Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан проводить текущий ремонт

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Определение Кассационной коллегии Верховного Суда РФ от 3 октября 2006 г. N КАС06-368 Указанный в оспариваемом пункте Типового договора социального найма жилого помещения перечень работ не относится к работам по капитальному ремонту жилого помещения и должен осуществляться нанимателем за свой счет, как текущий ремонт занимаемого жилого помещения

Кассационная коллегия Верховного Суда Российской Федерации

рассмотрела в открытом судебном заседании от 03 октября 2006 года гражданское дело по заявлению Б.Н.А. о признании частично недействующим абзаца 2 п.п. «е» пункта 4 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. N 315, в части возложения на нанимателя жилого помещения обязанности по замене оконных и дверных приборов, производству ремонта внутриквартирного инженерного оборудования

по кассационной жалобе Б.Н.А. на решение Верховного Суда Российской Федерации от 04 августа 2006 года, которым в удовлетворении заявленного требования отказано.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Ф.А.И., объяснения Б.Н.А. и ее представителя — С.И.И., поддержавших доводы кассационной жалобы, выслушав заключение прокурора М.Л.Ф., полагавшей кассационную жалобу необоснованной, Кассационная коллегия установила:

Б.Н.А. обратилась в Верховный Суда РФ с заявлением, в котором просит суд признать недействующим абзац 2 п.п. «е» пункта 4 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. N 315, в части возложения на нанимателя жилого помещения обязанности по замене оконных и дверных приборов, производству ремонта внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).

В заявлении ссылалась на то, что оспариваемый пункт Типового договора в указанной части противоречит п. 2 ст. 676 Гражданского кодекса РФ и без законных оснований возлагает на нанимателей (в том числе и на нее) обязанность по содержанию чужого имущества, так как замена оконных и дверных приборов и ремонт внутриквартирного инженерного оборудования не относится к текущему ремонту, чем нарушаются ее имущественные права.

Решением Верховного Суда Российской Федерации от 04 августа 2006 года заявление оставлено без удовлетворения.

В кассационной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда, как принятого с нарушением норм материального права, и направлении дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе суда.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Кассационная коллегия Верховного Суда Российской Федерации не находит оснований к отмене решения Верховного Суда РФ.

Суд первой инстанции на основании надлежащего анализа содержания абзаца 2 п.п. «е» пункта 4 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. N 315, пришел к правильному выводу о том, что оспариваемые положения нормативного правового акта соответствуют действующему законодательству, изданы компетентным органом власти в пределах предоставленных законодательством полномочий и не нарушают права заявителя.

Судом установлено, что во исполнение ст. 63 Жилищного кодекса РФ постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 был утвержден Типовой договор социального найма жилого помещения, согласно абзацу 2 п.п. «е» пункта 4 которого к текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому Нанимателем за свой счет относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).

Оспаривая данный пункт Типового договора, заявительница указывает на то, что возложение на нанимателя жилого помещения обязанности по замене оконных и дверных приборов и ремонту указанного внутриквартирного инженерного оборудования не соответствует требованиям действующего законодательства Российской Федерации и в связи с этим не может являться законным, поэтому просит признать его недействующим.

В соответствии со ст. 672 Гражданского кодекса РФ в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.

Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством.

Согласно ст. 61 Жилищного кодекса РФ пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом и договором социального найма данного жилого помещения.

Ст. 678 Гражданского кодекса РФ относит к обязанности нанимателя обеспечение сохранности жилого помещения и поддержание жилого помещения в надлежащем состоянии, в связи с чем, осуществление текущего ремонта жилого помещения также является обязанностью нанимателя.

В соответствии со статьями 65 и 67 Жилищного кодекса РФ, предусматривающих права и обязанности наймодателя и нанимателя жилого помещения по договору социального найма, наймодатель жилого помещения обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, а наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан, в том числе проводить текущий ремонт жилого помещения, а также выполнять и другие обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.

Таким образом, Закон распределяет бремя ремонта (капитальный и текущий) жилого помещения, однако определение ремонта жилищного фонда, в зависимости от вида работ, осуществляемых наймодателем и нанимателем не дает, поэтому работы, относящиеся к текущему ремонту, как правильно признал суд, определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. N 170, к компетенции которого и отнесено разрешение этих вопросов.

Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. N 170, предусмотрен примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда (Приложение N 8).

Указанный в оспариваемом пункте Типового договора перечень работ, согласно названным Правилам и нормам, не относится к работам по капитальному ремонту жилого помещения и должен осуществляться нанимателем за свой счет как текущий ремонт занимаемого жилого помещения.

Суд обоснованно исходил из того, что Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда приняты компетентным органом и являются действующими.

Поскольку Правительство РФ уполномочено утверждать Типовой договор, то оно вправе в соответствии с действующими нормативными правовыми актами, предусмотреть обязанности нанимателя по осуществлению текущего ремонта с расшифровкой проводимых работ.

Доводы заявительницы о том, что оспариваемым нормативным правовым актом нарушены ее права и на нее возлагается обязанность проводить работы, не предусмотренные Жилищным кодексом РФ, ошибочен и не основан на положениях действующего законодательства.

Как правильно указано в решении, оспариваемый пункт Типового договора не противоречит требованиям ст.ст. 65 и 67 Жилищного кодекса РФ, в соответствии с которыми наймодатель обязан принимать участие в содержании и в ремонте только общего имущества в многоквартирном доме, а также осуществлять его капитальный ремонт, а наниматель производить текущий ремонт.

Доводы заявительницы в той части, что оспариваемый пункт Типового договора противоречит ст. 676 ГК РФ, а также ч. 4 ст. 12 Закона РФ «О защите прав потребителя» судом первой инстанции правомерно признаны несостоятельными.

Таким образом, вывод суда о том, что оспариваемые положения нормативного правового акта соответствуют действующему законодательству, изданы компетентным органом власти и не нарушают права и охраняемые законом интересы заявителя, является правильным.

Установив, что оспариваемый нормативный правовой акт не противоречит федеральному закону или другому нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу, суд первой инстанции обоснованно в соответствии с частью 1 статьи 253 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации принял решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Решение суда вынесено в соответствии с нормами материального права, правильно примененными и истолкованными судом, и с соблюдением норм процессуального права, предусмотренных статьей 362 ГПК РФ, оснований для его отмены в кассационном порядке не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 360, 361 Гражданского процессуального кодекса РФ, Кассационная коллегия Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Верховного Суда Российской Федерации от 04 августа 2006 года оставить без изменения, а кассационную жалобу Б.Н.А. — без удовлетворения.

Определение Кассационной коллегии Верховного Суда РФ от 3 октября 2006 г. N КАС06-368

Текст определения официально опубликован не был

Источник

Статья 67. Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:
1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
2) сдавать жилое помещение в поднаем;
3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

3. Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:
1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом;
2) обеспечивать сохранность жилого помещения;
3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
4) проводить текущий ремонт жилого помещения;
5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Комментарий к статье 67 ЖК РФ

1. Комментируемая статья определяет права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма.

В соответствии с ч. 1 наниматель имеет право вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц; сдавать жилое помещение в поднаем; разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов; осуществлять обмен или замену жилого помещения (см. комментарии к ст. 70, 72, 76, 80, 81).

Согласно п. 5 ч. 1 комментируемой статьи наниматель вправе требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, участия наймодателя в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг надлежащего качества. Указанные позиции (ремонт, содержание общего имущества дома, предоставление коммунальных услуг) предусматриваются ст. 65 ЖК РФ в качестве обязанностей наймодателя, а их невыполнение влечет за собой ответственность, предусмотренную ст. 66 (см. комментарий к ней).

2. Перечень прав, обозначенных в ч. 1 ст. 67, не является закрытым; ч. 2 этой статьи предусмотрено наличие у нанимателя иных прав, определенных ЖК РФ, другими федеральными законами и договором социального найма.

Так, согласно ст. 66 ЖК РФ наниматель вправе потребовать уменьшения платы за пользование жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме и т.п., если наймодатель не исполняет своих обязанностей; ст. 71 ЖК РФ предусматривает сохранение прав (а также обязанностей) по договору социального найма при временном отсутствии нанимателя и членов его семьи; ст. 159 ЖК РФ устанавливает право получать субсидию на оплату жилья и коммунальных услуг; ч. 2 ст. 83 ЖК РФ дает нанимателю право (с согласия членов семьи) в любое время расторгнуть договор социального найма.

3. Обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма изложены в ч. 3 комментируемой статьи. В соответствии с ней наниматель обязан:

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ (п. 1 ч. 3).

Жилые помещения предназначены для проживания, и поэтому в них нельзя размещать промышленные производства (ч. 3 ст. 17 ЖК РФ). Правда, наряду с проживанием (прямое назначение жилья) закон допускает определенную предпринимательскую и профессиональную деятельность (писательскую, научную и др.). Запрещать такую деятельность в жилых помещениях было бы неоправданным ограничением прав граждан (см. ч. 2 ст. 17).

Жилищный кодекс РФ допускает использование жилья в указанных выше целях, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также не идет вразрез с требованиями, которым должно отвечать жилое помещение. Основные требования при осуществлении предпринимательской деятельности (помимо соблюдения интересов соседей) — соблюдение: правил пользования жилым помещением; порядка пользования инженерными сетями и оборудованием; стандартов, применяемых к уровню шума; требований пожарной безопасности; санитарно-гигиенических, экологических и иных требований (ч. 2 и 4 ст. 17 ЖК РФ);

2) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; обеспечивать его сохранность; проводить текущий ремонт. В этой связи законодательство возлагает на граждан — пользователей жилыми помещениями обязанности: бережно относиться к занимаемому жилому помещению; использовать жилье в соответствии с его назначением, т.е. для удовлетворения своих жилищных потребностей;

3) своевременно оплачивать жилье и коммунальные услуги. Эта обязанность возникает с момента заключения договора социального найма (п. 1 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ).

Плата за жилье включает (ст. 154 ЖК РФ):

плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в этом доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме производится за счет собственника жилищного фонда.

Жилое помещение и коммунальные услуги оплачиваются ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом (ч. 1 ст. 155 ЖК РФ);

4) информировать наймодателя (в установленные договором сроки) об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма. Например, сообщать о смерти или рождении членов своей семьи, о выезде одного из них куда-либо на постоянное место жительства. Согласно ч. 3 ст. 60 ЖК РФ изменение указанных оснований и условий не влечет расторжения договора. В данном случае возможно обращение к ст. 156 ЖК РФ. Частью 9 этой статьи установлено, что малоимущие граждане освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (плата за наем). Таким образом, при определенных изменениях таких оснований правомерно взимание такой платы.

4. Практически в полном объеме обязанности нанимателя содержатся в Правилах пользования жилыми помещениями.

Согласно п. 10 Правил наниматель обязан:

а) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом РФ;

б) осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей;

в) обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнение в жилом помещении работ или совершение других действий, приводящих к его порче;

г) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования, а также соблюдать требования п. 6 названных Правил;

д) немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;

е) производить текущий ремонт жилого помещения;

ж) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает с момента заключения договора социального найма жилого помещения в соответствии с законодательством;

з) информировать наймодателя в установленные договором социального найма жилого помещения сроки об изменении оснований и условий, влияющих на пользование жилым помещением;

и) допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ;

к) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка;

л) при прекращении права пользования жилым помещением сдавать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплачивать стоимость не произведенного нанимателем ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или производить ремонт за свой счет, а также погашать задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

Наниматель несет иные обязанности, предусмотренные законодательством.

5. Права и обязанности нанимателя содержатся также в Типовом договоре социального найма (см. комментарий к ст. 63).

6. Существенная обязанность пользователя жилым помещением (нанимателя, членов его семьи и т.п.) — соблюдение прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей (ч. 4 ст. 17 ЖК РФ). Статья 83 Кодекса содержит в числе оснований расторжения договора социального найма систематическое нарушение этих прав и законных интересов (п. 3 ч. 4).

Другой комментарий к статье 67 ЖК РФ

1. Комментируемая статья определяет общие права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма. Нанимателем по договору социального найма жилого помещения в силу ч. 1 ст. 60 ЖК РФ и ч. 1 ст. 677 ГК РФ может быть только гражданин, но не юридическое лицо.

2. В части 1 коммент. ст. установлен перечень основных прав нанимателя. Этот перечень не является исчерпывающим, что подтверждается ч. 2 этой же статьи, согласно которой наниматель может иметь и иные права, отличные от перечисленные в ч. 1 коммент. ст., установленные коммент. законом, другими федеральными законами и договором социального найма.

В частности, в силу положений ч. 2 ст. 66 коммент. закона, наниматель вправе потребовать уменьшения платы за пользование жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме и т.п., если наймодатель не исполняет своих обязанностей. Наниматель, согласно ч. 2 ст. 83 коммент. закона, обладает неотъемлемым правом с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время расторгнуть договор социального найма. В соответствии со ст. 159 коммент. закона наниматель при определенных коммент. законом условиях имеет право на субсидию на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Статья 2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (Ведомости Съезда НД РСФСР и ВС РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959, 960) предусматривает право граждан, занимающих жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде на условиях социального найма, приобрести эти помещения в собственность в порядке приватизации.

3. В силу положений ч. 1 коммент. ст. наниматель имеет право:

— вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц.

Перечень лиц, которых наниматель вправе вселить в занимаемое им жилое помещение в качестве членов своей семьи, установлен ч. 1 ст. 70 коммент. закона;

— сдавать жилое помещение в поднаем.

Соответствующие отношения регламентированы ст. ст. 76 — 79 коммент. закона;

— разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов (подробнее — ст. 80 коммент. закона);

— осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения.

Вопросы обмена жилыми помещениями подробно регламентированы ст. ст. 72 — 75 коммент. закона. Однако следует обратить внимание, что указанные нормы применимы только при обмене жилыми помещениями между нанимателями. Обмен жилыми помещениями между нанимателем и собственником недопустим. В подобной ситуации сделка совершается в виде мены жилых помещений государственного или муниципального жилищных фондов, с одной стороны, на жилые помещения частного жилищного фонда — с другой. В частности, возможность совершения подобной сделки допускается ст. 23 Закона Санкт-Петербурга от 5 мая 2006 г. N 221-32 «О жилищной политике Санкт-Петербурга» (Вестник Законодательного Собрания Санкт-Петербурга. 2006. N 7).

Вопросам реализации права нанимателя на замену занимаемого им по договору социального найма жилого помещения на другое жилое помещение меньшего размера посвящены положения ст. 81 коммент. закона;

— требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

В силу положений ст. 65 коммент. закона перечисленные в названной статье действия указаны как обязанности наймодателя, а их невыполнение влечет за собой ответственность, предусмотренную ст. 66 коммент. закона.

4. В части 3 коммент. ст. установлен примерный перечень основных обязанностей нанимателя. Однако, как это следует из ч. 4 коммент. ст., этот перечень не является исчерпывающим. Другие обязанности нанимателя могут быть установлены как федеральным законодательством, так и договором социального найма жилого помещения.

В частности, обширный перечень обязанностей нанимателя закреплен в Правилах пользования жилыми помещениями, утв. Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 (СЗ РФ. 2006. N 5. Ст. 546).

В силу положений ст. 38 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 69-ФЗ «О пожарной безопасности» (СЗ РФ. 1994. N 35. Ст. 3649) на нанимателе лежит ответственность и за соблюдение требований пожарной безопасности.

В Типовом договоре социального найма, утв. Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения» (СЗ РФ. 2005. N 22. Ст. 2126), обязанностям нанимателя посвящены положения п. 4.

5. Следует отметить, что коммент. ст. не предусматривает возможности установления обязанностей нанимателя нормативными правовыми актами субъектов РФ, а также актами муниципальных образований.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности (ч. 2 ст. 69 коммент. закона).

Источник

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан проводить текущий ремонт

Статья 67. Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма

ГАРАНТ:

ГАРАНТ: