Мероприятия по капитальному ремонту общего имущества

Мероприятия по капитальному ремонту общего имущества МКД

Сегодня мы расскажем, проведение каких мероприятий по капитальному ремонту общего имущества МКД поможет добиться хороших показателей энергоэффективности дома и поспособствует энергосбережению.

Мы объясним, на чьи средства такие мероприятия проводятся и какие проблемы по энергоэффективности решают.

Примерную форму перечня мероприятий, о который пойдёт речь дальше, утвердил приказ Минстроя РФ от 15.02.2017 N 98/пр. С помощью этого образца вы сможете составить собственный список работ.

Плата за мероприятия по капитальному ремонту общего имущества МКД, которые положительно влияют на энергоэффективность здания, проводится по гражданско-правовому договору или по условиям энергосервисного договора.

В приказе выделяются три группы мероприятий:

• по ограждающим конструкциям,
• по отоплению и горячему водоснабжению,
• по электроснабжению.

В рамках каждой группы Минстрой РФ делит мероприятия на два вида:

• основные
• дополнительные.

Ограждающие конструкции

В рамках основных мероприятий, связанных с энергоэффективностью ограждающих конструкций, можно уплотнить наружные входных дверей в подъездах – установить доводчики. Тогда двери будут закрываться автоматически и это поможет избежать утечек тепла. В подъезде вашего дома всегда будет тепло. Поможет создание дополнительной теплоизоляции: понадобятся прокладки, полиуретановая пена и другие материалы.

Чтобы уменьшить протечки и промерзание стен и крыши:

• заделайте и загерметизируйте межпанельные швы и устраните щели, через которые поступает холод;
• улучшите теплозащиту наружных стен, крыши и чердака до действующих нормативов – закупите тепло-, водо- и пароизоляционные материалы;
• повысьте теплозащиту оконных и балконных дверных блоков – поставьте стеклопакеты с повышенным термическим сопротивлением.

Для уменьшение охлаждения или промерзания потолка, стен и окон можно провести дополнительные мероприятия по энергосбережению в рамках капитального ремонта – улучшить теплозащиту:

• пола и стен подвала,
• балконов и лоджий.

В этом помогут тепло- и пароизоляционные, отделочные материалы и защитный слой.

Можно провести дополнительное секционирование входных тамбуров. Для этого поставьте двери с теплоизоляцией, установите прокладки, используйте полиуретановую пену и автоматические дверные доводчики.

Отопление и горячее водоснабжение

Чтобы контролировать объём тепловой энергии и горячей воды, которая потребляется в МКД, Минстрой РФ рекомендует установить ОДПУ для этих коммунальных ресурсов.

Ведомство советует улучшить индивидуальные тепловые пункты – установить теплообменник отопления и аппаратуры управления отоплением, настроить параметры теплоносителя в системе отопления с учётом температуры наружного воздуха. То же самое нужно сделать и для системы горячего водоснабжения.

Конечно, модернизация ИТП потребует денежного вложения, зато потом принесёт ощутимые плюсы:

• автоматическая регулировка параметров в системах ГВС и отопления,
• грамотное использование тепла и воды,
• экономия,
• улучшение условий эксплуатации,
• снижение аварийности,
• нормализация температуры горячей воды в точке расхода,
• увеличение срока службы оборудования,
• предотвращение недотопов и перетопов.

Для достижения этих же плюсов можно попробовать установить линейные балансировочные вентили и балансировку системы отопления.

Хорошо на увеличении энергоэффективности здания скажется и проведение дополнительных мероприятий по капитальному ремонту общего имущества МКД, таких как:

• установка терморегуляторов на отопительных приборах – это балансировочные вентили, запорные вентили и воздуховыпускные клапаны;
• теплоизоляция внутридомовых инженерных сетей теплоснабжения и ГВС в подвале или на чердаке с помощью теплоизоляционных материалов в виде скорлуп и цилиндров;
• теплоизоляция внутридомовых трубопроводов систем отопления и ГВС;
• рециркуляция воды в системе ГВС при помощи циркуляционного насоса.

Электричество

Множество вопросов вызывает проблема безучётного потребления электрической энергии, потребляемой в МКД. Чтобы начать бороться с ней, Минстрой РФ рекомендует установить в доме ОДПУ электроэнергии.

Чтобы сэкономить электричество, улучшить качество освещения и устранить неприятные мерцания лампочек, попробуйте заменить лампы на светодиодные, они считаются наиболее энергоэффективными.

Удачным решением станет установка датчиков освещённости и датчиков движения, это оборудование, реагирующее на движения и звук.

При проведении капитального ремонта общего имущества МКД стоит уделить внимание дополнительным мероприятиям по улучшению энергоэффективности дома:

• модернизировать электродвигатели или заменить их на более энергоэффективные,
• установить частотно-регулируемые приводы в лифтах.

Нетрадиционные источники энергии

Для экономии и рационального использования тепловой энергии могут пригодиться нетрадиционные источники энергии. И, если вы проводите или собираетесь провести капитальный ремонт общего имущества МКД, удобно уже сейчас изучить этот вопрос.

Минстрой РФ рекомендует установить первую ступень приготовления горячей воды:

• с помощью тепловых насосов
• или за счёт утилизации тепла вентиляционных выбросов.
• Ещё один вариант – гибридная система ГВС. Для неё также есть два варианта:
• с аккумулированием тепла и тепловыми насосами,
• с использованием солнечных коллекторов воды.

Источник

Мероприятия по капитальному ремонту общего имущества

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 17 марта 2020 г. № 9852-АО/06 О порядке установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрело обращение, направленное в форме электронного документа от 10.02.2020 N 133017 (вх. Минстроя России от 10.02.2020 N 11813/МС) и сообщает следующее.

Пунктом 8.3 статьи 13 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) определение порядка установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (далее — МКД) отнесено к полномочиям органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений.

В городе Санкт-Петербурге порядок принятия решения о необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме или об отсутствии такой необходимости, утвержден постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14.09.2016 N 799 (далее — Постановление N 799).

В соответствии с пунктом 2 Постановления N 799 решение принимается с учетом рекомендательного решения Комиссии по вопросам принятия решения о необходимости проведения капитального ремонта или об отсутствии такой необходимости (далее — Комиссия), созданной Жилищным комитетом коллегиального совещательного органа.

В состав Комиссии включаются представители Жилищного комитета включаются# представители Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга, администрации района Санкт-Петербурга, на территории которого находится многоквартирный дом, в отношении которого принимается решение, Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Городская аварийно-восстановительная служба жилищного фонда Санкт-Петербурга», некоммерческой организации «Фонд — региональный оператор капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах» с привлечением депутатов Законодательного Собрания Санкт-Петербурга и представителя объединения (ассоциации, союза) товариществ собственников жилья.

Таким образом, необходимость проведения капитального ремонта общего имущества в МКД в рамках реализации региональной программы устанавливается указанной Комиссией, созданной в соответствии с Постановлением N 799, в которую следует обращаться.

Перед проведением работ по капитальному ремонту проводится обследование технического состояния конструктивных элементов и инженерных систем здания. На основании технического заключения о состоянии конструктивных элементов и инженерных систем МКД, разработанного специализированной организацией, разрабатывается проектно-сметная документация и определяются необходимые виды работ по ремонту конструктивных элементов и инженерных систем, а также стоимость этих работ и необходимые для этого материалы. Проектная документация разрабатывается индивидуально в отношении каждого отдельного МКД с учетом конструктивных элементов и особенностей внутридомовых инженерных систем конкретного МКД.

Согласно статьи 189 ЖК РФ проведение капитального ремонта общего имущества в МКД осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД, которые в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в МКД по предложению лица, осуществляющего управление домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, регионального оператора либо по собственной инициативе.

Вместе с тем, в соответствии со статьей 161 ЖК РФ обязанность по надлежащему содержанию общего имущества в МКД возлагается на собственников в рамках полномочий по управлению МКД, которые, в частности, должны обеспечивать соблюдение требований к надежности и безопасности МКД, безопасности жизни и здоровья граждан.

В случае выбора собственниками в качестве способа управления МКД — управление управляющей организацией, такая организация в соответствии с договором управления обязана обеспечивать исполнение Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, установленных постановлением Правительством Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, а также Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170.

Кроме того, в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 N 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме» в обязанность такой организации входит регулярная проверка технического состояния всех конструктивных элементов и инженерных систем, определение их физического износа и необходимых для восстановления и надлежащего состояния мероприятий.

Из изложенного следует, что установление фактического состояния МКД и его обследование на предмет выявления отклонений от проектных условий эксплуатации, несанкционированного изменения конструктивного решения, признаков потери несущей способности, наличия деформаций, нарушения теплозащитных свойств и иных параметров, влияющих на безопасность возложена на собственников помещений и реализуется в соответствии с выбранным способом управления МКД.

До наступления срока проведения капитального ремонта общего имущества в МКД поддерживающий текущий ремонт конструктивных элементов и инженерных систем должен проводиться управляющей организацией за счет средств, которые ежемесячно вносятся в виде платы за содержание и ремонт жилья.

Вместе с тем, пунктом 4.4 Свода Правил СП 368.1325800.2017 «Здания жилые. Правила проектирования капитального ремонта» (утвержден приказом Минстроя России от 25.11.2017 N 1582/пр) установлено, что необходимость выполнения капитального ремонта определяют на основании результатов обследования технического состояния МКД в соответствии с оценкой физического износа, с учетом факта достижения общим имуществом уровня установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, который устанавливается собственниками помещений или ответственными лицами с отражением этого факта в акте осмотра, а также соответственно органами государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными осуществлять государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Также следует обратить внимание, что Постановлением Правительства Российской Федерации от 25.04.2012 N 390 «О противопожарном режиме» установлены Правила противопожарного режима (далее — Правила), которые содержат требования пожарной безопасности, устанавливающие правила поведения людей, порядок организации производства и (или) содержания территорий, зданий, сооружений, помещений организаций и других объектов защиты в целях обеспечения пожарной безопасности. Правилами предусмотрен перечень мероприятий, которые необходимо провести в целях обеспечения исправного состояния систем и средств противопожарной защиты объекта.

Необходимо отметить, что частью 3 статьи 170 ЖК РФ предусмотрены два способа формирования фонда капитального ремонта — на счете регионального оператора и на специальном счете.

При формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора проведение капитального ремонта осуществляется в соответствии со сроками, установленными в региональной программе капитального ремонта.

Уточнение планируемых видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД и конкретизация сроков проведения капитального ремонта общего имущества в МКД осуществляется при подготовке и утверждении краткосрочного плана реализации региональной программы капитального ремонта (часть 7 статьи 168 ЖК РФ).

Собственники помещений в МКД, выбрав на общем собрании в качестве способа формирования фонда капитального ремонта специальный счет, вправе самостоятельно решать все вопросы, связанные с организацией и проведением капитального ремонта (часть 5.1 статьи 189 ЖК РФ), в том числе утверждать размер взноса на капитальный ремонт, который не может быть ниже минимального взноса, установленного субъектом Российской Федерации, самостоятельно контролировать процесс формирования фонда капитального ремонта, определять сроки его проведения, размер стоимости выполняемых работ, какую подрядную организацию и в каком порядке привлечь, как контролировать качество проводимого ремонта, как осуществлять приемку работ и другие вопросы.

В указанном случае собственники помещений в МКД вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в МКД в более ранние сроки, чем это установлено региональной программой капитального ремонта, при условии, что на дату принятия данного решения средств на специальном счете достаточно для финансирования капитального ремонта или выбраны иные способы его финансирования.

Инструкция по эксплуатации и ремонту автоматизированных систем противопожарной защиты в жилых домах повышенной этажности, утвержденная Приказом Минжилкомхоза РСФСР от 07.02.1985 N 83, вступила в силу с 1 января 1986 года и действует по настоящее время.

В случае, если собственники помещений в МКД считают, что их права и законные интересы нарушены принятыми актами или решениями органов государственной власти, должностными лицами, то в соответствии с Федеральным законом от 17.01.1992 N 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» они вправе обратиться в органы прокуратуры по месту жительства с заявлением, жалобой и иным обращением, содержащим сведения о нарушении законов, либо обратиться в суд с жалобой на действия, решения органов власти или должностных лиц, которые, на взгляд собственников помещений в МКД, нарушили их права и свободы.

В соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.1997 N 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами. В этой связи, письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

Заместитель директора Департамента стратегических проектов

А.Н. Огурцова

Обзор документа

— каким образом решается вопрос о проведении капремонта общего имущества в многоквартирном доме;

— кто определяет фактическое состояние дома;

— как формируется фонд капремонта;

— куда собственникам помещений следует обращаться, если они считают, что их права и законные интересы нарушены.

Источник