Нанимателем произведен капитальный ремонт

Статья 681. Ремонт сданного внаем жилого помещения

1. Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

2. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

3. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.

Комментарий к статье 681 Гражданского Кодекса РФ

Согласно положениям настоящей статьи текущий ремонт обязан производить наниматель жилого помещения, а капитальный проводит наймодатель. Иные условия могут быть установлены договором найма.

Пункт 3 статьи 681 устанавливает ограничение для наймодателя по переоборудованию жилого дома, в котором находится сданное внаем помещение. Для его проведения необходимо выяснить, повлияет ли на условия пользования нанимателем жилым помещением. Если в результате переоборудования условия пользования изменятся существенно, производство работ возможно только с согласия нанимателя. Статья ничего не говорит о мнении совместно проживающих с нанимателем граждан. Следовательно, оно в данном случае не учитывается. Существенное изменение условий пользования — понятие оценочное и в законе не раскрытое.

Другой комментарий к статье 681 ГК РФ

1. Коммент. ст. устанавливает общее правило, в соответствии с которым между сторонами распределяются обязанности по производству ремонта жилого помещения. Оно основывается на том, что текущий ремонт обычно не требует значительных затрат и позволяет учитывать конкретные запросы лиц, непосредственно проживающих в помещении; напротив, капитальный ремонт обычно связан с вложением в помещение более значительных сумм, увеличивает его стоимость, нередко требует для своего проведения освобождения помещения. Поэтому вполне логично, что обязанность по производству текущего ремонта жилого помещения возлагается на нанимателя, а капитального — на наймодателя. Впрочем, данное правило носит диспозитивный характер, и потому стороны могут изменить его своим соглашением.

2. К текущему ремонту жилого помещения, выполняемому нанимателем за свой счет, относятся работы, направленные на поддержание помещения в надлежащем состоянии и ликвидацию последствий его износа. К ним, в частности, относятся побелка, окраска и оклейка стен и потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, систем холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения) и т.п.

Если выполнение указанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связано с производством капитального ремонта дома, то они производятся за счет наймодателя.

Невыполнение нанимателем обязанности по производству текущего ремонта жилого помещения дает наймодателю право расторгнуть договор жилищного найма и взыскать с нанимателя стоимость таких работ.

3. К капитальному ремонту жилого помещения, выполняемому наймодателем или за его счет, относятся работы по перестилке полов, замене дверей, окон, радиаторов и инженерного оборудования, укреплению несущих конструкций и т.п.

Если необходимость капитального ремонта жилого помещения вызвана действиями (бездействием) нанимателя, последний обязан возместить наймодателю соответствующие расходы.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

4. Наймодатель обязан своевременно предупредить нанимателя о предстоящем проведении в помещении работ по капитальному ремонту, в особенности если требуется освобождение жилого помещения на время проведения его капитального ремонта. Обязанность по предоставлению нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта жилого помещения, когда ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя, жилого помещения маневренного фонда, отвечающего санитарным и техническим требованиям, наймодатель не несет.

5. Понятие «переоборудование жилого дома», о котором говорится в п. 3 коммент. ст., жилищному законодательству неизвестно, так как последнее оперирует понятиями «переустройство» и «перепланировка». Под переоборудованием же дома обычно понимается изменение его целевого назначения, в частности перевод в нежилой фонд. Почему законодатель использовал данный термин, не совсем ясно — скорее всего, это элементарный юридико-технический брак.

Не вполне понятно, далее, как понятие «переоборудование дома» соотносится с его капитальным ремонтом и реконструкцией.

Очевидно также, что закрепленное п. 3 правило может быть реализовано лишь в том случае, если наймодатель жилого помещения является собственником всего жилого дома, так как в противном случае вопрос о переоборудовании дома находится вне его контроля.

Таким образом, если цель п. 3 состояла в том, чтобы обеспечить нанимателю спокойное пользование жилым помещением в течение срока действия договора, то она едва ли может считаться достигнутой из-за нарушения элементарных правил юридической техники.

Остались вопросы по ст 681 ГК РФ?

Получите консультации и комментарии юристов по статье 681 ГК РФ бесплатно.

Вопросы можно задать как по телефону так и с помощью формы на сайте. Сервис доустпен с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные в другое время, будут обработаны на следующий день. Бесплатно оказываются только первичные консультации.

Источник

Капитальный ремонт и уменьшение арендной платы

Законодательством установлен перечень прав и обязанностей каждой из сторон договора аренды. Одной из таких обязанностей может быть проведение капитального ремонта. Особенно часто такая необходимость возникает при длительном найме помещения. Арендатор заинтересован в хорошем состоянии помещения, по этому ему необходимо содержать его в идеальном виде. Возможно приведение капитального ремонта за счет арендатора.

Понятие капитального ремонта арендуемого имущества

Случаи и порядок проведения капитального ремонта регламентированы ст. 616 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ). В соответствии с положениями указанной статьи обязанность проведения капитальных ремонтных работ возлагается на арендодателя. Подобные работы проводятся в срок, установленный договором или, при возникновении такой необходимости, в разумный срок после возникновения такой необходимости.

Понятие разумного срока в таком случае является оценочным и может отталкиваться от множества критериев. Такими критериями могут быть степень износа арендуемого имущества, возможность его использования по целевому назначению или назначению, предусмотренному договором, наличие у нанимателя убытков от неиспользования арендуемого имущества.

Обязанность проведения текущих ремонтных работ, напротив, возложена на нанимателя. В этом контексте необходимо различать понятия текущего и капитального ремонта. Капитальный ремонт можно определить как ремонт, предполагающий:

• замену и восстановление строительных конструкций;
• восстановление систем инженерно-технического обеспечения;
• замену несущих конструкций зданий;
• устранение неисправностей путём замены изношенных конструктивных элементов.

Текущий же ремонт можно определить как работы, направленные на восстановление пригодности имущества. Чёткой классификации видов ремонтных работ в законодательстве не существует. Поэтому доказать принадлежность ремонтных работ к тому или другому типу необходимо в каждой конкретной ситуации. Кроме капитального и текущего ремонта, также выделяют реконструкцию и модернизацию. Указанные категории не определяются гражданским законодательством, поэтому для взыскания средств и других практических моментов пользы не несут.

Обязанность проведения капитального ремонта

Ст.606 ГК РФ возлагает обязанность проведения капитального ремонта на арендодателя. Однако законом также установлены случаи, в которых последний может быть проведён нанимателем. К таким случаям можно отнести:

• отказ арендодателя от проведения капитального ремонта;
• неотложная необходимость.

Отказ арендодателя от проведения капитального ремонта может быть обусловлен разными факторами – его невозможностью провести такие работы, отсутствием в договоре подобного положения и др. Такой отказ является нарушением положений законодательства. Однако для оптимизации затрат времени и денежных средств арендатору проще провести такой ремонт самостоятельно, а не требовать этого, например, через суд.

Для подобного требования у нанимателя должны быть конкретные основания. Наниматель не может требовать проведения капитального ремонта только по личному мотиву без какого-либо реального факта, свидетельствующего о такой необходимости.

Законом не установлены конкретные примеры неотложной необходимости. В каждом конкретном случае такая необходимость должна быть доказана арендатором. Примерами неотложной необходимости могут быть протекание крыши, провал пола арендуемого помещения, выход из строя мотора арендуемого автомобиля.

Взыскание стоимости капитального ремонта с арендодателя

При проведении капитального ремонта у нанимателя есть несколько основных способов взыскать его стоимость с наймодателя. Ст.616 ГК РФ устанавливает такие способы взыскания:

• уменьшение арендной платы;
• зачёт стоимости ремонта как части арендной платы;
• расторжение договора и возмещение убытков.

Последний способ можно считать наиболее радикальным, так как он традиционно применяется только в том случае, если мирного соглашения с наймодателем достичь не удаётся. В этом случае нанимателю необходимо обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды и возмещении убытков. Подходящими доказательствами для взыскания убытков могут считаться чеки и накладные, полученные при проведении ремонтных работ. Часто нанимателями в качестве доказательств используются показания свидетелей. Однако они традиционно производят на суд меньшее впечатление.

Уменьшение арендной платы и зачёт стоимости как способы возмещения стоимости ремонта, на первый взгляд, могут показаться идентичными. Однако уменьшение арендной платы предусматривает пропорциональное уменьшение стоимости аренды ежемесячно. Например, арендная плата составляет 5 000 руб. Стоимость капитального ремонта также составила 5 000 руб. Арендодатель и арендатор могут договориться о том, что арендная плата на протяжении 5 месяцев будет составлять 4 000 рублей. Такой способ является наиболее подходящим для обеих сторон при наличии долгосрочного договора.

Зачёт же стоимости ремонта как арендной платы предусматривает одноразовый зачёт. То есть на рассматриваемом примере наниматель просто не внесёт арендную плату за один месяц. Такой тип возмещения стоимости ремонта более подходит сторонам, которым до завершения срока действия договора осталось немного времени (и пролонгировать они его не собираются). Также он приемлем для краткосрочных договоров. Однако такие рекомендации по применению того или иного способа взыскания законом не регламентируются и стороны могут использовать любой из них по своему желанию.

Налоговый учёт проведённого капитального ремонта

Правильное отображение затрат на проведение капитального ремонта обеспечит арендодателю и арендатору страховку от проблем с налогообложением. Как уже упоминалось выше, затраты на капитальный ремонт должны быть возмещены арендатору наймодателем. При этом в бухгалтерском учёте арендодателя средства, зарезервированные для возмещения нанимателю стоимости ремонта арендуемого имущества, отображаются как задолженность арендодателя.

Сто касается арендатора, то для него такие вложения также подлежат отображению в налоговом учёте должным образом. Вложения в капитальный ремонт арендатором увеличивают стоимость арендуемого имущества, а потому арендатор имеет право на увеличение соответствующей группы основных фондов на стоимость тех самых улучшений.

В целом налоговое законодательство не содержит термина «ремонт» как такового. Вместо него, используется термин «реконструкция». Однако такой термин может использоваться касательно капитального ремонта только в целях налогообложения. Для общего понятия реконструкция и капитальный ремонт имеют несколько существенных отличий. Так, при реконструкции изменяются технико-экономические показатели объекта (например, меняется его назначение). Хорошим примером реконструкции может быть переоборудование арендованного жилого помещения под помещение для офиса. Капитальный ремонт же будет направлен на улучшение качеств того же жилого помещения без изменения его целевого назначения.

Для правильно отображения расходов на капитальный ремонт и реконструкцию в налоговой отчётности на предприятии должны быть в наличии следующие документы:

• положение о ремонтах;
• акт технического обследования объекта ремонта;
• приказ на осмотр объекта капитального ремонта.

Для физических лиц затраты на капитальный ремонт объекта аренды не включаются в перечень затрат, обязательных к отображению в декларации.

Проведение капитального ремонта – затратная процедура. Именно поэтому распределение затрат на такой ремонт – один из пунктов, рекомендуемых к включению в договор найма при его заключении. Включение такого пункта застрахует обе стороны сделки от невыполнения контрагентом своих обязательств.

Источник

Какие риски могут возникнуть у арендодателя в связи с ремонтом объекта аренды

При заключении договора аренды между сторонами распределяются обязанности по содержанию объекта аренды. По умолчанию арендодатель обязан производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Арендатор по общему правилу обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Однако в договоре эти обязанности можно распределить любым образом.

При этом у арендодателя могут возникнуть определенные риски в связи с ремонтом объекта аренды. Например, если ремонт будет некачественным или если после проведенного ремонта существенно изменится состояние объекта аренды. Риски будут зависеть от того, какая из сторон договора будет выполнять ремонт имущества.

Что нужно учесть арендодателю при выполнении своей обязанности по капитальному ремонту объекта аренды

Капитальный ремонт, как правило, выполняется самим арендодателем или по его поручению иным лицом. Поскольку проведение капитального ремонта может быть связано с определенными неудобствами для арендатора, то сроки проведения ремонтных работ необходимо заранее согласовывать с арендатором. Сделать это можно как при подписании договора аренды или акта приема-передачи недвижимости, так и в последующем путем подписания дополнительного соглашения между сторонами. Согласовать срок и время проведения капитального ремонта необходимо для того, чтобы не мешать арендатору спокойно пользоваться имуществом. В противном случае арендатор может заявить, что арендодатель препятствовал ему пользоваться арендуемым помещением и потребовать расторжения договора на основании пункта 1 части 1 статьи 620 Гражданского кодекса РФ.

Однако в отдельных случаях заранее договориться о проведении капитального ремонта затруднительно. Это касается тех ситуаций, когда проведение капитального ремонта вызвано неотложной необходимостью и без этого пользование объектом аренды не представляется возможным (например, после произошедшего в помещении пожара).

Кроме того, арендодатель вправе требовать от арендатора освобождения арендуемого имущества на время капитального ремонта, если его использование арендатором будет препятствовать проведению ремонта и создавать опасность для жизни и здоровья людей (постановление ФАС Северо-Западного округа от 13 марта 2008 г. по делу № А05-8000/2007). Опасность для жизни и здоровья людей можно обосновать, например, экспертным заключением о степени износа недвижимого имущества. Скажем, если имеется риск обрушения здания.

Что нужно учесть арендодателю, если обязанность по капитальному ремонту объекта аренды возложена на арендатора

Если обязанность по проведению капитального ремонта объекта аренды в договоре закреплена за арендатором, то у арендодателя могут возникнуть следующие риски.

1. Риск выполнения арендатором некачественного ремонта.

Если арендатор выполняет своими силами или силами привлеченной организации капитальный ремонт арендуемой недвижимости, то у арендодателя могут быть вполне понятные опасения по поводу качества выполненных работ.

Совет: чтобы минимизировать этот риск, необходимо прописать в договоре или в отдельном дополнительном соглашении следующие условия:

• по окончании ремонта в целом и каждого отдельного этапа выполнения работ все результаты должны быть приняты арендодателем;

• работы будут считаться принятыми с момента подписания соответствующего акта приемки выполненных работ;

• претензии по скрытым недостаткам могут быть предъявлены арендодателем арендатору в течение двух лет со дня подписания акта приемки работ;

• акт приемки выполненных работ является основанием для зачета стоимости капитального ремонта недвижимого имущества в счет арендной платы (или для компенсации стоимости капитального ремонта в ином порядке, о котором договорятся стороны).

Это позволит арендодателю проконтролировать результаты выполненных работ и при необходимости предъявить арендатору соответствующие требования о некачественности проведенного ремонта.

Кроме того, в договоре либо в дополнительном соглашении к нему можно указать на проведение ремонтных работ силами арендатора, но под контролем арендодателя. В частности, можно установить право арендодателя контролировать ход выполнения работ, техническую документацию, размер расходов, кандидатуру генерального подрядчика и т. п. При этом выполненные под контролем арендодателя работы будут зачтены арендатору в счет арендной платы.

2. Риск незаконной перепланировки или иного существенного изменения арендатором технических характеристик недвижимого имущества.

В ходе выполнения капитального ремонта основные характеристики недвижимого имущества могут измениться. Например, в результате капитального ремонта нежилого здания произвели перепланировку ряда помещений.

Совет: в этих случаях можно сделать следующее:

1. Если по каким-либо причинам арендодателя не устраивает изменение основных характеристик недвижимого имущества, нужно направить арендатору письменный мотивированный отказ в принятии выполненных работ с подробным указанием всех причин такого отказа. В этом случае будет считаться, что арендатор ненадлежащим образом выполнил капитальный ремонт объекта аренды. Направление арендодателем арендатору подробного письменного отказа позволит избежать повторных разногласий между сторонами относительно объема и качества необходимого ремонта. Кроме того, в случае возникновения судебного спора мотивированный отказ арендодателя принять выполненные работы (наряду с документами, подтверждающими получение такого отказа арендатором) будет служить доказательством недобросовестного поведения арендатора. Следовательно, чтобы все-таки подписать с арендодателем акт о приемке выполненных ремонтных работ без замечаний, арендатору будет необходимо привести технические характеристики объекта аренды к первоначальным. Например, ликвидировать перепланировку помещений и привести границы помещений в исходное состояние.

2. Даже если арендодатель не возражает против изменения технических характеристик объекта аренды, нужно учитывать, что эти изменения потребуют их согласования с соответствующими контролирующими органами, а возможно, и внесения изменений в договор аренды. Например, если произошла перепланировка помещений, ее нужно будет согласовать с органами технической инвентаризации. Если же произошло увеличение площади объекта аренды, то это потребует также внесения изменений в ЕГРП, получения новых правоустанавливающих документов и внесения изменений в договор аренды, а также, если договор аренды был зарегистрирован, и регистрации дополнительного соглашения к договору.

Поэтому арендодателю необходимо учитывать риски, которые могут быть связаны с изменением основных технических характеристик объекта аренды.

К примеру, на небольшую перепланировку помещения арендодатель может согласиться. Однако в этом случае при приемке выполненных работ нужно указать в акте, что обязанность оформить перепланировку в установленном порядке лежит на арендаторе и осуществляется за счет последнего.

В случае же более существенного изменения технических характеристик объекта аренды арендодателю стоит требовать приведения объекта аренды в первоначальный вид с учетом произведенного капитального ремонта. В этом случае можно указать своему контрагенту на его обязанность вернуть имущество в том же виде, в котором оно было передано с учетом произведенного ремонта.

3. Риск предъявления арендатором к возмещению необоснованных расходов.

Может получиться так, что арендатор предъявит к зачету сумму, превышающую сумму выполненного ремонта. Или, наоборот, сделает ремонт, более дорогостоящий, чем рассчитывал арендодатель.

Совет: чтобы исключить эти риски, в договоре нужно прописать обязанность арендатора согласовывать с арендодателем объем и стоимость капитального ремонта. Согласование объема проводимых работ и их стоимости обычно происходит путем составления сметы на проведение капитального ремонта. Смета будет считаться согласованной при подписании ее как арендатором, так и арендодателем. Кроме того, в договоре также стоит прописать и обязанность по согласованию с арендодателем документации по проведению капитального ремонта (проектной и разрешительной документации).

В этом случае у арендодателя будет возможность предварительно проверить предмет выполняемых работ и их стоимость, а также в случае необходимости заявить возражения и скорректировать указанные показатели.

Кроме того, в договоре можно прямо указать, что при несогласовании с арендодателем объема и стоимости ремонтных работ арендатор теряет право на возмещение расходов, понесенных им в связи с проведением ремонта.

В каких случаях арендодатель должен будет возместить арендатору расходы на капитальный ремонт, выполненный без его согласия

При применении положений Гражданского кодекса РФ, касающихся капитального ремонта, выполненного арендатором без согласия арендодателя, возникает сложная ситуация. Дело в том, что арендатор наделен правом произвести за счет арендодателя капитальный ремонт арендуемого имущества, если эту обязанность арендодатель не исполнит самостоятельно (абз. 4 п. 1 ст. 616 ГК РФ). В то же время арендодатель не обязан возмещать арендатору стоимость неотделимых улучшений недвижимого имущества, которые были произведены без его согласия (п. 3 ст. 623 ГК РФ). Поэтому на практике возникают споры о том, можно ли капитальный ремонт рассматривать как неотделимое улучшение недвижимого имущества. При отрицательном ответе на этот вопрос арендатор будет иметь право на возмещение стоимости проведенного ремонта, при положительном – стоимость капитального ремонта арендатору не будет возмещена.

Если постараться вникнуть в суть этого вопроса, то можно прийти к выводу, что капитальный ремонт все же должен быть отнесен к неотделимым улучшениям объекта аренды.

Это объясняется тем, что капитальный ремонт – это полное восстановление или замена основных конструкций объекта аренды, в результате чего существенным образом улучшаются технические показатели недвижимого имущества. Если обратиться к легальному определению капитального ремонта, то можно узнать, что под капитальным ремонтом понимается ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей (приложение № 1 к приказу Госкомархитектуры от 23 ноября 1988 г. № 312 «Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения»»). Поскольку в результате капитального ремонта улучшаются основные технические характеристики и эксплуатационные показатели объекта аренды, то это не может не улучшать стоимость недвижимого имущества. Следовательно, капитальный ремонт является именно улучшением объекта аренды. А поскольку после капитального ремонта уже невозможно вернуть недвижимость в прежнее состояние, то такое улучшение является неотделимым.

Суды подходят к решению этого вопроса следующим образом. Суд применяет те или иные нормы Гражданского кодекса РФ в зависимости от обстоятельств дела и условий договора аренды.

Так, если будет установлено, что арендодатель был обязан выполнить капитальный ремонт, но в оговоренный срок этого не сделал либо в выполнении ремонта имелась неотложная необходимость, суд применит статью 616 Гражданского кодекса РФ и обяжет арендодателя возместить арендатору расходы на произведенный капитальный ремонт.

Однако для этого необходимо соблюсти ряд дополнительных условий:

• арендатор должен будет доказать существование неотложной необходимости для выполнении капитального ремонта;

• арендатор должен будет доказать обоснованность произведенных затрат на капитальный ремонт.

Арендодателю нужно учитывать, что арендатору доказать в суде наличие этих двух обстоятельств зачастую весьма непросто.

Пример из практики: суд отказал арендатору в возмещении расходов на выполнение капитального ремонта, поскольку ремонт был выполнен без согласия арендодателя и в отсутствие неотложной необходимости

Истец (арендатор) обратился в суд с иском к ответчику (арендодателю) о взыскании убытков, составляющих стоимость капитального ремонта арендуемого помещения.

Решением суда первой инстанции в иске было отказано. Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения.

Истец обратился с жалобой в суд кассационной инстанции, в которой указал на незаконность и необоснованность состоявшихся по делу судебных актов.

Как следовало из материалов дела, арендатор при заключении договора принял от арендодателя помещения по акту приема-передачи, где было указано, что санитарно-техническое состояние объекта было удовлетворительное.

Спустя месяц после заключения договора истец обратился к ответчику с предложением обеспечить явку представителя собственника для проведения обследования технического состояния арендованных помещений с участием специалистов. Истец полагал, что эксплуатация помещения возможна только после проведения капитального ремонта. Согласно заключению специалистов, полученному истцом, техническое состояние основных несущих конструкций здания в пределах обследуемых помещений оценено как недопустимое, а отдельных конструкций – как аварийное. После получения заключения специалистов истец обратился к ответчику с просьбой провести капитальный ремонт арендуемых помещений или согласовать порядок проведения ремонта. Однако, не получив ответа от ответчика, истец провел капитальный ремонт помещений с привлечением подрядной организации. После этого истец посчитал, что стоимость работ по капитальному ремонту арендуемых помещений являлась для него убытками, и обратился в суд с иском о возмещении стоимости выполненных работ.

Суд кассационной инстанции указал следующее. Капитальный ремонт арендуемого имущества является его неотделимым улучшением и по общему правилу возможен только по согласованию с арендодателем. Проведение капитального ремонта без согласия арендодателя возможно в связи с неотложной необходимостью и если арендодатель не исполняет своей обязанности по его производству. Доказательства, подтверждающие проведение капитального ремонта арендуемого помещения в связи с неотложной необходимостью и уклонение арендодателя от проведения капитального ремонта, в деле отсутствуют.

Из акта приема-передачи следует, что на момент передачи ответчиком истцу арендуемых помещений их санитарно-техническое состояние было удовлетворительным.

Истец в суде первой инстанции также заявлял ходатайство о проведении экспертизы с целью установления необходимости капитального ремонта в объемах, произведенных истцом. Однако в удовлетворении данного ходатайства было отказано в связи с тем, что арендуемые помещения утратили первоначальное состояние в результате капитального ремонта.

На основании этого суд кассационной инстанции отказал в удовлетворении жалобы и оставил обжалуемые судебные акты без изменения (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21 апреля 2010 г. № А19-13041/09).

Таким образом, истцу было отказано в иске в связи с тем, что:

• истец на дату подписания акта приема-передачи помещений не заявил претензий относительно состояния передаваемых помещений и их пригодности для использования по назначению;

• истец не получил от арендодателя предварительного разрешения на осуществление ремонта;

• истец не смог доказать неотложной необходимости в проведении капитального ремонта помещений. В данной ситуации доказывание этого факта было весьма затруднительным, так как арендатор направил письмо арендодателю о проведении ремонта по истечении всего лишь месяца после того, как по акту принял имущество в удовлетворительном состоянии.

r/>

Если арендатор не доказал, что арендодатель уклонялся от выполнения ремонта или что в его проведении имелась срочная необходимость, то тогда суд сделает вывод, что выполненный арендатором самостоятельно ремонт является неотделимым улучшением объекта аренды. А поскольку в этом случае неотделимое улучшение будет выполнено без согласия арендодателя, то суд применит статью 623 Гражданского кодекса РФ и откажет арендатору в возмещении стоимости произведенных ремонтных работ.

Пример из практики: суд посчитал капитальный ремонт, выполненный без согласования с арендодателем, неотделимым улучшением недвижимого имущества, стоимость которого не подлежит возмещению арендатору

Истец (арендатор) обратился в суд с требованием о взыскании с ответчика (арендодателя) расходов на восстановление, капитальный ремонт и содержание нежилого здания. В обоснование иска арендатор указал на проведение ремонта в арендуемом здании.

Как установили судебные инстанции, из договора аренды следовало, что имущество было передано в аренду в нормальном состоянии, пригодном для его использования. Обязанность по проведению капитального ремонта здания в соответствии с договором была возложена на арендодателя. Согласно договору арендатор обязался не проводить реконструкции помещения, переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ без согласия арендодателя, неотделимые улучшения арендуемого помещения производить только с письменного разрешения арендодателя.

При разрешении спора суды сослались на статью 623 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой:

• если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, то он имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды;

• стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В материалы дела не было представлено ни доказательств того, что истец обращался к ответчику за разрешением об улучшении арендованного имущества, ни доказательств того, что данное разрешение ответчиком истцу было выдано. Поскольку истцом не представлены доказательства согласования с ответчиком производства неотделимых улучшений, их объема и стоимости, а также доказательства необходимости выполнения данных работ, судебные инстанции пришли к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 29 марта 2011 г. по делу № А33-8670/2010).

Таким образом, выполнение капитальных работ без разрешения и предварительного согласования с арендодателем суды рассматривают как выполнение без разрешения арендодателя неотделимых улучшений имущества, которые по общему правилу возмещению не подлежат.

Источник