Несогласованная перепланировка квартиры
Сегодня редко кто доволен типовыми планировочными решениями своей квартиры. То, что вчера казалось пределом совершенства, сегодня уже таким не кажется.
В середине 50-х годов прошлого века переезд из бараков и коммуналок в собственные квартиры, которые сегодня мы пренебрежительно называем хрущевками, был для советских людей важнейшим в жизни событием. И на тесные кухни с санузлами, проходные комнаты и небольшой общий метраж жилья никто не обращал серьезного внимания.
Сегодня мириться с этими недостатками хрущевок, брежневок и квартир улучшенной планировки совсем не хочется. Одни желают организовать в квартире больше свободного пространства, другие хотят более активно задействовать неиспользованные территории жилья.
По этой причине чуть ли не каждый собственник или наниматель жилого помещения мечтает и стремиться переделать его в соответствии с собственными предпочтениями и вкусом. Однако любая, даже самая незначительная, перепланировка требует согласования с надзорными органами и зачастую собственники не задумываются над тем что будет если не согласовывать перепланировку квартиры.
| ► А вот несогласованная перепланировка трактуется действующим законодательством как значительное административное правонарушение, которое карается, как минимум, денежным штрафом, и требованием узаконить произведенные ремонтные работы или вернуть квартире прежний вид. |
Как выявляется несогласованная перепланировка квартиры?
Несмотря на то, что в настоящий момент процедура согласования перепланировок предельно упрощена, многие по-прежнему отдают предпочтение несогласованной перепланировке, не утруждая себя предварительным получением разрешения на такие работы, как того требует закон.
Причем их не останавливает даже тот факт, что при несогласованной перепланировке высок риск снести несущую стену или частично ее демонтировать, сверх нормы нагрузить перекрытия, повредить газовое оборудование и т.п. То есть не только ухудшить условия проживания – собственного и соседей, но и создать угрозу безопасности для дальнейшего проживания в доме.
Конечно, среди тех, кто проводит несогласованную перепланировку квартиры много и таких, кто просто не знает требований жилищного законодательства и просто не осведомлен о том, что капитальный ремонт нужно обязательно согласовывать с органами власти.
Читайте также:
Но есть и такие, кто знает о необходимости согласования ремонтных работ, но все равно проводит несогласованную перепланировку квартиры, так как надеется, что о самовольном ремонте никто и никогда не узнает. И здесь они сильно ошибаются, поскольку рано или поздно о несогласованной перепланировке все равно станет известно жилищной инспекции соответствующего округа Москвы.
Вот как чаще всего Мосжилинспекция узнает о несогласованной перепланировке квартиры или нежилого помещения:
В результате плановой проверки. Конечно, незначительное увеличение встроенного шкафа в комнате или коридоре еще может остаться незамеченным от глаз жилищного инспектора. Но вот надеяться на то, что объединение комнаты с кухней или присоединение балкона к гостиной останется незамеченными, точно не стоит.
Сигнал из УК. Факт несогласованной перепланировки квартиры может быть установлен управляющей компанией. Как правило, ее сотрудники – техники, слесаря – проводят плановые проверки отопительной системы, показаний счетчиков и т.д.
То есть они посещают все квартиры и, если одно помещение будет сильно отличаться от остальных в плане планировочных решений, расположения инженерных сетей, то представители управляющей домом компании могут догадаться о наличие в квартире несогласованной перепланировки.
И если они поставят об этом в известность жилищную инспекцию (в Москве) или органы местного самоуправления (в области), то вашу квартиру обязаны посетить надзорные органы для проведения проверки законности сделанного ремонта.
Жалоба соседей. Наверное, наиболее распространенный способ выявления в квартирах несогласованных перепланировок. Шум от перфоратора в неположенное время и строительный мусор на лестничной площадке может заставить ваших соседей обратиться с заявлением в жилинспекцию о проверки легальности проводимых в вашей квартире работ. Особенно это касается тех собственников, которые лично или силами строителей проводят ремонтные работы в неположенное законом время.
Однако жалоба от соседей может поступить в контрольно-надзорные органы не только в момент ремонта, но и после него. При несогласованной перепланировке практически всегда нарушаются строительно-санитарные нормативы.
Например, вы решили изменить конструкцию пола в жилой комнате. Но не позаботились о звукоизоляции, что является обязательным условием. В итоге ваши соседи снизу теперь слышат любой шорох в вашей квартире, а при падении у вас на пол даже небольших предметов, у них возникает ощущение, что вы по полу стучите молотком.
Подобные шумы слишком раздражают, поэтому соседи могут задуматься, почему между этажами такая высокая слышимость? Проживающие над нами что, не выполнили работы по звукоизоляции полов в ходе ремонта? А если выполнили, то почему мы все слышим, что происходит у них в квартире? Может, такие работы были произведены с нарушением технологии и нелицензированными специалистами без составления актов? А нам что теперь делать в таком случае? Терпеть весь этот шум? Ну, уж нет. Сообщим-ка мы об этом в жилищную инспекцию города, пусть они проверят ремонт у соседей и выяснят, согласовывались ли с ними выполненные работы или проводилась несогласованная перепланировка.
Кроме того, любая несогласованная перепланировка легко обнаруживается при сделках с недвижимостью, например, при продаже квартиры. Все незаконные изменения обнаружатся при сравнении реального плана квартиры с тем, что содержится в поэтажном плане БТИ.
При этом все несогласованные изменения будут обозначены в техническом документе квартиры в красных линиях. А чтобы убрать их, придется узаконивать сделанную перепланировку задним числом или возвращать квартиру в состояние, как на поэтажном плане.
Планы БТИ в красных линиях
Последствия несогласованной перепланировки квартиры могут быть самыми разными, но все они, так или иначе, связаны с дополнительными финансовыми расходами.
Ответственность за несогласованную перепланировку
Итак, попробуем прокомментировать что будет если не согласовывать перепланировку квартиры;
При выявлении несогласованной перепланировки квартиры, нарушитель будет обязан выплатить административный штраф. Размер штрафа за несогласованную перепланировку квартиры – 2-2,5 тысячи рублей. Одно штраф за несогласованную перепланировку – не единственное наказание. В придачу к нему хозяин квартиры получит предписание жилищной инспекции.
Протокол и предписание от жилищной инспекции
Если ремонтные мероприятия проведены в полном соответствии со строительными и другими нормативами, нарушитель получит хороший шанс узаконить несогласованную перепланировку квартиры задним числом. Но как это сделать?
Для этого пишется заявление, к которому прикладывается свидетельство о собственности, два техпаспорта – до перепланировки и в красных линиях, а также техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ.
Для справки: заказывается техническое заключение у автора проекта дома (когда затрагивались несущие конструкции дома) или в любой лицензированной организации, имеющей допуск СРО (если несущие конструкции не затрагивались), например, в нашей.
Пример технического заключения для узаконивания уже сделанной перепланировки
Но это, так скажем, наиболее благоприятный вариант развития событий после установления факта несогласованной перепланировки в вашей квартире. Все-таки большинство несогласованных перепланировок проводится с серьезными нарушениями нормативов, что может привести к различным аварийным ситуациям, которые затронут не только вас, но и ваших соседей.
К примеру, вы решили увеличить площадь санузла за счет прилегающего помещения – коридора. При законном проведении такой перепланировки проводится инженерное обследование квартиры, в проектном бюро заказывается проект перепланировки.
В соответствии с проектными документами при расширении санузла на коридор на пол укладывается гидроизоляционный слой для предотвращения протечек. Эти работы выполняются квалифицированной бригадой строителей и подтверждаются актом. Само собой, при несогласованной перепланировке подобные работы проводятся в крайне редких случаях.
И как результат, возможные протечки и испорченный ремонт у соседей, живущих снизу. А для вас дополнительные денежные расходы на ликвидацию таких последствий. Согласовать такой ремонт будет проблематично, придется его полностью переделывать, что также сильно ударит по вашему карману.
Еще более проблемной будет та несогласованная перепланировка квартиры, которая содержала запрещенные работы. То есть такие действия, которые нельзя было согласовать и до начала ремонта.
Например, у вас маленький туалет с ванной, и вы решили расширить их на смежную жилую комнату. Если ваша квартира расположена не на первом этаже, согласовать такую перепланировку с жилищной инспекцией не получится, как бы вы не пытались. Так как размещать мокрые зоны над жилыми комнатами соседей снизу запрещает п. 9.22 СП 54.13330.2016.
Соответственно, если в процессе несогласованной перепланировки вы расширили туалет и/или ванную на жилую комнату, то вы не сможете узаконить такой ремонт и вам его придется переделывать .
О том, что еще запрещено при перепланировках, читайте в этой статье.
Продажа квартиры с несогласованной перепланировкой
Продать квартиру с несогласованной перепланировкой гораздо сложнее, чем ту, в которой проводился законный ремонт. Основная проблема – найти подходящего покупателя, который возьмет на себя все риски, связанные с несогласованной перепланировкой квартиры.
Ведь после покупки такого жилья все вопросы по самовольной перепланировке с властями придется решать уже не вам, а ему. А кто захочет добровольно и бесплатно брать на себя такое обременение? Соответственно нужно быть готовым к тому, что продать такую квартиру получится только при существенном снижении цены, что вам крайне невыгодно.
Другая проблема – повсеместное привлечение банков к операциям по купле-продаже недвижимости. Как правило, у большинства населения нет полной суммы денег на приобретение жилья, поэтому люди обращаются в банки за оформлением ипотеки. Однако получить заем под покупку квартиры с несогласованной перепланировкой можно только теоретически. А на практике сделать это не получится – банк просто откажет в выделении средств на приобретение такого жилья. Что неудивительно, поскольку до полной выплаты долга собственником квартира будет находиться у банка в залоге.
Поэтому, планируя продажу квартиры с несогласованной перепланировкой, лучше первоначально узаконить ремонт, чтобы быстрее найти подходящего покупателя и выручить максимально больше денежных средств.
Если в процессе несогласованной перепланировки в квартире производились незначительные изменения, то попытаться узаконить перепланировку можно и самостоятельно. В случаях со сложными перепланировками или в особо спорных и сомнительных ситуациях за помощью в узаконивании ремонта лучше обратиться к профессиональным согласователям.
- Разработку технического заключения для узаконивания сделанной перепланировки (техзаключение о допустимости и безопасности перепланировки).
- Согласование сделанной перепланировки с жилищной инспекцией.
- Бесплатные консультации по телефону по поводу узаконивания несогласованной перепланировки.
Источник
На страже ремонта: кто и как борется с самовольной перепланировкой
.jpg)
Незаконная перепланировка и переделка квартиры не обязательно сопровождается сносом несущих стен или пристройкой балкона. Начиная ремонт, жители зачастую не догадываются, что Мосжилинспекцию нужно уведомить даже об остеклении лоджии или переносе сантехники, а для замены газовой плиты на электрическую необходимо получить специальное разрешение.
Что считается перепланировкой и как провести её законно, какие штрафы грозят нарушителям и куда жаловаться на ремонт у соседей, читайте в материале mos.ru.
Что необходимо знать, планируя ремонт
Для начала нужно выяснить, что же считается перепланировкой, а что обычным ремонтом. Перепланировка квартиры чаще всего связана с изменением полезной площади помещения, которая может увеличиваться из-за объединения комнаты и кухни или уменьшаться, например при установке дополнительного санузла. Сюда же можно отнести реконструкцию, сопровождающуюся частичным изменением архитектурного облика здания и несущих конструкций.
Переустройство означает установку, перенос или замену электрического, санитарно-технического или другого оборудования, а также инженерных сетей. Такие изменения необходимо согласовать и фиксировать в техническом паспорте квартиры.
Между тем хозяева могут свободно делать косметический ремонт, устанавливать встроенную мебель, самораздвижные двери, кондиционеры и антенны, а также менять инженерное оборудование на аналогичное по параметрам и техническому устройству.
Без согласования с Мосжилинспекцией можно также остеклять лоджии и балконы, переставлять сантехнику в ванной и на кухне, ставить или разбирать лёгкие перегородки, делать дверные проёмы в ненесущих стенах и менять форму тамбуров. Однако после окончания этих работ необходимо получить акт о завершённом переустройстве и/или перепланировке.
Прежде чем заняться радикальной переделкой своей квартиры или дома, стоит задуматься о согласовании перепланировки. Изменения не должны ухудшать условия эксплуатации дома, создавать неудобство или угрожать здоровью других жильцов, а также приводить к разрушению здания. К списку запрещённых работ относятся:
— снос несущих стен, перегородок, колонн или разбор перекрытий;
— установка перегородок или полов из тяжёлых материалов взамен облегчённых;
— установка вентилей на стояках воды и отопления;
— ликвидация или уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
— устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и/или отопления, а также перенос радиаторов отопления на лоджии, балконы и веранды;
— объединение газифицированного помещения с жилой комнатой или устройство проёмов без плотно закрывающейся двери;
— устройство лоджий и террас выше первого этажа;
— перепланировка и переустройство чердака и технического этажа, которые относятся к общему имуществу собственников в многоквартирном доме;
— перепланировка в домах, признанных аварийными;
— изменение внешнего облика или габаритов помещений для объектов культурного наследия и другие.
Есть также перечень разрешённых работ, для проведения которых необходимо сначала составить проект, а потом согласовать его в Мосжилинспекции. После разрешения инспекции можно:
— устанавливать газовые приборы с прокладкой дополнительных подводящих сетей;
— заменять газовые плиты электрическими;
— создавать дополнительные или переносить существующие уборные и ванные комнаты;
— создавать проёмы в перекрытиях с устройством внутренних лестниц или делать проходы в несущих стенах, а также заделывать такие проходы;
— изменять конструкции полов без затрагивания межэтажного перекрытия;
— заменять, переносить или устанавливать дополнительное оборудование с увеличением энерго-, водопотребления и/или с прокладкой дополнительных подводящих сетей (для нежилых помещений);
— ставить перегородки в домах с деревянными перекрытиями;
— разбирать (полностью или частично) ненесущие перегородки, воспринимающие дополнительную сверхнормативную нагрузку перекрытия, а также устанавливать новые тяжёлые перегородки в многоквартирных домах с железными перекрытиями.
Согласование проекта и одобрение собственников также требуется при создании новых проходов, входных групп, устройстве дымоходов, а также лоджий и витрин на первых этажах.
Как пожаловаться на незаконную перепланировку у соседей
Если соседи много стучат, шумят и явно ломают стены, то жители дома могут обратиться в Мосжилинспекцию и проверить законность такого ремонта. Своевременное обращение поможет остановить незаконные работы до того, как строители нанесут вред зданию.
Письменное обращение можно принести непосредственно в одно из территориальных подразделений инспекции в округах, направить по электронной почте или разместить в электронной приёмной на сайте. Если жители по какой-либо причине не хотят обращаться письменно, они могут записаться на приём к руководителю жилищной инспекции или к начальникам окружных представительств. Кроме того, обратиться в Мосжилинспекцию по интересующим вопросам можно через портал «Наш город», в том числе используя мобильное приложение. «Вне зависимости от способа поступления обращения в инспекцию, оно будет надлежащим образом рассмотрено. В регламентный срок заявителю будет направлен письменный ответ», — заверили в пресс-службе ведомства.
В Мосжилинспекции отметили, что горожане стали тщательнее следить за законностью ремонта в своих домах. За последний год количество обращений по вопросу незаконной перепланировки по округам возросло вдвое. Сейчас в среднем приходит от одной до трёх тысяч таких обращений, тогда как в прошлом году их было не больше полутора тысяч. Количество жалоб варьируется в зависимости от округа. К примеру, в ЮЗАО доля обращений по вопросу незаконной перепланировки составляет около 10–15 процентов от общего количества поступивших обращений, а в ЦАО этот показатель приближается к 30 процентам. То есть на каждую тысячу обращений до 300 связаны с вопросами незаконного переустройства и перепланировки помещений. «Люди опасаются, что проводимые внутри квартиры или в нежилых помещениях работы приведут к обрушению здания. Крайне редко поступают обращения от юридических лиц», — добавили в пресс-службе.
По каждому из вопросов проводится проверка, в среднем подтверждается около 10 процентов от общего количества поступивших жалоб. Часто проводимые работы не относятся к переустройству или у собственников квартир есть разрешения от Мосжилинспекции.
Вместе с тем количество нарушений по сравнению с прошлым годом сократилось на 32 процента. С января по фактам выявленных незаконных перепланировок было составлено 609 административных дел, а за 10 месяцев 2014 года их было 988.
В квартиру — с боем: с какими трудностями сталкиваются жилищные инспекторы
Чтобы проверить любое помещение, первым делом необходимо установить его собственника. Здесь возникает первая трудность — когда право собственности по какой-либо причине не зарегистрировано. Такое часто случается, если дом недавно построен или квартира передаётся по наследству. Поэтому после обращения в Росреестр для получения сведений о собственнике инспекторам приходится уточнять данные в управляющих организациях или управах районов.
Второй основной проблемой становится доступ в помещение. Ведь проверка будет считаться незаконной, если собственник не подтвердит, что заранее получил уведомление о её проведении.
Иногда собственник не живёт по этому адресу или находится за границей, но часто он просто сознательно избегает проверки. Например, не подтверждает получение уведомления, не обеспечивает доступ в помещение или сам отсутствует при проверке, чтобы инспекторы не смогли законно составить акт.
В таких случаях Мосжилинспекция обращается в суд для получения доступа в помещение. Это достаточно длительная процедура, которая занимает до двух месяцев.
Для нарушителей — штраф и даже лишение квартиры
Переустройство и/или перепланировка жилья, проведённые без письменного согласия Мосжилинспекции, считаются незаконными. При выявлении таких помещений инспекторы составляют протокол об административном нарушении и предписывают устранить его за определённый срок.
Штрафы для физических лиц за перепланировку составят от двух до двух с половиной тысяч рублей (статья 7.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях). Юридическим лицам придётся заплатить до 350 тысяч рублей штрафа (статья 9.12 Кодекса города Москвы об административных правонарушениях).
Если же незаконная перепланировка угрожает жизни и здоровью соседей, а собственники отказываются вернуть квартире первоначальный вид, то Мосжилинспекция обращается в суд. В таком случае хозяева могут даже лишиться своей жилплощади. Впервые решение о выселении собственников из-за незаконной перепланировки вынес Нагатинский райсуд Москвы в 2013 году. Такие квартиры продают на торгах. Частью вырученных средств город покрывает судебные и аукционные издержки, а остальные деньги отдают бывшим владельцам. Новые собственники квартир обязуются в краткие сроки исправить все нарушения.
«К сожалению, случаи, когда жителя выселяют, а квартиру продают с публичных торгов из-за незаконной перепланировки, являются единичными. За последний год Мосжилинспекция неоднократно обращалась в суд с подобными заявлениями, однако решений об удовлетворении требований инспекции принято не было», — пояснили в пресс-службе.
Амнистия для незаконных перепланировок: быть или не быть
Столичное Правительство в 2011 году объявило амнистию для собственников, которые своевременно не уведомили Мосжилинспекцию о перепланировке или провели её без согласованного проекта.
Эта мера получила широкую поддержку жителей, которые стали нарушителями по незнанию и из-за незаконной перепланировки не могли продать, передать в наследство или приватизировать свою квартиру.
Только с начала года в жилищную инспекцию поступило более 4,6 тысячи заявлений на согласование ранее выполненных работ. Это на 33 процента больше, чем за 10 месяцев 2014 года.
Причём амнистия не означает, что вам согласуют любую перепланировку. Почти двум тысячам заявителей отказано в оформлении акта о завершённом переустройстве. В 40 процентах случаев собственники просто не предоставили все необходимые документы, в 24 процентах члены приёмочной комиссии не смогли осмотреть квартиры, а в 36 процентах оказалось, что в помещениях были проведены незаконные работы.
Тем же, кто ещё не согласовал старый ремонт по амнистии, советуют поторопиться. В Правительстве считают, что четырёх лет москвичам было вполне достаточно, чтобы задуматься, законный ли ремонт проведён в их квартирах, и при желании узаконить перепланировку.
К тому же инспекторы не всегда могут установить, сделана ли перепланировка помещения недавно или 15 лет назад. Этим стали пользоваться нечистые на руку собственники, которые выполняют работы без согласования, а потом обращаются с заявлением об узаконивании перепланировки.
«Мосжилинспекция считает необходимым окончание амнистии по переустройству и перепланировке помещений. Этой же позиции придерживается и руководство Москвы. В настоящий момент в московском Правительстве на рассмотрении находится проект постановления, отменяющего так называемую амнистию», — подчеркнули в пресс-службе.
К слову, летом этот вопрос даже выносился на голосование в системе электронных референдумов «Активный гражданин». Тогда голоса москвичей разделились почти поровну: 36 процентов проголосовали за продление амнистии, 33 процента предложили отменить упрощённые правила и вернуть штрафы, а 25 процентов оставили решение этого вопроса профессионалам.
Родители понастроили, а регистрировать детям. Как узаконить ранее совершённую самовольную перепланировку
Если при продаже или наследовании жилья неожиданно звучит фраза «самовольная перепланировка», то не спешите отчаиваться. Сегодня большинство таких работ можно официально зарегистрировать.
Для этого необходимо с паспортом и свидетельством о собственности обратиться в городское бюро технической инвентаризации (БТИ), чтобы зафиксировать факт перепланировки и заказать технический проект. Затем со всеми необходимыми документами собственник или его представитель обращается в районную администрацию или суд. После получения разрешения начинается стандартная процедура, как и в случае законной перепланировкой.
Сложности могут возникнуть, если в квартире проводились запрещённые работы. В этом случае придётся либо привести квартиру в прежний вид, либо заказывать проект перепланировки и переделывать все работы с соблюдением строительных нормативов.
Какие документы нужны для проведения перепланировки
В первую очередь необходимо отметить, что сами проводить перепланировку могут только собственники. Если же вы занимаете жилое помещение по договору социального найма, то для начала нужно обратиться за разрешением к наймодателю и получить письменное согласие всех членов семьи. Причём нанимателю вряд ли разрешат уменьшать жилую площадь, так как городу невыгодно терять жилые метры в своих квартирах.
Перед началом работ стоит обратиться за бесплатной консультацией в службу одного окна Мосжилинспекции. Также действия по оформлению перепланировки пошагово описаны в разделе «Городской советник» на официальном портале Мэра и Правительства Москвы.
Для начала нужно обратиться в БТИ и получить технический паспорт жилого помещения, а также заказать проект перепланировки. Типовые проекты перепланировок можно посмотреть на сайте Мосжилинспекции, отдельные требования также предъявляются к индивидуальным проектам.
Далее собственнику нужно подготовить пакет документов. Если же интересы владельца представляет другой человек, то ещё необходим документ, удостоверяющий личность и полномочия представителя. Документы можно лично отдать в службу одного окна Мосжилинспекции, центр госуслуг «Мои документы» либо отправить онлайн с помощью портала городских услуг.
Решение о согласовании перепланировки принимается в течение 35 дней, если она будет проводиться по типовому проекту, и в течение 20 дней — в остальных случаях. О принятом решении собственника извещают по указанным в заявлении контактным данным. После этого нужно получить проект решения лично, или через три дня оно будет выслано по почте заказным письмом. Разрешения на перепланировку действуют в течение года с момента подписания.
По окончании работ по переустройству и/или перепланировке необходимо оформить акт о завершённом переустройстве и/или перепланировке. На основании заявления в течение 10 дней с даты получения документов Мосжилинспекция оформит акт о завершённом переустройстве или перепланировке помещения.
Источник