Студия в центре за 2 миллиона: Как петербургские коммуналки переделывают в микроквартиры Рассказывают авторы перепланировок и их соседи
К 40 годам художник Андрей* накопил три миллиона рублей и решил купить собственное жилье. Денег хватало на не самую маленькую студию в Девяткино («то, что Варламов называет „гетто“») или однушку в ЖК на намыве Васильевского острова («ЗСД под окнами и потоки людей на „Приморской“»). Андрей предпочел комнату с высоким потолком в 150-метровой коммуналке в Адмиралтейском районе и за 300 тысяч рублей переделал ее в студию, организовав туалет, ванну, кухню и крепкую входную дверь.
Таких, как Андрей, в Петербурге сотни. Переделка комнат в коммуналках в квартиры-студии за последние несколько лет стала заметным феноменом на городском рынке недвижимости. На «Авито» можно найти сотни объявлений о продаже и сдаче в аренду микроквартир площадью 12–25 квадратных метров в старом фонде. Так жилье в центре становится доступным не только для верхушки среднего класса, но и для тех горожан, которые при прочих равных могли бы себе позволить лишь студию в Кудрово или Шушарах. Это одинокие студенты, пенсионеры, молодые пары и семьи с одним ребенком.
The Village разбирался в том, каким образом компании и обычные люди организуют частный быт внутри (или вместо) коммуналок.
Как сделать из комнаты студию
Чтобы попасть в квартиру Андрея, нужно зайти в коммуналку на четвертом этаже бывшего доходного дома, миновать общий коридор и постучать в массивную дверь. За ней находится студия с высоким (более четырех метров) потолком и вторым ярусом. Быт недавно отремонтированного помещения контрастирует с потертой коммунальной эстетикой общего пространства.
Отделяться герой решил сразу: обобществленный быт не был его мечтой. «Для меня неприемлемо делить санузел с чужими людьми. Брезгливость какая-то. Естественно, путешествуя и останавливаясь в хостелах, я пользуюсь общими санузлами. Но в своем доме хочется иметь собственный», — поясняет Андрей. От предыдущих владельцев помещения ему достались второй ярус, стены со звукоизоляцией и хрупкая межкомнатная дверь, которую Андрей заменил на крепкую входную. Почти сразу жилец провел в будущую студию домофон (старый давно не работал, и соседи по коммуналке сказали, что новый им не нужен).
Важным этапом отделения стала организация пресловутого санузла и кухни. Андрей нашел мастера на YouDo: тот за день смонтировал туалет и ванну с душем. На монтаж икеевской кухни ушло в четыре раза больше времени; Андрей купил настольную индукционную плитку (приготовить на ней можно самый минимум, но герою этого хватает); компактный холодильник разместился под столешницей. Гостиная и кухня объединены; спальня находится на втором ярусе — по сути, это полноценный второй этаж. Неспешный ремонт длился около трех месяцев и стоил вместе с мебелью почти 300 тысяч рублей (треть суммы ушла как раз на организацию санузла).
Соседи Андрея по коммуналке к ремонту отнеслись равнодушно. Счетчики на воду в квартире общие, так что герой исправно ежемесячно платит за начисляемые ему десять кубометров (притом что фактически использует только три). В теплые месяцы коммунальная плата за 25 квадратных метров комнаты-студии составляла 2,5 тысячи рублей. Периодически Андрей моет пол в общем коридоре: соседи не просили — это его личная инициатива. «Я люблю мыть пол: это лучше, чем платить за фитнес-клуб. Нормальная двигательная активность», — объясняет герой.
Андрей считает, что преобразование комнат в старом фонде в отдельные квартиры — «похоже, единственный способ спасения от коммуналок для нашего города».
Новый тренд для старого фонда
Коммунальных квартир в Петербурге больше, чем в любом другом российском городе. Сейчас их порядка 69 тысяч, в них проживает 229 тысяч семей. С 2008 года в городе действует программа расселения коммуналок. За это время власти расселили 47 тысяч квартир. В 2019 году Смольный планирует расселить более трех тысяч коммуналок.
В своей книге Юрий Кружнов, работавший в позднесоветское время квартирным маклером, пишет, что коммуналки — в том или ином виде — существуют чуть ли не с основания города. Так, в доходных домах XIX — начала XX века малоимущие горожане арендовали комнаты и углы. После революции многокомнатные квартиры с высокими потолками активно делили на две и более частей, а внутри возводили перегородки. Новый виток дробления и уплотнения совпал с капремонтами 1970-х, когда нередко тотально перестраивали «начинку» бывших доходных домов.
В этом смысле организация студий внутри коммуналок совпадает со старым трендом на дробление таких квартир. Руководитель агентства «Минаков недвижимость» Александр Минаков говорит, что новый процесс отделения начался в первой половине 2010-х. Сегодня, если задать в поиске по недвижимости на «Авито» «студия» или «однокомнатная квартира» в центре, на Петроградской стороне или на Васильевском острове, вы увидите сотни объявлений о продаже бывших комнат в коммуналках — цены сопоставимы с однушками на окраинах.
Центр
Где: улица Марата
Площадь студии: 15,5 квадратного метра
Этаж: второй из пяти
Сколько: 2,5 миллиона рублей
Где: 5-я линия Васильевского острова
Площадь студии: 12,3 квадратного метра
Этаж: первый из четырех
Сколько: 1,5 миллиона рублей
Где: Полтавская улица
Площадь студии: 22 квадратных метра
Этаж: второй из пяти
Сколько: 3,5 миллиона рублей
Окраины
Площадь студии: 22 квадратных метра
Сколько: 1,9 миллиона рублей
Площадь студии: 21,5 квадратного метра
Этаж: первый из 17
Сколько: 2,1 миллиона рублей
Площадь студии: 26 квадратных метров
Этаж: второй из 25
Сколько: 2,3 миллиона рублей
Как на отделение смотрят соседи
Новый владелец угловой комнаты в другой петербургской коммуналке, на последнем этаже бывшего доходного дома, сразу поразил соседей: выглядел он слишком прилично и общался чересчур вежливо. «Все тут же почуяли недоброе», — вспоминает соавторка блога «Коммуналка на Петроградской» Анастасия Вепрева.
Раньше комната площадью 18 квадратных метров принадлежала одному молодому человеку: ее купил отец, который хотел, чтобы сын жил отдельно. Но жизнь у мужчины не заладилась: он начал пить, родители забрали его домой, а комнату стали сдавать. С арендаторами хозяевам тоже не очень везло: кто-то быстро съезжал, кто-то, опять же, спивался и его выгоняли. Вместе с людьми в комнате обитали клопы. Так продолжалось, пока в комнате не поселилась пара с Украины, и на долгое время здесь воцарились чистота и покой. А потом хозяину понадобились деньги, и тогда он продал жилплощадь.
Новый владелец уверял соседей по коммуналке, что комнату купил для себя, и, предупредив о «небольшом ремонте», попросил обязательно звонить ему в случае дискомфорта. «Самая старшая жительница коммуналки сразу воодушевилась, что можно будет сделать еще пару манипуляций в ванной, которые она давно хотела, но не было рабочих рук и сил — ей все сделали, как она просила», — рассказывает Анастасия.
«А потом неожиданно начался кошмар», — добавляет она. Полетела строительная пыль, со стороны черной лестницы стали раздаваться странные звуки. Стены трещали, у Анастасии ночью упала надежно закрепленная картина. Соседи из ближайшей к комнате квартиры вызвали полицию: та приехала, но владелец быстро уладил вопрос. В этот момент жители коммуналки на Петроградской решили освежить в памяти план квартиры. Тогда-то и стало понятно, что седьмая комната отделяется — а вход в нее организуют с черной лестницы. «Многие стали завидовать», — говорит Анастасия. Полицию в коммуналку вызывали еще не раз (в основном из-за того, что жильцы боялись трещин), но она все время уезжала ни с чем.
Спустя какое-то время все утихло, а потом соседи неожиданно получили письма-уведомления о продаже комнаты (по закону владельцы долей в коммуналке имеют первоочередное право выкупа). «Я нашла объявление на одном из сайтов недвижимости и просто не узнала ту комнату: все выглядело чисто, прилично — своя небольшая кухня, совмещенный санузел. И это за нашей стремной коридорной стенкой», — рассказывает Анастасия.
Впрочем, добавляет она, очевидный плюс для соседей в том, что теперь у них шестикомнатная коммуналка (а не семикомнатная). «Мне кажется, несмотря на все неудобства, разделение на студии — единственное, что может нас спасти от коммуналок. Особенно когда из квартиры есть выходы как на парадную, так и на черную лестницу. Так люди наконец-то смогут начать спокойно жить своей жизнью и не доставлять никому мучений», — подытоживает героиня.
Перепланировки и закон
Самая большая проблема с подобными студиями заключается в том, что практически невозможно узаконить перепланировку с отделением, если вы выкупаете не всю коммуналку, а только долю в квартире. Руководитель агентства «Минаков недвижимость» Александр Минаков говорит, что наиболее уязвимый вариант — когда получившаяся микроквартира находится не на первом этаже, а над жилым помещением. Согласно Своду правил «Здания жилые многоквартирные», «не допускается размещение уборной и ванной (душевой) над жилыми комнатами и кухнями». Первая жалоба на протечки от соседа снизу — и проблемы владельцу новой студии обеспечены.
Минаков объясняет, что есть три основных сценария преобразования комнат в микроквартиры. Первый мы рассмотрели на примере Андрея и соседа Анастасии: частное лицо выкупает одну или две комнаты, отделяется от коммуналки и живет в получившейся студии или продает ее. Второй: когда человек или организация выкупает целую коммуналку и перепланирует ее под сдачу (посуточную или долгосрочную) — таким образом отсеки-студии становятся гостиничными номерами. «А третий вариант — когда выкупают коммуналку, и доли, превращенные в студии, продают. Причем нередко будущий владелец доли может выступить соинвестором. Происходит это так: основной инвестор ищет квартиру, собирает вкладчиков — например, четырех молодых людей, которым нужна такая студия,— они вскладчину покупают квартиру, инвестор согласует перепланировку и делает ремонт», — рассказывает эксперт.
В Петербурге есть компании, которые специализируются на выкупе и перепланировке больших квартир и продаже студий. Минаков называет четыре: ГК «Метражи», Investa, «Метры оптом», Maslov Group. В то, что новый тренд решит проблему коммуналок в городе, эксперт не верит. «Но если говорить о реновации частными силами старых квартир — да, это положительный процесс. Убитая 150-метровая квартира во дворе-колодце на первом этаже никому не нужна; а так, пришли люди, отремонтировали, вернули в нее жизнь», — добавляет Александр.
Как компания преобразует коммуналки
Коммуналку на первом этаже одного из домов конца XIX века недалеко от метро «Василеостровская» недавно выкупила группа компаний «Метражи». Теперь здесь пять автономных квартир-студий с трехметровыми потолками, отдельными кухнями, санузлами, а также счетчиками горячей/холодной воды и электричества. Старую начинку в ходе реконструкции вычистили: пол, шумоизоляция, инженерные коммуникации — все новое. Студии объединяют общий квартирный номер и коридор, который принадлежит всем жильцам. Микроквартиры с ремонтом под ключ стоили от двух миллионов рублей — их мгновенно раскупили.
В презентации ГК «Метражи» указано, что компания появилась на рынке жилой вторички в 2012 году, за это время она реконструировала более 37 объектов, построив 180 квартир нового формата; сейчас в работе — 20 локаций. Маркетолог Михаил Зайцев рассказывает, что компания берется за объекты после анализа конструктива здания, инженерных систем и так далее; цель — реконструировать, не нарушив ни один закон. Это значит — строго первый этаж или второй над нежилым помещением; капитальные стены и перекрытия из надежных материалов; отсутствие статуса памятника (который ставит крест на перепланировках). Специализация ГК «Метражи» — дореволюционные и раннесоветские дома 1890–1930-х годов постройки в центральных районах. «Все хотят жить в центре Петербурга. Но здесь фактически нет небольших квартир с актуальными планировками. Есть огромные квартиры в плохом состоянии, есть VIP-дома от дорогих застройщиков типа RBI с 300 тысячами рублей за квадратный метр. Квартиры-студии оживляют рынок, поскольку люди хотят и могут их купить», — говорит Михаил.
Студии и однокомнатные квартиры площадью от 16 до 35 квадратных метров стоят от двух до пяти миллионов рублей. Покупатели — те же, что на окраинах в микрорайонах новостроек: студенты, которым жилье приобретают родители; пенсионеры, которым жилье приобретают дети; молодые семьи. Для большинства важна специфика жизни в центре: архитектура, культура, инфраструктура.
Как и в обычной коммуналке, помещения, преобразованные в студии, находятся в долевой собственности. Помимо этого, каждый участник проекта обязательно подписывает нотариальное соглашение о порядке пользования, которое регулирует права жильцов, и отказ от преимущественного права покупки доли. Последний документ снимает с собственника необходимость общаться с соседями, если он захочет, например, продать свои 18 квадратов. «Исчезает почва для конфликтов. Фактически студии находятся в частной собственности», — говорит Михаил Зайцев.
Сейчас, помимо Петербурга, в работе у компании несколько аналогичных проектов в Москве. Следующий этап — полная реконструкция целых зданий (когда фасады сохраняют, а внутри происходит полная перепланировка).
«Проблема классической коммуналки старого формата в том, что не понятно, кто в ней хозяин. Каждый жилец решает проблемы только у себя в уголочке, общие не решает никто. Поэтому в итоге все ветшает и разрушается, — рассуждает Михаил. — Коммуналки должны трансформироваться, и мы предлагаем один из вариантов, как это можно сделать. Не продавать миллиардеру под элитное жилье, а создать актуальные условия, которые устроят обычных людей».
* Имя и некоторые обстоятельства жизни героя изменены
Источник
