Механизмы финансирования капитального ремонта

Фонд капитального ремонта и способы его формирования

Капитальный ремонт рано или поздно требуется каждому многоквартирному дому. А вот на какие средства он проводится, как и где можно откладывать на него деньги, какие работы проводятся в рамках капремонта, знают не все. Сегодня поговорим об этом.

Что такое фонд капитального ремонта

Федеральный закон от 25.12.2012 № 271-ФЗ добавил в Жилищный кодекс РФ раздел 9 «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах». Появились понятия

• фонда капитального ремонта,
• региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах,
• регионального оператора капитального ремонта,
• специального счёта,

которые изменили принципы проведения капремонта в МКД. Начнём с определения фонда капитального ремонта и его целей.

Фондом капитального ремонта считаются накопления собственников в целях проведения капремонта многоквартирного дома.

Ч. 3 ст. 170 ЖК РФ устанавливает право собственников выбрать один из двух способов формирования фонда капитального ремонта:

1. На специальном счёте.
2. На счёте регионального оператора.

Способ формирования фонда капремонта собственники определяют на общем собрании. Количество голосов, необходимое для принятия такого решение – более 50% от общего числа голосов собственников помещений МКД.

Собственники помещений в МКД обязаны уплачивать взносы на капитальный ремонт на основании платёжных документов, предоставляемых региональным оператором или организацией, которой они поручили открытие спецсчёта (ч. 1 ст. 169 ЖК РФ).

Фонд капитального ремонта формируется за счёт:

• взносов на капремонт собственников помещений в МКД;
• пени;
• процентов за пользование средствами, находящимися на спецсчёте или счёте регионального оператора;
• доходов, полученных от размещения средств фонда капремонта;
• средств финансовой поддержки;
• кредитных и заёмных средств, привлечённых собственниками помещений на проведение капитального ремонта.

На что можно расходовать средства фонда капитального ремонта

На деньги фонда капитального ремонта можно провести работы и организовать услуги по проведению капитального ремонта в МКД. К таким работам и услугам относятся:

• ремонт внутридомовых инженерных систем;
• ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации;
• ремонт лифтовых шахт;
• ремонт крыши и подвальных помещений;
• утепление и ремонт фасада;
• ремонт фундамента;
• установка общедомовых приборов учёта потребляемых ресурсов.

То есть если собственники решат поменять газовые трубы, расположенные на фасаде дома, такие работы можно организовать за счёт средств фонда капитального ремонта. А вот сделать косметический ремонт подъездов на деньги фонда капремонта не получится.

Формирование фонда капитального ремонта на специальном счёте

Если собственники помещений в МКД выбрали специальный счёт в качестве способа формирования фонда капитального ремонта, на общем собрании они должны определить:

1. Размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт. Сумма такого взноса не может быть меньше, чем минимальный размер взноса на капремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта РФ.
2. Владельца специального счёта.
3. Кредитную организацию, в которой будет открыт спецсчёт. Требования к банкам ужесточились в апреле этого года, поэтому перед выбором кредитной организации, проверьте её на соответствие новым правилам.

Образец повестки дня общего собрания собственников МКД о выборе формирования фонда капитального ремонта:

Владельцем специального счёта может быть ТСЖ, ЖК, ЖСК или управляющая организация, осуществляющие управление многоквартирным домом (ч. 2 ст. 175 ЖК РФ).

Специальный счёт в качестве способа формирования фонда капитального ремонта предпочтительно выбирать новостройкам или домам, в которых капитальный ремонт был проведён недавно. В таком случае собственники успеют накопить на специальном счёте сумму, необходимую для проведения капремонта.

Важно знать, что собственники помещений в МКД могут накапливать средства на капремонт только на одном специальном счёте. Управляющие организации, ТСЖ, ЖК, ЖСК не могут аккумулировать деньги, полученные от собственников на капремонт на специальном счёте организации.

Если управляющая организация, ТСЖ, ЖК, ЖСК, будет размещать средства на капремонт на своём счёте, её привлекут к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.8 КоАП РФ – выдадут предупреждение или выпишут штраф. Для должностного лица сумма штрафа составит от 500 до 1 000 рублей, для юридического лица – от от 5 000 до 10 000 рублей.

Фонд капитального ремонта на счёте регионального оператора

Региональным оператором капитального ремонта считается созданное в форме фонда юридическое лицо, которое занимается организацией и проведением капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома. Регионального оператора формирует субъект РФ, на территории которого нужно осуществлять деятельность. Если вы не знаете, какой региональный оператор работает в вашем регионе, информацию можно найти в ГИС ЖКХ.

Функции регионального оператора регулируются ст. 180 ЖК РФ. Так, он:

• собирает взносы на капитальный ремонт;
• открывает специальные счета;
• совершает операции по специальным счетам;
• выступает техническим заказчиком работ по капремонту;
• финансирует расходы;
• взаимодействует с местными властями.

Перечень обязанностей регоператоров представлен в ч. 2 ст. 182 ЖК РФ.

Отметим, что регионального оператора в качестве способа формирования фонда капитального ремонта лучше выбрать собственникам помещений в домах, которым проведение капремонта понадобится в ближайшее время. На специальном счёте деньги на все необходимые работы собственники скопить не успеют, а регоператору необходимую сумму можно будет возвращать постепенно после проведения капремонта.

Если собственники помещений в МКД приняли решение об изменении способа формирования фонда капитального ремонта, региональный оператор передаёт новому владельцу спецсчёта все имеющиеся у него сведения, связанные с формированием фонда (ч. 7 ст. 173 ЖК РФ).

Изменение способа формирования фонда капремонта

Согласно ч. 1 ст. 173 ЖК РФ, собственники помещений в МКД в любой момент могут принять на общем собрании решение о смене способа формирования фонда капитального ремонта.

Если на проведение капремонта в доме, где собственники приняли решение изменить способ его формирования, были предоставлены заём или кредит, которые не погашены на дату принятия решения о смене способа формирования фонда капитального ремонта, сменить его можно будет только после полного погашения задолженности (ч. 2 ст. 173 ЖК РФ).

В случае, когда собственники решили перевести свои денежные средства на специальный счёт, они должны в пятидневный срок уведомить об этом регионального оператора. Но такое решение вступит в силу только через год после направления регоператору решения ОСС (ч. 5 ст. 173 ЖК РФ), и в течение пяти дней после его вступления в силу региональный оператор перечислит средства фонда капитального ремонта на спецсчёт.

Если же собственники решили перевести накопленные средства со специального счёта на счёт регионального оператора, такое решение вступит в силу через один месяц после направления владельцу спецсчёта решения общего собрания собственников помещений в МКД (ч. 6 ст. 173 ЖК РФ). В течение пяти дней после вступления в силу указанного решения владелец специального счёта перечислит средства фонда капремонта на счёт регионального оператора.

Провести общее собрание собственников и решить любой вопрос по капитальному ремонту дома гораздо проще с помощью сервиса «ОСС на 100%».

Источник

Механизмы финансирования капитального ремонта

Новые механизмы финансирования капитального ремонта

многоквартирных домов

На рассмотрение сообщества управляющих организаций и собственников жилья правительственными ведомствами предложены два варианта финансовой поддержки кредитования капитальных ремонтов многоквартирных жилых домов.

Первый — создание регионального фонда капремонта, второй — кредитование капремонта при поддержке гарантийного агентства.

Оба варианта разработаны с целью создания механизма финансирования капитальных ремонтов, максимального привлечения денежных средств собственников с использованием займов банков, снижения нагрузки на бюджет, ухода от прежнего порядка, предусмотренного 185-ФЗ.

Очевидно, что по первому варианту схема накопления средств граждан на специальном счете регионального фонда, когда расходованием средств руководит государство, а гарантии несет субъект Федерации, неработоспособна. Дотационные субъекты Федерации вряд ли смогут обеспечить гарантии гражданам по возврату отчисляемых ими средств.

По второму варианту предлагается использование кредитов банков под гарантии государственного гарантийного агентства. В этом случае удорожается процесс кредитования. Собственники, ТСЖ и УК, кроме банковской ставки за кредит, будут платить еще и проценты гарантийному агентству (получается двойная банковская ставка). Чтобы обеспечить приемлемые условия по этому варианту, государство должно будет субсидировать проценты по ставкам дополнительными средствами, что оно вряд ли станет делать.

В надежде стимулировать активных собственников, вырастить настоящих хозяев, государство продолжает искать новационные пути финансирования капремонтов. Однако стать хозяевами своего жилища и ответственно начать вкладывать деньги в свой дом граждане могут не везде. Государство, в лице муниципалитетов, отбирая у них предмет хозяйствования —
собственность (подвалы, колясочные, чердаки) — лишает их такой возможности. У 90 процентов МКД такая проблема уже проявилась, тенденциозное отношение властей на местах, их прогнозируемые планы приватизации говорят о том, что процесс не закончен, и число домов, лишенных общего имущества, продолжает расти. Между тем, это отчуждаемое имущество может стать палочкой-выручалочкой в деле привлечения заемных средств для капитальных ремонтов МКД.

В существующей системе отношений банки под простые обещания собственников квартир деньги на капитальный ремонт не дают. Дадут только под обязательства государства (ЦБ РФ), но это и есть бюджетное финансирование капремонтов, что и делает сегодня фонд реформирования ЖКХ (185-ФЗ). Но средств катастрофически не хватает. Поэтому любой из новых предложенных вариантов столь же непостоянен. Они не создают механизма заинтересованности для притока средств граждан, не привлекают материальных активов самого МКД. Эти варианты финансирования не дадут значимого результата, как и нынешний фонд реформирования ЖКХ, без главного — наличия непоколебимого права собственности граждан на все имущество в МКД. Собственность, пусть общая, — вот что делает из пролетария ответственного собственника, настоящего хозяина.

А пока получается так, что государство, отобрав у жителей их материальные активы в виде общего имущества МКД, само ставит себя в необходимость оплачивать ремонты, и вынуждено выделять деньги еще и под обеспечение банковских гарантий для кредитования капремонтов.

Вместе с тем, разрабатываемые схемы финансирования капитальных ремонтов МКД не учитывают ресурса самих объектов капиталовложений. Видимо, потому, что квартиру в качестве залога банку передать невозможно.

Однако возможным материальным ресурсом обеспечения гарантий возврата кредита банку может быть право аренды на нежилые помещения дома, каким обладают собственники МКД, и которым может распоряжаться по поручению собственников управляющая организация (ТСЖ или УК).

Предметом аренды могут быть специально приспособленные собственниками для этого помещения подвалов, чердаков и другие, в зависимости от особенностей дома (конечно, с сохранением необходимых для жизнеобеспечения дома технических функций этих помещений).

В областных центрах цена аренды одного квадратного метра подвала, например, от 400 рублей, в столицах доходит до 1500 рублей.

За приспособленное для торговли помещение подвала площадью в 100 квадратных метров по минимальной цене 400 рублей за квадратный метр арендатор готов платить не менее 40000 рублей в месяц.

В соответствии с ГК РФ, собственники дома могли бы использовать свое право аренды в качестве актива для обеспечения гарантий банку по возврату кредита на капитальный ремонт дома, и за счет выручки от аренды погасить этот кредит.

Несложный расчет показывает, что даже при минимальной цене аренды сумма ежемесячно вырученных средств составит 40000 рублей, чего достаточно для погашения кредита в сумме одного миллиона рублей в течение 2 лет.

Суммы кредита в один миллион рублей хватает для полного ремонта кровли или замены проржавевших стояков во всем доме, или ремонта фасада (для среднего 76-квартирного дома в большинстве городов страны).

При этом средства граждан могут привлекаться только на оплату процентов по кредиту, например, при коммерческой ставке 17 процентов годовых бремя процентов для собственника средней квартиры на время пользования кредитом составит 186 рублей в месяц (3,7 рубля за 1 квадратный метр)

Этот ресурс собственники дома могут использовать для производства поддерживающего ремонта, не допуская крупных разрушений. С периодичностью раз в пять лет собственники таких домов могут позволить себе проводить капитальные ремонты всех инженерных систем и конструкций. Срок службы такого дома неизмеримо больше.

Выигрыш бюджета и граждан очевиден на многие десятилетия!

Примеры такого финансирования единичны, граждане пока еще не осознали финансовую мощь своей недвижимости. Конечно, все дома находятся в разных условиях, это очевидно, однако неоспоримо, что мы должны подумать над эффективным использованием нашего имущества.

Нет ничего странного и незаконного в том, что собственники МКД, модернизируя часть подвала под магазин или офис, часть земельного участка под стоянку автотранспорта, например, будут сдавать это имущество в аренду и получать доход. За счет чего смогут пользоваться кредитами, поддерживать дом в отличном состоянии без дополнительных сборов с жителей. Такой подход необходимо приветствовать. Граждане должны использовать свои материальные ресурсы максимально.

Следует заметить, что мы говорим только о праве аренды — этот материальный ресурс замечателен тем, что даже в случае дефолта собственники подвал или землю не потеряют.

Просто право аренды перейдет банку до погашения кредита за счет выручки от аренды имущества. И этот ресурс собственники — жители МКД — имеют всегда. Бери раз в два года кредиты и ремонтируй, а банк свое получит от дохода с аренды. Правом собственности на имущество МКД жители не рискуют, оно всегда остается за гражданами.

Однако, к сожалению, этим ресурсом, как финансовым инструментом, не могут воспользоваться собственники домов, где помещения общей долевой собственности отчуждены и сдаются в аренду муниципалитетами третьим лицам.

Нашему правительству надо понять, что хозяином гражданин может стать тогда, когда он будет полноценным владельцем своего жилища. Необходимо обязать муниципалитеты содействовать собственникам в модернизации своего общего долевого имущества, остановить отчуждение подвалов, чердаков, колясочных, других технических и вспомогательных помещений, определяемых частью 1, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, земельного участка из состава общедолевого имущества многоквартирного жилого дома.

председатель комиссии по защите прав собственников ОДИ в МКД,

Ассоциации НКО по содействию развития ТСЖ и ЖСК

Источник