Кворум по вопросам капитального ремонта многоквартирного дома

Голосование собственников по вопросам капремонта

В зависимости от содержания обсуждаемых вопросов на общем собрании собственников жилья необходимый процент голосов отличается – либо большинство голосов (не менее 2/3 от общего числа голосов), либо более 50% от общего числа голосов.

Для полного понимания темы прямого эфира специалисты Фонда капитального ремонта разобрали следующие понятия:

Общее собрание собственников (ОСС) — это организованный сбор всех жильцов дома или их большей части, направленный на решение вопросов, касающихся содержания их общей собственности. Общее собрание может проходит в очной, очно-заочной и заочной форме.

Голосование – это единственная форма принятия решений на ОСС, порядок проведения которой регламентирован законодательством РФ и не может быть нарушен.

Min кворум – минимальное количество участников голосования, при котором принятие решения считается правомочным.

Для принятия решений по вопросам капитального ремонта дома собственники должны провести общее собрание – этого требует жилищное законодательство Российской Федерации. Все решения на общих собраниях принимаются собственниками жилья исключительно путем голосования.

Правом голосования на общем собрании обладают только собственники помещений в данном доме. Собственники жилья могут голосовать как лично, так и через своего представителя по доверенности.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

На примере рассмотрим, как определить долю квадратных метров в общедомовом имуществе.

Количество голосов 50%+1 голос от общего числа голосов всех собственников необходимо набрать при решении вопросов:

1. о способе формирования фонда капитального ремонта;
2. о выборе владельца специального счета;
3. о выборе лица, уполномоченного на выставление платежных документов при формировании фонда на специальном счете;
4. о кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет
5. о размере ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее, чем установленный минимальный размер взноса.

Решения принимаются при условии, что 50%+1 от общего числа голосов собственников проголосовали «за».

Например, площадь дома – 1200 кв. м

Min кворум – 51% голосов или 1200/2+1= 600 кв.м +1 – 601 кв.м.

Количество голосов 2/3 от общего числа голосов всех собственников необходимо набрать при решении вопросов:

1. о перечне работ и услуг по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2. о выборе лица, уполномоченного от имени собственников участвовать в приемке работ по капитальному ремонту МКД;
3. о предельно допустимой стоимости работ по капремонту МКД
4. об увеличение размера взноса на капитальный ремонт;
5. об источники финансирования работ по капремонту МКД
6. об использовании кредитных средств;
7. о размещении денежных средств на депозите.

Решения принимаются при условии, что 2/3 от общего количества голосов всех собственников проголосовали «за».

Например, площадь дома – 1200 кв. м

Min кворум (2/3 от общего количества голосов) – это 800 кв.м. либо же 66,67% голосов.

Предлагаем посмотреть запись прямого эфира на тему: «Голосование собственников по вопросам капремонта»

Источник

Общее собрание собственников по вопросам капитального ремонта

После законодательного введения взносов на капитальный ремонт жильцам необходимо коллективно выбрать способ формирования фонда капремонта, владельца специального счета и утвердить размер платы. Для этого организуется собрание собственников, на котором происходит голосование и принимаются соответствующие решения.

Форма проведения общих собраний

Собрания собственников проводятся в очной или заочной форме. Жилищный кодекс устанавливает условия для проведения заочного собрания в случае отсутствия кворума на очном собрании. В заочном голосовании необходимо проконтролировать заполнение бюллетеней в заявленные сроки.

Кворум

Кворум – установленное законом, уставом организации или регламентом число участников собрания (заседания), достаточное для признания данного собрания правомочным принимать решения по вопросам его повестки дня.

Для решения вопросов по капитальному ремонту необходимо проводить не собрания ТСЖ и ЖСК, а собрание собственников. Если ТСЖ управляет несколькими многоквартирными домами, то в каждом доме необходимо проводить отдельно общее собрание собственников.

Кворум для проведения общего собрания установлен в размере более чем 50% голосов. Однако для вопросов разного вида установлены различные виды кворума, в том числе и по выбору способа формирования фонда капитального ремонта — две трети голосов от общего числа голосов всех собственников в многоквартирном доме. Такой же кворум действует и для решения вопроса о размере взносов на капитальный ремонт. По всем остальным вопросам (выбор владельца специального счета, выбор кредитной организации, в которой открывается специальный счет, направление доходов от хозяйственной деятельности на пополнение фонда капитального ремонта и т.д.) работает правило 50%+1 голос. Однако если предполагается реконструкция или какие-то изменения, которые уменьшают площадь общего имущества, тогда необходимо единогласное решение всех собственников, зафиксированное в протоколе общего собрания.

Уведомление жильцов о проведении общего собрания

Проведение общего собрания начинается с принятия соответствующего решения и уведомления собственников. Жилищный кодекс устанавливает несколько вариантов, как направить уведомления для проведения общего собрания:

вручить каждому собственнику под расписку;

сделать почтовые отправления;

иным способом, который предусмотрен решением общего собрания.

Лучше не ограничиваться размещением объявления о проведении общего собрания, только если это ранее не было принято решением общего собрания собственников в качестве варианта для уведомления. Для этого случая удобно использовать 1С Сайт ЖКХ, с помощью которого можно уведомить жильцов по email. Подробнее о продукте.

В уведомлении необходимо расписать: когда, в какие сроки, где, в какой форме будет проводиться общее собрание. Обязательно укажите повестку дня. Повестка собрания должна согласовываться с тем, что у вас будет отражено в протоколе и в бюллетенях для голосования.

Повестка общего собрания

Что входит в повестку дня? Это зависит от тех вопросов, которые будут рассматриваться на собрании. Говоря о капитальном ремонте, стоит внести в повестку следующие пункты:

Вопрос о выборе председателя и секретаря собрания. Можно озаглавить этот пункт как «Организационные вопросы» и выбирать председателя, секретаря и счетную комиссию.

Выбор способа формирования фонда капитального ремонта: специальный счет, либо счет регионального оператора.

Если собственники выбрали специальный счет, необходимо поставить в повестку дня вопросы о выборе владельца специального счета и об установлении размера платы за капитальный ремонт. Предусмотрено, что собственники голосуют по двум подвопросам в отношении размера платы:

либо решают вопрос об установлении платы в минимальном размере;

либо принимают решение по вопросу увеличения размера платы (и в каком размере).

Открывать специальные счета можно в нескольких банках, главное, чтобы банк подходил под условия, которые сформулированы в Жилищном кодексе . Давать собственникам большое количество выбора из наименований банка – значит рассеивать кворум, по которому нужно достичь большинства, поэтому можно выбрать один, максимум два варианта и предоставить их на рассмотрение собственников.

Если собственники выбирают открытие специального счета, нужно решить, за чей счет будет происходить открытие и содержание счета, а также производиться оплата комиссии банка за перечисление денежных средств. Брать эти суммы из взносов на капитальный ремонт невозможно.

Пункт «Разное». Законодательно не регламентируется, что можно, а что нельзя включать в этот пункт.

Документы к общему собранию

К уведомлению о проведении общего собрания должны быть приложены либо документы, либо бюллетени для голосования (если это заочное собрание), либо какая-то иная информация. Если информации много, вы должны прописать, где, в какие дни, время и сроки перед собранием собственники могут ознакомиться с ней. Это обязательное условие для уведомления.

Еще есть дополнительные документы к собранию, которые не регламентируются законом:

Лист уведомлений (лист регистрации участвующих) – обязателен. Нужен для того, чтобы вы могли доказать кворум.

Протокол счетной комиссии необязателен.

Бюллетени для голосования будут полезны для очного собрания (для заочного они обязательны), поскольку посчитать кворум на общем собрании собственников довольно сложно. Все собственники обладают разным количеством голосов, а по поднятию руки сложно проверить количество проголосовавших. Также голосование можно провести онлайн при помощи Сайта ЖКХ. Подробнее.

Протокол общего собрания. В случае спорных моментов этот протокол будет рассматриваться в суде. Общее собрание собственников и общее собрание членов ТСЖ и ЖСК нельзя проводить вместе и записывать это в один протокол.

Источник

Если за капремонт собрано меньше двух третей голосов по дому

Когда собственники на общем собрании принимают решение о капитальном ремонте, мало написать в протоколе «решение принято». Важно, чтобы количество голосов было действительно достаточным для принятия такого решения. Иначе возможны проблемы: или банк откажет в перечислении денег со спецсчета, или не откажет, но потом жилищная инспекция потребует все вернуть назад.

Может ли жилищная инспекция проверять протоколы с решениями о капремонте?

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа указал, что орган жилищного надзора вправе проверить проведение капремонта и выдать предписание, если решение собрания ничтожно (дело № А70 – 9601/2020).

Собственники одного из домов Тюмени собирали деньги на капремонт на спецсчете, владельцем которого была управляющая организация. Для принятия решения о капремонте собственники провели общее собрание.

Инспекция при проверке обнаружила, что решение общего собрания собственников не набрало нужного количества голосов (две трети по всему дому), однако управляющая организация обратилась с протоколом собрания в банк за списанием денег и провела ремонтные работы. Было потрачено 860 тысяч рублей.
Отсутствие кворума означает ничтожность решения. Поэтому орган жилищного надзора потребовал от управляющей организации либо восстановить деньги на спецсчете, либо предоставить протокол общего собрания с достаточным количеством голосов по вопросу проведения капремонта.

Управляющая организация – ООО «Жилищный комфорт» – решила, что инспекция не вправе проверять правомерность принятия общим собранием собственников решения о капитальном ремонте. По мнению компании, инспекция неправильно посчитала голоса, что привело к ошибочному выводу об отсутствии кворума на собрании.

Управляющая организация и Государственная жилищная инспекция Тюменской области встретились в суде

Суд стал разбираться, почему результаты подсчета инспекции и компании отличаются. Выяснилось, что инспекция брала общую площадь помещений из данных Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Эта площадь получилась больше той, что учитывалась на общем собрании.

Также инспекция исключила из подсчета голоса некоторых собственников из-за дефектов бюллетеней. В суде эти голоса несколько раз пересчитывали и пришли к результату в 65,1%, что меньше двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Суд пришел к выводу о правомерности предписания инспекции и оставил его в силе:
«в данном случае решение о проведении капитального ремонта общего имущества в спорном многоквартирном доме принято собственниками помещений в отсутствие необходимого кворума, что подтверждается материалами дела».

Может ли банк проверить количество голосов перед перечислением денег на капремонт?

Арбитражный суд Дальневосточного округа поддержал банк, который отказал товариществу собственников жилья в перечислении денег со спецсчета (дело № А51 – 8154/2020).

Товарищество собственников жилья «Сабанеева, 15» обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к ПАО «Сбербанк России» о признании незаконными действий по отказу в совершении операций по специальному счету.

При обращении товарищества за деньгами банк посмотрел протокол и заметил недостаточное количество голосов, поэтому отказал в перечислении средств.
Товарищество решило, что банк не вправе давать оценку протоколу, так как это компетенция суда. Кроме того, по мнению товарищества, решение было принято: в самом собрании участвовали собственники с 70% голосов, из них больше половины проголосовали за капремонт. Видимо, товарищество начиталось интернет-порталов для управляющих организаций и решило поверить на слово им, а не Жилищному кодексу РФ.

Суды отказали товариществу.

• «суды исходили из обоснованности принятия банком отрицательного ответа в проведении требуемых истцом операций по специальному счету, в связи с непредъявлением надлежащего протокола общего собрания собственников, содержащего решение такого собрания об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества, требуемого в обязательном порядке в силу пункта 1 части 4 статьи 177 ЖК РФ»;
• банк в соответствии с пунктом 3 статьи 177 ЖК РФ в порядке, установленном статьей 177 ЖК РФ банковскими правилами и договором специального счета, обязан обеспечивать соответствие осуществляемых операций по специальному счету требованиям ЖК РФ;
• операции по перечислению со специального счета денег могут осуществляться банком по указанию владельца специального счета в адрес лиц, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по капитальному ремонту при предоставлении протокола общего собрания собственников, содержащего решение такого собрания об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капремонту;
• банк вправе отказать в выполнении распоряжения владельца специального счета, если документы не представлены;
• отсутствие требуемого кворума послужило основанием для отказа банка в проведении оплаты по платежному поручению на оплату 144 000 рублей с указанием на недействительность (ничтожность) решений, оформленных протоколом.

Суды указали, что поскольку основания ничтожности решений собраний собственников помещений в многоквартирном доме нормами ЖК РФ не урегулированы, то применению к таким правоотношениям подлежат общие положения, установленные гражданским законодательством. В соответствии со статьей 181.5 ГК РФ решение собрания ничтожно, в том числе, в случае, если оно принято при отсутствии необходимого кворума.
«Отсутствие судебного акта об оспаривании протокола собрания собственников не влияет на правильность вывода банка и судов о невыполнении товариществом требования пункта 1 части 4 статьи 177 ЖК РФ, обязывающего владельца спецсчета предоставить банку для совершения операции по такому счету протокола общего собрания собственников, содержащего решение о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества».

Источник