Методика ремонта многоквартирных домов

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 4 августа 2014 г. № 427/пр “Об утверждении методических рекомендаций установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме”

В соответствии с пунктом 10.1 статьи 12 Жилищного кодекса Российской Федерации приказываю:

1. Утвердить методические рекомендации установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

2. Контроль за исполнением настоящего приказа возложить на заместителя Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации А.В. Чибиса.

Министр

М.А. Мень

Методические рекомендации
установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме
(утв. приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 4 августа 2014 г. № 427/пр)

1. Настоящие методические рекомендации (далее — Рекомендации) разработаны в соответствии с пунктом 10.1 статьи 12 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс) в целях методического обеспечения деятельности органов государственной власти субъектов Российской Федерации по определению порядка установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (далее — необходимость проведения капитального ремонта) в соответствии с пунктом 8.3 статьи 13 Жилищного кодекса, а также принятию в случаях, предусмотренных Жилищным кодексом, решений о необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (далее — Порядок).

2. При определении необходимости проведения капитального ремонта рекомендуется применять ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (р) и ВСН 53-86 (р).

3. Решение о необходимости проведения капитального ремонта или об отсутствии такой необходимости рекомендуется принимать в момент принятия решения о включении (невключении) многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (далее — региональная программа капитального ремонта) формируемую и актуализируемую в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации для формирования и актуализации региональных программ капитального ремонта.

4. Полномочиями по принятию решения о необходимости капитального ремонта или об отсутствии такой необходимости рекомендуется наделять орган, уполномоченный субъектом Российской Федерации на формирование и подготовку актуализации региональной программы капитального ремонта (далее — уполномоченный орган). Иные органы и организации, а также собственники помещений в многоквартирном доме, могут принимать участие в принятии решения о необходимости капитального ремонта или об отсутствии такой необходимости в случае, если соответствующие положения предусматриваются нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

5. Решения, предусмотренные пунктом 3 настоящих Рекомендаций, могут быть в виде отдельного документа либо оформляться путем утверждения региональной программы капитального ремонта, в том числе по результатам ее актуализации.

6. В спорных ситуациях решение о необходимости проведения капитального ремонта или об отсутствии такой необходимости рекомендуется принимать коллегиально. Порядок создания, деятельности и полномочия соответствующих коллегиальных органов (далее — комиссия) рекомендуется определять нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

При этом, в состав комиссий рекомендуется включать представителей органов местного самоуправления, органов государственного жилищного надзора, органов муниципального жилищного контроля, регионального оператора, созданного субъектом Российской Федерации, в соответствии со статьей 178 Жилищного кодекса, представителей собственников помещений в многоквартирном доме, представителей органа, осуществляющего государственный технический учет жилищного фонда, органа архитектуры и градостроительства, организации, осуществляющей управление многоквартирным домом, а также иных органов или организаций.

7. В Порядок рекомендуется включать положения, регламентирующие:

1) содержание и состав процедур (мероприятий) по установлению необходимости проведения капитального ремонта, принятию решений, предусмотренных пунктами настоящих Рекомендаций для целей формирования и актуализации региональных программ капитального ремонта в соответствии со статьей 168 Жилищного кодекса, для целей применения положений части 4 статьи 181 и части 7 статьи 189 Жилищного кодекса, а также краткосрочных (до 3-х лет) планов реализации региональной программы капитального ремонта;

2) процедуру работы уполномоченных органов и комиссий при определении необходимости проведения капитального ремонта;

3) процедуру внесения изменений в региональную программу капитального ремонта при принятии комиссией или уполномоченным органом решения о необходимости проведения капитального ремонта в более ранние (поздние) сроки по отношению к срокам, установленным региональной программой капитального ремонта, а также внесение изменений в краткосрочный план реализации региональной программы капитального ремонта, в случае, если соответствующие положения не установлены законом субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 168 Жилищного кодекса;

4) перечень оснований для рассмотрения уполномоченным органом или комиссией вопроса о принятии решения о необходимости проведения капитального ремонта;

5) процедуру инициирования уполномоченным органом или комиссией рассмотрения вопроса о принятии решения о необходимости капитального ремонта;

6) источники получения уполномоченным органом или комиссией информации, необходимой для целей установления необходимости проведения капитального ремонта, а также порядок и сроки ее получения;

7) требования к форме и содержанию документа, которым оформляется решение уполномоченного органа и (или) комиссии о необходимости проведения капитального ремонта или об отсутствии такой необходимости;

8) процедуры информирования собственников помещений в многоквартирном доме, лиц, осуществляющих управление многоквартирным домом, или организаций, оказывающих услуги (выполняющих работы) по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, иных органов и (или) организаций, предусмотренным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации о принятом уполномоченным органом и (или) комиссией решении о необходимости проведения капитального ремонта или об отсутствии такой необходимости;

9) иные положения по необходимости.

Обзор документа

Минстроем России для регионов подготовлены методические рекомендации по вопросу установления необходимости проведения капремонта общего имущества в многоквартирном доме.

Этот вопрос рекомендовано решать в момент принятия решения о включении (невключении) многоквартирного дома в региональную программу капремонта. При этом следует применять ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (р) и ВСН 53-86 (р).

Полномочиями по принятию решения о необходимости капремонта целесообразно наделить орган, занимающийся формированием и подготовкой актуализации региональной программы капремонта. Нормативным правовым актом субъекта Федерации может быть предусмотрена возможность участия в решении этого вопроса иных органов и организаций, а также собственников помещений в многоквартирном доме.

В спорных ситуациях решение следует принимать коллегиально. Даны рекомендации по формированию состава коллегиальных органов.

Региональные власти должны установить порядок определения необходимости проведения капремонта общего имущества в многоквартирном доме. Приведен перечень положений, которые целесообразно в него включить.

Источник

Правила и порядок проведения капитального ремонта жилых домов

Любое строение имеет свою длительность эксплуатации. Наличие мероприятий по поддержанию состояния здания в удовлетворительном виде любого характера – текущего или капитального, отражается на главных характеристиках помещений.

И если текущий ремонт это действие, предупреждающее серьёзные разрушения, то капремонт это совокупность мероприятий, которые направлены на замену, а также восстановление и модернизацию конструктивов МЖД и коммуникационных элементов, в связи с их физической изношенностью.

Порядок проведения капитального ремонта определён ФЗ№ 271[1] и его целью является благоустройство строения без внесения любых изменений в строительные параметры объекта.

Правила осуществления капремонта в МКД

Обновление многоэтажного дома капитального характера, которое предусмотрено согласно статье 167 Жилищного кодекса[2] выполняется специализированными организациями, закреплёнными за жилой недвижимостью.

Масштабы проведения капиталки конструктивов и коммуникаций разняться в зависимости от рабочего состояния многоквартирного дома и потребностей существующих у живущих в нём граждан.

Длительная эксплуатация конструкций изнашивает их, и, как результат – разрушение определённых частей здания. Во избежание возникновения необратимых процессов здание требуется капитально ремонтировать. Также основой для проведения КР является соответствие сооружения, предназначенного для проживания, всем санитарным нормам и техническим правилам, закреплённым в законе.

Капитальные замены в квартирах частично могут осуществляться самими владельцами квартир. Выполняется это для обеспечения комфорта и безопасности своего жилища и перечень действий хозяин квартиры принимает по своему усмотрению. Такое правило не распространяется на владельцев муниципального жилищного фонда.

Поскольку действия дорогостоящие, то вовремя выполненные текущие мероприятия, помогут избежать трудоёмкого процесса капремонта с большим вложением средств. При этом важно знать, что собственники жилища производят мероприятия за счёт собственных средств, в наниматели госфонда обеспечиваются за счёт средств общего фонда КР.

Следует отличать реконструкционные меры от капремонта. Установка новых перегородок или смещения дверных проёмов приравнивается к реконструкционным действиям, на которые требуется получение спецразрешения в профильных ведомствах.

Если внутриквартирные решения владелец может осуществлять по своему усмотрению, но при наличии разрешений, то какие мероприятия внести в список на капитальные меры общего имущества МКД, решается на собрании жителей. Также поводом для внесения работ в перечень капремонта может быть определение спецкомиссии, а периодичность и объёмы заданий назначаются компетентными инспекторами регионального фонда КР. При этом необходимость проведения восстановления жилых зданий регламентируется ЖК. Так, на основании этого закона выполнять его необходимо при таком износе строения:

Каменного здания процент изношенности должен находиться в пределах от 30 до 70%.
Деревянного строения – не более 65%.

Порядок реализации капитального ремонта

На основании глава 18 ЖК РФ[3], закреплено, что возмещение трат на действия, связанные с капитальным ремонтом в МЖД осуществляется за средства регионального направления или местного бюджета. Однако также внедрена их оплата жильцами для наполнения фонда КР определённого ЖД.

Для инициирования проведения капремонта следует получить распорядительный документ от компании, которая несёт ответственность за содержание этого дома и проведение в нём эксплуатации оборудования. Основанием для возникновения такого документа может быть:

завершение даты эксплуатационного предела отдельных конструктивов строения;
требование жителей, основанное на неисправности какого-либо элемента здания.

Следует знать, что сроки выполнения капремонта каждого индивидуального конструктива или оборудования устанавливаются обособленно в зависимости от материала.

Нормативами закреплены минимальные временные отрезки безопасной эксплуатации каждого несущего элемента. И действия должны быть произведены не позднее, чем эксплуатационная способность этого конструктива перестанет исполнять свои основные функционалы, призванные обеспечивать комфортное нахождение людей в жилище на фоне безопасности.

Если обоснованное требование населения, обратившегося с вопросом назначения действий капитального характера, не удовлетворено предусмотренным способом, то следует инициировать судебное разбирательство с постановлением обязать проведение указанного регламента.

Согласно СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные[4], первичный КР в полном объёме, необходимо проводить не позднее тридцатилетнего срока последующего за введением ЖД в эксплуатацию, выборочный – по исходу двадцати лет. Срок службы всех элементов МЖД зависит от материалов, использованных при строительстве, нормативные показатели следующие:

Для фундаментных и стеновых материалов – от 30 до 90 лет.
Балконных элементов, лестничных маршей, крылец, веранд – от 30 до 80 лет.
Элементов кровли, дверных и оконных проёмов – до 30 лет. При этом деревянные составляющие кровли установлены с запасом прочности до 80 лет.
Внутренняя отделка помещений, при соответствующем производстве текущего ремонта может прослужить до 30 лет.

Каждый МЖД с момента его ввода в эксплуатацию паспортизирован. Техпаспорт, который содержит первоначальные сведения об отстроенном здании, оснащён специальными графами, в которых отображается периоды проведения всех ремонтов, состояние домовых конструктивов и всех элементов.

За проведением осмотров закреплены коммунальные конторы. Согласно их зоны ответственности, осуществление осмотров должно происходить дважды в году.

Визуальные характеристики вносятся в паспорт, по этим сведениям происходит анализ состояния дома и необходимость выполнения капитального ремонта. Прохождение осмотров регламентировано правилами. Для реализации полного цикла работ, регламент осуществления обследования состояния дома прописан в статье 55 Градостроительного норматива[5] и Постановлением Правительства №170[6].

Определение важности выполнения работ входит в непосредственные обязанности профильной комиссии. Специалисты приглашённых ведомств, изучив данные проведенных осмотров, составляют акт с рекомендациями о необходимости инициирования обновлений. В большинстве случаев здание осматривают с выходом на место.

При получении рекомендаций к осуществлению КР окончательное решение принимается на общем сходе собственников жилищ, инициатором которого выступает коммунальная контора, получившая заключительный документ. Жильцы должны определить необходимость выполнения капиталки, объёмы выполнения, продолжительность реализации рекомендаций и порядок финансирования.

Полученное решение общего схода документально оформляется в установленном порядке и жилконтора может нанимать подрядную организацию. Жильцы вправе отказаться от выполнения деяний, если предоставленная смета указанного ремонта или материалов не обоснована и, по мнению жителей, завышена.

Однако, если это касается капремонта небезопасных аварийных коммуникаций или оборудования лифтового хозяйства, то выполнение лучше не затягивать. Можно подключить к действиям по выбору строителей и приобретению материалов инициативную группу жильцов, возможно, тем самым уменьшить общую стоимость капремонта.

Кто принимает выполненные работы КР

Все произведенные мероприятия подлежат обязательной приёмке. Порядок осуществления приёмки работ следующий:

за неделю до предположительного окончания действия, подрядчик оповещает об этом заказывающую сторону.
- Если заказчик региональный оператор – именно он создаёт приёмочную комиссию и сам ответственный за составление акта строительного контроля объекта.
- В случае заказа со стороны собственника помещения – ответственность за приглашение приёмочной комиссии лежит на нём.
на месте проводится исследование выполненных работ. В случае обнаружения брака, происходит его ликвидация за счёт виновной стороны;
одновременно с приёмным актом оформляется гарантия выполненных работ. Гарантийный срок, который начинает свой отсчёт со дня принятия объекта – пять лет. При наступлении гарантийной ситуации следует обратиться к региональному оператору или непосредственно к подрядному исполнителю. При этом все поломки устраняются за счёт подрядчика в сроки, которые лучше закрепить при составлении гарантии.

Все документы, которые сопровождают исполнение мероприятий, должны быть оформлены в соответствии с существующим законодательством и отвечать требованиям делопроизводства.

Важность правильно составленных бумаг заключается в том, что в случае восстановления своих прав в судебном порядке недооформленный документ или акт, составленный не по правилам, может быть причиной для не рассмотрения иска потерпевшей стороны.

Источник