Можно ли брать ипотеку больше стоимости квартиры для ремонта

Как взять ипотеку больше стоимости квартиры

Это актуально не только для новостроек, которые часто продаются с черновой отделкой и изначально требуют значительных дополнительных вложений сразу после приобретения. Вторичка также нередко продается в плачевном состоянии, и новым собственникам приходится выкладывать до 20% от стоимости квартиры, чтобы привести жилье в порядок. После оформления сделки может потребоваться покупка бытовой техники, мебели и других необходимых предметов быта. Многие заемщики с радостью взяли бы у банка сумму большую, чем предлагает кредитор. Как совместить собственные интересы и обойти ограничения банка по сумме займа, расскажем далее.

Дают ли банки денег больше, чем стоит залоговая квартира

Когда заемщик приходит в банк за ипотекой и обеспечением по кредиту выступает только залоговое жилье, сумма кредита не может превысить оценочную стоимость квартиры. Банк берет деньги для выдачи кредитов населению в Центробанке под процент. Центробанк требует от банка, чтобы ипотека была обеспечена недвижимостью, которая по стоимости перекрывает размер займа. Ипотека — многолетний заем, который связан с большим количеством рисков, поэтому кредиторы страхуются максимально.

Взять ипотеку больше стоимости квартиры

Банк не может рисковать, выдавая клиентам деньги без обеспечения. Единственно возможный вариант — поискать варианты займа с минимальным стартовым взносом или без него. Варианты решения проблемы:

• квартира в строящемся доме от девелопера при оформлении ипотеки в определенном банке;
• льготные ипотечные программы с господдержкой с нулевым первоначальным взносом;
• субсидии от государства для определенных категорий граждан на погашение первоначального взноса.

Перечисленные варианты доступны не всем. Поэтому предстоящие расходы лучше просчитывать заранее.

Как банк рассчитывает максимальную сумму жилищного займа

Определение максимально возможной суммы кредита происходит в несколько этапов:

• расчет суммы займа исходя из уровня дохода и срока, который выбрал заемщик;
• определение оценочной стоимости недвижимости;
• окончательный расчет суммы с учетом наличия средств на первоначальный взнос по кредиту.

На каждом этапе могут возникнуть сложности. Однако при правильном подходе их можно решить с минимальными затратами:

• если у заемщика не хватает дохода для оформления ипотеки на нужную сумму, банк может предложить продлить срок кредита на несколько лет. На подобное предложение стоит согласиться: несмотря на перспективу переплаты по процентам, всегда можно произвести досрочное частичное или полное погашение ипотеки;
• когда квартира оценена дешевле, чем рассчитывал покупатель, можно поискать другой вариант недвижимости с учетом своих потребностей;
• если окончательной суммы, которую предлагает банк, недостаточно для реализации планов по покупке жилья, можно обратиться в другую кредитную организацию.

Расчет стоимости квартиры для банка

Размер кредита зависит не только от дохода потенциального покупателя жилья, но и от оценочной стоимости объекта ипотеки. Когда покупатель ищет подходящую недвижимость, он сталкивается с рыночной стоимостью квартир. Суммы, которые продавцы просят за свое жилье, не всегда совпадают с оценочной стоимостью. Многое зависит от баланса спроса и предложения на рынке в конкретный момент времени в определенном районе. Например, при отсутствии спроса продавцам приходится снижать цену на 5-15%, чтобы привлечь потенциальных покупателей. В столичных регионах, где жилье пользуется стабильным спросом, расценки на квадратные метры завышены. В Москве и Санкт-Петербурге баланс спроса и предложения играет на руку продавцам. Цены на жилье в столицах растут быстрее, чем в среднем по России.

Рассчет стоимости

Оценочную стоимость определяет профессиональный оценщик, аккредитованный ипотечным банком. Вычисления проводятся на основе следующих показателей:

• кадастровая стоимость объекта;
• рыночная востребованность объекта;
• реальное состояние недвижимости;
• наличие обременений (неузаконенные перепланировки).

Оценщик сперва изучает документацию по объекту недвижимости, потом выезжает на место и осматривает объект. В процессе осмотра специалист делает необходимые фотографии, уточняет работоспособность инженерных и прочих коммуникаций. Оплату услуг оценщика производит заемщик, в редких случаях эти расходы на себя берет продавец квартиры. В результате работы оценщика заказчик получает документ об оценке, где содержится всестороннее описание квартиры и заключение об оценочной стоимости объекта с обоснованием.

На основе данного документа ипотечный банк проводит собственный расчет стоимости недвижимого объекта. Банковская корректировка делается для того, чтобы избежать мошеннических схем и снизить риски на выдачу займов под квартиру с искусственно завышенной стоимостью. Если заемщик рассчитывал взять ипотеку на 2 миллиона, а квартира оценена в полтора, он не сможет получить одобрение от банка. Также не приветствуется попытка занизить реальную цену жилья, в том числе указание неполной стоимости квартиры в договоре купли-продажи. Однако о подобных договоренностях между продавцом и покупателем банк узнает не всегда.

Как получить от банка больше: полезные лайфхаки

• Когда часть ипотеки погашена, можно подать заявку о рефинансировании с увеличением суммы займа. Для этого потребуется подтвердить наличие достаточного дохода и произвести перерасчет графика платежей. Если первоначальный кредитор готов заключить дополнительное соглашение к договору об ипотеке, обращение в другой банк может не потребоваться. Если процент по займу снижается в результате рефинансирования, клиент в любом случае получит экономию денег на ежемесячных платежах.
• Если доход заемщика за время выплаты ипотеки увеличился, можно договориться с банком на увеличение суммы и доначисление средств по кредиту с изменением графика платежей.
• Ищите варианты кредитования с максимально низким первоначальным взносом. Если у вас имеются накопления на 20% от стоимости жилья, выбирайте ипотеку с минимальным взносом в 10%. Оставшиеся деньги пойдут на ремонт, покупку техники, мебели и другие сопутствующие расходы.
• Если нет желания заниматься переоформлением документов по уже имеющейся ипотеке, можно взять потребительский кредит или заем на неотложные нужды. Стоит учитывать, что имеющегося дохода должно хватать на погашение всех долговых обязательств.

Как получить больше?

Не следует рассматривать введение нового созаемщика в уже существующий договор ипотеки как способ получить от банка дополнительные деньги. Такое возможно только при наличии уважительных обстоятельств (недееспособность заемщика, семейные трудности, потеря работы). По крайней мере топовые банки неохотно идут на эту процедуру.

Экономим на ипотеке: что нужно знать каждому заемщику

Несколько проверенных методов, которые помогут уменьшить кредитную нагрузку и быстрее погасить жилищный кредит:

• Налоговый вычет. Когда вы получаете официальный доход и платите 13% государству в виде налогов, при покупке недвижимости в ипотеку вы имеете право получить эти деньги назад. Сумма вычета для квартир, приобретенных после 1 января 2014 года, составляет до 260 000 рублей на объект стоимостью до 2 миллионов рублей. При этом на ипотечных процентах можно сэкономить до 390 000 рублей (при сумме процентов до 3 миллионов рублей). Благодаря законодательным изменениям вычет можно разбить на несколько объектов, а супруги и созаемщики могут объединить свои права на льготу и получить кэшбэк до 520 000 рублей с жилья стоимостью в 4 миллиона рублей (при условии, что супруги ранее не использовали право на вычет и имеют официальную зарплату).
• При досрочном погашении можно потребовать от банка перерасчета процентов по уже выплаченному кредиту и возвращения излишне уплаченной заемщиком суммы. Иногда банк соглашается сделать перерасчет после подачи соответствующего заявления. Если банк отвечает на заявление о перерасчете отказом, заемщикам приходится обращаться в суд. Наиболее ощутим данный вид экономии при досрочном погашении ипотеки в первые годы выплаты займа, когда на погашение процентов уходит львиная доля ежемесячных платежей.
• Когда вы полностью гасите ипотеку, а срок ранее оплаченной страховки еще не закончился, можно получить часть суммы за неиспользованный срок страхования. Для этого необходимо получить в банке документы о полном погашении ипотеки и написать заявление в страховую компанию о возврате средств. Однако если вы приобретали комплексную страховку при оформлении кредита, вполне возможно, что в условии договора страхования такая возможность отсутствует

Эффективную помощь в получении максимально возможного кредита на жилье и сопутствующие расходы вам окажет ипотечный брокер. Специалист поможет рассчитать сумму, получить одобрение и оформить договор с минимальной процентной ставкой, низким первоначальным взносом или совсем без него.

Источник

Завышение стоимости квартиры при ипотеке

Оформление ипотеки с завышением стоимости квартиры – достаточно распространенное явление. Схема, с помощью которой заемщик избегает выплаты предварительного взноса, кажется привлекательной, т. к. дает возможность оформить жилищный кредит на более легких условиях. Но есть у этой процедуры и подводные камни. Рассмотрим, как оформляется ипотека с завышением без первоначального взноса, как сделать эту процедуру безопасной, какую выгоду может получить заемщик, риски покупателя и продавца.

Какой бывает стоимость квартиры

Размер ипотеки напрямую зависит от стоимости жилья, которое планирует приобрести потенциальный заемщик. Цена недвижимости бывает нескольких видов:

• рыночная,
• потребительская,
• кадастровая и пр.

Если речь идет об ипотеке, банк, в который обратился клиент, учитывает именно рыночную стоимость жилья. От нее будет зависеть и размер кредита. Банк должен быть уверен, что сможет без затруднений реализовать залоговое имущество, если заемщик не выполнит своих долговых обязательств и обремененная недвижимость перейдет в собственность кредитора.

Чтобы получить ипотеку на выгодных условиях, некоторые клиенты договариваются с продавцом жилья о завышении цены на квартиру.

Для чего банку нужен первоначальный взнос

Программы жилищного кредитования различных банков предусматривают выплату первоначального взноса. Его размер, как правило, составляет 10−20 процентов от рыночной цены недвижимости. Если учитывать стоимость даже небольших квартир в регионах, эта сумма редко бывает ниже 200−300 тысяч рублей. Многие заемщики стремятся избежать выплаты первоначального взноса. Далеко не все граждане готовы разом расстаться со своими накоплениями.

Банки, напротив, делают выплату первоначального взноса обязательным условием ипотеки. Если на счет продавца уже внесена крупная сумма, а квартира остается в залоге у банка вплоть до закрытия жилищного кредита, клиент вряд ли захочет терять недвижимость. Таким образом, первоначальный взнос минимизирует риски невыполнения долговых обязательств со стороны заемщика.

Оценка квартиры

Рыночную цену недвижимости определяют специальные организации, у которых есть лицензия на этот вид деятельности. Выбрать компанию покупатель может самостоятельно или по согласованию с банком, предоставляющим ипотеку.

Процедура оценки подразумевает комплексный подход. При определении рыночной стоимости жилья учитываются следующие факторы:

• затраты застройщика при возведении объекта;
• стоимость аналогичных сделок купли-продажи на рынке недвижимости;
• перспектива повышения/понижения цены объекта со временем;
• местоположение многоквартирного дома (город, округ, наличие социальной инфраструктуры, состояние экологии микрорайона, есть ли поблизости промышленные предприятия и пр.);
• год возведения;
• состояние дома. Учитываются тип недвижимости, количество этажей, материал стен и перекрытий, подключен ли объект к основным коммуникациям, степень их износа, наличие/отсутствие у здания дефектов;
• состояние самой квартиры. На стоимость влияют площадь, количество комнат, есть ли остекление окон, лоджия/балкон, этажность, наличие/отсутствие отделки.

По итогу осмотра компания-оценщик сформирует отчет и акт с указанием рыночной стоимости объекта.

Оценку квартиры для получения ипотеки следует проводить после того, как вы выбрали жилье и договорились с продавцом о сумме сделки. Процедура подразумевает следующие действия:

1. Покупатель выбирает оценочную организацию, согласует ее кандидатуру с банком, который предоставляет ипотеку. Затем клиент договаривается о времени визита эксперта, предоставляет ему необходимый пакет документов на недвижимость;
2. Представитель оценочной компании проводит осмотр квартиры, иногда фотографирует объект;
3. Проводится расчет стоимости по определенной методике;
4. По результатам экспертизы формируется специальный документ — оценочный альбом;
5. Покупатель оплачивает услуги эксперта.

Для чего нужно завышение стоимости

Заемщики идут на завышение цены ипотечного жилья по нескольким причинам:

1. У покупателя просто нет денег для выплаты первоначального взноса. В этом случае необходимая сумма вносится за счет средств жилищного кредита;
2. Квартира приобретается без ремонта, и часть кредита покупатель планирует вложить в отделку интерьера;
3. Гражданин планирует получить заемные средства, чтобы потратить их часть на текущие расходы.

Во всех этих случаях речь идет о не вполне законной схеме. Процедура связана с определенными рисками покупателя и продавца. Тем не менее, возможность получить определенную выгоду от сделки делает эту схему достаточно распространенной.

Когда завышать цену не стоит

Чтобы получить ипотеку и не выплачивать первоначальный взнос, клиент предоставляет банку расписку от продавца, в которой говорится, что необходимая сумма уже была внесена. Не всегда схема с завышением цены действует безотказно. Рассмотрим риски покупателя и ситуации, когда в банк лучше предоставить документы о реальной рыночной стоимости недвижимости.

1. У заемщика нет стабильного дохода для своевременного погашения ипотеки. Риск покупателя заключается в возможной потере объекта залоговой недвижимости. Если квартира перейдет в собственность банка и окажется, что ее реальная рыночная стоимость намного ниже той, которая указана в документах, заемщик даже рискует стать фигурантом уголовного дела.
2. Между продавцом и покупателем нет доверительных отношений. В этом случае банк также может узнать об обмане и отказать в кредитовании.
3. Недвижимость нельзя сравнить с аналогичными объектами на рынке и ее стоимость обусловлена архитектурной ценностью.

Негативные последствия для покупателя

Положительным следствием для покупателя станет получение жилищного кредита на нужную сумму. Но указание заведомо более высокой стоимости жилья может обернуться и неприятностями для заемщика. Перечислим основные негативные последствия этой процедуры:

1. Информация о завышении стоимости квартиры может открыться еще до оформления ипотеки, и тогда банк просто откажет в кредитовании;
2. Документы и расписки могут быть составлены таким образом, что покупателю придется на самом деле выплатить первоначальный взнос продавцу;
3. Указание недостоверной стоимости квартиры может квалифицироваться как мошенничество, если банк потерпит финансовые или иные убытки от сделки. В этом случае риск продавца и покупателя заключается в том, что оба могут оказаться под следствием.

Риски продавца

Рассмотрим более подробно риски, с которыми сталкиваются продавцы недвижимости, когда идут на завышение ее стоимости.

1. Если о махинации станет известно банку, сделка не состоится, т. к. покупатель не получит необходимых средств. Отказ в кредитовании при этом будет наиболее мягким из возможных последствий.
2. В случае продажи подоходный налог придется уплатить не с реально полученного дохода, а с более высокой суммы, которая значится в документе.
3. При расторжении уже заключенной сделки продавец может оказаться должен покупателю сумму первоначального взноса, которую он формально возвращает по условиям расписки.

Сделка с изменением стоимости

Рассмотрим, как сделать завышение стоимости, чтобы не выплачивать первоначальный взнос. Схема подразумевает следующие действия:

1. Покупатель находит на рынке недвижимости подходящий объект и нанимает оценочную компанию, чтобы определить рыночную стоимость жилья. Также выбирается банк, в который клиент планирует обратиться за ипотекой;
2. Покупатель договаривается с продавцом недвижимости о подписании документа, по которому первоначальный взнос считается уже выплаченным;
3. Расписка подается в банк, который предоставляет ипотеку на более выгодных для заемщика условиях.

Формально объект оценивается по завышенной стоимости, от которой напрямую зависит и размер жилищного кредита. На основании полученной оценки определяется нужная заемщику сумма ипотеки. Если средства переводятся на счет заемщика, он может использовать их часть по своему усмотрению (на ремонт, другие нужды).

Необходимые документы

Чтобы получить ипотеку с завышением стоимости, клиент должен предоставить банку-кредитору следующий пакет документов:

• экземпляр оценочного альбома;
• авансовое соглашение между покупателем и продавцом;
• расписку от лица, которое реализует недвижимость;
• возможный образец договора купли-продажи.

Банки, которые соглашаются на рискованные сделки

Кредитно-финансовые организации нередко идут навстречу клиентам, которые берут жилищный кредит с завышением цены квартиры. В условиях современного рынка банки таким образом увеличивают доход, несмотря на возможные риски невозврата долга.

Перечислим некоторые организации, к которым есть смысл обратиться за ипотекой с завышением стоимости жилья:

• ВТБ,
• Металлинвестбанк,
• Промсвязьбанк,
• Райффайзенбанк,
• Россельхозбанк,
• Сбербанк,
• ФК Открытие.

Заключение

Если вы планируете оформить ипотеку с завышением стоимости жилья, оцените возможные риски этой процедуры. Во многом успешность сделки зависит от надежности продавца. Если вы не доверяете тому, кто продает квартиру, выберите другой вариант недвижимости.

Но правильнее всего оформить ипотеку с указанием реальной рыночной цены объекта.

Источник