Что такое «баланс дома» и как предоставить его собственникам
Нередко собственники помещений просят управляющую организацию предоставить для ознакомления «баланс дома». Такого документа не существует, но этот аргумент не удовлетворит жильца и могут начаться проблемы.
Разберёмся, что имеют в виду собственники, когда запрашивают «баланс дома» и какую информацию можно предоставить на подобный запрос.
Лицевой счёт собственника и лицевой счёт МКД
В действующем законодательстве нет понятия «баланс дома». Но если вам поступило обращение с просьбой предоставить такие данные, не спешите отказывать собственнику, чтобы не спровоцировать конфликт.
Запрос собственника предоставить «баланс дома» может означать, что он хочет получить выписку с данными своего лицевого счёта или лицевого счёта дома. Что именно хочет получить собственник советуем уточнить после получения обращения, потому что одну информацию управляющая организация предоставить обязана, а с другой могут возникнуть проблемы.
Разберёмся с законодательством. В п. 3.18 ГОСТ Р 51929-2014 приведено понятие лицевого счёта МКД. Это учётный регистр, который предназначен для учёта операций, связанных с начислениями, заимствованиями, поступлением и расходованием денежных средств в соответствии с договорными обязательствами по эксплуатации, управлению и содержанию МКД.
Ст. 10 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ даёт определение термину учётный регистр. Под учётным регистром понимается документ, в котором регистрируются и накапливаются данные, содержащиеся в первичных учётных документах. На основе его данных составляется бухгалтерская отчётность организации (ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ).
Лицевой счёт дома – это учётный регистр, в котором собрана информация о поступлении и расходовании денежных средств по каждому МКД. Действующее законодательство не обязывает управляющие организации вести бухгалтерский учёт в разрезе каждого дома, находящегося под управлением. Составить бухгалтерскую отчётность организации можно и без таких сведений.
При этом приказ Минфина РФ от 31.10.2000 № 94н обязывает вести аналитический учёт расчётов с потребителями в разрезе не только каждого потребителя, но и каждого выставленного счёта.
Поэтому для ведения аналитического учёта управляющие организации пользуются специальными программами или обращаются в расчётные центры. Для собственного удобства они группируют сведения о потребителях по принадлежности к одному МКД.
На каждого потребителя заводится лицевой счёт, в котором хранятся сведения о:
- начисленных суммах;
- поступивших платежах;
- задолженности и переплате.
Сведения о правильности исчисления размера платы за коммунальные услуги, о наличии или отсутствии задолженности у потребителя управляющая организация обязана предоставить по запросу собственника, согласно пп. «б» п. 33 и пп. «д» п. 31 постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354.
Содержание лицевого счёта дома
В лицевом счёте дома отражается сумма начисленной и предъявленной к внесению потребителями платы в разрезе каждого месяца. Она не совпадает с выручкой от оказания услуг и выполнения работ за тот же период. Собственники не всегда оплачивают счета вовремя. В идеальной ситуации такие суммы должны совпасть по итогам года, но такое случается только в случае, если в МКД стопроцентная собираемость платежей.
Списать денежные средства с лицевого счёта МКД управляющая организация может лишь в случае, если у исполнителя услуг подписаны акты выполненных работ. Это устанавливают п. 4.11 ГОСТ Р 56192-2014, п. 10.2 ГОСТ Р 56195-2014, п. 5.12 ГОСТ Р 56038-2014.
В лицевом счёте дома должна накапливаться информация о (об):
- общем имуществе МКД;
- видах работ и услуг по содержанию общего имущества;
- суммах, начисленных потребителям услуг в МКД;
- поступивших от собственников помещений оплатах;
- субсидиях;
- расходовании денежных средств.
Руководитель управляющей компании утверждает форму регистра бухгалтерского учёта организации как приложение к учётной политике.
Какую информацию из лицевого счёта дома можно предоставить собственнику
Управляющая организация не обязана предоставлять собственнику информацию о лицевом счёте МКД. В соответствии с законодательством о раскрытии информации по управлению МКД, управляющая организация должна размещать сведения в ГИС ЖКХ согласно Федеральному закону от 21.07.2014 № 209-ФЗ. УО размещает в систему информацию, предусмотренную разд. 10 приказа Минкомсвязи РФ и Минстроя РФ от 29.02.2016 № 74/114/пр.
ГИС ЖКХ разработана с учётом защиты персональных данных собственников. В открытую её часть управляющие организации размещают сведения, которые может узнать любой житель МКД – адреса домов под управлением, технические характеристики, общие финансовые показатели, а в личном кабинете собственник увидит информацию о своих начислениях, оплатах, задолженности и переплате.
Как мы уже говорили, информацию о состоянии лицевого счёта собственника управляющая организация обязана предоставить по запросу. Ситуация с информацией о лицевом счёте МКД другая: в документе могут быть данные о состоянии расчётов соседей. Раскрывая такую информацию, управляющая организация может нарушить законодательство о персональных данных.
Прямого запрета на предоставление сведений о лицевом счёте МКД как регистре бухгалтерского учёта в законодательстве нет. Если руководитель решил, что такую информацию по запросу собственника предоставить можно, управляющая организация вправе это сделать, но стоит обратить внимание на персональные данные собственников: их разглашать нельзя.
Бывают случаи, когда в договоре управления управляющая организация обязуется предоставлять собственникам по запросу дополнительную информацию о МКД, в том числе это могут быть сведения о лицевом счёте МКД.
Если вы решили, что собственник запросил «баланс дома», имея в виду лицевой счёт МКД как регистр бухгалтерского учёта, руководствуйтесь требованиями ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ. Включите в него:
- адрес МКД;
- наименование управляющей организации;
- даты начала и окончания ведения регистра или период, за который он составлен;
- таблицу с необходимой информацией;
- величину денежного измерения объектов бухгалтерского учёта с указанием единицы измерения;
- наименования и подписи должностных лиц, ответственных за ведение реестра.
Источник
Лицевой счет многоквартирного дома текущий ремонт
Тема остатков на лицевом счете дома стара как мир, хотя к ней чаще всего возвращаются, когда МКД ушел из управления. В такой ситуации собственники помещений или новая управляющая организация требуют от «старой» управляющей организации возврата «положительного» остатка на лицевом счете дома. Ходоки аппелируют тем, что деньги, мол, уплачены, но работы не выполнены. Суды же, ссылаясь на статью 1102 ГК РФ, взыскивают сумму остатков в пользу собственников. В этой статье я начну рассматривать основные ошибки управляющих организаций по отражению и формированию остатков на лицевом счете МКД.
На вопрос, где приводится понятие остатка на лицевом счете МКД, большинство слушателей семинаров отвечает, что такого понятия нет. Вот тут кроется первая ошибка. Такое понятие есть и оно прописано в ГОСТ Р 51929-2014. Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения.
Согласно п.8.18 указанного выше ГОСТа, лицевой счет многоквартирного дома – это «учетный регистр, предназначенный для формирования персонифицированных данных об объектах и источниках финансирования, а также для учета операций, связанных с начислениями, заимствованиями, поступлением и расходованием денежных средств, в соответствии с договорными обязательствами, взятыми в процессе эксплуатации, управления и содержания многоквартирного дома».
Обратите внимание, что понятия «учетный регистр» жилищное законодательство не содержит. Но понятия регистр есть в законодательстве, которое регулирует порядок ведения бухгалтерского учета на территории РФ. Так, в п.3.1 Положения о документах и документообороте в бухгалтерском учете указано, что в учетных регистрах накапливается и систематизируется Содержащаяся в принятых к учету первичных документах информация, необходимая для отражения в бухгалтерском учете.
Таким образом, лицевой счет МКД – это чисто бухгалтерский документ, который составляется на основании данных бухгалтерского учета, а никак не на основании непонятных (уж простите за прямоту) табличек, которые составляют экономисты управляющих организаций по одним им известным принципам.
Экономисты тут конечно могут обидеться и сказать, что у них все правильно. Но тогда ответьте мне на несколько простых вопросов:
как так получается, что у бухгалтера УК на конец года по МКД получается прибыль, а у экономистов по этому же дому не прибыль, а некие остатки, которые прибылью не могут быть по определению?
почему в форме 2.8 (пусть её, похоже, скоро и отменят) экономисты раньше отражали только положительные остатки по лицевому счету МКД, а отрицательные в этой форме никак не фигурировали?
Ответ на эти два вопроса банален: абсолютно у всех управляющих организаций в бухгалтерском учете неверно отражаются операции, связанные с начислениями стоимости услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД, и неправильно отражается выручка от реализации услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД.
Вот тут-то и кроется основная проблема в отражении остатков: мало кто знает, как они формируются и как должны отражаться.
Обилие семинаров и вебинаров от «гуру в ЖКХ» проблемы не решает, так как «гуру» только еще больше запутывают своих подопечных, а последние совершают ошибки в подготовке отчетов перед собственниками помещений в МКД. Главное правило общения с гуру – понимать, что они НИКАКОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗА СВОИ СЛОВА НЕ НЕСУТ.
Жестокая правда, мать ее…
Вопрос 1. Может ли на конец календарного года быть нулевой остаток по лицевому счету МКД?
Ответ – такого быть не может в принципе.
Исключением является гипотетическая ситуация, когда одновременно выполняются следующие условия:
Собственники утвердили перечень работ и услуг, который начал «работать» с 01 января.
Управляющая организация в течение календарного года выполнила работ ровно на ту стоимость, которая была утверждена в перечне работ и услуг. Копейка в копейку.
Переложите вышеуказанные условия на любой МКД, который находится у вас в управлении. Выполнимы эти условия одновременно? Думаю, нет, а раз нет, поехали дальше…
Если вы посмотрите на нормы п.7 ст.156 ЖК РФ, то увидите, что «размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год». Аналогичная норма содержится в п.31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491.
Предложения управляющей организации оформляются в виде перечня работ и услуг, который должен содержать все работы и услуги, которые будут выполняться управляющей организацией в течение одного года с момента утверждения перечня работ на общем собрании собственников. Указанная в перечне работ суммированная стоимость всех «годовых» работ и услуг делится на 12 месяцев и на площадь помещений в МКД, принадлежащих собственникам, что и формирует в итоге такое понятие как «размер платы за жилое помещение».
Давайте возьмем для примера ситуацию, когда управляющая организация взяла в управление МКД с 01.09.2017 года и с этого момента она выполняет работы (услуги), указанные в перечне работ и услуг, утвержденном на общем собрании.
С сентября 2017 года по декабрь 2017 года включительно будут в частности выполняться работы по уборке снега (если он конечно выпадет). При этом стоимость уборки придомовой территории от снега была заложена в перечне одной строкой и каждый месяц выставляется собственникам помещений в виде 1/12 от годовой планируемой стоимости услуги. Следовательно, за уборку снега собственники помещений должны платить весной, летом и осенью (до сентября 2018 года), а снег в этот период фактически убираться не будет по причине его отсутствия. То есть оплата за снег есть, а работы не выполняются.
Указанный выше пример со снегом показателен тем, что с сентября 2017 года по декабрь 2017 года включительно управляющая организация понесет гораздо больше затрат, чем получит от собственников в виде начислений в квитанциях, что в конце 2017 года (вспоминаем, что отчет делается по состоянию на 31.12.2017 года) сформирует задолженность собственников перед управляющей организацией, которая будет погашена уже в 2018 году.
Но мы видели нулевые остатки по лицевому счету дома, отраженные в форме 2.8 на сайте реформажкх.ру воскликнут многие и будут правы. Было такое дело, но:
Если вы посмотрите структуру формы 2.8 «Отчет об исполнении управляющей организацией договора управления», утвержденный приказом Минстроя РФ от 22 декабря 2014 г. № 882/пр, то увидите, что по строкам 5 и 19 управляющие организации могли отражать либо нулевые значения либо положительные остатки. Это логично, так как в данных строках отражались переходящие остатки денежных средств на начало и конец года, а денежные средства либо есть, либо нет.
В свою очередь, если управляющая организация выполнила в отчетном году работ (услуг) больше, чем начислено собственникам помещений по квитанциям, то это (при условии подписания акта выполненных работ с советом дома) формирует дебиторскую задолженность собственников перед управляющей организацией, которая будет погашаться в следующие за отчетным периоды.
Поэтому, даже если у управляющей организации в отчете за год отражены нулевые остатки на лицевом счете МКД – это не значит, что никто ничего не должен.
Обсудить статью и задать вопросы можно здесь.
Рассылка новостей ЖКХ
а также наших статей
Подписка на рассылку
Спасибо, вы успешно подписались на рассылку!
Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!
Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!
Спасибо, мы скоро свяжемся с Вами!
Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!
Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!
Статья 14.1.3. Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии
Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований, за исключением случаев, предусмотренных статьей 13.19.2 настоящего Кодекса, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц — от двухсот пятидесяти тысяч до трехсот тысяч рублей.
2.Управляющая организация, товарищество и кооператив обязаны раскрывать следующие виды информации:
а) общая информация об управляющей организации, товариществе и кооперативе, в том числе об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности (включая сведения о годовой бухгалтерской отчетности, бухгалтерский баланс и приложения к нему, сведения о доходах, полученных за оказание услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), а также сведения о расходах, понесенных в связи с оказанием услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), сметы доходов и расходов товарищества или кооператива, отчет о выполнении смет доходов и расходов товарищества или кооператива);
б) перечень многоквартирных домов, управление которыми осуществляет управляющая организация, товарищество и кооператив, с указанием адреса и основания управления по каждому многоквартирному дому, перечень многоквартирных домов, в отношении которых договоры управления были расторгнуты в предыдущем году, с указанием адресов этих домов и оснований расторжения договоров управления, перечень многоквартирных домов, собственники помещений в которых в предыдущем году на общем собрании приняли решение о прекращении их объединения в товарищества для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах, а также перечень многоквартирных домов, в которых членами кооперативов в предыдущем году на их общем собрании приняты решения о преобразовании кооперативов в товарищества;
в) общая информация о многоквартирных домах, управление которыми осуществляет управляющая организация, товарищество и кооператив, в том числе характеристика многоквартирного дома (включая адрес многоквартирного дома, год постройки, этажность, количество квартир, площадь жилых и нежилых помещений и помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, уровень благоустройства, серия и тип постройки, кадастровый номер (при его наличии), площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, конструктивные и технические параметры многоквартирного дома), а также информация о системах инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме;
г) информация о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и иных услугах, связанных с достижением целей управления многоквартирным домом, в том числе сведения о стоимости указанных работ (услуг) и иных услуг;
д) информация об оказываемых коммунальных услугах, в том числе сведения о поставщиках коммунальных ресурсов, установленных ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, нормативах потребления коммунальных услуг (нормативах накопления твердых коммунальных отходов);
е) информация об использовании общего имущества в многоквартирном доме;
ж) информация о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Эти сведения раскрываются управляющей организацией по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме на основании договора управления в случаях, когда управляющей организации поручена организация проведения капитального ремонта этого дома, а также товариществом и кооперативом, за исключением случаев формирования собственниками помещений в многоквартирном доме фонда капитального ремонта на счете специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (региональный оператор);
з) информация о проведенных общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме, результатах (решениях) таких собраний;
и) отчет об исполнении управляющей организацией договора управления, отчет об исполнении смет доходов и расходов товарищества, кооператива за год;
к) информация о случаях привлечения управляющей организации, товарищества и кооператива, должностного лица управляющей организации, товарищества и кооператива к административной ответственности за нарушения в сфере управления многоквартирным домом с приложением копий документов о применении мер административного воздействия, а также сведения о мерах, принятых для устранения нарушений, повлекших применение административных санкций.
Статья 5.62. Дискриминация
3.Дискриминация, то есть нарушение прав, свобод и законных интересов человека и гражданина в зависимости от его пола, расы, цвета кожи, национальности, языка, происхождения, имущественного, семейного, социального и должностного положения, возраста, места жительства, отношения к религии, убеждений, принадлежности или непринадлежности к общественным объединениям или каким-либо социальным группам, — влечет наложение административного штрафа на на юридических лиц — от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей.
Источник
