Квартиры с качественным ремонтом от застройщика

Ремонт от застройщика: кому он нужен и что переделать сразу

Экономия и затраты

Покупка новостройки с отделкой может значительно сэкономить деньги, силы и время, особенно если вы не готовы самостоятельно ремонтировать жилье. Застройщик закупает стройматериалы оптом со значительной скидкой, что позволяет предлагать покупателю более низкие цены на итоговые отделочные работы. К тому же стоимость ремонта может быть включена в сумму ипотеки, поэтому не придется брать отдельный кредит. При этом вы не сможете получить налоговый вычет 13% за покупку отделочных материалов, если будете переделывать работу застройщика. Зато не придется тратить время на подбор и общение с бригадой и контроль процессов.

С отделкой или без

Покупка такой квартиры актуальна, когда собственник планирует ее сдавать или рассматривает как промежуточный вариант. Если вы собираетесь подбирать дизайн по своему вкусу, нет смысла в покупке жилья с отделкой — так вы переплатите 10–15% и дополнительно вложитесь в ремонт. Часто квартиры с отделкой предпочитают брать собственники, которые ожидают усадку дома в ближайшие пару лет. Так можно прожить в черновом варианте, накопив нужную сумму на переделку, и не переживать, что на плитке появились трещины. Тем не менее при покупке готовой квартиры формата «заезжай и живи» придется многое исправлять.

Застройщики часто экономят на дверях. Но если межкомнатные можно заменить через некоторое время, то входная — это вопрос безопасности и сохранности имущества, и она должна быть идеальной уже при заезде. Даже если в квартире установлена качественная металлическая дверь, есть смысл поменять в ней замки, ведь ключи могли оказаться у многих рабочих за время ремонта. Нередки случаи проникновения в жилье и краж, которые совершали строители, работавшие на объекте. Именно поэтому во время самостоятельного ремонта принято оставлять черновую дверь, которую меняют в последнюю очередь.

Лучше заранее заложить в смету новый кухонный фартук или обои, потому что электрика часто не соответствует современным требованиям по количеству бытовой техники. Конечно, в первое время можно обойтись тремя розетками, переключая мультиварку, чайник, посудомойку и миксер через удлинитель, но если вы планируете жить в квартире долго, лучше переделать электрику. То же касается выходов для верхнего освещения. В проектах застройщика, как правило, предусмотрен один — в центре потолка. Этого может оказаться достаточно для ванной, кухни или небольшой комнаты. Но если у вас студия, разделенная на отдельные пространства, источников света должно быть больше.

Натяжные потолки могут стать настоящим спасением в новостройках, особенно если это многоэтажный дом и вы живете не на верхнем этаже. Над вашей квартирой находятся еще несколько, в которых тоже делают ремонт (и не всегда высококвалифицированные рабочие). В такой ситуации никто не застрахован от протечек и затоплений. К тому же натяжные потолки помогут скрыть мелкие недостатки отделки и проводку от светильников, если вы планируете ее дополнить.

Застройщик редко беспокоится о дополнительной качественной звукоизоляции на стенах, а тем более потолке. Большинство новостроек известны хорошей слышимостью, поэтому, если не хотите просыпаться под будильник соседа, стоит проложить специальные материалы. Это могут сделать узкопрофильные специалисты, а выбор звукоизоляционных панелей зависит от многих факторов, включая их толщину. Если устанавливать их после чистового ремонта, придется не только снимать обои и плитку, но и менять плинтусы, а комната может потерять несколько сантиметров площади.

Что еще проверить

Если вы решили сэкономить на отделке, то внесите в смету работу специалиста по приемке квартир в новостройках. Помимо пунктов, которые наверняка придется менять, он проверит качество труб, вентиляции, установки окон и радиаторов, прилегание обоев и плитки, а также наклоны стен и пола. Некоторые нюансы можно заметить самостоятельно: внимательно осмотритесь, нет ли трещин, хорошо ли закрываются двери и как прибиты плинтусы. Не подписывайте акт приемки с застройщиком, пока не убедитесь, что все в порядке. В некоторых случаях компания обязана устранить явные недостатки, особенно если на ремонтные работы был заключен отдельный договор.

Источник

«ПОД КЛЮЧ»: плюсы и минусы квартир с отделкой от застройщика

Всем привет! Это канал «Бодрость и предубеждение» и сегодня мы расскажем о плюсах и минусах покупки квартир в новостройках с отделкой «под ключ».

Как мы уже говорили, у нашей семьи богатый личный опыт операций с недвижимостью. Нет, мы не риелторы. Просто в течение последних 15 лет многократно меняли место жительства – а вместе с этим и продавали-покупали квартиры. А недавно инвестировали накопления и маткапитал в недвижимость – на будущее детям, ну и чтобы в процессе их взросления немного заработать. 😊 В общем, опыт есть, и довольно богатый.

Кстати, крайнюю квартиру мы купили буквально месяц назад. Грех было не воспользоваться уникальной «коронавирусной» ипотекой под 6,5%. В отпуск в этом году всё равно не светит. ☹ Поэтому все свободные деньги пошли на первоначальный взнос. Основную же сумму закрыли кредитом «с господдержкой» – и приобрели небольшую студию 26 кв. м. в строящемся доме.

А пока искали подходящий объект, изучили и проанализировали практически все новостройки нашего города. К слову, их в нашем миллионнике не мало. 😊 И вот какие факты мы отметили:

• Факт 1. С прошлого года число новостроек, где предлагаются квартиры с отделкой «под ключ» выросло ещё примерно на 10% — теперь их 55 из 130 объектов города (данные Яндекс Недвижимость). Вывод: застройщики видят спрос на такие объекты и считают их ликвидными.

• Факт 2. Стоимость 1 кв. метра в таких жилых комплексах НЕ выше, а иногда даже ниже, чем в ЖК с чистовой и черновой отделкой, и даже вовсе без оной. И это – при равенстве инфраструктуры, локации и класса жилья. Вывод: либо застройщики сохраняют свои выгоды и маржу за счет снижения качества строительства в других моментах (незаметных для покупателя), либо они считают, что квартиры с ремонтом быстрее и проще продать – и быстрее вернуть деньги в свой оборот, чтобы начать новые объекты. Ну или то и другое сразу. 😊

В итоге, оценив все подходящие нам новостройки с различными вариантами отделки, мы сделали выбор в пользу квартиры с ремонтом . И вот почему.

Плюсы отделки «под ключ» от застройщика:

1 . Переезжать можно практически сразу (или заселять квартирантов 😊). Неделя на минимальное обустройство, сбор мебели и уборку – и в квартире можно жить. 😊

2. Любые вложения в хороший ремонт сразу после получения ключей = деньги на ветер (а если квартира сдаётся без отделки, его не избежать).

Потому что ЛЮБОЙ дом даёт усадку и будет «ходить» первое время, как бы вас не пытались переубедить застройщики. Зачастую строители спорят до хрипоты, что «монолит» не садится от слова «совсем». Но это сухая теория. А в реале и наш собственный опыт, и опыт многих наших друзей-знакомых говорит об обратном. Иное – счастливые исключения. Ведь здания в нашей стране возводят в круглогодичном режиме, и в зной, и в стужу, «сквозь» череду циклов замерзания-разморозки. И это влияет не только на свойства применяемых в строительстве растворов – на протяжении всей стройки меняются и свойства грунта под объектом. И чтобы дом полностью «зафиксировался», набрал прочность, полностью осел и занял своё место, всё равно должно пройти пару лет.

Поэтому ремонт от застройщика станет хорошим «черновым» вариантом на первое время. И позволит вам не сильно огорчаться, если лопнет плитка, или под обоями пойдёт очередная трещина.

3. Отделка от застройщика, пусть и дополнительно включенная в стоимость квартиры, ВСЕГДА обойдётся вам намного дешевле, чем индивидуальный ремонт на заказ. И дело даже не в дешевизне материалов – сейчас уже большинство строительных компаний стали закупать на свои объекты уверенный «середнячок».

Основная причина в том, что стоимость отделочных работ для «оптовиков» — застройщиков намного дешевле, чем для «розницы» — то есть, вас. Застройщик может позволить отдать субподряд по самой выгодной для себя цене, или нанять штукатуров-маляров на ежемесячную зарплату. А вы – нет, вы будете платить за «часы» и «метры площади» по рыночной стоимости, что намного дороже.

Для примера – в нашем городе за свою работу штукатуры просят от 200 рублей за кв. м. А застройщик, у которого мы приобрели квартиру, платит за аналогичную работу 30 рублей. Понятно, что качество такой отделки будет оставлять лучшего. Но на первое время супер-ремонт и не нужен — см. пункт 1, а нужно просто «чисто и нейтрально», чтобы заехать и жить.

К тому же, хуже СНиПов * всё равно не сделают, точнее, вы имеете полное право требовать выполнения отделки в соответствии с нормативами.

4. Меньше строительного шума в первые годы после сдачи объекта. И это правда. Конечно, обязательно найдутся соседи, которые будут делать ремонт сразу, но их будет намного меньше, чем в новостройках без отделки. Особенно важен этот фактор для семей с малышами, которым пока положен дневной сон.

5. «Универсальный» стиль отделки. Времена, когда застройщики сдавали квартиры с самыми дешёвыми аляповатыми обоями «в цветочек», «рыжим» ламинатом и вонючим линолеумом прошли. По крайней мере, в нашем городе.

Сейчас строительные компании закупают на свои объекты неплохие межкомнатные двери и крепкий 32ой ламинат «благородных» светлых либо тёмных оттенков, а обои клеят чаще всего «под покраску» — и сразу красят их в белый цвет. Нейтрально, а значит можно реализовать практически любой интерьер.

Источник

Отделка от застройщика – что нужно знать покупателю

Экономия денег

В массовом сегменте новостроек Петербурга и Ленобласти жилья с отделкой сегодня предлагается явно больше, чем квартир «в бетоне». По данным СК «Ойкумена», примерно в половине ЖК реализуются квартиры с отделкой под ключ или с возможностью заказать у застройщика ремонт. Еще в 30% корпусов можно выбрать квартиры с предчистовой отделкой (white box).

Спрос, как говорят, рождает предложение. Почему же покупателей всё больше интересует данный формат? Важное преимущество покупки квартиры с отделкой – это возможность сэкономить. Представьте: если вы соберетесь делать ремонт своими силами, вам нужно будет привлечь бригаду рабочих плюс купить материалы. По самым скромным оценкам, это обойдется в 16 тыс. руб. за метр. В итоге на ремонт 40-метровой однокомнатной квартиры придется потратить не менее 640 тыс. руб.

Между тем, по данным Группы ЦДС, затраты застройщика на чистовую отделку квадрата стандартного жилья составляют 5–8 тыс. руб. Такие цифры достигаются благодаря масштабу проекта и скидкам с объема. Выходит, отделка от девелопера обойдется минимум вполовину дешевле, чем при самостоятельном заказе аналогичного ремонта.

Включение в ипотеку

Еще один плюс приобретения квартиры с отделкой напрямую связан с предыдущим. Возьмем, опять же, покупателя, твердо решившего сделать ремонт самому. Часто бывает так, что решимости у новосела хоть отбавляй, а вот лишних денег – увы, нет. Поэтому нужную сумму – в нашем случае 640 тыс. руб. – он берет в кредит.

Ставки по потребительским займам сейчас варьируются от 7 до 13% годовых, утверждают в банках. И хотя последняя цифра выглядит более реально, пусть это будет средний показатель – 10% годовых. При оформлении ссуды на пять лет по такой ставке ежемесячный платеж составит 16 тыс. руб., а переплата по процентам – 320 тыс. руб. В сумме – почти миллион за однушку! При ремонте двух-трехкомнатной квартиры траты соответственно увеличатся.

Если же ремонт делает застройщик, то его автоматически можно включить в ипотеку, в том числе со сниженной процентной ставкой.

«Ипотечные заемщики все чаще приобретают квартиры с отделкой, – комментирует исполнительный директор СК „Ойкумена“ Роман Мирошников. – В этом случае и сама квартира, и отделочные работы входят в ипотечный кредит, который можно взять под 5,9% годовых и на гораздо более длительный срок, нежели потребительский заем. К тому же покупатель может выбрать наиболее комфортный ежемесячный платеж».

Сбережение времени

Идем дальше. Чтобы выполнить ремонтные работы самостоятельно, жильцу нужно:

• найти дизайнера,
• утвердить проект,
• нанять подходящую бригаду,
• определить стоимость работ,
• вместе с прорабом выбрать и закупить материалы,
• постоянно мониторить процесс ремонта,
• заставлять переделывать недочеты,
• принять работу в целом.

Простите, если что-то забыла! Конечно, далеко не для всех это утомительные пляски с бубном. Если вы натура творческая, то можете счесть этот процесс весьма увлекательным. Но в любом случае это займет у вас уйму времени. Точно больше, чем у застройщика, – хотя бы потому, что он профессионал, а вы нет.

«Ремонт в квартире может затянуться на месяцы и годы, и жильцам по мере проживания постоянно приходится выполнять мелкие отделочные работы. Это создает дискомфорт и отнимает личное время, которое можно использовать более рационально, с пользой для себя и своей семьи», – говорит директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов.

Спорная индивидуальность

С плюсами разобрались, а что же минусы? Главным недостатком квартир с отделкой покупатели по традиции считают отсутствие индивидуальности. Застройщики это не отрицают. Но делают оговорки.

«Минус покупки квартиры с отделкой – ограниченные возможности для ее индивидуализации. Однако сегодня большинство застройщиков применяют в отделке обои под покраску, что позволяет покупателям по своему усмотрению выбрать цвет стен. Также современный стандарт чистовой отделки – нейтральная цветовая гамма – оставляет людям простор в вопросах декора помещения», – комментирует главный специалист по маркетингу Группы ЦДС Наталья Кукушкина.

В то время как одни девелоперы предоставляют покупателям «простор для творчества», другие всё же настаивают на своем видении дизайна. Однако дают клиенту возможность выбрать.

Так, «Строительный трест» предлагает покупателям два варианта чистовой отделки. Основное отличие заключается в цветовой гамме: выбрав опцию «ваниль», вы получите преобладающие светлые тона, а остановившись на «шоколаде», получите более темные и насыщенные оттенки. В такой нейтральный дизайн интерьера впишется любая мебель и аксессуары, заверяет застройщик и предлагает убедиться в этом, посетив шоурумы в ЖК «NewПитер» и «Капитал».

В Группе RBI (входят компании RBI и «Северный город») и вовсе уверены, что «отсутствие индивидуальности» в отделке от застройщика – это устаревший подход.

«Современные стандарты отделки в элитном жилье имеют широкий выбор опций. Мы предлагаем пять вариантов, каждый из которых можно кастомизировать (персонализировать – прим. ред.) и создать собственный стиль. Тем же, кто хочет индивидуальный дизайн-проект высокого класса, мы можем предложить его создание и выполнение под ключ», – делится директор по маркетингу Группы RBI Михаил Гущин.

При этом, подчеркивает эксперт, даже в премиальном сегменте не всегда есть запрос на уникальный дизайн квартиры. Например, некоторым покупателям важно приобрести квартиру, в которую можно заселиться сразу. Есть и такие, кто не живет в Петербурге постоянно, а приезжает сюда время от времени, – у них просто нет возможности заниматься отделкой самостоятельно.

Недешевая малоэтажка

Большинство застройщиков по своему разумению закладывает под квартиры с отделкой определенную долю предложения. Так, в проектах Группы ЦДС класса масс-маркет она доходит до 80–90%. Группа RBI предлагает около 40% квартир с отделкой, «Строительный трест» – 10%.

Но есть и компании, которые такой вариант недвижимости в своих ЖК даже не рассматривают. Как правило, речь идет не о стандартном жилье, а об объектах более высокого класса.

«Малоэтажка с такими опциями, как теплый пол и бесшумные швейцарские лифты, – не самая дешевая недвижимость. Наш покупатель очень разборчив, приобретает квартиру для себя, как правило улучшая жилищные условия. У него есть запрос на индивидуальный проект и оригинальный дизайн, поэтому квартиры в наших ЖК имеют свободную планировку и сдаются без отделки», – разъясняет руководитель отдела продаж ЖК «Образцовые кварталы» (специализированный застройщик «Терминал-Ресурс») Елена Тян.

Эксперт видит в отсутствии отделки еще один плюс: можно проверить качество строительства и проконтролировать ремонт. Ремонтными работами чаще занимаются подрядчики, поэтому даже хорошая репутация застройщика не гарантирует качественную отделку. Когда у подрядной организации в работе сотни квартир, сложно ожидать индивидуального подхода. Отделочные материалы и оборудование – обои, напольное покрытие, сантехнику – придется оценивать «на глаз».

А при покупке квартиры без отделки вы увидите строительные материалы, стыки, швы, проверите, как установлены окна, как сделана стяжка пола. Если есть недочеты, то на этой стадии их легче исправить. Дальше новосел сможет заказать отделку у специалистов, которым доверяет, и проконтролировать их на всех этапах.

Статусная недвижимость

Нет квартир с отделкой и в «Балтийской жемчужине». Это обусловлено концепцией проекта и статусным классом недвижимости, поясняет девелопер.

«Качество жизни подразумевает не только высокие стандарты домостроения и умные планировки. Важно, чтобы жильцы ощущали и психологический комфорт, который достигается вниманием и уважением к их потребностям и вкусам. Мы предоставляем клиентам возможность создать уникальное пространство, отражающее их жизненные ценности и накопленный опыт. Мы строим дом, делаем предчистовую отделку в квартирах, но решать за покупателей, чем будет наполнено их жилье, мы не вправе», – комментирует директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева.

Кроме того, в текущих условиях, когда платежеспособный спрос идет на спад, застройщики стремятся сократить себестоимость проектов, дополняет представитель девелопера. Это может сказаться на качестве строительных и отделочных материалов. Переплачивать за отделку, которую придется переделывать через пару лет, не выгодно никому.

Итак, подходы к отделке у девелоперов разные. У покупателей, разумеется, тоже. Кого-то эта опция привлекает, а кто-то подобные варианты сразу отвергает. Тем не менее можно смело утверждать, что наличие отделки стало базовым запросом на рынке, особенно в масс-маркете. В связи с чем практически все девелоперы, работающие в этом классе, имеют в арсенале такое предложение.

Отметим также, что сегодня, в условиях постоянной борьбы за клиента, качество отделки от застройщика постоянно растет. И это, конечно, покупателю только на руку.

Если же вы изначально планируете авторский ремонт или перепланировку, то ваш вариант – квартиры без отделки, благо таких предложений тоже на рынке достаточно.

Наталья Кукушкина, главный специалист по маркетингу Группы ЦДС:

– Качественный ремонт, выполненный силами застройщика, является востребованной опцией на рынке. Это значит, что отделка должна быть выполнена по современным стандартам, из качественных и со вкусом подобранных материалов, которые в общей массе устраивают покупателей в данном сегменте. Никто не захочет платить за ремонт уровня пятилетней давности. При этом для многих покупателей важна возможность индивидуализации отделки.

Михаил Гущин, директор по маркетингу Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город»):

– Сейчас мы предлагаем около 40% квартир с отделкой, и эта цифра вряд ли изменится в ближайшие годы. Возможно, станет чуть больше квартир с отделкой white box – эта опция позволяет не заниматься капитальным ремонтом и при этом сделать индивидуальный дизайн жилья.

Отмечу, что отделка для девелопера не служит средством привлечения прибыли. Скорее это бонус для клиента, увеличивающий привлекательность жилья: мало кому хочется возиться с капитальным ремонтом. Поэтому отделка увеличивает стоимость квартиры не больше чем на 10%.

Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»:

– В наших объектах квартиры передаются без ремонта, однако в качестве дополнительной услуги мы предлагаем отделку, стоимость которой можно включить в сумму ипотечного кредита. В основной массе это касается квартир в проектах комплексного освоения «Капитал» в Кудрово и «NewПитер» в Новоселье, а также ЖК «Новое Купчино» во Фрунзенском районе.

Доля таких заказов в наших объектах постепенно увеличивается, однако преобладает подготовка под чистовую отделку. Большинство покупателей жилья предпочитают делать ремонт самостоятельно, нанимая дизайнеров и реализуя свои идеи по созданию интерьеров.

Елена Тян, руководитель отдела продаж ЖК «Образцовые кварталы» (специализированный застройщик «Терминал-Ресурс»):

– Наличие отделки непременно сказывается на стоимости квартиры, и далеко не все готовы платить за то, что не соответствует их вкусу и потребностям. Не секрет, что многие покупатели сразу после приемки квартиры с ремонтом задумываются о переделке. Так зачем переплачивать при покупке, если можно сделать ремонт под себя?

К тому же наша компания берет на себя самые сложные и грязные подготовительные работы: производит электроразводку с розетками и выключателями, делает ровную стяжку пола. В квартирах установлены качественные теплопакеты и взломостойкие двери. С ремонтом наши новоселы справляются быстро, и обходится он недорого. Многие покупатели отмечают новоселье уже через месяц после получения ключей.

Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:

– У квартир с отделкой, безусловно, есть преимущества и свои потребители. Отделка от застройщика экономит не только время на ремонт, но и деньги покупателей. Застройщик приобретает строительные материалы оптом, а это всегда дешевле. Такой вариант жилья подходит инвесторам для сдачи в аренду, студентам или молодым менеджерам, которые не хотят тратить время на ремонт.

У нас же другая целевая аудитория – это семьи со стабильным доходом, которым очень важно привнести в свой семейный дом индивидуальные черты. Таким клиентам покупать квартиру от застройщика с отделкой, а потом переделывать экономически нецелесообразно.

Источник