Начисление платы за ремонт общего имущества

Бухгалтерский учет при ремонте УК общедомового имущества

Автор: Позняк В.С., эксперт журнала

Какие записи формируются в бухгалтерском учете у управляющей организации при начислении и получении от собственников помещений в МКД платы за текущий ремонт и осуществлении текущего ремонта общедомового имущества?

Правовые моменты.

Бремя расходов на содержание общего имущества в МКД несут собственники помещений в доме (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ). Содержание общего имущества включает в себя среди прочего текущий ремонт указанного имущества.

При выборе способа управления «управление УК» надлежащее содержание общего имущества обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией (пп. «а» п. 16 Правил содержания общего имущества в МКД[1]).

Таким образом, ремонт общего имущества в МКД осуществляется УК в рамках исполнения договора управления. Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления МКД одна сторона (УК) по заданию другой стороны (собственников помещений в МКД) в течение согласованного срока за плату обязуется:

выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению МКД;

оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме;

предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в нем лицам или (в случаях, предусмотренных ст. 157.2 ЖК РФ) обеспечивать готовность инженерных систем;

осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления МКД.

Принятие решений о текущем ремонте общего имущества в МКД – это компетенция общего собрания собственников помещений в доме (п. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Решение о текущем ремонте принимается простым большинством голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Вместе с тем право на принятие обозначенных решений общим собранием собственников может быть передано совету МКД (п. 4.2 ч. 2 ст. 44, п. 7 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ). За передачу полномочий должны проголосовать более 50 % от общего числа голосов собственников помещений в МКД.

В пунктах 18, 19 Правил содержания общего имущества в МКД уточнено, что текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов). В состав работ не входят работы по текущему ремонту дверей в жилое или нежилое помещение, не являющееся помещением общего пользования, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения. Такие действия осуществляются собственниками соответствующих помещений.

Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (п. 17 Правил содержания общего имущества в МКД).

На основании п. 8 Правил осуществления деятельности по управлению МКД[2] перечень услуг и работ должен содержать объемы, стоимость, периодичность и (или) график (сроки) оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в доме.

Плата за содержание жилого помещения, в состав которой входит и плата за текущий ремонт общего имущества, устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в доме в соответствии с требованиями законодательства (ч. 1 ст. 156 ЖК РФ). Размер платы определяется с учетом предложений УК, устанавливается на срок не менее чем один год соразмерно утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, п. 35 Правил содержания общего имущества в МКД).

Прежде чем принять решение о проведении определенных видов текущего ремонта, собственники помещений в МКД могут решить сформировать фонд (резерв) на проведение текущего ремонта. В этом случае при принятии решения о проведении ремонта в качестве источника финансирования указывается соответствующий фонд (резерв).

Когда управлением МКД занимается УК, условие о формировании резерва (фонда) на проведение текущего ремонта общего имущества в МКД может быть включено в договор управления, заключенный с собственниками помещений в доме. Кроме того, УК может разработать первичный документ для подтверждения факта формирования резерва.

Порядок организации бухгалтерского учета зависит от того, какие средства выступают в качестве источника финансирования проведения текущего ремонта: плата за содержание жилого помещения или средства фонда (резерва) на проведение текущего ремонта.

Бухгалтерский учет.

У управляющей организации при выполнении работ по текущему ремонту общего имущества МКД возникают в бухгалтерском учете доходы от обычных видов деятельности (выручка) (п. 2, 4, 5 ПБУ 9/99 «Доходы организации»[3]). Условия признания выручки перечислены в п. 12 ПБУ 9/99:

Организация имеет право на получение этой выручки, вытекающее из конкретного договора или подтвержденное иным соответствующим образом.

Сумма выручки может быть определена.

Имеется уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет увеличение экономических выгод организации (когда организация получила в оплату актив либо отсутствует неопределенность в отношении получения актива).

Право собственности (владения, пользования и распоряжения) на продукцию (товар) перешло от организации к покупателю или работа принята заказчиком (услуга оказана).

Расходы, которые произведены или будут произведены в связи с этой операцией, могут быть определены.

Если в отношении денежных средств и иных активов, полученных организацией в оплату, не исполнено хотя бы одно из названных пяти условий, то в бухгалтерском учете признается кредиторская задолженность, а не выручка.

Условие о том, что право собственности (владения, пользования и распоряжения) на продукцию (товар) перешло от организации к покупателю или работа принята заказчиком (услуга оказана), в рассматриваемой ситуации диктует следующее. Условия признания выручки выполняются в момент подписания акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД заказчиком (уполномоченным собственником помещения в МКД либо председателем совета дома). Форма акта утверждена Приказом Минстроя РФ от 26.10.2015 № 761/пр.

Признание выручки от выполнения работ по текущему ремонту общего имущества означает, что в бухгалтерском учете также возникают расходы от обычных видов деятельности (формируется себестоимость работ, выполненных при проведении текущего ремонта общего имущества).

Ремонт за счет платы за содержание общего имущества.

В момент начисления платы за содержание общего имущества, в состав которой входит в том числе плата за текущий ремонт (когда фонд (резерв) на проведение текущего ремонта не формируется), работы могут быть не выполнены (работа не принята заказчиком). В этом случае выручка не признается. Вместе с тем у собственников помещений в МКД возникает обязанность по внесению платежей, что должно найти отражение в бухгалтерском учете, поэтому начисленная плата отражается в качестве доходов будущих периодов.

Согласно Инструкции по применению Плана счетов[4] для обобщения информации о доходах, полученных (начисленных) в отчетном периоде, но относящихся к будущим отчетным периодам, используется счет 98 «Доходы будущих периодов», субсчет 98-1 «Доходы, полученные в счет будущих периодов». На этом субсчете учитывается движение доходов, полученных в отчетном периоде, но относящихся к будущим отчетным периодам. В частности, такими доходами являются арендная или квартирная плата, плата за коммунальные услуги, выручка за грузовые перевозки, за перевозки пассажиров по месячным и квартальным билетам, абонементная плата за пользование средствами связи.

По кредиту счета 98 в корреспонденции со счетами учета денежных средств или расчетов с дебиторами и кредиторами отражаются суммы доходов, относящихся к будущим отчетным периодам, а по дебету – суммы доходов, перечисленные на соответствующие счета при наступлении отчетного периода, к которому эти доходы относятся.

Аналитический учет по субсчету 98-1 ведется по каждому виду доходов.

Управляющая организация начислила плату за текущий ремонт к уплате собственникам помещений в МКД в сумме 150 000 руб., собственники перечислили 140 000 руб.

Основные затраты по проведению текущего ремонта (накапливаются на счете 20 «Основное производство») составили 200 000 руб., выручка от выполнения этих работ – 220 000 руб. (часть стоимости работ будет покрыта за счет начисления платы в будущем).

В описанной ситуации в бухгалтерском учете УК отражаются следующие записи:

Содержание операции

Дебет

Кредит

Сумма, руб.

Начисленная плата за текущий ремонт общего имущества в МКД отражена в составе доходов будущих периодов, так как условия для признания выручки на момент начисления платы не соблюдаются

Поступили денежные средства от собственников помещений в МКД в качестве платы за текущий ремонт

Отражены затраты по проведению текущего ремонта общедомового имущества

10, 60, 02, 76, 70 и т. д.

Отражена выручка от выполнения работ по текущему ремонту, покрываемая за счет начисленной ранее платы за текущий ремонт (на момент подписания заказчиком акта выполненных работ)

Отражена выручка от выполнения работ по текущему ремонту, в счет оплаты которого плата за текущий ремонт еще не начислена (на момент подписания заказчиком акта выполненных работ)*

Затраты по проведению текущего ремонта списаны на себестоимость выполненных работ

По мере начисления платы за текущий ремонт, выполненный и принятый заказчиком ранее (сумма указана накопительно)

* В этом случае получается, что работы по текущему ремонту заказчиком приняты, но обязанность по их оплате у него еще не возникла (УК не может начислить плату за текущий ремонт). Чтобы отразить временной разрыв между указанными датами и не отражать в учете задолженность собственников, которая, по сути, еще не возникла, предлагаем использовать счет 46 «Выполненные этапы по незавершенным работам».

Ремонт за счет средств фонда (резерва).

Если на общем собрании собственников помещений в МКД принято решение о формировании фонда (резерва) на проведение отдельных видов текущего ремонта общего имущества дома, при начислении платы за текущий ремонт, зачисляемой в фонд, используется счет 86 «Целевое финансирование». К этому счету следует открыть специальный субсчет, например, субсчет «Фонд на проведение текущего ремонта общего имущества МКД».

В этом случае в бухгалтерском учете УК делаются такие записи по формированию фонда (резерва):

Дебет 76 Кредит 86, субсчет «Фонд на проведение текущего ремонта общего имущества» – начисленная плата за текущий ремонт отражена в составе фонда (резерва);

Дебет 50 (51) Кредит 76 – поступили денежные средства от собственников помещений в МКД в счет накопления фонда на проведение текущего ремонта общего имущества.

При проведении ремонта общего имущества в МКД за счет средств созданного фонда (резерва) в бухгалтерском учете делаются такие записи:

Дебет 20 Кредит 10, 60, 70 и т. д. – отражены расходы, возникшие в связи с проведением текущего ремонта общего имущества дома;

Дебет 62 Кредит 90-1 – отражена выручка от выполнения работ по проведению текущего ремонта общего имущества (на момент подписания заказчиком акта выполненных работ);

Дебет 90-2 Кредит 20 – отражена себестоимость выполненных работ;

Дебет 86, субсчет «Фонд на проведение текущего ремонта общего имущества» Кредит 62 – показан источник финансирования выполненных работ по текущему ремонту общего имущества.

[1] Утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.

[2] Утверждены Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416.

[3] Утверждено Приказом Минфина РФ от 06.05.1999 № 32н.

[4] Утверждена Приказом Минфина РФ от 29.07.1998 № 34н.

Источник

Какова расшифровка тарифа «Содержание и текущий ремонт общего имущества» в новостройке или МКД? Как не платить взносы за данную услугу?

Наша жилплощадь не ограничивается территорией собственной квартиры, мы вынуждены пользоваться подъездами, подсобными помещениями, находящимися в доме.

Намного приятнее, если здесь нас ожидает чистота и порядок.

От чего и от кого это зависит и за чьи деньги осуществляется? Об этом наша статья.
Попробуем ответить на ряд конкретных вопросов.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-14-90 . Это быстро и бесплатно !

Что такое текущий ремонт и на чьи средства осуществляется его оплата?

Что туда входит? В тек. ремонт МКД включается ремонт общего имущества, коммуникаций, технической части дома и облагораживание придомовой территории.

Ссылаясь на статью 12 (закон № 176 – ФЗ от 29. 06. 15) можно утверждать, что оплата за текущий ремонт взимается с жильцов (собственников) квартир. Для этого в квитанцию за коммунальные услуги вписывается определенная сумма взноса.

Расшифровка пункта о содержании и текущем ремонте в квитанции

В расшифровку тарифа «Содержание и текущий ремонт общего имущества» входят следующие пункты:

• обслуживание внутридомового инженерного оборудования;
• обслуживание внутридомового газового оборудования;
• обслуживание частей конструкций дома.

Как самостоятельно рассчитать затраты на него в многоквартирном доме?

Сумма взноса напрямую зависит от того, кто ее устанавливает. Размер оплаты может быть утвержден решением общего собрания, на котором присутствуют владельцы квартир и местная администрация. Тариф начисляется в зависимости от места нахождения, масштабов работ, стоимости материалов и др.

Рассчитать сумму самостоятельно можно умножив тариф на общую площадь своей квартиры.

На практике УК (управляющая компания) настаивает на установлении муниципального тарифа для содержания и ремонта общего имущества. Это неправильно, сначала необходимо составить конкретную смету (план работ), и на основании ее формировать финансирование.

Новые цены должны утверждаться решением собраний. В общую копилку должна упасть разница в тарифах, рассчитанных для собственников приватизированного жилья и для нанимателей.

УК имеет право изменить расценки только в случае не состоявшегося вовремя собрания. Если же собственники могут предоставить акт о проведенном в оговоренные строки собрании, заверенный подписями всех жильцов, то только они могут диктовать изменение цен. В противном случае можно смело отказываться от уплаты и возбудить дело против превышения полномочий представителями УК.

Самое обидное, что при своевременной оплате законопослушными гражданами ремонтных работ самого процесса дождаться очень сложно. А УК нередко повышают тариф, даже не предупредив жильцов заранее.

Собираются ли взносы за эту услугу в новостройке или в аварийном доме?

В новостройке начисление всех коммунальных услуг и платы за содержание жилья (включая текущий ремонт) производится:

• только после введения дома в эксплуатацию;
• вторым условием является вступление в право собственности, до этого времени так же не должно быть представлено потенциальным жильцам никаких требований об уплате.

Так же плата за текущий ремонт не взимается, если дом признан в статусе аварийного, а жилые помещения признаны непригодными для проживания в них.

Текущий ремонт и содержание жилого помещения — в чем разница?

Содержание общего имущества включает в себя меры поддержания его в состоянии, пригодном для эксплуатации, не допуская угрозы жизни жильцов.

В содержание общего имущества, кроме пункта о проведении текущего и капремонта, входит еще ряд мероприятий:

1. обеспечение освещения подъездов.
2. Поддержание температурного режима.
3. Соблюдение мер пожарной безопасности.
4. Уборка общих помещений.
5. Своевременный вывоз отходов.
6. Обработка прилегающего земельного участка.

Сумма оплаты за содержание жилого помещения (ЖП) включает в себя оплату за содержание и текущий ремонт общего имущества.

Как происходит расчет стоимости, если собственники сами хотят его заказать?

Жилищный кодекс Российской Федерации (статья № 156 ЖК РФ) описывает несколько способов определить, в пределах какой суммы проиходит оплата за ремонт:

1. на общем собрании всех владельцев квартир, с непосредственным участием управляющей компании.
2. Отдельно рассматривается неприватизированная квартира. Если собственник – муниципалитет или государство, то оплату обязан вносить наниматель, по установленной местным самоуправлением цене. Т.е. нанимателей не касается решение общего собрания.
3. Если собственник является членом ТСЖ, то тариф оплаты утверждает управленческий состав ТСЖ, на основании устава.
4. Если управление домом производится посредством ТСЖ, но собственник не входит в состав членства – тариф прописывается в договоре, что заключается между собственником и ТСЖ.

Расчет стоимости платы за содержание помещений в квартирах и проведение текущего ремонта можно произвести по такой формуле — P = S / S1 * S2 * C, где:

• Р – сумма месячной уплаты за содержание жилых помещений и текущий ремонт в рублях;
• S – общая площадь жилья;
• S1 – общая жилая площадь;
• S2 – жилая площадь комнаты (комнат), пребывающего в собственности жильца или соответственно договору найма;
• С – цена за 1 кв. м общей площади, учитывая степень благоустроенности.

Что произойдет, если не платить по данному тарифу?

Круг обязанностей граждан неудержимо растет. Заработная плата не может угнаться за все время растущими ценами и тарифами. Где же брать деньги обычным трудящимся, их катастрофически не хватает?

Если не платить по квитанции

Оглядываясь на случаи, когда управляющие компании не очень добросовестно начисляли оплату по квитанциям, Минстрой разрешил жильцам платить меньше нормы, но только в том случае, если ресурсы расходовались меньше нормы. Т. е. оплачивать можно только фактический расход.

А вот касательно ремонта (текущего и капитального) – тут все выглядит менее оптимистично. В этом году в Жилищный кодекс были внесены поправки, которые не дают выбора собственникам квартир – нужно платить.

Теперь оплата ремонта – это обязательный платеж, он входит в состав единого платежа. В случае уклонения от оплаты грозит пеня. И перепиской с фондом уже ничего не добьешься, протокол разногласий уже никого не интересует.

Закон есть закон. Теперь можно только обжаловать неправильность принятого закона в судебном порядке, но даст ли это положительный результат – берут сомнения.

На практике наблюдается хроническая неуплата. Управляющие компании изо всех сил стараются пресечь этот процесс:

• вывешиваются списки неплательщиков на досках объявлений и печатаются в местных газетах. Иногда с опровержениями.
• назначены неустойки. Статья № 155 Жилищного кодекса предусмотрела наложение фиксированной пени за несвоевременную оплату всех видов коммунальных услуг. Она составляет 1/300 часть ставки рефинансирования Банка РФ за каждый день платежной отсрочки.

Далее, в течение двух рабочих дней, получатель должен отписаться, указав дату получения письма, номер его регистрации и, собственно, свое решение. При отказе администрация должна указать причины.

Такое заявление можно сделать устно, обратившись в УК лично, но оно обязательно должно быть зарегистрировано. Оплата текущего ремонта снижается способом вычитания рабочих дней, во время которых зафиксирован простой.

Если не вносить плату за инициативу других собственников

Ссылаясь на статью № 247 Гражданского кодекса, надо уточнить, что пользоваться имуществом, которое состоит в долевой собственности, можно лишь после согласования со всеми ее участниками.

Если же возникло желание отделить свой лицевой счет на оплату взносов за ремонт, то нужно составить письменно заявления (от каждого собственника индивидуально) с просьбой разделения счетов. К таким заявлениям, в обязательном порядке, прилагаются следующие документы:

• копия свидетельства о регистрации права собственности (с указанием своей доли);
• письменное соглашение между владельцами данной жилой площади, которое составляется в свободной форме.

Как заключение: благоустройство дома прямо пропорционально зависит теперь от денег жильцов, значит им дано право подробно интересоваться организацией, соблюдением сроков и течением данного процесса, участвовать в формировании справедливых тарифов.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Источник