Можно ли узаконить перепланировку после ремонта квартиры через суд

Можно ли узаконить перепланировку после ремонта

Перепланировку квартиры рекомендуется согласовывать еще до начала выполнения работ, однако не всегда это возможно или, что вернее, не все об этом вспоминают еще до начала ремонта. Более того, в некоторых ситуациях обычный косметический ремонт постепенно превращается в незапланированный капитальный, включающий в себя перепланировку, а, иногда, еще и реконструкцию. И вот в такой ситуации заранее предусмотреть все особенности и согласовать вносимые изменение получается далеко не у каждого. Что делать в этом случае и как узаконить перепланировку уже после ремонта – читайте в этой статье.

Можно ли согласовать

Существует только два варианта согласовать (узаконить) перепланировку после выполнения всех работы: через суд и без суда. Логично, что сначала нужно пробовать второй вариант и только если ничего не получится – первый.

Без суда

Самый простой вариант. Если перепланировка не затрагивает несущих стен и, в целом, полностью соответствует требованиям законодательства, то получить положительные заключения контролирующих органов будет несложно.

Это значит, что заявитель может просто обращаться в ближайшее отделение МФЦ (Мои документы) и, предоставив все требуемые документы, получить разрешение на проведение работ. Разумеется, все что нужно, уже будет сделано, но без этого разрешения внести изменения в техпаспорт невозможно.

Через суд

Если в МФЦ (Моих документах) отказали в выдаче разрешения, то придется решать проблему через суд. В данном случае очень важно изучить сам отказ (его нужно требовать в письменном виде). В этом документе должна быть указана причина. Если ее нет или она несущественна, можно обращаться в суд. Если же причина указана конкретно, и она действительно критична, то лучше сразу заняться исправлением проблемы (приведением квартиры в соответствие с техпаспортом или, хотя бы, изменением планировки так, чтобы причина отказа исчезла).

Как оформить?

Ниже будет представлена детальная инструкция того, как именно можно узаконить уже выполненную перепланировку с учетом обращения в суд.

Порядок действий

1. Закончить все работы, чтобы специалисты могли четко понимать, что конкретно сделано. Обязательно нужно учитывать тот факт, что после осмотра квартиры специалистами никаких дополнительных действий с жильем производить нельзя. Это же верно и относительно нежилой недвижимости.
2. Заказать проект перепланировки. Логично, что работы уже будут завершены, потому проект будет создаваться по факту того, что уже сделано. На этом этапе обычно и вылезают основные проблемы, если собственник квартиры при перепланировке допустил серьезные ошибки и привел ситуацию к тому, что ничего узаконить не получится. Специалисты выбранной владельцем компании проведут осмотр жилья и в согласованные сроки предоставят проект. Это один из основных документов, требуемых для узаконивания.
3. Собрать остальные документы. Обычно это не составляет особого труда, так как большая часть бумаг уже должна быть на руках владельца или их несложно будет в рекордный срок оформить.
4. Обратиться в МФЦ. Тут придется не просто отдать документы, но и заполнить соответствующее заявление. Готовить его заранее нет особого смысла, так как форма и состав этой бумаги могут несколько отличаться в зависимости от региона проживания. Тем более, что на заполнение уйдет от силы 5 минут.

1. Получить решение. Если оно положительно, то остальные проблемы автоматически исчезают. Достаточно будет просто прийти в отделение Росреестра с техпаспортом и внести в него, на основании решения, соответствующие изменения. Хуже другая ситуация, когда вместо решения заявитель получает отказ. Тут уже без суда не обойтись.
2. Запросить отказ в письменной форме с указанием причины. Обычно его и так выдают, но иногда, когда ситуация неоднозначная, некоторые сотрудники пытаются избежать этого. В отдельных случаях сам факт запроса отказа в письменном виде заставляет ответственных лиц изменить свое решение и выдать разрешение на узаконивание перепланировки. Впрочем, это скорее исключение, чем правило.
3. Составить исковое заявление. Лучше всего это делать с помощью опытного юриста. Самостоятельная подготовка такого документа тоже возможна, но существенно возрастает риск не указать что-то важное или, наоборот, включить в иск ненужные элементы. Последнее – нестрашно, но всегда рекомендуется приводить бумаги к максимально идеальному состоянию.
4. Направить иск и документы в суд. Документы нужны практически те же, что и при обращении в МФЦ (Мои документы), потому особых сложностей возникнуть не должно.
5. Оплатить госпошлину. Без оплаты и предоставления в суд квитанции, подтверждающей данный факт, дело рассматриваться не будет.
6. Дождаться заседания. О дате обычно предупреждают заранее. Именно поэтому рекомендуется указывать только правильный адрес и электронную почту. На заседании лучше присутствовать лично или, в крайнем случае, направить своего представителя. Только готовить его нужно заранее, так как этот человек обязан быть включен в перечень сторон в иске.
7. Получить решение суда. Если оно положительное, то останется только дождаться, пока документ вступит в силу и можно повторно обращаться в МФЦ. Если же решение отрицательное, то до момента его вступления в силу можно подать на апелляцию. Нередко приходится идти в вышестоящие инстанции. Следует отметить, что делать это можно только тогда, когда истец на все 100% уверен в своей правоте. В противном случае – это пустая трата времени.
8. На основании положительного решения обратиться в МФЦ и получить разрешение на узаконивание перепланировки.
9. С разрешением обратиться в Росреестр и внести в техпаспорт соответствующие изменения.

Документы

Потребуются следующие документы:

• Паспорт заявителя. Обязательно действительный, без лишних пометок, с вклеенной фотографией и так далее. Если у недвижимости несколько владельцев, то потребуется паспорт каждого из них. Если у владельца еще нет паспорта (несовершеннолетнее лицо в возрасте до 14 лет), то нужно будет свидетельство о рождении.
• Согласие собственников на проведение перепланировки. Несмотря на тот факт, что работы уже завершены, кто-то из владельцев может быть против них. Если кто-то не дал согласия, придется возвращать все «как было». Следует учитывать, что данное согласие оформляется и заверяется нотариально.
• Проект перепланировки. Один из самых важных документов. Обязан учитывать все внесенные владельцем изменения. Дело в том, что контролирующие структуры могут направить своих представителей для того, чтобы проверить соответствие проекта реальному положению дел. Любая нестыковка и в узаконивании будет отказано.
• Техпаспорт на квартиру. С этим документом будут сравнивать предоставленный собственником проект перепланировки. И в него же впоследствии нужно будет вносить изменения.
• Правоустанавливающие документы. К этому перечню относят преимущественно договор купли-продажи (и другие аналогичные бумаги, типа договоров дарения, приватизации), а также выписку из ЕГРН. Желательно – максимально свежую. Последний документ на данный момент используется в качестве свидетельства о праве собственности.
• Доверенность на представителя и его паспорт. Необязательные бумаги. Актуальны только в том случае, если заявитель планирует узаконивать перепланировку и/или обращаться в суд при помощи представителя. Доверенность заверяется нотариально. Даже если обращение в суд изначально не планируется, рекомендуется все же включить в доверенность такой пункт. На всякий случай. В противном случае может потребоваться оформлять новую доверенность, а это предполагает лишние затраты, которых можно было бы избежать.
• Заявление на узаконивание перепланировки. Заполняется в МФЦ, при обращении.
• Отказ в МФЦ. Получается в МФЦ, после рассмотрения заявления.
• Квитанция об оплате госпошлины. Можно получить в любом месте, где заявитель планирует эту госпошлину оплачивать. Рекомендуется делать это в любом отделении банка, чтобы получит квитанцию с подписью и печатью.
• Исковое заявление. Заполнять желательно с опытным юристом. Подается в суд, если в МФЦ (Моих документах) отказали в выдаче разрешения на узаконивание.
• Решение суда. Актуально только после обращения в суд. Нужно предоставлять в МФЦ при повторной подаче заявки.

Расходы

Перепланировка квартиры – процедура затратная сама по себе (расходы на ремонт, материалы, оплата услуг рабочих и так далее). Но помимо этого, платить еще придется и за узаконивание. Причем не за сам процесс, который бесплатен, а при сборе всех требуемых документов. Примерный перечень расходов может выглядеть так:

• Оформление проекта перепланировки: от 10 тысяч рублей и выше. Зависит от того, что именно требуется заявителю.
• Нотариальное оформление и заверение согласий совладельцев на проведение перепланировки: от 1 тысячи рублей каждое.
• Нотариальное оформление и заверение доверенности на представителя: от 2 тысяч рублей.
• Оформление новой выписки из ЕГРН: 350 рублей.
• Внесение изменений в техпаспорт: от 5 тысяч рублей.
• Госпошлина при обращении в суд: 300 рублей.

Сроки

В обычной ситуации (если не требуется обращаться в суд), процедура узаконивания может закончится примерно за 1,5-2 месяца. В противном случае она может растянуться на полгода и более. Примерные сроки:

• Оформление проекта перепланировки: от 1 недели и до 2-3 месяцев.
• Подготовка документов: от 1 дня и до 1 недели.
• Ожидание решения МФЦ: до 45 дней.
• Получение решения МФЦ: до 3 дней.
• Ожидание заседания суда: до 2-х месяцев.
• Ожидание вступления решения суда в силу: 1 месяц.
• Переоформление документов: от 3 дней.

Проблемы при наличии неузаконенной перепланировки

Неузаконенная перепланировка может стать серьезной проблемой для владельца недвижимости. Сначала придется заплатить штраф. Для физических лиц он составляет 2,5 тысячи рублей, а для юридических 450 тысяч рублей. Несмотря на тот факт, что сумма сама по себе не самая маленькая, это лишь начало проблем.

Исходя из ст.29 ЖК РФ, в том случае, если собственник недвижимости не приводит помещение в соответствие с техпаспортом, его собственность (квартира) может быть конфискована и продана на торгах. Это очень невыгодно для владельца, так как стоимость жилья на аукционе существенно ниже, чем при личной продаже.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Источник

Легализация перепланировки в квартире: как узаконить, если она уже сделана?

Известно, что перепланировка должна предварительно согласовываться с государственными органами. Но в некоторых случаях возникает необходимость легализовать уже сделанные работы, например, при приобретении квартиры с уже внесёнными изменениями.

Можно ли легализовать новую планировку, если она уже сделана?

Если выполненные работы соответствуют установленным законодательством нормативам и не включают в себя запрещённых действий, перепланировку возможно узаконить по факту. Согласно ч. 1 ст. 29 ЖК РФ сделать это предлагается в административном или судебном порядке. К помощи органов правосудия прибегают, если административная процедура узаконивания оказалась нерезультативной.

Какой тип изменения планировки подлежит регистрации после самовольного ремонта?

Узаконить перепланировку квартиры можно после таких изменений:

1. Увеличение площади санузла за счёт коридора, при условии, что уровень пола ванной или туалета будет ниже пола коридора на 3 см.
2. Расширение балкона путём создания арки шириной до 1 м.
3. Обновление системы труб, перенос водного бака стояка с сохранением угла слива.
4. Объединение кухни с электрической плитой и гостиной путём создания смежной стене арки или дверного проёма.
5. Перенос кухни. Кухня может быть перенесена только в помещение, в котором имеется окно.

Если коррективы затрагивают общедомовую территорию, они должны быть согласованы с соседями.

Не удастся легализовать следующие изменения:

• расширение лоджии за счёт жилого помещения;
• демонтаж несущих стен;
• перенос отопительных приборов на балкон;
• оборудование санузла в жилой комнате;
• объединение комнаты и газифицированной кухни;
• оборудование тёплого пола с задействованием центрального отопления.

Такие изменения не утвердит ни одна инстанция. Более того, придётся заплатить штраф и вернуть квартиру в прежнее состояние.

Документы для оформления уже сделанных изменений

Как указано в ч. 2 ст. 26 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, владельцу жилплощади с перепланировкой требуется предоставить следующую документацию:

• заявление о перепланировке и/или переустройстве;
• оригиналы или заверенные нотариусом ксерокопии правоустанавливающих документов на недвижимость (например, договор социального найма или свидетельство, подтверждающее право собственности);
• согласие от каждого из владельцев жилплощади (в случае частичного присоединения в ходе перепланировки в многоквартирном доме общего имущества) или письменное согласие на проведение перепланировки от членов семьи нанимателя квартиры, занимаемой согласно договору социального найма;
• эскиз или проект внесённых корректировок;
• техпаспорт квартиры;
• поэтажная планировка дома;
• экспликация до и/или после перепланировки;
• если перепланировка осуществлялась по готовому проекту – договор, заключённый с проектной организацией;
• разрешения от СЭС, Роспотребнадзора, Пожарного надзора, архитектурно-планировочного управления;
• техническое заключение о том, что произведённые работы не несут опасности для здания и проживающих в нём людей.

Как провести легализацию незаконных переделок?

Чтобы легализовать уже сделанную перепланировку, необходимо придерживаться следующего алгоритма.

Консультация в органе, который осуществляет согласование

Это может быть отдел капитального строительства в администрации региона, жилищная инспекция и т. д. Там помогут понять, есть ли необходимость в согласовании произведённых работ, к какому типу относится перепланировка, и перечислят документы, которые потребуется подготовить.

Для получения подробной консультации нужно иметь при себе такие бумаги:

• технический паспорт недвижимости (он должен быть оформлен до 01.01.2013);
• экспликация;
• поэтажный план здания.

Заказ проекта или самостоятельная разработка эскиза

Заказать проект перепланировки можно у ИП или компании, являющихся членами саморегулируемой организации (СРО). Разработчики проекта согласуют его в контролирующих инстанциях:

• СЭС.
• Пожарном надзоре.
• Архитектурно-планировочном управлении.
• Роспотребнадзоре.

Также можно выполнить эскиз планировки самостоятельно. Как правило, это увеличенная ксерокопия поэтажного плана с обозначенными на ней красным цветом изменениями.

Подготовка и подача документов

Необходимые для оформления перепланировки документы можно предъявить по собственной инициативе. В противном случае, согласно ч. 2.1 ст. 26 ЖК РФ, они будут запрошены организацией, с которой будет согласовываться перепланировка.

Как указано в ч. 3 ст. 26 ЖК РФ, заявителю должна быть выдана расписка о том, что его обращение и прилагающиеся к нему документы приняты.

Получение решения о согласовании или об отказе

Если заявитель обратился в МФЦ, то, согласно ч. 4 ст. 26 ЖК РФ этот период начинает отсчитываться со дня передачи бумаг от МФЦ в орган, занимающийся согласованием перепланировки. Как пояснено в ч. 5 ст. 26 ЖК РФ, в течение трёх дней после вынесения вердикта решение должно быть направлено заявителю.

Обращение в суд с административным исковым заявлением

Согласно ч. 1 ст. 218 КАС РФ, оспорить отрицательное решение компетентной инстанции возможно, подав административный иск в районный суд по месту проживания или расположения согласующего перепланировку органа. Иск должен быть подан в течение трёх месяцев со дня получения отказа. Данный процесс регламентируется ч. 1 ст. 22, ч. 3 ст. 24, ч. 1 ст. 219 КАС РФ, а также ч.4 ст. 29 ЖК РФ.

Согласно ст. 220 КАС РФ, в исковом заявлении важно указать следующую информацию:

1. наименование органа правосудия;
2. данные истца и ответчика;
3. наименование документа об отказе и дата его подписания;
4. информация о правах истца, нарушенных вынесенным решением;
5. законодательные акты, которые подтверждают неправомерность отказа.

• Скачать бланк иска об оспаривании отказа на перепланировку
• Скачать образец иска об оспаривании отказа на перепланировку

К иску должен быть в обязательном порядке приложен пакет документов:

• квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины в размере 300 руб.;
• решение о невозможности согласования перепланировки;
• бумаги, подтверждающие право владения недвижимостью, например, договор найма или свидетельство о праве собственности;
• уведомления о том, что ксерокопии иска и необходимая документация были вручены всем ответчикам и другим лицам, принимающим участие в деле;
• документация из БТИ (техпаспорт жилья, экспликация до и/или после проведения работ по перепланировке, поэтажный план);
• эскиз или проект совершенной перепланировки;
• заключенный с проектной компанией договор (если имеется);
• решение контролирующих органов (Роспотребнадзора, Санитарно-эпидемиологической станции, Пожарного надзора, управление архитектурно-планировочными работами);
• другие бумаги, подтверждающие обоснованность требований истца.

В ст. 55 и ч. 4,5,8 ст. 57 КАС РФ прописано, что если представитель истца является адвокатом, ему надо иметь при себе документацию, подтверждающую его статус и действующие полномочия, а также диплом о получении высшего юридического образования.

Участие в рассмотрении дела

Согласно ч. 1 ст. 226 КАС РФ суд должен рассмотреть дело в течение месяца. Как прописано в ч. 1 ст. 62 КАС РФ, на суде истцу необходимо доказать:

1. что нелегальная перепланировка не нарушает законные права и интересы соседей и не представляет угрозы для их здоровья;
2. работы проведены с учетом норм и правил строительства;
3. были предприняты все необходимые действия для узаконивания перепланировки.

В процессе заседания суда может потребоваться провести строительно-техническую экспертизу. Согласно ч. 4 ст. 78 КАС РФ экспертизу оплачивает сторона, обратившаяся с ходатайством о ее проведении.

Обращение в орган регистрации прав для внесения правок

После этого следует заказать у кадастрового инженера новый техпаспорт квартиры. Затем требуется подать заявление в Росреестр, чтобы внести изменения в ЕГРН. Данная процедура регламентируется п. 1 ст. 29 ФЗ-№221 от 24.07.2007, а также ч. 1 и 2 ст. 14, ст. 24 ФЗ-№218.

Сроки

Если удается обойтись без обращения в суд, процесс узаконивания перепланировки обычно занимает до 2 месяцев. В противном случае процедура может затянуться до полугода и более. Можно ориентироваться на следующие сроки:

• создание проекта перепланировки помещения – от 7 дней до 3 месяцев;
• сбор пакета документации – от 1 до 7 дней;
• рассмотрение заявления в МФЦ – до 45 дней;
• получение вынесенного МФЦ решения – не более 3 дней;
• ожидание дня судебного заседания – до 2 месяцев;
• вступление решения органов правосудия в силу – 1 месяц;
• процедура переоформления документации – от 3 дней.

После получения отказа в МФЦ у заявителя есть только 3 месяца для того, чтобы подать иск в суд.

Сколько стоит?

Перепланировка квартиры сама по себе является достаточно затратной процедурой. Помимо покупки и транспортировки строительных материалов, оплаты труда рабочих, вывоза мусора и т. д., необходимо учесть следующие расходы:

1. Подготовка проекта перепланировки: от 10 000 руб. стоимость зависит от сложности работ.
2. Оформление и заверение разрешения на перепланировку от собственников жилплощади в нотариальной конторе – от 1 000 руб. за каждое.
3. Оформление и заверение у нотариуса доверенности на представителя интересов владельца недвижимости – от 2 000 руб.
4. Выписка из ЕГРН с обновленными данными – 350 руб.
5. Занесение коррективов в технический паспорт – от 5 000 руб.
6. Госпошлина за рассмотрение дела в суде – 300 руб.

Можно ли и как без суда?

Если перепланировка не затронула несущие конструкции и не нарушила требования законодательства, легализовать ее возможно без обращения в органы правосудия. Для этого собственнику квартиры требуется прийти в отделение МФЦ с пакетом необходимой документации.

При необходимости легализовать перепланировку возможно постфактум. При этом важно убедиться, что сделанные работы не ухудшают условия проживания других людей и не несут угрозы преждевременного обветшания и разрушения здания.

Видео по теме

Предлагаем посмотреть видео о том, как узаконить самовольную перепланировку квартиры:

Источник