Недоделки при капитальном ремонте

Гарантии по капитальному ремонту

Прямые эфиры по вопросам капитальному ремонту продолжаются.Сегодня хотим остановится на одной из важных и ключевых тем – это гарантии на строительно-монтажные работы, выполненные в рамках капитального ремонта.Подробно рассмотрим следующие вопросы:

— в течение какого срока действуют гарантии на выполненные строительно-монтажные работы в рамках капремонта;

— что делать собственникам жилья, если они обнаружили проблемные моменты в доме после завершения ремонтных работ и уже сдачи дома с капремонта в эксплуатацию организации, осуществляющей управление МКД;

— установлен ли порядок устранения замечаний в гарантийный период.

Гарантии на работы по капитальному ремонту на сегодняшний день составляют 5 лет с момента завершения всех работ и подписания акта сдачи-приемки дома с капремонта в эксплуатацию. Обращаем ваше внимание, что до 30 июня 2015 года, согласно жилищному законодательству, гарантийный срок на выполненные работы составлял 3 года. С 30 июня 2015 года в Жилищный Кодекс были внесены изменения в части установления гарантии на выполненные работы по капремонту на срок 5 лет. Именно с учетом этих изменений в законодательстве, вступивших в силу 30 июня 2015 года, специалисты Фонда стали вносить в новые договора с подрядными организациями корректировки по срокам гарантии на выполненные работы капремонта, чтобы привести их в соответствие. Таким образом, по договорам, заключенным с подрядчиками после этой даты, то есть после 30 июня 2015 года, гарантийный срок составляет уже не 3 года, а 5 лет. Согласно договору между Фондом и подрядной организацией, подрядчик гарантирует устранить за свой счет дефекты капитального ремонта, если они возникли в результате нарушения технологии производства работ (п. 1.1, п. 6.1.21, п. 9.1. договора). Обязанность подрядчика за несение гарантийных обязательств возникает после передачи дома из капитального ремонта в эксплуатацию организации, осуществляющей управление МКД.

Момент передачи фиксируется в акте сдачи-приемки выполненных работ по капитальному ремонту МКД, в котором подпись свою ставят:

• лицо, уполномоченное от собственников дома на подписание советующих документов;
• представители организации, осуществляющей управление МКД, которые и принимают дом к себе в дальнейшую эксплуатацию после капремонта;
• подрядная организация, которая выполняла строительно-монтажные работы;
• строительный контроль;
• представители Регионального Фонда капитального ремонта МКД.

Отметим, что подрядчик не несет ответственности в период гарантийного срока за ущерб, причиненный Объекту третьими лицами или ненадлежащей эксплуатацией многоквартирного дома.

Какой же порядок действий собственников жилья при обнаружении недостатков после завершения капитального ремонта?

Первое, что нужно сделать собственникам жилья при обнаружении каких-либо дефектов после завершения ремонтных работ в доме – это обратиться с заявлением в свою управляющую компанию для составления первичного акта осмотра о выявленных недостатках в доме. (Постановление Правительства РФ № 354, п. 13,14 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ № 491);

После получения от управляющей организации обратной связи и составления акта осмотра, в котором УК необходимо зафиксировать замечания и указать возможные причины их появления, собственникам или представителям управляющей организации нужно письменно обратиться в адрес Фонда, рассказать о возникшем недостатке после капитального ремонта, приложить фото, акты осмотра и т.д. Если же от управляющей компании нет обратной связи, то Вы также можете обратиться в адрес Фонда письменно с приложением фотографий выявленных замечаний.

Общий бланк для заявления можно посмотреть на официальном сайте Фонда в разделе «Собственника/Образцы документов и заявлений». На время введенных ограничений на территории Свердловской области личный прием граждан не производится, поэтому письменное заявление можно направить как Почтой России по адресу: г. Екатеринбург, ул. Бориса Ельцина, д. 3, офис 612, так и по электронной почте fkr66@mail.ru. Если Вы проживаете не в Екатеринбурге, а в другом муниципальном образовании Свердловской области, то заявление можно направить также в адрес территориального Фонда капремонта МКД.

На основании обращения региональный оператор организует комиссионный выезд в составе представителей подрядной организации, организации строительного контроля, специалистов Фонда, управляющей компании и собственников жилья. Комиссионный выезд необходим для выявления недостатков в период гарантийной эксплуатации МКД и фиксации замечаний в акте осмотра. Если недостатки не являются следствием нарушения технологии производства работ, то случай не относится к гарантийному и обязанность по устранению данных замечаний у подрядной организации, которая выполняла строительно-монтажные работы отсутствуют.

Если причина проблемной ситуации в доме в ненадлежащем выполнении подрядной организацией работ по капитальному ремонту, то каков порядок действий?

В этом случае составляется Акт о выявленных в течение гарантийного срока недостатках с определением сроков их устранения подрядной организацией. Если работы, в рамках которых необходимо устранить замечания, не носят сезонный характер, то подрядной организации дается один месяц на их устранение.

Если подрядная организация не устраняет недостатки в сроки, указанные в Акте, то Фонд направляет в адрес подрядчика претензию с требованием устранить выявленные нарушения в установленный срок с предоставлением акта об устранении либо предоставить мотивированный отказ с приложением документов/ материалов, подтверждающих наличие оснований для отказа. Если подрядная организация не выполнила гарантийные обязательства, Фонд инициирует электронный аукцион для устранения недостатков силами 3-х лиц либо подает иск в суд, чтобы обязать подрядную организацию устранить выявленные недостатки.

Отметим, что далеко не всегда проблемы, возникающие в доме после капитального ремонта, связаны с некачественным выполнение работ. Большая часть обращений от собственников по вопросу гарантии связана с ненадлежащей эксплуатацией со стороны управляющих компаний. Поэтому в дополнении темы необходимо рассказать об обязанностях управляющей компании по содержанию и эксплуатации общедомового имущества.

Управляющая компания обязана:

• осуществлять проверку кровли на отсутствие протечек;
• выявлять деформации и повреждения несущих кровельных конструкций;
• проверять состояние защитных бетонных плит и ограждений и других элементов на эксплуатируемых крышах;
• проверять температурно-влажностный режим и воздухообмен на чердаке;
• контролировать состояние оборудования или устройств, предотвращающих образование наледи и сосулек;
• проверять и при необходимости производить очистку кровли и водоотводящих устройств от мусора, грязи, снега и наледи, препятствующих стоку дождевых и талых вод;
• при выявлении нарушений, приводящих к протечкам — выполнять незамедлительное их устранение. В остальных случаях — разрабатывать плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ;
• обеспечивать исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода;
• очищать крыши с наружным водоотводом от снега: не допускается накопление снега слоем более 30 см. При оттепелях снег следует сбрасывать при меньшей толщине.

Это только часть обязанностей управляющей компании по надлежащей эксплуатации общедомового имущества после капитального ремонта.

В завершении хотелось бы отметить: чтобы обеспечить качественное проведение капитального ремонта все участники должны профессионально выполнять свои обязательства: подрядчики проводить ремонтные работы с соблюдением все норм и правил, управляющие компании – контролировать и направлять представителей Фонда и подрядной организации на какие-либо проблемные места в доме, собственники – быть заинтересованными в ремонте и сигнализировать о проблемных моментах.

Источник

Арбитражный суд Саратовской области

О суде

Суд обязал Фонд капитального ремонта устранить недостатки, допущенные в ходе проведения капитального ремонта крыши МКД

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось ООО «Дружба» (г. Саратов), (управляющая компания) с исковым заявлением к Фонду капитального ремонта общего имущества многоквартирных домах в Саратовской области об обязании устранить недостатки, допущенные в ходе проведения капитального ремонта кровли жилого многоквартирного дома №1 по адресу: г.Саратов. ул.Лесная. В ходе рассмотрения дела истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований, которые были приняты судом. Из материалов дела следует, что между Фондом и ООО «Волгоспецмонтаж» заключен договор подряда №РТС№264А 182223 от 16.07.2018 года на проведение работ по капитальному ремонту крыши указанного МКД. Работы начались 26 июля 2018. В нарушении условий договор акт о приемке выполненных работ был составлен 25.12.2018. Истец указал, что работы по проведению капитального ремонта кровли выполнены с нарушением правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 №170, что подтверждается решениями судов общей юрисдикции по делам, в рамках которых рассматривались требования собственников квартир, которым в результате ремонта кровли был причинен ущерб.

Истцом в материалы дела также представлено решение от 06.11.2019 по арбитражному делу А57-24886/2018, в рамках которого рассматривались требования ООО «Дружба» о взыскании убытков, причиненных в результате указанного ремонта. Согласно комиссионному акту от 30.07.2019 были обнаружены дефекты кровельного покрытия. Согласно экспертному исследованию №197/2019 от 10.08.2019 кровельное покрытие оценивается как ограниченно работоспособное состояние. Дефекты являются следствием некачественно выполненных строительно-монтажных работ, в том числе связанных с нарушением технологии производства работ, и подготовкой основания, устройства уклона (выравнивание поверхности), нарушения технологии устройства водосборных воронок. В добровольном порядке устранение недостатков кровли Ответчиком не устранено. Ответчик, возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что согласно имеющейся в Фонде исполнительной документации работы на объекте выполнены и приняты на комиссионной приемке лицами, участвующими в работе комиссии. Работы оплачены Фондом капитального ремонта. Комиссионные Акты приемки выполненных работ (12 актов по блок-секциям) подписаны сторонами 25.12.2018 г. при согласовании представителя органа местного самоуправления, представителя строительного контроля. Третье лицо (ООО «Волгаспецмонтаж») ссылается на то, что за весь период эксплуатации объекта после сдачи от Фонда никаких письменных и иных извещений (уведомлений) о выявленных недостатках (дефектах) не поступало. Арбитражный суд принял надлежащими доказательствами по делу решения Заводского районного суда г. Саратова, Кировского районного суда, Октябрьского районного суда, которыми подтверждается наличие нарушений при производстве капитального ремонта МКД.

Данный факт подтверждается заключениями досудебной и судебной экспертизы. Экспертиза была назначена и проведена по ходатайству истца. В заключения эксперта ОО «Приоритет-оценка» от 06.07.2020 перечислены имеющиеся дефекты кровельного покрытия крыши МКД Указанные дефекты и недостатки кровли являются несоответствием п. 5.1.6, п.5.1.7, п.5.4.2, п.5.4.5, п.5.4.6, п.5.4.7, табл. 5.1, п. 5.9.3 «СП 71.13330.2017. Свод правил. Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01- 87″ (утв. Приказом Минстроя России от 27.02.2017 N 128/пр), п. 5.1.4, п.5.1.16, П.5.1Л8, п.5.1.20-5.1.23, п. 9.4 СП 17.13330.2017. Свод правил. Кровли. Актуализированная редакция СНиП П-26-76» (утв. Приказом Минстроя России от 31.05.2017 N 827/пр), ГОСТ 15467-79 (в части не обеспечения качества работ). Причиной возникновения дефектов и недостатков кровли стало нарушение технологии выполнения работ, т.е. установленные (указанные) дефекты и недостатки имеют производственный характер (нарушение технологии производства капитального ремонта крыши). Стоимость работ, которые необходимо выполнить для устранения выявленных недостатков кровли МКД составляет 2 599128 рублей (приложение №3 — локальный сметный расчет). Виды и объемы работ приведены в локальном сметном расчете (приложение №3 Заключения). Суд пришел к выводу, что работы по договору№РТС№264А 182223 от 16.07.2018 выполнены подрядчиком некачественно. Собственники жилых помещений в лице ООО «Дружба» правомерно обратились к Фонду с требованием об устранении недостатков работ, обнаруженных в период гарантийного срока работы. В материалах дела отсутствуют доказательства надлежащего исполнения Фондом имеющихся у него обязанностей муниципального заказчика. Исковые требования судом удовлетворены. Суд решением от 02 декабря 2020 года обязал Фонд капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Саратовской области устранить недостатки, допущенные в ходе проведения капитального ремонта кровли жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу : г. Саратов, ул. Лесная, д.1. Перечень работ на сумму содержится в судебном акте.

Источник

Капремонт при недостатке средств

В трехэтажном многоквартирном доме 60-х годов постройки нет управляющей компании, потому плату за содержание и ремонт с жильцов никто не требует. Жильцы напрямую платят за коммунальные услуги и оплачивают взносы на капитальный ремонт в региональный фонд капремонта.
В 2012 году по инициативе местных властей был сделан капитальный ремонт крыши, который оказался некачественным — на протяжении нескольких лет в доме протекает крыша. Фирма-подрядчик ликвидирована.
По данным фонда капремонта с жильцов дома собрано всего 80000 рублей, чего точно не хватит на ремонт крыши.
Каким образом и за чей счёт собственники могут отремонтировать крышу?

Для ответа на вопрос были использованы следующие документы и нормативно-правовые акты:

1. Жилищный кодекс Российской Федерации;
2. Гражданский кодекс Российской Федерации;
3. Постановление Правительства Российской Федерации от 17.01.2017 № 18 «Об утверждении Правил предоставления финансовой поддержки за счет средств государственной корпорации — Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства на проведение капитального ремонта многоквартирных домов»;
4. Приказ Минстроя России от 04.08.2014 № 427/пр «Об утверждении методических рекомендаций установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме»;
5. Приказ Минстроя России от 29.10.2015 № 774/пр «Об утверждении методических рекомендаций по принятию субъектом Российской Федерации решений о внесении изменений в региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах»;
6. Решение Басманного районного суда города Москвы от 4 сентября 2014 г. по делу № 2-1238/2014;
7. Апелляционное определение Московского областного суда Московской области от 6 ноября 2013 г. по делу № 33-22103/2013.

Исходя из представленной информации сообщаю следующее:

Если после проведения капитального ремонта кровли собственниками жилья обнаружено, что работа произведена некачественно, то обязанность по устранению недостатков ложится солидарно на муниципального заказчика (департамент жилищно-коммунального хозяйства) и на подрядчика, выполнившего работы.

Так как в рассматриваемой ситуации фирма-подрядчик ликвидирована, то претензии в полном объеме можно предъявлять муниципалитету, поскольку принятый им результат работ был непригодным для использования, заказчик не потребовал у подрядчика устранения дефектов.

Учитывая основания заключения органом местного самоуправления муниципального контракта на капитальный ремонт кровли многоквартирного жилого дома, принимая во внимание то, что итоговыми потребителями результатов проведения ремонтных работ кровли являются собственники жилья, то они имеют полное право требовать исполнение обязательств по муниципальному контракту на проведение капитального ремонта многоквартирного дома, который фактически заключен в их пользу (п. 1 ст. 430 ГК РФ).

Однако в данном случае, особое внимание стоит обратить на сроки давности по предъявлению требований, связанных с ненадлежащим качеством результата работ, согласно ст.756 ГК РФ, предельный срок обнаружения недостатков, в соответствии с пунктами 2 и 4 ст. 724 ГК РФ, составляет пять лет. В таком случае необходимо точно знать дату акта приема выполненных работ, чтобы успеть предъявить требования до истечения срока. В противном случае можно ходатайствовать о восстановлении пропущенного срока, поскольку по факту недостатки были обнаружены в пределах гарантии фирмы-подрядчика.

Для выявления недостатков и определения мер к их устранению собственникам жилья нужно провести экспертизу, которая установит перечень работ, необходимых для качественного ремонта кровли.

В силу статей 702, 711, 715, 720, 723, 740, 753 ГК РФ именно заказчик по договору подряда обязан был осмотреть результат выполненных работ, проверить его качество и потребительскую ценность (возможность использования по назначению); при выявлении недостатков качества выполненных работ, в том числе после приемки такой работы, заказчик обязан предпринять меры, перечисленные в ст. 723 ГК РФ, в том числе потребовать от подрядчика устранения таких недостатков с целью восстановления качества результата работ, и обязан обеспечивать контроль надлежащего исполнения подрядчиком своих обязательств.

Муниципального контракта на выполнение капитального ремонта кровли заключен по инициативе органа местного самоуправления во исполнение возложенных на него публичных функций по организации проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов за счет средств местного бюджета с возмещением соответствующих затрат собственниками помещений в порядке, предусмотренном действовавшим на тот момент законодательством.

Департамент жилищно-коммунального хозяйства является лицом, несущим ответственность перед собственниками многоквартирных домов за своевременность и качество исполнения обязанностей, возложенных на него законом (иными правовыми актами), в том числе по исполнению обязанностей заказчика соответствующего вида работ.

Если в результате некачественного ремонта кровли был причинен ущерб личному имуществу собственников жилья, то предъявлять требования может каждый жилец отдельно (Решение Басманного районного суда города Москвы от 4 сентября 2014 г. по делу № 2-1238/2014, Апелляционное определение Московского областного суда Московской области от 6 ноября 2013 г. по делу № 33-22103/2013).

Возложение на заказчика обязанности по устранению недостатков — это один из возможных вариантов решения проблемы. В качестве альтернативы собственники жилья могут обратиться в органы местного самоуправления с предложением и обоснованием переноса капитального ремонта общего имущества на более ранний срок. Для этого жильцам нужно собрать документальное подтверждение того, что техническое состояние общего имущества в их доме не обеспечивает безопасность проживания в нем. В соответствии со ст.189 ЖК РФ собственники в любое время могут принять решение о проведении работ по капитальному ремонту в своем доме раньше сроков, установленных Региональной программой, в том числе по отдельным видам работ.

Выборочный капремонт совершается с целью исправления и восстановления некоторых повреждений конструкции, которые влияют на эффективность функционирования инженерных систем и препятствуют нормальной эксплуатации здания. Этот вариант допускается, если для комплексного подхода нет показаний или отсутствует реальная возможность провести общий ремонт.

Поскольку средств, накопленных на счете регионального оператора, для проведения работ недостаточно, можно рассмотреть возможности субсидирования, кредитования, дополнительных региональных программ. Кроме того при недостаточности денежных средств собственники должны на общем собрании принять решение об увеличении ежемесячного взноса на капитальный ремонт.

В постановлении Правительства РФ от 17.01.2017 N 18 можно найти правила предоставления государственной поддержки капитального ремонта. Общая доля мер государственной поддержки не может превышать 50 % от стоимости работ.

В соответствии с п. 1.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников жилья принимает решение о получении кредита или займа на капитальный ремонт уполномоченным лицом или инициативной группой (в ситуации непосредственного управления домом собственниками жилья), о получении данными лицами гарантии (поручительства), а также о погашении кредита (займа), уплате процентов и расходов на получение гарантии (поручительства) за счет фонда капитального ремонта.

Это довольно сложный путь с учетом отсутствия у дома управляющей организации и незначительной суммы взносов, накопленных в Фонде капитального ремонта.

Резюме:

Поскольку ремонт кровли многоквартирного дома проведен в 2012 году, то в первую очередь необходимо ознакомиться с технической документацией у муниципального заказчика, особое внимание при этом уделить условиям контракта на проведение капитального ремонта и датам актов приема выполненных работ. Если есть возможность уложиться в сроки давности по предъявлению требований об устранении недостатков, то данный путь представляется более быстрым и менее затратным для собственников жилья. В ином случае нужно выходить в органы местного самоуправления с предложением о проведении выборочного внепланового капитального ремонта дома. И в том, и в другом случае собственникам не обойтись без экспертного заключения о текущем состоянии кровли и перечне необходимых работ.

Полезная статья? Поделитесь в соцсетях!

Источник