

Положение об ответственности содержит ситуации, когда таковая наступает, с установлением соразмерных штрафов или неустойки.

Расторжение применяется в случае недобросовестного отношения сторон к требованиям об ответственности. В этом случае допускается прекращение действия договора:

• по соглашению;
• по односторонней инициативе – через суд.

Причины расторжения можно указать как можно более подробно.

К дополнительным сведениям могут относиться:

• порядок изменения стоимости объекта при изменении его площади или качества;
• сроки устранения недоделок по претензии дольщика;
• оформление права собственности застройщиком;
• разрешение на переуступку;
• нотариальное удостоверение ДДУ;
• число экземпляров;
• обязательность регистрации.

Все перечисленные и иные положения, вносящиеся дополнительно, должны отражать сложившуюся ситуацию и служить целям исполнения договора сторонами.

В заключительной части вносятся сведения о сторонах:

• реквизиты юридического лица застройщика;
• паспортные данные и место прописки участника.

Внизу ставятся подписи уполномоченного лица, выступающего от имени застройщика и дольщика. Документ скрепляется печатью строительной фирмы. Согласно нормам статьи 163 ГК РФ, такой документ может подлежать нотариальному удостоверению по желанию обеих сторон.

Как происходит регистрация сделки?

После того как договор заключён и подписан сторонами, его необходимо предоставить в МФЦ, чтобы участие в долевом строительстве указанного в ДДУ лица, было внесено в специальный реестр. После того как сведения будут внесены, право требования станет неотъемлемым юридическим инструментом дольщика.

В МФЦ каждый участник приходит сам. Первый из них приходит с представителем компании. Представитель предъявляет документацию, которая участвовала в оформлении ДДУ со стороны застройщика.

Последующие дольщики подходят самостоятельно по мере заключения договоров, имея при себе:

• паспорт;
• 2 экземпляра ДДУ;
• квитанцию об уплате госпошлины в размере 2 тысячи рублей.

В отдельных случаях предъявляются другие документы. Например, доверенность или договор с банком об ипотеке. Документация принимается регистратором под расписку. В расписке указана дата повторного визита. В указанный день нужно подойти с паспортом и распиской и получить свой удостоверенный Росреестром договор. На регистрацию уходит приблизительно один месяц.

Особенности продажи после окончания строительства и сдачи дома

Только оформив акт приёмки квартиры застройщик или дольщик могут обратиться в Росреестр для регистрации права собственности на объект. Поэтому у застройщика приобретаться она может только по ДДУ.

Если продавец – дольщик, с ним составляется договор цессии, передающий не саму квартиру, а переуступающий новому участнику право требования квартиры по заключённому им ДДУ. Такие сделки несут в себе значительно меньше рисков, чем на начальном этапе строительства, поэтому их можно заключать без особых опасений. Подробнее о нюансах приобретения жилья по такой переуступке прав мы рассказываем тут.

Можно ли продать после подписания акта приёма-передачи?

Юридическая сила долевого участия, а соответственно – передачи прав по ДДУ утрачивается, когда и дом, и квартира приняты актом приёмки в соответствии с нормами законодательства.

Если такую сделку оформить, то она не пройдёт регистрацию в Росреестре, будучи признана ничтожной, исполненной с нарушением норм законодательства, обозначенных в параграфе 7 гл. 30 ГК РФ, а так же в положениях закона № 214-ФЗ. Соответственно, заключать их не следует.

После подписания акта приёма-передачи жилые помещения могут продаваться только по ДКП. Но для этого требуется оформить жильё в собственность, так как к договору нужно будет приложить выписку из ЕГРН о праве собственности.

Можно ли получить имущественный вычет?

Согласно статье 220 НК РФ, получить имущественный вычет можно при приобретении недвижимости в собственность. Поэтому при заключении ДДУ вначале нужно дождаться пока будет принят госприёмкой объект недвижимости, затем оформить его в собственность. Только после этого можно предоставлять заявление об удержании налогового вычета.

Плюсы и минусы

Заключение ДДУ имеет свои положительные и отрицательные моменты. Безусловные плюсы следующие:

1. Жильё покупается в новостройке, что на долгий период не потребует капитального ремонта.
2. История помещения совершенно чистая.
3. Выбирается понравившаяся планировка квартиры.
4. Возможна перепланировка комнат по заказу дольщика.
5. Стоимость жилья ниже за счёт рентабельности долевого строительства.
6. Застройщик должен представить гарантии качества.
7. За несоблюдение сроков, ухудшение качества, и иные недочёты предусмотрены штрафные санкции.
8. На любом этапе есть возможность расторгнуть ДДУ или передать его цессией, оставшись в выигрыше.

Отрицательными характеристиками или минусами, можно считать существенную возможность возникновения непредвиденных обстоятельств до завершения строительства. Например:

1. риски банкротства застройщика;
2. риски замораживания строительства;
3. допустимость недобросовестного отношения к качеству работ.

С учётом того, что готовый продукт будет виден только на выходе, до завершения строительства придётся в той или иной степени понервничать.

Каковы риски и как их избежать?

Самые распространённые риски, которые встречаются при заключении ДДУ, следующие:

Оформление ДДУ через подставную фирму. В «серых схемах» такая компания внезапно банкротится и исчезает.

Избежать их можно, подстраховавшись следующим образом:

1. При определении сторон ДДУ должны вноситься реквизиты учредителя застройщика, а не его дочерняя компания.
2. Предмет договора следует оформлять внесением технических характеристик дома и квартиры. То же касается размера совместных площадей.
3. Внести в ДДУ положение о регистрации права собственности за счёт застройщика.
4. Срок сдачи дома внести точной датой, перечислить штрафные санкции за нарушение установленного срока.
5. Внести в ДДУ положение о выплате компенсации за снижение качества работ и условие по доработке всех недочётов за счёт застройщика.

Обязательно поинтересоваться качеством и сроками сдачи зданий за последние 3 года. Также можно выйти на форумы, где бывшие дольщики дают свои рекомендации или, напротив, указывают на причины своего недовольства фирмой.

Больше информации о всех возможных при покупке первичного жилья рисках найдете в отдельном материале.

Подробнее о возможных рисках при заключении ДДУ и о том, как их избежать, вы можете узнать из видео:

Приобрести квартиру можно по ДДУ, что даст возможность существенно сэкономить на её приобретении. Это возможно до момента сдачи объекта в эксплуатацию. Но нужно учесть, что дольщик делит риски за возведение дома с застройщиком. Чтобы свести риски к минимуму, потребуется тщательно проверить все документы и рентабельность застройщика, его активность на строительном рынке недвижимости. Не следует заключать ДДУ на стадии котлована, когда впереди слишком много работы. А также – с дочерней компанией с неизвестным прошлым.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Источник