Ндс при кап ремонте

Ндс при кап ремонте

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

В 2017 году организация заключила договор на выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома.
Заказчик является региональным оператором капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома (далее — МКД), ремонт финансировался за счет средств фонда капитального ремонта. Подрядчик также является управляющей организацией в МКД, в котором проводился капитальный ремонт общего имущества. Ремонт осуществлялся собственными силами подрядчика.
Работы оплачены в полном объеме. Счет-фактура за выполненные работы не выписывался и заказчику не предъявлялся.
Нужно ли подрядчику (является плательщиком НДС) платить НДС с данной суммы?

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Источник

Налогообложение средств, поступающих на проведение капитального ремонта многоквартирных домов

Кочетков Юрий Владимирович, генеральный директор «Бурмистр.ру»

Капитальный ремонт многоквартирных домов для управляющих компаний и ТСЖ – дело хлопотное, а для собственников помещений — очень затратное. Одного решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме недостаточно, так до собрания необходимо определиться с порядком формирования источников финансирования работ по капитальному ремонту, а после собрания управляющей компании необходимо собрать с собственников денежные средства и выполнить запланированные работы. В зависимости от выбранного способа финансирования капитального ремонта зависит порядок налогообложения деятельности управляющих компаний и возникающие в связи с этим налоговые риски.

1. Варианты финансирования работ по капитальному ремонту многоквартирных домов?

В Жилищном кодексе заложена обязанность собственника помещений нести бремя содержания общего имущества многоквартирного жилого дома (п.3 ст.30 ЖК РФ). При этом в качестве обязательного платежа, подлежащего перечислению собственником на счета управляющей компании, обозначена лишь плата за техническое обслуживание общего имущества (п.2 ст.154 ЖК РФ).

Финансирование капитального ремонта многоквартирных жилых домов также производится на деньги собственников, однако для начала как строительно-монтажных работ по капитальному ремонту, так и сбора средств на него, необходимо проведение общего собрания собственников помещений (п.1 ст.145 ЖК РФ).

Существуют три варианта финансирования собственниками капитального ремонта многоквартирных домов:

1) На общем собрании принимается решение о проведении ремонта за счет средств управляющей компании. Управляющая компания производит работы и впоследствии погашение задолженности собственников перед управляющей компанией производится пропорционально их жилой площади в общей жилой площади многоквартирного дома. Данный вид финансирования используется крайне редко, так как:

— неинтересен управляющей компании из-за большого количества извлекаемых из оборота денежных средств;

— неизвестен срок возврата инвестиций ввиду несвоевременности платежей собственниками;

— существует риск потери объекта из-за выбора собственниками новой управляющей компании. В такой ситуации взыскивать задолженность приходится через суд, при этом взыскание производится с каждого собственника по отдельности.

2) Расходы производятся за счет средств бюджета и средств собственников. После проведения общего собрания принимается решение о проведении капитального ремонта. Производится расчет сметы стоимости строительно-монтажных работ и после поступления денежных средств из бюджета и от собственников управляющая компания приступает к выполнению работ.

Данный вид финансирования используется достаточно часто и при этом управляющая компания практически не несет никаких рисков. Для выделения средств из бюджета управляющей компании необходимо собрать с собственников минимальную сумму в 5 процентов от суммы предполагаемого объема строительно-монтажных работ. Остальная сумма выделяется из бюджета (пп.2 п.6 ст.20 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ).

3) Стоимость планируемого капитального ремонта финансируется собственниками путем формирования фонда капитального ремонта. На общем собрании собственники утверждают тариф на формирование фонда капитального ремонта, перечень планируемых строительно-монтажных работ и дату начала ремонта. Впоследствии управляющая компания выставляет счета на оплату жилищно-коммунальных услуг, в которых отдельной строкой выделена суммы платы на формирование фонда капитального ремонта.

2. Существующие льготы по налогу на прибыль в отношении средств поступающих на проведение капитального ремонта многоквартирных домов?

В действующей на конец 2011 года редакции Налогового кодекса уже содержится льгота, касающаяся капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов.

Так, в соответствии с пп.14 п.1 ст.251 НК РФ к целевым средствам в целях исчисления налога на прибыль относятся «средства бюджетов, выделяемых осуществляющим управление многоквартирными домами товариществам собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам, управляющим организациям, выбранным собственниками помещений в многоквартирных домах, на долевое финансирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов в соответствии с Федеральным законом «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ (далее по тексту Закон №185-ФЗ)».

В отношении денежных средств на финансирование проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирного жилого дома, поступающих не из бюджета, а от собственников помещений в многоквартирных домах, «отдельная» льгота предусмотрена лишь для товариществ собственников жилья.

Так, согласно пп.1 п.2 ст.251 НК РФ при формировании налоговой базы по налогу на прибыль организаций к целевым поступлениям относятся отчисления на формирование резерва на проведение ремонта, капитального ремонта общего имущества, которые производятся товариществу собственников жилья его членами. Таким образом, ТСЖ поступившие от собственников на проведение капитального ремонта денежные средства не включают в базу исчисления налога на прибыль и УСН.

3. Существущие льготы по НДС в отношении средств поступающих в счет финансирования капитального ремонта многоквартирных домов?

Суммы, поступающие от собственников в управляющие компании и ТСЖ на формирование фонда капитального ремонта многоквартирных домов не облагаются налогом на добавленную стоимость в силу льготы установленной в п.3 ст.162 НК РФ.

Вопросов по данной льготе исходя из ее сути быть не должно, так как при формировании фонда капитального ремонта у управляющих компаний и ТСЖ не возникает реализации, а значит, в силу пп.1 п.1 ст.146 НК РФ нет и объекта налогообложения.

4. Налогообложение денежных средств, поступающих от собственников помещений в счет формирования резерва на проведение капитального ремонта многоквартирных домов.

В отношении средств поступающих в управляющие компании в отличие от ТСЖ ситуация сложнее и зависит от применяемой управляющей компанией системой налогообложения. Возможны два варианта:

1) Если управляющая компания находится на общей системе налогообложения и формирует резерв на проведение капитального ремонта.

Для начала определимся, что в соответствии с НК РФ является объектом налогообложения. Согласно ст.247 НК РФ объектом налогообложения налогом на прибыль для российских организаций признаются «полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов».

Доходом от реализации признается выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав (п.1 ст.249 НК РФ).

Понятие реализации содержится в статье 39 НК РФ. Так, в соответствии с п.1 ст.39 НК РФ реализацией товаров (работ, услуг) признается передача на возмездной основе права собственности на товары (работы, услуги), а также оказание услуг одним лицом другому на безвозмездной основе.

Фактически, начисляемая собственникам стоимость капитального ремонта в момент формирования фонда капитального ремонта, не является выручкой. Управляющая компания, формируя резерв, никаких услуг собственникам не оказывает и, как следствие, перехода права собственности на оказанные услуги от управляющей компании к жильцам не происходит. Следовательно, в соответствии с нормами ст.39 НК РФ, нет факта реализации, а значит, нет и выручки для целей налогообложения прибыли.

2) Если управляющая компания находится на упрощенной системе налогообложения.

При применении упрощенной системы налогообложения датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках, а датой несения расходов признается дата списания денежных средств со счетов налогоплательщика (п.1 и п.2 ст.346.17 НК РФ).

Таким образом, все поступающие на счета управляющей компании денежные средства от собственников на формирование фонда капитального ремонта включаются в налогооблагаемую базу для исчисления единого налога.

При этом обращаем внимание на такую распространенную у управляющих компаний ошибку, как неправильное определение момента возникновения выручки и ее размера при расчетах между собственниками помещений и управляющими компаниями через единые расчетные центры.

Так, выручка будет признаваться в момент поступления денег на счета агента (расчетного центра), а не в момент фактического перечисления денег от агента на счета управляющей компании (подробнее об этом можно прочитать здесь).

Статья о порядке налогообложения работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома будет опубликована на сайте «Бурмистр.ру» в ближайшее время.

Источник

Ремонт арендуемого помещения и входящий НДС

Как правильно должен был быть учтен НДС по неотделимым улучшениям, увеличившим стоимость здания? Отвечает эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ Татьяна Артюхина.

Организация в 2017 году сделала капитальный ремонт в арендуемом здании. Капитальный ремонт отнесен к неотделимым улучшениям и поставлен на учет в 4 квартале 2017 года как основные средства («Неотделимые улучшения»). В организации раздельный учет, но по НДС с затрат на ремонт не прошло распределение, и НДС принимался к вычету в полном объеме в течение 2017-2020 гг.

В 2018 году здание было выкуплено, но неотделимые улучшения не передавались арендатору, а увеличили стоимость здания при постановке на учет. Арендодатель не возмещал и не должен был возмещать стоимость капитального ремонта; выкуп здания произведен по отдельному договору купли-продажи после окончания срока договора аренды. В 4 квартале 2018 НДС по счету-фактуре от покупки здания был принят к вычету в полном объеме и восстановлен в 4 квартале 2018 года пропорционально 1/10 (так же восстановление прошло и в 2019).

Как правильно должен был быть учтен НДС по неотделимым улучшениям, увеличившим стоимость здания? Надо ли было изначально распределять НДС по неотделимым улучшениям? Надо ли было восстанавливать НДС вместе с НДС по счету-фактуре от покупки здания?

Необходимо было распределять часть затрат по неотделимым улучшениям изначально, при этом НДС по неотделимым улучшениям не должен восстанавливаться вместе с НДС на покупку здания.

Обоснование позиции:

1. Абзацами первым-четвертым п. 4 ст. 170 НК РФ для налогоплательщиков, осуществляющих как облагаемые, так и освобождаемые от налогообложения операции, установлено, что предъявленные продавцами товаров (работ, услуг), имущественных прав (далее — активы) суммы НДС:

• учитываются в стоимости таких активов в соответствии с п. 2 ст. 170 НК РФ — по активам, используемым для осуществления операций, не облагаемых НДС;
• принимаются к вычету в соответствии со ст. 172 НК РФ — по активам, используемым для осуществления операций, облагаемых НДС;
• принимаются к вычету либо учитываются в стоимости активов в определенной пропорции.

Принципы раздельного учета по НДС определены в п. 4 ст. 170 НК РФ. Так, если приобретаемые товары (работы, услуги) используются в операциях, облагаемых налогом, то суммы НДС по ним принимаются к вычету, если же операции не облагаются, то суммы НДС учитываются в их стоимости.

Четвертым абзацем п. 4 ст. 170 НК РФ предусмотрена возможность распределения сумм НДС в ситуации, когда приобретенные товары, работы, услуги относятся и к облагаемым НДС, и к необлагаемым операциям. Суммы НДС принимаются к вычету либо учитываются в их стоимости в той пропорции, в которой они используются для производства и (или) реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, операции по реализации которых подлежат налогообложению (освобождены от налогообложения), — по товарам (работам, услугам), в том числе ОС и НМА, имущественным правам, используемым для осуществления как облагаемых налогом, так и не облагаемых операций, в порядке, установленном принятой налогоплательщиком учетной политикой, и с учетом особенностей, установленных п. 4.1 ст. 170 НК РФ (абзац четвертый п. 4 ст. 170 НК РФ).

Специальных правил, отличных от вышеприведенных, для приобретаемых товаров, работ, услуг, при проведении капитального ремонта действующим законодательством не предусмотрено.

Таким образом, мы полагаем, что часть сумм НДС, предъявленного поставщиками, изначально должна быть учтена в стоимости приобретенных товаров, работ и услуг при проведении капитального ремонта.

В соответствии с п. 1 ст. 81 НК РФ при обнаружении налогоплательщиком в поданной им в налоговый орган налоговой декларации факта неотражения или неполноты отражения сведений, а также ошибок, приводящих к занижению суммы налога, подлежащей уплате, налогоплательщик обязан внести необходимые изменения в налоговую декларацию и представить в налоговый орган уточненную налоговую декларацию в порядке, установленном данной статьей.

В рассматриваемой ситуации данная норма относится к декларации по НДС. Поэтому следует подать уточненную декларацию за те периоды, когда излишне принимался вычет по НДС, и доплатить НДС в части, которая не должна была быть принята к вычету.

При этом доплатить как недостающую сумму налога, так и пени необходимо до подачи уточненной декларации (пп. 1 п. 4 ст. 81 НК РФ).

2. При дальнейшей покупке здания стоимость неотделимых улучшений увеличила стоимость здания именно при постановке на учет, но она не увеличила покупную стоимость здания и не вошла в налоговую базу по НДС у продавца при покупке здания. В противном случае покупатель (бывший арендатор) понес бы двойные расходы.

В соответствии с пп. 2 п. 3 ст. 170 НК РФ суммы налога, принятые к вычету по основным средствам, подлежат восстановлению в случае дальнейшего использования этих объектов для осуществления операций, указанных в п. 2 ст. 170 НК РФ.

Помимо общего правила п. 3 ст. 170 НК РФ, в главе 21 НК РФ предусмотрены специальные нормы, связанные с восстановлением НДС по основным средствам, являющимся объектами недвижимости, — четвертый абзац п. 6 ст. 171 НК РФ и ст. 171.1 НК РФ.

Если организация приобретает объект недвижимости, который будет использоваться как в облагаемых, так и в не облагаемых НДС операциях, «входной» НДС по приобретенному объекту заявляется к вычету в полной сумме в момент принятия объекта к учету.

В дальнейшем при фактическом использовании объекта для облагаемых и необлагаемых операций налогоплательщик в течение 10 лет восстанавливает часть заявленного ранее к вычету «входного» НДС в порядке, предусмотренном ст. 171.1 НК РФ (до 1 января 2015 г. — п. 6 ст. 171 НК РФ). Соответствующие разъяснения можно найти в письмах Минфина России от 14.07.2017 N 03-07-11/44832, от 30.03.2017 N 03-07-10/18453 и от 01.12.2016 N 03-07-11/71110, а также в письме ФНС России от 28.11.2008 N ШС-6-3/862@.

Рассмотрим п. 3 ст. 171.1 НК РФ и п. 5 ст. 171.1 НК РФ.

1. Восстановление сумм налога, принятых налогоплательщиком к вычету в отношении приобретенных или построенных объектов основных средств, в соответствии с настоящей статьей производится в случае, если такие объекты основных средств в дальнейшем используются этим налогоплательщиком для осуществления операций, указанных в пункте 2 статьи 170 настоящего Кодекса, за исключением объектов основных средств, которые полностью самортизированы или с момента ввода которых в эксплуатацию у такого налогоплательщика прошло не менее 15 лет.

2. Расчет суммы налога, подлежащей восстановлению и уплате в бюджет в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи, производится исходя из одной десятой суммы налога, принятой к вычету, в соответствующей доле.

То есть при покупке (как в рассматриваемом нами случае) здания к вычету берется сумма налога, предъявленная продавцом здания, указанная в договоре купли-продажи, счете-фактуре и первичных документах.

О такой сумме налога говорит и Минфин России, например, в письме от 14.07.2017 N 03-07-11/44832: . суммы налога, предъявленные налогоплательщику при приобретении по договору купли-продажи недвижимого имущества (основного средства), принимаются к вычету в полном объеме, вне зависимости от того, что данное имущество предназначено для использования одновременно в операциях, как облагаемых налогом на добавленную стоимость, так и не облагаемых этим налогом, в том числе не являющихся объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость. После ввода таких объектов недвижимости в эксплуатацию суммы налога на добавленную стоимость, принятые к вычету, подлежат восстановлению и уплате в бюджет в течение 10 лет в порядке, предусмотренном вышеуказанными пунктами 4 и 5 статьи 171.1 Кодекса.

Как говорилось ранее, при покупке здания неотделимые улучшения увеличили стоимость здания именно при постановке на учет, но они не увеличили его покупную стоимость, НДС при приобретении здания продавцом в этой части не предъявлялся.

Таким образом, поскольку обязанность восстанавливать относится к НДС с покупной стоимости здания, НДС по неотделимым улучшениям не должен восстанавливаться вместе с НДС на покупку здания.

В письмах Минфина России от 23.11.2006 N 03-03-04/1/794, от 24.03.2010 N 03-11-06/2/41 указано, что при определении терминов «капитальный ремонт» и «реконструкция» следует руководствоваться:

• Положением о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000, утвержденным постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279;
• Ведомственными строительными нормативами (ВСН) N 58-88 (р) (далее — ВСН N 58-88), утвержденными приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312;
• письмом Минфина СССР от 29.05.1984 N 80 «Об определении понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий» — действовало по 29.04.2020.

Из этих документов следует, что основное отличие капитального ремонта от производимых арендатором капитальных вложений в форме отделимых и неотделимых улучшений в арендованное имущество (реконструкции, модернизации, технического перевооружения) заключается в том, что в последнем случае меняются технико-экономические показатели ОС. При капитальном же ремонте ОС производится лишь смена изношенных конструкций и деталей или замена их на более прочные.

То есть расходы на капитальный ремонт к капитальным вложениям не относятся.

Если произведенные работы признаются капитальными вложениями в предоставленные в аренду объекты ОС в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, они подлежат амортизации согласно статье 259 НК РФ. В случае отнесения произведенных работ к расходам на ремонт основных средств данные расходы учитываются при налогообложении прибыли единовременно в полном объеме (ст. 260 НК РФ).

Во втором случае затраты на ремонт в принципе не должны были увеличить стоимость здания при постановке на учет, т.к. такие расходы признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат, то есть до выкупа здания. В рассматриваемой ситуации это не несет риски доначисления налога на прибыль, т.к. вместо единоразового списания вложения продолжают амортизироваться (сейчас в составе здания), и налог на имущество не занижен.

Официальное мнение о том, что если арендатор выкупает объект недвижимости, то неотделимые улучшения в недоамортизированной части возможно отнести на увеличение стоимости объекта, представлено в письме ФНС России от 18.06.2012 N ЕД-4-3/9951@ «О порядке начисления амортизации по объектам неотделимых улучшений».

Также необходимо отметить, что невключение сумм НДС в стоимость здания (через стоимость неотделимых улучшений) может привести к рискам по налогу на имущество (если налоговая база — среднегодовая стоимость имущества), т.к. такие суммы влияют на остаточную стоимость (второй абзац п. 4 ст. 376 НК РФ).

Источник