Теория, методология и практика оценки (ТМПО)
Посетителям, читателям и писателям.
Это площадка для размещения и обсуждения (в том числе пред – и послепубликационного) материалов на темы теории, методологии и практики оценки. А так же для их квалифицированного вежливого и корректного обсуждения.
Это электронный протожурнал.
Если кто – либо хочет обсуждения некоторой проблемы, то пусть он будет любезен изложить её развёрнуто, покажет что было сделано до него на эту тему, почему вопрос не был решён и что автор думает на эту тему сам.
Публикация только через Админа, т.е. через меня. Будет желание, пишите на admin@tmpo.su, если мне понравится, размещу, даже если сам с чем – то не согласен.
При сём, с уважением,
Слуцкий Александр Анатольевич,
к.т.н., вице-президент, член Совета Национальной ассоциации оценочных компаний финансовых рынков (НАОК)
12.07.2015
Слуцкий А.А., Слуцкая И.А. К ВОПРОСУ ОБ ОЦЕНКЕ. Оценка Компенсации за не произведённый Капитальный Ремонт
Одной из острых проблем при определении величины компенсации собственникам при расселении из ветхого и аварийного жилья является определение величины компенсации за не проведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома.
Пример расчета рыночной величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома на примере 3-х комнатной квартиры общей площадью 77,6 кв.м. в 4-х этажном кирпичном многоквартирном жилом доме, общей площадью дома 3740,1 кв.м., и общей площадью жилых квартир в доме 3 074,8 кв.м., 1957 года постройки, расположенного по адресу: г. …, ул. …, 11а .
Источник
Размер упущенной выгоды собственника жилого помещения в результате не произведенного капитального ремонта
Добрый день коллеги!
Нужна Ваша помощь.
Уже не в первый раз при оценке рыночной стоимости изымаемого жилого помещения вижу такой вопрос:
«Каков размер упущенной выгоды собственника жилого помещения в результате не произведенного капитального ремонта?»
Кто -то сталкивался с таким? Если да то подскажите методику расчета?
Ответы 28
Вопрос интересный. Тоже было бы интересно посмотреть расчеты.
Но, лично мое мнение, что данный вопрос — бред сивой кобылы. Из серии посчитай то, не знаю что, это просто затягивают процесс.
Упущенная выгода возникает из-за уменьшения арендных платежей.Затягивание капремонта увеличивает риск ущерба.Собственник, арендатор не желает рисковать и делает бюджетный ремонт. Поэтому надо сравнить арендные ставки объектов сходной локации с хорошим ремонтом и бюджетным. Этот риск компенсирует страхование. Стоимость страхового полиса и будет равна упущенной выгоде.
А как соотносятся капремонт и «бюджетный», я так понимаю текущий (косметический)? Это вообще разные понятия.
Если я правильно понял вопрос, то «размер упущенной выгоды собственника жилого помещения в результате не произведенного капитального ремонта» будет составлять сумма отчислений в фонд капитального ремонта за период от предыдущего капремонта до момента изъятия.
Алексей предположим что вы правы что действительно это сумма отчислений в фонд капитального ремонта за период от предыдущего капремонта до момента изъятия ( здесь есть логика), до кого периода считать? Если как правило выходит распоряжение об изъятии (т.е. дата оценки определяется) а фактически граждан выселяют не ранее чем через полгода (это в случае если все гладко и нет ни каких суд.разбирательств)
Момент изъятия и многое другое — регулируется соглашением об изъятии. В идеале — перечень убытков, которые подлежат расчету — должен быть согласован между правообладателями изымаемого имущества и той организацией, которая осуществляет изъятие. По идее правообладателю должен быть уже направлен проект соглашения об изъятии.
Жилой дом (год постройки 1956) кирпичный, 2-х этажный, изымается по причине его аварийности (имеется заключение).
Оценщик в заключение пишет (цитирую):
В случае, если бы своевременно и качественно были проведены мероприятия по капитальному ремонту с надлежащей периодичностью, то срок службы многоквартирного жилого дома был бы близок к оптимальному.
Дальше суть изложу самостоятельно, т.к. цитировать очень много, скан не возможен ((( у меня заключение в распечатанном виде и с очень плохим качеством((:
Оценщик берет фактически уплаченные взносы за кап.ремонт за год от данной суммы вычитает сумму затрат на фактически приведенный ремонт так же за год.
Так он делает за период с 2008 года до даты оценки. по итогу результат получается с — (расходы на произведенные работы составляет больше, чем полученные денежные средства на кап.ремонт).
Тогда оценщик берет по городу дома с годом постройки от 1951 — 1970, собирает информацию по фактическим затратам на капитальный ремонт в данных домах, выводит среднюю стоимость затрат приходящуюся на 1 кв.м. жилого дома и полученную сумму умножает на площадь квартиры. По ее мнению это размер упущенная выгода собственника жилого помещения в результате не произведенного кап.ремонта.
По моему мнению это чушь и я вообще здесь не вижу объекта оценки!
На что судья сослалась на обзор судебной практики (файл прикрепила) и сказал что считать надо! Как быть не знаю?(
По моему мнению это чушь и я вообще здесь не вижу объекта оценки!
Пишите НПВ. Как, сразу влет как-то не сообразить. первое, что приходит в голову, с какой стати уплаченные взносы именно за капремонт? Почему именно с 2008? Но, если все-таки надо, то сделать как рекомендует Ромашкин.
А за это — «полученную сумму умножает на площадь квартиры. это. упущенная выгода собственника жилого помещения в результате не произведенного кап.ремонта»- «лицензии лишать надо»(с), к сожалению сейчас не возможно.
Цитирую: «Оценщик в заключение пишет:
В случае, если бы своевременно и качественно были проведены мероприятия по капитальному ремонту с надлежащей периодичностью, то срок службы многоквартирного жилого дома был бы близок к оптимальному.»
И сразу вопрос: на каком основании этот оценщик делает такие выводы? Он исследовал конструкции дома? Он эксперт-строитель? У оценщика есть достоверные сведения о всех проведенных ремонтах 1956 года? У нас зачастую оценщики много слишком берут на себя. А вот это «если бы» похоже на вангование. Не надо лезть не в свои сани.
Уважаемый Игорь, бюджетный или хороший ремонт это относится к помещению. Влияет на величину аренды и Вы правы никакого отношения к капитальному ремонту здания отношения не имеет.
Вопрос я понял правильно, что уже радует)))))
Теперь докину свои соображения:
Что касается «упущенной выгоды из-за не сделанного капремонта» — ее нет. Так как, взамен изъятой квартиры, собственнику выплачивают рыночную стоимость жилья, либо предоставляют равноценное жилье. В любой случае такого ценообразующего фактора на квартиры, как «количество уплаченных взносов на капремонт» я не встречал))))))
При изъятии оценивается РС квартиры (без учета аварийного/ветхого состояния) + расходы на переезд. Все остальное — попытка навариться.
По логике: ПВС — это стоимость строительства нового объекта, а упущенная выгода — это (данном случае предположим), это те непонесенные своевременно расходы на ремонт, в связи с чем дом стал ветхим аварийным)) Т.е. это стоимость физического износа от ПВС.
Полностью согласен с вашими рассуждениями. Тоже часто сталкиваюсь с вопросом о компенсации за непроизведенный кап.ремонт, и всегда пишу НПВ, потому как реально определить невозможно. Уже то что аварийный дом сравниваем с пригодными — бонус, оно и есть компенсация. Другие суждения на мой взгляд просто обсурдны.
Это не бонус и не компенсация. А то что пишите нпв — просто не знание вопроса с Вашей стороны. Разве капитальный ремонт не проводится? Посмотрите в квитанцию по жку, дальше на сайты нп капитального ремонта в своем регионе и т.д.
«Каков размер упущенной выгоды собственника жилого помещения в результате не произведенного капитального ремонта?»
Вопрос похож на бред сивой кобылы. Правообладатель сдает жилье в наем (есть все подтверждающие документы)? Если нет, то о какой упущенной выгоде идет речь?
Как мне видится, затраты на непроизведенный капитальный ремонт — это реальный ущерб, который подтверждается фактически произведенными расходами (платежными документами). Т.е. правообладатель, например, произвел оплату на кап. ремонт муниципалитету (или у муниципалитета уже существовало ранее это обязательство перед правообладателем) — тот ремонт не произвел, но недвижимость решил изъять — соответственно обязательства муниципалитета по выполнению кап. ремонта как бы «прекращаются» путем компенсации за их невыполнение, которая включается в выкупную цену.
Максим ни кто ни кому ни чего не сдает! Объект оценки — изымаемая квартира находится в собственности.
При изъятии собственник по мимо стоимости жилого помещения и компенсации расходов на переезд и оформление нового жилого помещения (гос.регистрации) хочет еще компенсацию за не произведенный капитальный ремонт (по его мнению и мнению оценщика который выполнял отчет для этого гражданина — если бы был во время произведен кап.ремонт, то они бы еще 150 лет (утрирую) прожили в этом доме)!
По моему мнению что администрация компенсирует это при выкупе у гражданина жилого помещения без учета аварийного состояния!
Судья встает на сторону гражданина и ссылается на выше указанный мной документ!
Как отстоять в суде свою позицию.
Бред! 🙂 Если бы администрация не приняла решение об изъятии, то у гражданина бы ухудшилось здоровье вследствие проживания в помещении непригодном для проживания и понадобилось бы дорогое лечение. Поэтому администрации следует уменьшить выкупную цену на величину расходов на лечение, которые сэкономит гражданин, потому что жилье так вовремя у него изымается, предотвращая проблемы со здоровьем 🙂
Обратите внимание на то, что:
«Как и в случае с реальным ущербом, для истребования упущенной выгоды кредитору необходимо доказать каждый элемент убытков, в том числе причинную (причинно-следственную) связь между нарушением обязательств и возникшими убытками в виде упущенной выгоды.
Кроме того, при расчете данного вида убытков необходимо помнить о содержании п.4 ст.393 ГК РФ, согласно которому при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. Игнорирование этой правовой нормы может привести на практике к отказу судов удовлетворить исковые требования о взыскании упущенной выгоды.
Таким образом, бремя доказывания наличия и размера упущенной выгоды лежит на пострадавшей стороне (истце), которая должна доказать, что она могла и должна была получить определенные доходы и только нарушение обязательств ответчиком стало причиной, лишившей ее возможности получить прибыль от реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг).
Но наличие и указанных выше доказательств арбитражная практика признает недостаточным. Пункт 1 статьи 404 ГК РФ гласит о праве суда уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.
Таким образом, лицо, пострадавшее от неправомерных действий контрагента по договору, чтобы иметь достаточные основания требовать компенсации убытков в полном размере, обязано принять все разумные меры к уменьшению размера убытков. Например, при недопоставки товара по договору купли-продажи покупатель должен принять меры к приобретению аналогичного товара у сторонних организаций, и, наоборот, продавец при отказе покупателя от приемки товара должен попробовать перепродать товар. В противном случае считается, что убытки образовались в результате неправомерных действий, как продавца, так и покупателя.»
И ответьте на вопрос, почему гражданин, зная, что дом простоял бы ещё 150 лет, если бы вовремя был сделан кап. ремонт, не предпринял никаких действий и допустил ухудшение состояния своего жилья до аварийного?
Источник
Дело одной компенсации
Анжелика Юсупова купила квартиру в деревянном двухэтажном доме на Черемошниках в 2013 году. Женщина сразу сделала в квартире ремонт, обустроила ванну и сливную яму. В 2014 году дом признали аварийным, а в 2017-м мэрией Томска было принято решение об «изъятии для муниципальных нужд жилых помещений». То есть мэрия собиралась выкупить квартиру у Анжелики Юсуповой. Однако сделать это не торопилась.
Так как мэрия долгое время не предпринимала никаких попыток выкупить квартиру Анжелики в аварийном доме, женщине пришлось обратиться с иском в суд. После первого решения в пользу томички и начались проблемы.
«Суд первой инстанции мои требования к администрации Томска удовлетворил и установил размер выкупной цены в сумме 1 927 782 рубля, — рассказала Анжелика Юсупова. — Но мэрия подала апелляцию, и вторым решением суда сумма выкупа была уменьшена до 1 907 160. Совсем немного. А вот третья инстанция — президиум Томского областного суда – отменил решение и назначил сумму выкупа в 850 тысяч рублей. 600 тысяч за квартиру, 200 тысяч за землю и 50 тысяч на переезд. Третий иск в суд подала уже прокуратура».
По словам Анжелики Юсуповой, из суммы выкупа убрали компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт. Согласно материалам дела, на 31.10.2014 года физический износ составлял 66 %, но капитальный ремонт дома никогда не проводился.
Мне отказали в компенсации за капитальный ремонт из-за того, что мы не первые владельцы квартиры. То есть, я ее не приватизировала, а купила. Но когда я ее покупала,на дом не было никаких ограничений. Я не знала о том, что дом признают аварийным через год. Тут еще один момент. Моя бывшая соседка Татьяна Кретова оказалась в такой же ситуации и тоже обратилась в суд. Кретова также стала владельцем недвижимости не в порядке приватизации. Как и в моем случае, ее дело дошло до апелляции, однако суд встал на сторону моей соседки. Им апелляционный суд оставил ту же сумму, что и суд первой инстанции. И они уже получили эти деньги. А мне отказ. Всего 850 тысяч. На эти деньги такую же квартиру не купить. Я смотрела цены: в таком же доме, с такой же площадью квартира стоит один миллион триста тысяч. Я в своей квартире установила ванную и слив, все законным путем, есть документы. По сути, это благоустроенное жилье. Но почему моим соседям заплатили всю сумму, а мне нет? Причем, когда суд вынес решение, я была в статусе матери-одиночки. Но это не помешало выкинуть нас с ребенком на улицу. В суде меня представили как мошенницу, что я, якобы, специально купила квартиру в аварийном доме, чтобы получить больше денег.
Действительно, в апелляционном решении президиума Томского областного суда говорится, что Анжелике было отказано в компенсации за капитальный ремонт из-за того, что право собственности возникло у истца не в порядке приватизации. Напомним, апелляцию в суд подавала областная прокуратура.
«Вместе с тем статья 16 Закона о приватизации связывает обязанность проведения капитального ремонта бывшим наймодателем с неисполнением данной обязанности на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, — говорится в документе. — Поскольку возникновение права собственности на квартиру у истца не связано с приобретением жилого помещения в порядке приватизации, следовательно, ответчик по отношению к Юсуповой А. Р. не являлся наймодателем и обязанности по проведению капитального ремонта дома в отношении Юсуповой А. Р. ответчик не имел. Истец не относится к субъектам, которые вправе требовать предоставления компенсации за непроизведенный капитальный ремонт при изъятии у нее жилого помещения для муниципальных нужд. В этой связи вывод судов первой и апелляционной инстанций о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в выкупную цену изымаемого жилого помещения сделан с существенным нарушением норм материального права».
Анжелика Юсупова и ее юрист Дина Воскобойникова после решения президиума Томского областного суда обратились к уполномоченной по правам человека Татьяне Москальковой и попытались опротестовать решение в Верховном суде. Однако Верховный суд отказал в передаче кассационной жалобы. В суде посчитали, что нормы материального и процессуального права применены правильно.
«Согласно п. 1 ч. 2 ст. 381 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по результатам изучения кассационных жалоб, представления судья выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы, представления в судебном заседании суда кассационной инстанции, если отсутствуют основания для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке.
Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов. Таких оснований для пересмотра судебного поставления в кассационном порядке по доводам кассационной жалобы, изученным по материалам, приложенным к ней, не установлено.
Изменяя размер взысканной выкупной цены спорного жилого помещения, президиум Томского областного суда с учетом установленных по делу обстоятельств и правоотношений сторон, а также подлежащего применению закона пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для взыскания в пользу истца компенсации за непроизведенный капитальный ремонт при изъятии у нее спорного жилого помещения для муниципальных нужд. Суд исходил из того, что закон связывает обязанность проведения капитального ремонта бывшим наймодателем (органом государственной власти и органом местного самоуправления) с неисполнением данной обязанности на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, и установил, что возникновение права собственности на квартиру у истца не связано с приобретением жилого помещения в порядке приватизации, в связи с чем ответчик по отношению к Юсуповой А. Р. не являлся наймодателем и обязанности по проведению капитального ремонта дома в отношении Юсуповой А. Р. не имел. Доводы кассационной жалобы не свидетельствуют о существенных нарушениях норм материального либо процессуального права, которые могли бы привести к неправильному разрешению дела и являться основанием для отмены правильного по существу решения. Отказать Юсуповой А. Р. в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации».
В аппарате российского омбудсмена также им отказали. Обращение даже не дошло до Татьяны Москальковой.
Юрист Дина Воскобойникова считает, что права ее клиентки нарушаются. Ведь Конституция РФ предусматривает равноценную компенсацию за квартиру в аварийном доме. И разницы нет, каким образом гражданин стал владельцем квартиры: приватизировал ее или купил по договору купли-продажи.
«Ситуация вопиющая, как с точки зрения человеческого отношения, так и с правовой. Налицо дискриминация прав Анжелики Юсуповой без какого-либо разумного и объективного обоснования. Конституция РФ и Жилищный кодекс четко предусматривают равноценную компенсацию за квартиру в аварийном многоквартирном доме. Целью такого равноценного возмещения является обеспечение прав и законных интересов собственника», — говорит Дина Воскобойникова.
Она отмечает, что Верховный суд РФ неоднократно разъяснял нижестоящим судам, что входит в выкупную цену таких квартир. При этом упоминая, что компенсация за непроизведенный капитальный ремонт присуждается не только собственникам, которые приватизировали квартиру, но и собственникам по «иным основаниям». Круг «иных оснований» высшим судом неограничен, значит, к ним относятся и покупатели.
«Конституционный суд РФ в 2016 году принял постановление по вопросам капитального ремонта, которое было успешно и правильно применено в деле Юсуповой судами первой и второй инстанций, — подчеркивает Воскобойникова. — Существуют определения Конституционного суда РФ, в которых черным по-белому указано, что обязанность публично-правового образования-бывшего наймодателя (в случае Юсуповой в лице мэрии Томска) не прекращается при смене собственника приватизированной квартиры. Важно отметить, что решения Конституционного суда являются обязательными для применения всеми в России, особенно судами.
По закону, президиум Томского областного суда мог, и раз дело касалось лишения собственности гражданина на единственное жилье, обязан был обратиться в Конституционный суд за проверкой конституционности закона, применяемого в деле Юсуповой. Этого сделано не было. Отказ в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт был объяснен одним предложением, в котором закон был нарушен дважды. Следует отметить, что квартира была куплена до того, как дом был признан аварийным. Судебный акт, которым была отменена компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, был постановлен в июле 2018 года. В сентябре 2018 года в деле другого человека с аналогичными обстоятельствами Томский областной суд оставил в силе присужденную компенсацию. С конца 2018 года подход по исключению компенсации за непроизведенный капитальный ремонт людям, которые купили квартиры в домах, впоследствии признанными аварийными, на уровне судов Томского областного суда окончательно закрепился. Особое непонимание вызывают отказы судьи и заместителя председателя Верховного суда принять жалобы Юсуповой по ее делу. Получается, что Верховный суд в открытую говорит, что решения Конституционного Суда и собственные разъяснения для него необязательны», — резюмирует юристка.
Сейчас Анжелика Юсупова готовит еще одну жалобу в аппарат уполномоченного по правам человека в России и в Конституционный суд.
Источник