Неотделимый ремонт что это

Введите ваш e-mail:

Чем производство капитального ремонта отличается от неотделимого улучшения, применительно к положениям договора аренды?

Зачастую, специалистами, между понятиями «капитальный ремонт» и «неотделимые улучшения» ставится знак равенства, что не совсем верно. Если рассматривать данные категории с позиции ст. 616, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации мы понимаем, что проведение «капитального ремонта» есть не что иное как обязанность по содержанию имущества, причем возложенная, обычно на арендодателя, а вот создание «неотделимых улучшений» является действием, направленным на повышение технико-экономических показателей помещения, и совершение данных действий ни что иное как право арендатора.

08.08.2008

Шорин Денис, Старший юрист, Sameta, wwww.sameta.ru

Бюро переводов ТРАНСЛЕКС: точный юридический перевод и лингвистическое сопровождение бизнеса »»

Чем производство капитального ремонта отличается от неотделимого улучшения, применительно к положениям договора аренды?

Само понятие «капитальный ремонт» раскрыто в Ведомственных строительных нормах ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утверждены Приказом Госкомархитектуры России при Госстрое СССР 23 ноября 1988 года № 312. Согласно ВСП при осуществлении капитального ремонта здания производится замена конструктивных элементов, систем отопления, водоснабжения, электроснабжения и канализации. Также возможна установка дополнительных перегородок. Но при этом, все данные действия направлены не на изменение, некую модернизацию существующего помещения, а на его восстановление, которое позволяет продолжать использовать объект недвижимого имущества по его целевому назначению.

В отличие от «капитального ремонта» официального определения «неотделимых улучшений» нет. На взгляд автора данной статьи, под «неотделимыми улучшениями» следует понимать преобразования помещения, которые нельзя классифицировать как его капитальный или текущий ремонт. Кроме того, «неотделимыми улучшениями» можно считать установку встроенных систем сигнализации, вентиляции, видеонаблюдения, иные действия направленные на повышение потребительских свойств объекта недвижимого имущества. Неотделимыми такие улучшения будут считаться, в случае, если устранить их не причинив вреда арендованному имуществу, не представляется возможным.

Таким образом, если капитальный ремонт помещения производят с целью замены поврежденных конструктивных элементов и систем, то неотделимые улучшения изменяют потребительские качества объекта недвижимого имущества (увеличивается площадь помещений, величина допустимых нагрузок, изменяется целевое назначение помещения и т.д.).

Пример из практики: Постановление ФАС Центрального округа от 29 октября 2007 года № А48-1953/07-11. ООО обратилось с иском о взыскании стоимости произведенного капитального ремонта. В аренду сроком на 3 года бралось помещение котельной, которую планировалось использовать под издательскую деятельность. В соответствии с условиями, определяющими предмет договора аренды, помещение бралось под осуществление издательской деятельности. Судом в иске было отказано, одним из аргументов в пользу вынесения решения являлся факт того, что произведенный ремонт являлся не «капитальным ремонтом», а «неотделимыми улучшениями» и согласия арендодателя на их осуществление не было, возмещать их стоимость он не обязался.

В соответствии с положениями ст. 616 ГК РФ обязанность по осуществлению капитального ремонта возлагается на арендодателя, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Зачастую обязательства по проведению капитального ремонта возлагаются на арендатора, он выполняется силами арендатора и за его счет, при этом, по завершении работ их стоимость возмещается арендодателем, либо цена аренды уменьшается соразмерно понесенным арендатором расходам. Стороны должны оговорить пределы стоимости капитального ремонта, иначе арендодатель может стать должником арендатора. Нередко взыскание такой задолженности становится поводом для обращения в суд. На практике на основании судебного решения взыскать такую задолженность возможно только в случае надлежащего и однозначного подтверждения понесенных арендатором расходов по капитальному ремонту (сметы, акты, кассовые и товарные чеки, платежные поручения, договоры). Из затрат арендатора подлежат возмещению только те, произведение которых было необходимо (замена труб, коммуникаций, укрепление конструкций и т.п.).

В случае проведения капитального ремонта за счет арендатора сторонам рекомендуется заранее уточнить и соответствующим образом отразить приложениями к договору, что именно должно ремонтироваться, заменяться, какие работы необходимо произвести. Например, если арендатор занимает небольшое помещение в многоэтажном здании, должен ли он участвовать в таких работах, как обновление фасада здания, ремонт или замена кровли, лифтов, сантехники в уборных. Как правило, собственники стремятся, чтобы арендатор участвовал финансами, и, как правило, немалыми. Иногда собственники при проведении подобных ремонтных работ предлагают арендаторам финансово поучаствовать в ремонте мест общего пользования (холл, столовая, конференц-зал). Чаще всего арендодатель скрывает от арендатора полную смету расходов. Поэтому в договоре аренды лучше заранее указать объект или объекты капитального ремонта и четко установить, что это исчерпывающий перечень. В случае, если стоимость работ по осуществлению капитального ремонта будет выше, чем предусмотренная сметой, получить к возмещению уплаченные сверх сметы денежные средства будет проблематично.

Пример из практики: Постановление кассационной инстанции ФАС Московского округа от 13 июня 2006 года № КГ-А40/5235-06. РОО обратилось с иском в суд о взыскании стоимости капитального ремонта. Цена иска составила разницу между фактическими расходами на капитальный ремонт, и стоимостью работ установленной сметой. Доказательств согласования истцом и ответчиком сметы на проведение капитального ремонта в сумме большей чем в изначальной смете суду представлено не было, соответственно в иске судом было отказано.

На наш взгляд, проводить капитальный ремонт арендатору самостоятельно имеет смысл только в случаях, когда использование помещения по целевому назначению уже представляется невозможным в силу его фактического износа, и данное действие вызвано неотложной необходимостью, а арендодатель осуществлять свою обязанность по содержанию имущества не спешит. В этом случае, у арендатора существует возможность произвести капитальный ремонт, и взыскать сумму понесенных затрат на его осуществление с арендодателя (Постановление кассационной инстанции ФАС Московского округа от 30 августа 2006 года № КГ-А41/7488-06-П).

Арендодатель должен быть надлежащим образом уведомлен о необходимости ремонта. Необходимо крайне внимательно относиться к тем нормам и положениям договоров подряда, расходы по которым арендодатель планирует получить с арендатора. Например: суд отказал во взыскании убытков, понесенных ООО в связи с проведением капитального ремонта арендуемых им нежилых помещений, поскольку предметом имеющегося в материалах дела договора подряда, на который общество ссылается в обоснование своих требований, является выполнение работ с целью восстановления исправности конструкций и систем инженерного оборудования, что охватывается понятием текущего ремонта, обязанность по проведению которого возложена договором аренды на ООО. (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 31.07.2007 по делу N А56-9960/2006)

Если проведение капитального ремонта будет осуществлять собственник, независимо от того, отражено это в договоре или нет, арендатор должен настаивать на внесении в договор аренды пунктов о том, как ему будут компенсированы временные неудобства, связанные с ремонтом. Если при проведении капитального ремонта последует частичное или полное приостановление деятельности предприятия, организации, то арендатор должен оговорить, как он сможет минимизировать и компенсировать свои потери.

В соответствии с положениями ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Данное положение законодательства является основанием для большого объема споров между участниками договора аренды, и, безусловно, арендатору необходимо крайне внимательно относиться к форме документов, подтверждающих согласие на проведение «неотделимых улучшений». Порой достаточно согласования плана реконструкции помещения (Определение ВАС РФ от 14 января 2008 года № 17489/07), а порой, в случае если это предусмотрено договором, необходимо согласие арендодателя и согласованная сторонами смета производимых работ (Определение ВАС РФ от 01 августа 2007 года № 9157/07).

Гражданский кодекс не содержит прямого запрета на производство неотделимых улучшений арендатором без согласия арендодателя, но в таком случае арендатор рискует не получить возмещения понесенных им расходов, поскольку п. 3 ст. 623 ГК РФ прямо указывает на то, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит. Кроме того, необходимо учитывать, что согласно ст. 622 ГК РФ по окончании срока аренды арендатор обязан возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа. Поэтому не исключено, что арендодатель вообще откажется принимать сделанные арендатором улучшения, так как изменение стоимости вещи может увеличить бремя ее содержания. Следовательно, арендатору за свой счет придется привести арендуемое имущество в первоначальное состояние.

По окончании срока действия договора арендатор имеет право распорядиться судьбой произведенных им неотделимых улучшений, не согласованных с арендодателем, – либо безвозмездно передать их арендодателю, либо демонтировать, приведя арендуемое имущество в первоначальное состояние.

Источник

Неотделимые улучшения: спорные случаи и учет

аудитор, налоговый консультант

Большинству арендаторов офисных помещений приходится вкладывать в них дополнительные средства, например, ремонтировать. Подобные работы относятся к улучшениям, которые, делятся на отделимые и неотделимые. О том, каким образом арендатору учитывать неотделимые улучшения, читайте в статье.

Что такое неотделимые улучшения?

Однозначной формулировки нет ни в одном законодательном акте. По сложившейся практике к неотделимым улучшениям относятся изменения объекта, которые улучшают его технические и функциональные возможности и которые неотделимы от самого объекта (т. е. при смене офиса вы не сможете их забрать с собой без причинения вреда объекту) ( Письма Минфина от 12.10.2011 № 03-03-06/1/663 , от 18.11.2009 № 03-03-06/1/763 ) . Самый распространенный вопрос бухгалтеров на данное определение: чем это отличается от текущего ремонта? В законодательстве разъясняется: ремонт направлен на поддержание имущества в рабочем состоянии, при его проведении новые качества у объекта не появляются. Например, отделочные работы в офисном помещении, арендованном без отделки, будут неотделимыми улучшениями, поскольку в результате этих работ изменяются характеристики помещения — появляется возможность использовать его в качестве офиса. Те же отделочные работы, проведенные из-за того, что в арендованном помещении осыпается штукатурка или вас не устроил цвет обоев и качество коврового покрытия, — будут обычным ремонтом.

Позиция судов

Однако на деле все оказывается не так просто. Бухгалтерская практика полна споров как между арендаторами и арендодателями, так и между хозяйствующими субъектами и налоговыми органами по поводу отнесения улучшений к тому или иному виду. У судебных органов, в свою очередь, собственная позиция.

Рассмотрим некоторые спорные случаи, в которых виды строительных работ признавались судом в качестве ремонтных. Например, проведение ремонта офисных помещений. В соответствии с п. 5 Приложения № 7 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и дверных заполнений относится к текущему ремонту. Соответственно, если работы, которые производятся на арендованном объекте, квалифицируются как ремонт, то у арендатора они учитываются как текущие расходы.

Или благоустройство дорожного участка. В Постановлении ФАС Уральского округа от 14.05.2008 № Ф09-3351/08-С3 суд пришел к выводу, что выполненные работы (уплотнение грунта, щебеночная подготовка, проливка битумом, отбортовка проездов бордюром, укладка асфальта, асфальтирование площадок на основных проездах) не изменили технологического или служебного назначения дорожного участка и не повысили его технико-экономические показатели. Работы проведены для поддержания дорог на внутренней территории организации в надлежащем состоянии, следовательно, являются ремонтными.

Третий пример. В Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 18.06.2009 № А53-14011/2008-С5-14 по ООО представители налогового органа установку и настройку офисной АТС и локальной компьютерной сети отнесли к неотделимым улучшениям арендованных обществом основных средств и в соответствии с абз. 4 п. 1 ст. 256 НК РФ посчитали амортизируемым имуществом. Суд не поддержал данную позицию и указал, что налоговый орган не представил доказательств, подтверждающих факт неотделимости улучшений, выполненных при установке и настройке техники.

Еще ряд ситуаций, в которых судьи принимали сторону налогоплательщиков и делали выводы, что проведенные виды работ относятся именно к ремонтным.

Кладка кирпичных перегородок, штукатурка и облицовка стен, штукатурка деревянных откосов, облицовка еврорейками, выравнивание пола, устройство цементной стяжки, демонтаж светильников в здании (Постановление ФАС ВВО от 10.07.2007 № А43-25348/2006-31-814).
Замена старых полов, изношенных канализационных труб и труб водоснабжения, оконных блоков, покраска стен, потолков, дверных блоков (Постановления ФАС УО от 22.05.2007 № Ф09-3656/07-С2, ФАС ЗСО от 25.09.2006 № Ф04-6044/2006 (26466-А81-31)).
Замена двери вместе с дверной коробкой (проем в стене), установка дополнительной кирпичной перегородки и дополнительной металлической перегородки для одного офисного рабочего места. Согласно Постановлению ФАС МО от 18.01.2007 № КА-А40/13128-06-2, произведенные ремонтные работы не вызвали изменения технологического или служебного назначения здания и его помещений.

Улучшения, произведенные с согласия арендодателя и без

Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором, будет ему возмещена арендодателем в следующих случаях (п. 2 ст. 623, п. 2 ст. 689 ГК РФ):

если это прямо предусмотрено договором аренды;
если арендодатель дал согласие на производство неотделимых улучшений и не оговорил, что они будут произведены за счет арендатора (ссудополучателя).

В остальных случаях арендодатель не обязан возмещать арендатору стоимость улучшений (п. 3 ст. 623, п. 2 ст. 689 ГК РФ). Поэтому перед их проведением, стоит заручиться поддержкой арендодателя, а его согласие обязательно зафиксировать в допсоглашении к договору аренды.

Бухгалтерские записи при условии, если произведенные улучшения согласованы с арендодателем

Д 08. К 60 — Произведены неотделимые улучшения

Д 19. К 90 — НДС по неотделимым улучшениям

Д 68. К 19 — НДС принят к вычету

Д 01. К 08 — Приняты к учету неотделимые улучшения

Д 26. К 02 — Начислена амортизация по неотделимым улучшениям. Сумма начисленной амортизации также признается при исчислении налога на прибыль.

Два варианта передачи неотделимых улучшений арендодателю

1. При окончании договора аренды неотделимые улучшения в составе арендованного объекта передаются арендодателю, арендодатель не возмещает стоимость неотделимых улучшений:

Д 02. К 01 — Формирование остаточной стоимости передаваемых неотделимых улучшений (сумма начисленной амортизации списывается в уменьшение первоначальной стоимости неотделимых улучшений)

Д 91. К 01 — Списана в состав прочих расходов остаточная стоимость неотделимых улучшений

Д 91. К 68/НДС — Начислен НДС на стоимость безвозмездно передаваемых неотделимых улучшений

Д 99. К 68/Налог на прибыль — Начислено ПНО на остаточную стоимость неотделимых улучшений (не признаваемых при исчислении налога на прибыль).

2. При окончании договора аренды неотделимые улучшения в составе арендованного объекта передаются арендодателю, арендодатель возмещает стоимость неотделимых улучшений: при указанном условии сумма амортизации, начисленная со стоимости неотделимых улучшений, не признается в качестве расхода при исчислении налога на прибыль.

Д 76. К 91 — Стоимость возмещения неотделимых улучшений

Д 91. К 68/НДС — Начислен НДС

Д 91. К 01 — Списана остаточная стоимость неотделимых улучшений.

Следует иметь в виду, что перепланировка является элементом как реконструкции, так и капитального ремонта, она сама по себе не определяет характера выполненных работ. Если в результате перепланировки технико-экономические показатели и функциональное назначение помещений не изменились, работы по увеличению объема здания (надстройка, пристройка) не проводились, то перепланировка признается капитальным ремонтом (Постановление ФАС УО от 28.11.2006 № Ф09-10509/06-С7).

Ремонт локальной и телефонной сетей (Постановление ФАС СЗО от 14.05.2007 № А56-15769/2006).
Установка вентиляционного оборудования и тепловой завесы (Постановление ФАС ВСО от 29.06.2007 № А74-3968/06-Ф02-3757/07).
Ремонт электросетей и электрооборудования, монтажа воздуховодов в ремонтных мастерских (Постановление ФАС СЗО от 14.07.2005 № А21-8680/04-С1).
Замена оборудования комплексной системы безопасности и охранно-пожарной сигнализации (Постановление ФАС МО от 24.01.2007 № КА-А40/13476-06).
Работы по ремонту внутренних дорог. Судьи ФАС ЦО (Постановление от 20.02.2007 № А68-АП-84/14-05-317/Я-05-1006/10-05) поддержали налогоплательщика по спорному вопросу, поскольку доказательств того, что выполненные работы изменили качественные характеристики объектов или выполнялись по специальному проекту реконструкции, налоговый орган не представил.
Капитальный ремонт кирпичного ограждения (частичная замена столбов, частичное усиление фундамента ограждения, новая кладка части стен ограждения на общую длину 104,4 м, что составляет 10 % общей длины ограждения (Постановление ФАС СЗО от 29.08.2005 № А56-50335/2004)).
емонт наружного водопровода и замена кабеля. Судьи ФАС СЗО (Постановление от 07.07.2005 № А56-4658/05), в совокупности оценив имеющиеся в деле документы и представленные доказательства, правомерно признали, что затраты на проведение ремонта наружного водопровода и замену кабеля не носят характер капитальных, а явля-ются текущими затратами на поддержание оборудования в рабочем состоянии.

Налоговый и бухгалтерский учет арендатора

Как мы уже отметили, улучшения арендованного имущества могут производиться как с разрешения арендодателя.

В первом случае после прекращения договора аренды арендатор имеет право на компенсацию стоимости улучшений арендодателем.
Во втором — на возмещение затрат рассчитывать не приходится. Причем последний вариант чреват еще тем, что в налоговом учете арендатора неотделимые улучшения, осуществленные без согласия арендодателя, не подлежат амортизации (п. 1 ст. 256 НК РФ).

Есть еще один нюанс, если неотделимые улучшения по окончании договора аренды безвозмездно переходят к арендодателю. На основании п. 16 ст. 270 НК РФ стоимость безвозмездно переданного имущества не учитывается в налогообложении, соответственно, арендатор не может учесть стоимость неотделимых улучшений в составе расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль.

Налог на прибыль. Неотделимые улучшения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом. Если их стоимость по договору арендатору не возмещается, то он может ее «погасить» посредством начисления амортизации в течение действия договора аренды (п. 17 ПБУ 6/01) с учетом периода полезного использования объекта (п. 1 статьи 258 НК РФ). Недоамортизированную к моменту прекращения действия договора стоимость неотделимых улучшений в расходах учесть нельзя, даже если впоследствии заключен новый договор аренды того же имущества (Письмо Минфина от 25.10.2011 № 03-03-06/1/689).

Налог на имущество. Капитальные вложения в виде неотделимых улучшений, учтенных в составе основных средств арендатора, облагаются налогом на имущество до окончания срока действия договора аренды. Эта позиция подтверждена в письме Минфина от 27.12.2012 № 03-05-05-01/80.

Обратите внимание: арендатор объекта недвижимости исчисляет налог, исходя из балансовой стоимости облагаемых неотделимых улучшений, даже если арендодатель платит за этот объект налог, исходя из кадастровой стоимости (п. 1 Письма Минфина от 03.09.2014 № 03-05-05-01/44118).

НДС. При безвозмездной передаче неотделимых улучшений арендатор обязан начислить НДС и уплатить его в бюджет (п. 1 ст. 146 НК РФ, Письма Минфина от 27.10.2016 № 03-07-11/62656, от 27.07.2016 № 03-07-11/43792).

Комментирует Татьяна Новикова: «Я рекомендую арендаторам заранее продумывать каждую формулировку договора аренды и отражать в нем все возможные варианты развития событий. Например, чтобы сумма начисленной амортизации по неотделимым улучшениям могла приниматься в расходы при исчислении налога на прибыль, в договоре должно быть дано разрешение арендодателя на проведение неотделимых улучшений. Также в договоре можно прописать, что арендодатель не должен возмещать произведенные улучшения арендатору. В противном случае начисленная амортизация не будет признана при исчислении налога на прибыль».

Бухгалтерские записи при условии, если произведенные улучшения не согласованы с арендодателем

Д 08. К 60 — Произведены неотделимые улучшения

Д 19. К 90 — НДС по неотделимым улучшениям

Д 68. К 19 — НДС принят к вычету

Д 01. К 08 — Приняты к учету неотделимые улучшения

Д 26. К 02 — Начислена амортизация по неотделимым улучшениям. Сумма начисленной амортизации также не признается в качестве расхода при исчислении налога на прибыль.

При окончании договора аренды неотделимые улучшения в составе арендованного объекта передаются арендодателю, последний не возмещает стоимость неотделимых улучшений:

Д 91. К 01 — Списана в состав прочих расходов остаточная стоимость неотделимых улучшений

Д 91. К 68/НДС — Начислен НДС на стоимость безвозмездно передаваемых неотделимых улучшений

Д 99. К 68 — Начислено ПНО на остаточную стоимость неотделимых улучшений (не признаваемых при исчислении налога на прибыль).

Вебинары для бухгалтеров в Контур.Школе: изменения законодательства, особенности бухгалтерского и налогового учета, отчетность, зарплата и кадры, кассовые операции.

Источник