Методы оценки стоимости ремонта

Приложение. Единая методика определения размера расходов на восстановительный ремонт в отношении поврежденного транспортного средства

Приложение
к Положению Банка России
от 19 сентября 2014 г. N 432-П
«О единой методике определения размера
расходов на восстановительный ремонт в
отношении поврежденного транспортного
средства»

Единая методика
определения размера расходов на восстановительный ремонт в отношении поврежденного транспортного средства

ГАРАНТ:

О единой методике определения размера расходов на восстановительный ремонт в отношении поврежденного транспортного средства см. положение Банка России от 4 марта 2021 г. N 755-П

Настоящая Методика является обязательной для применения страховщиками или их представителями, если они самостоятельно проводят осмотр, определяют восстановительные расходы и выплачивают страховое возмещение в соответствии с Федеральным законом «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств», экспертами-техниками, экспертными организациями при проведении независимой технической экспертизы транспортных средств, судебными экспертами при проведении судебной экспертизы транспортных средств, назначаемой в соответствии с законодательством Российской Федерации в целях определения размера страховой выплаты потерпевшему и (или) стоимости восстановительного ремонта транспортного средства в рамках договора обязательного страхования гражданской ответственности владельцев транспортных средств.

* Необходимое время приведено без учета подготовительно-заключительньгх работ.

** Категория сложности не связана с нормированием ремонтов транспортных средств отечественных производителей (ремонт N 1, 2, 3) и зависит от степени повреждения:

1 категория — несложные деформации на простых (несложно профилированных) поверхностях;

2 категория — сложные деформации с образованием складок, вытяжкой металла либо несложные деформации на профилированных поверхностях;

3 категория — сложные деформации с изломом ребер жесткости (при нецелесообразности замены, применении реставрации или вставки).

Источник

Методика оценки ущерба

Для целей определения величины компенсации при причинении ущерба отделке жилого помещения необходимо рассчитать стоимость восстановительного ремонта помещения. Стоимость восстановительного ремонта складывается из стоимости необходимых для ремонта материалов и стоимости ремонтных работ.

Этапы восстановительного ремонта после залива. Состав работ.

Первым этапом при ремонте помещения, пострадавшего в результате залива, являются демонтажные работы. При этом демонтажу подвергаются не только пострадавшие в результате залива элементы отделки, но и те элементы, которые необходимо демонтировать для проведения восстановительного ремонта (например, плинтуса, двери, наличники, даже если они не пострадали). Заметим, что в случае, если такой демонтаж необходим, сами элементы не пострадали и их демонтаж не сопряжен с их поломкой, стоимость приобретения таких элементов не учитывается. Учитываются только работы по монтажу и демонтажу.

Далее необходимо очистить пострадавшие конструктивные элементы помещения от старой отделки. Производится тщательная зачистка потолков, стен от старых обоев, шпатлевки, краски, полов от ламината и т.п. Затем помещение должно хорошо просохнуть.

На следующем этапе, во избежание образования плесени и грибка, необходимо обработать все поверхности антибактериальным раствором, или использовать при проведении работ грунтовку с антисептическим эффектом.

Далее производится шпатлевка и шлифовка поверхностей. Перед финишной отделкой для лучшего сцепления отделочных материалов и поверхностями производится грунтовка. Это позволяет предотвратить отслоение отделочных материалов от поверхности после завершения работ. Даже если в результате залива отделка пострадала не полностью (часть потолка, стен и т.п.), необходимо производить ремонт всего конструктивного элемента:

— Попадание влаги на отделочные материалы приводит не только к повреждению самих материалов, но и к поражению их плесенью и грибком. Если производить частичный ремонт конструктивных элементов, это даст временный эффект и с течением времени грибок появиться вновь. Этим объясняется невозможность простой подклейки отслоившихся частей отделочного материала. Заметим, что проявления грибка и плесени опасно для здоровья человека.

— При проведении отделочных работ материал, которым покрывается поверхность, должен быть из одной партии. Это делается потому, что если будет приобретен материал их разных партий, то велика вероятность в цветовом отличии. Данный факт никак не влияет на качество самого материала и допускается при производстве отделочных материалов.

— После покрытия поверхности отделочным материалом, на него начинает действовать внешняя среда. Происходит выцветание обоев, изменение цвета окрасочного слоя и т.п., т.е., с течением времени отделка изменяет свои цветовые характеристики. На практике, такое изменение цвета может быть заметно уже через несколько месяцев после проведенного ремонта, в зависимости от условий внешнего воздействия.

Данные факты не позволяют произвести ремонт конструктивного элемента частично, так как если сделать частичный ремонт, то визуально новое покрытие будет отличаться от старого, и вероятность возникновения грибка и плесени высокая.

Расценки на работы и материалы для восстановительного ремонта после залива

Произвести оценку стоимости материалов и работ на основании ФЕР-2001 (федеральных единичных расценок) и других подобных нормативов, по нашему мнению, ошибочно. На каждые такие нормативы выпущены указания по применению. Например, на основании МДС 81-36.2004 «Указания по применению федеральных единичных расценок на строительные и специальные строительные работы (ФЕР-2001)» ФЕР 2001 предназначены для:

«- … расчетов стоимости строительной продукции при формировании инвесторских смет и подготовки тендерной документации;

— определения сметной стоимости строительных работ и расчетов за выполненные строительные работы в порядке, изложенном в пункте 1.2, для территорий (регионов) и для отраслевых ведомств, где отсутствуют полностью или частично территориальные единичные расценки (ТЕР) или отраслевые единичные расценки (ОЕР);

— разработки укрупненных нормативов сметной стоимости и прейскурантов на строительные работы;

— планирования и анализа экономических показателей проектных решений и работы строительных фирм…»

Очевидно, что данные расценки устанавливаются государством и регулируют отношения между строительными фирмами, осуществляющими работы по государственному контракту, и государством. В данных расценках учтено, что работы по госконтракту осуществляются колоссальными объемами и соответственно заложены МИНИМАЛЬНЫЕ цены при ДАННЫХ объемах. Физическое лицо не сможет купить материалы или оплатить работы по данным расценкам. Эти расценки ниже рыночных розничных цен. Такая же ситуация складывается и с другими расценками, закрепленными на уровне государства.

Полные расходы по восстановлению нарушенного права включают в себя все затраты по восстановительному ремонту. А поскольку для проведения ремонтных работ материал будет закупаться, а работы оплачиваться по рыночным расценкам, нами производится анализ именно рыночных расценок на материалы и работы. При проведении подобного анализа Оценщики исключают недостоверные, по их мнению, предложения: это очень дорогие либо очень дешевые аналоги. Для расчетов применяются средние цены по достоверному диапазону предложений. Нормы расходов материалов определяются на основании информации, которую сообщают производители для данных отделочных материалов.

Материалы, необходимые для проведения восстановительного ремонта после залива

Осмотр помещения нашим специалистом (мы всегда рекомендуем приглашать на осмотр вероятного причинителя ущерба телеграммой), производится в следующих целях:

• фиксируются повреждения, причиненные отделке помещений и движимому имуществу;
• определяется уровень отделки: количественные и качественные характеристики материалов, использованных для предыдущего ремонта, качество ремонтных работ, соблюдение общей технологии их проведения. Отделка может быть условно классифицирована как типовая (стандартная), улучшенная, высококачественная;
• проводятся измерительные работы и фотосъемка. Оценщик измеряет площадь оконных и дверных проемов, площадь поверхностей, занятых встроенной мебелью или отделанных материалами, которые не пострадали от воздействия воды и влаги (например, плитка на стенах). Делается это для корректного расчета площадей ремонтируемых поверхностей и правильного определения количества материалов, необходимых для ремонта;

Результаты осмотра заносятся в специальный бланк — Акт осмотра оценщика. Впоследствии, Акт будет приложен к Отчету об оценке.

Износ конструкций.

В ходе эксплуатации отремонтированных помещений собственник потребляет краткосрочные улучшения, одновременно происходит износ долгоживущих конструктивных элементов. Стоимость расходов на проведение восстановительного ремонта уменьшается на величину износа, накопленного материалами во время эксплуатации. Мы применяем два метода расчета износа: нормативный (или метод срока службы) и экспертный (экспертный метод применяется в соответствии с рекомендациями ВСН 53-86 (р) «Правила оценки физического износа жилых зданий»)

Источник

Технический надзор

+7(926)527-72-74 | +7(495)965-66-69

Оценка рыночной стоимости восстановительного ремонта

• Технический паспорт помещения квартиры №36, выданный ГУП МосгорБТИ (Южное ТБТИ) на 5ти листах;
• Акт обследования квартиры №36 о повреждениях в следствие залития из вышерасположенной квартиры.

1.6. Дополнительные условия и ограничения

• В процессе подготовки рецензии эксперт исходил из достоверности информации и документации по объекту исследования, предоставленной Заказчиком.
• Эксперт предполагает отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на результаты исследования, и не несет ответственности ни за наличие таких скрытых факторов, ни за необходимость выявления таковых.
• При выявлении нарушений косвенно связанных с объектом рецензирования эксперт обязан написать об этом в рецензии.
• В данной работе понятие «необоснованный» в ряде случаев можно приравнять к понятию «недостаточно обоснованный».

1.7. Список нормативно-технической литературы

• Федеральный закон от 29.07.98г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
• СП 71.13330.2011 Строительные правила. «Изоляционные и отделочные покрытия».
• Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004;
• ГЭСН-2001 Государственные элементные сметные нормы;
• ВСН 53-86 (р) Ведомственные строительные нормы «Правила оценки физического износа жилых зданий».

2. ПРОВЕРКА ОТЧЕТА НА СООТВЕТСТВИЕ НОРМАТИВНЫМ, ПРОЦЕССУАЛЬНЫМ ТРЕБОВАНИЯМ, И АНАЛИЗ ЕГО СОДЕРЖАНИЯ
2.1.1. Акт обследования квартиры №36 по адресу.
В акте зафиксированы:
— следы от протечек на потолке помещения №1а (балкон);
— деформация покрытия пола, и плинтуса в помещениях №1 (комната), №1а (балкон), №9 (коридор).

2.1.2. Акт осмотра объекта недвижимости.
В акте зафиксированы:
— В коридоре (пом. №1 по акту, пом. №9 по БТИ) – повреждения покрытий пола;
— В спальне и на балконе (пом. №2 по акту, пом. №№ 1, 1а по БТИ) – повреждения покрытий пола, повреждения отделки потолка на балконе пом. №1а, а также повреждение дверного блока;
— В санузле (пом. №3 по акту, пом. №8 по БТИ) – зафиксирована неисправность потолочных светильников и повреждение дверного блока;
— В кладовой (пом. №4 по акту, пом. № по БТИ не идентифицирован) – повреждения покрытий пола;
— В необозначенном помещении (пом. №5 по плану, пом. №2 по БТИ) – повреждения покрытий пола.
Не указана должность, и не приложены документы об образовании Ченцова А.Д.

2.1.3. Отчет об оценке рыночной стоимости восстановительного ремонта помещений квартиры.

Оценщик Демидов А.В., отвечая на вопрос о рыночной стоимости восстановительного ремонта помещений квартиры, применил затратный метод оценки.
В отчете на стр. 14-15 приведен (прогнозный) расчет стоимости требуемых работ по восстановительному ремонту в помещениях, со ссылкой на прейскурант строительных организаций:
— №9 (коридор) – определена противогрибковая обработка пола, замена напольного покрытия и плинтуса;
— №1 (комната) – определена противогрибковая обработка стен и пола, замена напольного покрытия, плинтуса, дверного блока, обойного покрытия стен (с полным выравниванием основания), перегородки из ГКЛ;
— №7 (гардеробная) – определена противогрибковая обработка пола, замена напольного покрытия и плинтуса;
— №1а (балкон) – определена противогрибковая обработка пола и потолка, замена напольного покрытия и плинтуса, перекраска потолка (с полным выравниванием основания);
— №8 (санузел) – определена противогрибковая обработка потолка, замена дверного блока, и устройство точечного электроосвещения (провода, светильники);
— №6 (кладовая) – определена противогрибковая обработка пола, замена напольного покрытия, плинтуса, дверного блока;
— №2 (комната) – определена противогрибковая обработка пола, замена напольного покрытия, плинтуса, дверного блока.

Наименование элемента/поврежденные элементы

ДЕФЕКТЫ

Дефекты, предъявленные к восстановлению в расчете стоимости отчета ООО «НОВЫЕ ГОРИЗОНТЫ»

Подтверждение фотофиксацией

по Акту ГБУ Жилищник

по Акту ООО «НОВЫЕ ГОРИЗОНТЫ»

Помещение №1 (комната)

Повреждение напольного покрытия

Фотоматериал не идентифицируется

Повреждение дверного блока

Повреждение перегородки из ГКЛ

Повреждение стеновых обойных покрытий

Помещение №1а (балкон)

Повреждение напольного покрытия

Фотоматериал не идентифицируется

Повреждение малярной отделки потолка

Помещение №2 (комната)

Повреждение напольного покрытия

Фотоматериал не идентифицируется

Повреждение дверного блока

Помещение №6 (гардеробная)

Повреждение напольного покрытия

Фотоматериал не идентифицируется

Повреждение дверного блока

Помещение №7 (гардеробная)

Повреждение напольного покрытия

Фотоматериал не идентифицируется

Помещение №8 (санузел)

Повреждение потолочных светильников

Фотоматериал не идентифицируется

Повреждение дверного блока

Помещение №9 (коридор)

Повреждение напольного покрытия

Фотоматериал не идентифицируется

В результате анализа данных о дефектах, зафиксированных в квартире №36, и определенных к восстановлению в соответствии с расчетом стоимости ремонтных работ рецензент делает вывод:
Отдельные виды работ по устранению дефектов в расчете стоимости приняты необоснованно.
Предоставленные материалы фотофиксации не описаны, не указаны локализации дефектов, что не даёт возможности идентифицировать их местонахождение в том или ином месте/помещении, кроме того, ракурсы фотофиксации нечеткие.
Отдельные материалы фотофиксации не позволяют утверждать о возникновении дефекта в следствие залива (двери, светильники в санузле, плинтус).

Анализ расчета стоимости требуемых работ по восстановительному ремонту выявил:
— необоснованно предусматриваются мероприятия по демонтажу/монтажу перегородки из ГКЛ в пом. №1;
— необоснованно предусматриваются мероприятия по демонтажу/монтажу дверных блоков в количестве 3х шт. в частности, и работы по замене дверных блоков в принципе в пом. №1 не обоснованы;
— необоснованно предусматриваются мероприятия по замене стеновых обойных покрытий в принципе, и полный ремонт основания под обои в частности в пом. №1. При необходимости замены обойных покрытий при ремонте помещений, ремонтными справочниками ГЭСН-2001 предусмотрен комплекс работ, включающий частичный ремонт основания, тогда как в отчете оценщика и стоимость работ и расход материалов для проведения данного вида работ приняты в объеме как для нового строительства, кроме того, замена обоев принята необоснованно.
— неверно определены объемы работ по демонтажу/монтажу плинтуса в пом. №№1, 1а, 7, 9, 6. Объем работ определен без вычета проёмов, где плинтус не монтируется;
— необоснованно предусматриваются мероприятия по полному ремонту основания потолка в пом. №1а. При необходимости ремонта ранее окрашенных поверхностей, ремонтными справочниками ГЭСН-2001 предусмотрен комплекс работ, включающий частичный ремонт основания, тогда как в отчете оценщика и стоимость работ и расход материалов для проведения данного вида работ приняты в объеме как для нового строительства.
— необоснованно предусматриваются мероприятия по замене потолочных светильников с заменой электропроводки в пом. №8;
— необоснованно предусматриваются мероприятия по замене дверного блока в пом. №№ 8, 6, 2.
В связи с необоснованно предусмотренными отдельными видами и объёмами работ, произошло завышение результатов расчета стоимости ремонтных работ.

Приведенный в отчете на стр. 15-16 расчет стоимости используемых материалов, со ссылкой на прейскурант торговых организаций является предположительным и не может быть использован в качестве подтверждения затрат по восстановительному ремонту.
В отчете оценщиком Демидовым А.В. не даны определения технико-экономических и качественных характеристик элементов отделки квартиры, для обоснования принятых к расчету материалов, материалы фотофиксации такого обоснования не дают.
Анализ расчета стоимости требуемых материалов по восстановительному ремонту выявил:
В связи с необоснованно предусмотренными отдельными видами и объёмами работ, в расчет приняты завышенные затраты на материалы.

2.1.4. Анализ результатов расчета рыночной стоимости

В результате сложения стоимости работ и материалов, оценщиком определена итоговая рыночная стоимость работ по восстановительному ремонту помещений квартиры №36.
В нарушение методики выбранного, затратного подхода, при определении стоимости Оценщиком не учтен физический износ элементов квартиры и отделочных покрытий в результате эксплуатации с 2008 года (срок последнего ремонта), что составляет около восьми лет по данным из акта осмотра объекта недвижимости, составленного ООО «НОВЫЕ ГОРИЗОНТЫ» 08.07.2016 года.
Физический износ должен определяться в соответствии с положениями ВСН 53-86 (р) Ведомственные строительные нормы «Правила оценки физического износа жилых зданий».
Согласно п. 1.1. ВСН 53-86 (р), «Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования (далее системы) и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.
Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.
1.2. Физический износ отдельных конструкций, элементов, систем или участков следует оценивать путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального и инструментального обследования, с их значениями, приведенными в» данном документе.

Отсутствие, неполнота, либо неточность сведений, описаний, расчетов позволяет сделать выводы о недостоверности представленных результатов расчетов рыночной стоимости восстановительного ремонта помещений квартиры в Отчете № ДЭ2016Б-38 от 15.07.2016г.
Отчет оценщика Демидова А.В. в нарушение положений Федерального закона от 31.05.01г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации (с изменениями на 8 марта 2015 года)» статьи 8. «Объективность, всесторонность и полнота исследований» содержит недостоверную информацию.
Расчет рыночной стоимости произведен оценщиком Демидовым А.В. по необоснованным и неточным данным (вводящие в заблуждение фотоматериалы, неверно определенные виды и объемы работ), с нарушением методики выбранного, затратного подхода к оценке (неучтение в расчетах физического износа элементов квартиры, находящихся в эксплуатации около 8-ми лет), в результате чего произошло завышение итоговых показателей рыночной стоимости восстановительного ремонта помещений квартиры.

Источник