Материалы для капитального ремонта многоквартирных домов

Порядок проведения капитального ремонта в многоквартирном доме

В этой статье мы расскажем о порядке проведения капитального ремонта. Для начала вы узнаете, чем капитальный ремонт отличается от текущего. Кроме того, мы расскажем, какими законодательными актами регулируется капремонт, как он финансируется и кто контролирует ход работ.

Чем капитальный ремонт отличается от текущего

Текущий и капитальный ремонт – это два вида ремонта, которые отличаются способами финансирования и перечнем видов работ. Текущий ремонт проводит организация, которая обслуживает ваш дом. Оплачивается он за счёт средств, собираемых на содержание общего имущества дома. Для капитального ремонта в течение нескольких лет формируется фонд. Капремонт финансируется из средств этого фонда. Кроме того, дом может получить субсидии из федерального или регионального бюджета.

Что касается работ, то текущий ремонт носит предупредительный характер. Согласно Правилам обслуживания общего имущества МКД, управляющая организация должна проводить осмотры помещений и на их основе составлять план работ по текущему ремонту. Во время капремонта комплексно восстанавливаются или заменяются внутридомовые инженерные сети, лифты, проводятся восстановительные работы на фасаде и кровле здания.

Законодательные акты, регулирующие порядок проведения капитального ремонта

Определение капитального ремонта дано в статье 166 Жилищного кодекса РФ. Эта же статья устанавливает правила проведения капремонта. Статья 154 Жилищного кодекса РФ описывает, какие платежи включаются в плату за жилое помещение. Взносы на капремонт – входят в структуру платежа за жилые помещения. Статья 158 ЖК РФ уточняет, что взносы на капремонт обязаны платить и владельцы нежилых помещений.

Многоквартирный дом может получить финподдержку от госкорпорации «Фонд содействия развитию ЖКХ». Для получения денег нужно обратиться в соответствующие региональные органы власти. Далее, в Фонд поступит заявка от имени вашего региона. Если будут выделены средства, то их можно будет потратить на оплату процентов по кредиту на проведение капремонта, а также на оплату работ по повышению энергоэффективности дома (в рамках капремонта). Максимальный размер субсидий составляет 5 миллионов рублей на один МКД. Правила предоставления такого рода субсидий устанавливает постановление Правительства РФ от 17.01.2017 №18. Конечно, это довольно сложная процедура. В 2017 году такого рода поддержку получили только 27 домов по всей России. Депутаты Госдумы РФ уже предлагали упростить процедуру получения финподдержки на капремонт. Однако соответствующий законопроект ещё не принят.

Способ формирования фонда капитального ремонта

Жители многоквартирных домов не могут отказаться от оплаты взносов на капремонт, так как это их обязанность в силу прямого указания закона. Однако они могут решить, каким способом будут накапливаться средства для проведения капитального ремонта. Вариантов здесь два: спецсчёт многоквартирного дома в банке или формирование фонда капремонта на счёте регионального оператора капремонта. По умолчанию взносы поступают на счёт регионального оператора. Спецсчётом владеет организация, обслуживающая многоквартирный дом (УО, ТСЖ или ЖСК). И сбором средств, при наличии спецсчёта, также занимается УО, ТСЖ или ЖСК, которая обслуживает МКД, капремонт в этом случае включается отдельной строкой в квитанцию за управление и обслуживание общего имущества МКД. Региональный оператор капремонта – это сторонняя организация, которая выставляет отдельную квитанцию.

Заметим, что УО, ТСЖ или ЖСК не могут размещать взносы на капремонт на своих банковских счетах. Это является нарушением жилищного законодательства и чревато штрафами. Для спецсчёта необходимо выбрать банк, который удовлетворяет условиям, описанным в постановлении Правительства РФ от 24.04.2018 No497. На сегодня в РФ действуют пять банков, которые этим условиям полностью удовлетворяют: ПАО Сбербанк, Банк ГПБ (АО), Банк ВТБ (ПАО), АО «Россельхозбанк», АО «АЛЬФА-БАНК». Если владелец спецсчёта открыл его в другом банке, необходимо срочно созвать ОСС, которое решит, в какой из указанных пяти банков необходимо перевести спецсчёт.

Преимущество спецсчёта в том, что жители дома через ОСС могут принять решение о сроках капремонта. Когда фондом капремонта МКД распоряжается региональный оператор, он устанавливает и сроки проведения капремонта, а также выбирает исполнителя работ.

Мероприятия по капитальному ремонту МКД

В ходе капремонта восстанавливаются или полностью меняются внутридомовые коммуникации, которые составляют ОИ МКД. А именно: системы водоснабжения и водоотведения, разводка электросети, газовое оборудование, система теплоснабжения. Полный перечень работ по капремонту, указан в ст. 166 Жилищного кодекса РФ.

Лифты подлежат замене, если они используются более 25 лет. Если лифт установлен менее 25 лет назад, то проводится ремонт кабины и подъёмного оборудования. При необходимости ремонтируются и шахты лифта.

Капремонт кровли предполагает замену кровельного покрытия, ремонт или замену несущей конструкции кровли, восстановление теплоизоляции и водонепроницаемости крыши, при необходимости кровлю красят.

Фундамент ремонтируется с учётом расположения несущих конструкций первого этажа и схемы инженерных сетей. Во время капитального ремонта капремонта фасада МКД восстанавливают герметичность швов, штукатурку и облицовочную плитку, меняют отливы и водосточные трубы.

В приказе Минстроя РФ от 15.02.2017 №98/пр перечисляются виды работ по капитальному ремонту, которые позволяют увеличить энергоэффективность МКД. В этот перечень входят работы по герметизации межпанельных швов, трещин и дополнительной теплоизоляции стен дома. Кроме того, в приказе рекомендуется установить общедомовые приборы учёта потребления коммунальных ресурсов, модернизировать теплоузлы, установив тепловые пункты. По части электрической энергии Приказ предлагает установить в подъездах светодиодные лампы и ОДПУ для предотвращения безучётного потребления электроэнергии.

Кто контролирует проведение капремонта

Если в вашем доме деньги на капитальный ремонт накапливаются на спецсчёте регионального оператора, то и контролировать все работы должен регоператор. Ведь согласно статье 180 Жилищного кодекса РФ, в этом случае регоператор должен стать заказчиком капитального ремонта. В ситуации, когда у вашего дома есть спецсчёт, на который перечисляются средства на капремонт, то все претензии к качеству надо адресовать управляющей компании, ТСЖ или ЖСК. То есть той организации, которая обслуживает ваш дом.

Источник

Материалы для капитального ремонта многоквартирных домов

Скоро будет уже 10 лет, как в России вступил в силу Федеральный закон №271, посвященный капитальному ремонту. За это время в целом были отлажены финансовые механизмы, были созданы региональные операторы капитального ремонта, ремонтные работы были проведены в тысячах домах в разных регионах нашей страны. Однако до сих пор не утихают споры и в отношении формата сбора средств, и непосредственно того, как осуществляются ремонты. Строительство – отрасль консервативная. Во многом это правильно. От надежности строительных материалов будет зависеть долговечность проводимых работ. Применять неапробированные новинки может быть просто опасным. Во многом именно поэтому новые технологии и материалы, которые могут продлить срок службы систем, а процесс монтажа сделать более простым и эффективным, сложно проникают в строительную отрасль. О том, как сегодня проводятся капитальные ремонты кровель, какие новые материалы используются, как они проходят утверждение в фондах капитального ремонта, мы поговорили с руководителем направления ЖКХ СБЕ «Полимерные мембраны и PIR» компании ТЕХНОНИКОЛЬ Максимом Скуратовским.

Что на данный момент входит в капитальный ремонт кровель?

Капитальный ремонт — это комплекс работ по проверке и восстановлению работоспособного технического состояния кровли. Общекорпоративная позиция нашей компании основывается на следующем: при ремонте крыш капитальным ремонтом считается полная замена всех слоев крыши, включающая в себя демонтаж всех существующих слоев до несущего основания и устройство новой системы изоляции, включающей все необходимые слои и устройство новой кровельной системы.

Какие кровли сегодня подпадают под капремонт?

В среднем возраст таких кровель составляет 30 – 40 лет, все они утверждены региональными операторами капремонта в краткосрочной и долгосрочной перспективах. Если ответить кратко, основная причина, почему кровля попадает в программу капремонта – пришло время. Кроме того, в 1960-80-х гг. применялись устаревшие материалы, которые просто не позволяют обеспечить потенциальный период эксплуатации более 30 лет.

Как долго служат современные материалы?

При грамотной эксплуатации срок службы кровель, например, из полимерных мембран LOGICROOF составляет около 50 лет. Современные теплоизоляционные материалы, к примеру, LOGICPIR, которым утепляют плоские кровли, также служат примерно в течение такого же времени. Так что в целом правильно проведенный капитальный ремонт на долгие годы позволяет забыть о протечках и необходимости промежуточных ремонтов.

Как происходит проработка проекта капремонта кровли?

В начале лот (потенциальный дом) разыгрывается на торгах на проектирование. Проектировщик, который выиграл лот, осуществляет необходимые обследования и разрабатывает проект, где указывает выбранное решение, характеристики материалов, спецификацию и прочую необходимую информацию. Далее лот, с уже подготовленным и прикреплённым проектом, разыгрывают на торгах на проведение строительно-монтажных работ. Выигрывает подрядчик, заключает договор и приступает к выполнению работ в установленный в договоре срок.

В качестве критериев применяются: нормативные документы на проектирование, СП, ФЗ, предельная стоимость 1 м2 (работы плюс материалы) в регионе, а также внутренние нормативы региона (например: типовой перечень работ, перечень одобренных/ утвержденных материалов и прочее).

Финальное решение, какие материалы внести в проект, принимает проектировщик. Он основывается на вышеуказанных критериях, но в некоторых регионах также может опираться на решение жильцов, которое принимается на собрании.

Есть ли какие-то регионы, где ситуация отличается?

Очень непростым и интересным регионом является, например, Санкт-Петербург. Не зря его называют музеем под открытым небом. Там большое количество старинных домов, которые нуждаются в ремонте, но при этом его невозможно провести также, как для дома, построенного, например, 30 лет назад. Применять в проектах капремонта можно только материалы, которые входят в список утвержденных. Решение о внесении в список принимает научно-технический совет (НТС) при Жилкомитете. Производитель, которому важно, чтобы выпускаемые им материалы вошли в список утвержденных, подает в совет заявку. НТС изучает технико-экономическую обоснованность, то есть чем предлагаемые новые материалы лучше в техническом плане по сравнению с другими материалами, есть ли экономический смысл в переходе на данные материалы. Со своей стороны мы делали заявку в НТС, где все эти технические и экономические выкладки отображали. И это не просто бюрократическая формальная процедура. В НТС входит 12 человек, мы давали им очень много пояснений по применению материалов, готовили большое количество дополнительных выкладок, направляли сертификаты, заключения, считали смету на конкретный объект, просчитывали окупаемость и многое другое. Это был длительный и сложный процесс, и мы действительно гордимся тем, что наши полимерные мембраны и теплоизоляция LOGICPIR вошли в список материалов, рекомендованных в рамках капремонта в Санкт-Петербурге.

Не секрет, что долговечность кровли зависит не только от качества применяемых материалов, но и от квалификации сотрудников, кто непосредственно будет осуществлять монтаж. Какие требования сегодня применяются к монтажникам?

Требования к монтажникам больше бюрократические, в том числе организация с формой собственности ООО, штатное расписание не ниже 10 человек, наличие СРО, своевременная оплата взносов в СРО, наличие опыта проведения капремонта в других регионах, отсутствие судебных тяжб. После проверки соответствия всем этим требованиям подрядчика актуализируют, вносят в соответствующий перечень и он может отыгрывать лоты на тендерной площадке, заключать договора и приступать к выполнению работ. Профессиональные компетенции подрядчика, к сожалению, никто на данный момент не оценивает. Но если подрядчик, после того как заключил ряд договоров, не выполнил обязательства по ним (или нарушил сроки, или не выполнил работы, или некачественно выполнил работы) – то за эти нарушения подрядчика могут исключить из актуализированных подрядчиков без права повторной актуализации и возвращения.

Контроль качества обычно осуществляется в рамках приемки работ. Не всегда сотрудники фондов капитального ремонта имеют опыт оценки монтажа различных современных материалов, например, полимерных мембран. Как решается эта проблема?

Фонд капитального ремонта — это технический заказчик. В классическом процессе для определения качества работ есть нанятый по договору технадзор, который следит за качеством работ на этапе монтажа. Со своей стороны для помощи заказчику мы разрабатываем и транслируем инструкции по монтажу работы с нашими материалами, технические узлы и технические карты, ППР, а также привлекаем на объекты и для обучения инженеров Службы Качества. Они показывают, как правильно проводить монтаж, контролируют качество работ, осуществляют шефмонтаж.

Максим Скуратовский

руководитель направления ЖКХ СБЕ «Полимерные мембраны и PIR» компании ТЕХНОНИКОЛЬ

Источник

Всё о нём: капитальный ремонт общего имущества в МКД

В сегодняшней статье мы хотим рассказать вам об инициативе Законодательного собрания Кировской области, предложившем уточнить перечень работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, о разъяснениях Минстроя России, касающихся контроля за качеством капремонта. А также напомнить, как оформляется акт приёмки выполненных работ по капитальному ремонту.

Перечень работ по капитальному ремонту в многоквартирном доме

Когда кто-то говорит вам, что субъекты ничего не решают на федеральном уровне, вспоминайте про проект Федерального закона о внесении изменений в ЖК РФ, предложенный Законодательным собранием Кировской области.

На проект Федерального закона N 1033588-6 уже составило положительный отзыв Правительство РФ, а предлагает он внести изменения в ст. 174 ЖК РФ – указать, что средствами из фонда капитального ремонта могут оплачиваться:

• работы, указанные в п.1 ст.166 ЖК РФ;
• работы, выбранные НПА субъектов РФ;
• кредиты и займы, взятые на проведение подобных работ.

Согласно ч.1 ст. 166 ЖК РФ, средствами из фонда капитального ремонта можно оплатить ремонт:

• внутридомовых инженерных систем;
• лифтового оборудования;
• крыши;
• подвальных помещений, если они входят в состав ОИ в МКД;
• фасада и фундамента МКД.

Правительство РФ считает, что такая поправка поможет конкретизировать перечень работ по капитальному ремонту в многоквартирном доме и поспособствует их единому применению.

Средства фонда капитального ремонта

Сейчас, по мнению Законодательного собрания Кировской области, в ст. 174 ЖК РФ нет определённости по использованию средств фонда капитального ремонта. В пояснительной записке отмечается, что, согласно ч. 2 ст. 166 ЖК РФ, перечень работ и услуг по капитальному ремонту ОИ В МКД можно дополнить НПА, принятыми в регионах РФ.

В то же самое время ч. 1 ст. 174 ЖК РФ указывает, что деньги из фонда капитального ремонта можно потратить только на проведение работ, указанных в ч.1 ст.166 ЖК РФ, и погашение кредитов и займов, взятых с целью проведения таких работ.

Контроль за качеством капремонта

Минстрой России опубликовал разъяснительное письмо от 08.06.2016 N 17636-ЕС/04 по вопросу осуществления контроля за качеством капитального ремонта. Содержание документа касается капитального ремонта в тех МКД, в которых собственники выбрали способом формирования фонда капремонта спецсчёт.

При формировании фонда капитального ремонта на специальном счёте ОСС принимает решение по следующим вопросам:

• привлечение подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества;
• порядок контроля качества проводимого капитального ремонта;
• выбор лица, уполномоченного осуществлять контроль от имени собственников;
• условия договора с подрядными организациями: стоимость услуг и (или) работ, гарантийный срок и иные существенные условия.

Соответствующие компетенции ОСС утверждены ст.44 ЖК РФ.

Выбор уполномоченного

Как мы писали выше, лицо, уполномоченное на контроль капремонта общего имущества МКД, выбирают собственники помещений на общем собрании.

В письме Минстроя на этот счёт добавлен комментарий, что решение о выборе уполномоченного лица принимается по согласованию с таким уполномоченным лицом. В данном случае, в соответствии со ст. 7 ЖК РФ, действует аналогия права и учитываются положения ч.3.1 ст. 175 ЖК РФ.

Акт приёмки работ по капитальному ремонту

Согласно пп.5 п.5 ст.189 ЖК РФ, уполномоченное лицо также имеет право принимать участие в приёмке работ по капитальному ремонту и подписывать соответствующие акты. Правила оформления актов приёмки работ по капитальному ремонту описаны в Приказе Минстроя РФ от 26.10.2015 N 761/пр «Об утверждении формы акта приёмки оказанных услуг и выполненных работ».

В акте приёмки работ в первую очередь указывается информация о заказчике (данные уполномоченного представителя интересов собственников помещений МКД: ФИО, номер квартиры, в которой он проживает) и исполнителе (лицо, производившее работы по капитальному ремонту).

Следующий блок сведений:

• вид работы или услуги (в соответствии с постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. N 290);
• единица измерения;
• количество раз, когда оказывалась услуга;
• стоимость по смете;
• цена услуги.

Сметная стоимость берётся из договора подряда по выполнению работ по содержанию и текущему ремонту ОИ в МКД.

Акт приёмки работ составляется в двух экземплярах, стороны расписываются в том, что работы по капитальному ремонту выполнены надлежащим образом.

Напоминаем, что акты о приёмке работ по капитальному ремонту входят в состав технической документации по МКД, так что храните их бережно.

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ N 209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь!

Источник