Нет кворума голосования по капитальному ремонту

Голосование собственников по вопросам капремонта

В зависимости от содержания обсуждаемых вопросов на общем собрании собственников жилья необходимый процент голосов отличается – либо большинство голосов (не менее 2/3 от общего числа голосов), либо более 50% от общего числа голосов.

Для полного понимания темы прямого эфира специалисты Фонда капитального ремонта разобрали следующие понятия:

Общее собрание собственников (ОСС) — это организованный сбор всех жильцов дома или их большей части, направленный на решение вопросов, касающихся содержания их общей собственности. Общее собрание может проходит в очной, очно-заочной и заочной форме.

Голосование – это единственная форма принятия решений на ОСС, порядок проведения которой регламентирован законодательством РФ и не может быть нарушен.

Min кворум – минимальное количество участников голосования, при котором принятие решения считается правомочным.

Для принятия решений по вопросам капитального ремонта дома собственники должны провести общее собрание – этого требует жилищное законодательство Российской Федерации. Все решения на общих собраниях принимаются собственниками жилья исключительно путем голосования.

Правом голосования на общем собрании обладают только собственники помещений в данном доме. Собственники жилья могут голосовать как лично, так и через своего представителя по доверенности.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

На примере рассмотрим, как определить долю квадратных метров в общедомовом имуществе.

Количество голосов 50%+1 голос от общего числа голосов всех собственников необходимо набрать при решении вопросов:

1. о способе формирования фонда капитального ремонта;
2. о выборе владельца специального счета;
3. о выборе лица, уполномоченного на выставление платежных документов при формировании фонда на специальном счете;
4. о кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет
5. о размере ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее, чем установленный минимальный размер взноса.

Решения принимаются при условии, что 50%+1 от общего числа голосов собственников проголосовали «за».

Например, площадь дома – 1200 кв. м

Min кворум – 51% голосов или 1200/2+1= 600 кв.м +1 – 601 кв.м.

Количество голосов 2/3 от общего числа голосов всех собственников необходимо набрать при решении вопросов:

1. о перечне работ и услуг по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2. о выборе лица, уполномоченного от имени собственников участвовать в приемке работ по капитальному ремонту МКД;
3. о предельно допустимой стоимости работ по капремонту МКД
4. об увеличение размера взноса на капитальный ремонт;
5. об источники финансирования работ по капремонту МКД
6. об использовании кредитных средств;
7. о размещении денежных средств на депозите.

Решения принимаются при условии, что 2/3 от общего количества голосов всех собственников проголосовали «за».

Например, площадь дома – 1200 кв. м

Min кворум (2/3 от общего количества голосов) – это 800 кв.м. либо же 66,67% голосов.

Предлагаем посмотреть запись прямого эфира на тему: «Голосование собственников по вопросам капремонта»

Источник

Если за капремонт собрано меньше двух третей голосов по дому

Когда собственники на общем собрании принимают решение о капитальном ремонте, мало написать в протоколе «решение принято». Важно, чтобы количество голосов было действительно достаточным для принятия такого решения. Иначе возможны проблемы: или банк откажет в перечислении денег со спецсчета, или не откажет, но потом жилищная инспекция потребует все вернуть назад.

Может ли жилищная инспекция проверять протоколы с решениями о капремонте?

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа указал, что орган жилищного надзора вправе проверить проведение капремонта и выдать предписание, если решение собрания ничтожно (дело № А70 – 9601/2020).

Собственники одного из домов Тюмени собирали деньги на капремонт на спецсчете, владельцем которого была управляющая организация. Для принятия решения о капремонте собственники провели общее собрание.

Инспекция при проверке обнаружила, что решение общего собрания собственников не набрало нужного количества голосов (две трети по всему дому), однако управляющая организация обратилась с протоколом собрания в банк за списанием денег и провела ремонтные работы. Было потрачено 860 тысяч рублей.
Отсутствие кворума означает ничтожность решения. Поэтому орган жилищного надзора потребовал от управляющей организации либо восстановить деньги на спецсчете, либо предоставить протокол общего собрания с достаточным количеством голосов по вопросу проведения капремонта.

Управляющая организация – ООО «Жилищный комфорт» – решила, что инспекция не вправе проверять правомерность принятия общим собранием собственников решения о капитальном ремонте. По мнению компании, инспекция неправильно посчитала голоса, что привело к ошибочному выводу об отсутствии кворума на собрании.

Управляющая организация и Государственная жилищная инспекция Тюменской области встретились в суде

Суд стал разбираться, почему результаты подсчета инспекции и компании отличаются. Выяснилось, что инспекция брала общую площадь помещений из данных Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Эта площадь получилась больше той, что учитывалась на общем собрании.

Также инспекция исключила из подсчета голоса некоторых собственников из-за дефектов бюллетеней. В суде эти голоса несколько раз пересчитывали и пришли к результату в 65,1%, что меньше двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Суд пришел к выводу о правомерности предписания инспекции и оставил его в силе:
«в данном случае решение о проведении капитального ремонта общего имущества в спорном многоквартирном доме принято собственниками помещений в отсутствие необходимого кворума, что подтверждается материалами дела».

Может ли банк проверить количество голосов перед перечислением денег на капремонт?

Арбитражный суд Дальневосточного округа поддержал банк, который отказал товариществу собственников жилья в перечислении денег со спецсчета (дело № А51 – 8154/2020).

Товарищество собственников жилья «Сабанеева, 15» обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к ПАО «Сбербанк России» о признании незаконными действий по отказу в совершении операций по специальному счету.

При обращении товарищества за деньгами банк посмотрел протокол и заметил недостаточное количество голосов, поэтому отказал в перечислении средств.
Товарищество решило, что банк не вправе давать оценку протоколу, так как это компетенция суда. Кроме того, по мнению товарищества, решение было принято: в самом собрании участвовали собственники с 70% голосов, из них больше половины проголосовали за капремонт. Видимо, товарищество начиталось интернет-порталов для управляющих организаций и решило поверить на слово им, а не Жилищному кодексу РФ.

Суды отказали товариществу.

• «суды исходили из обоснованности принятия банком отрицательного ответа в проведении требуемых истцом операций по специальному счету, в связи с непредъявлением надлежащего протокола общего собрания собственников, содержащего решение такого собрания об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества, требуемого в обязательном порядке в силу пункта 1 части 4 статьи 177 ЖК РФ»;
• банк в соответствии с пунктом 3 статьи 177 ЖК РФ в порядке, установленном статьей 177 ЖК РФ банковскими правилами и договором специального счета, обязан обеспечивать соответствие осуществляемых операций по специальному счету требованиям ЖК РФ;
• операции по перечислению со специального счета денег могут осуществляться банком по указанию владельца специального счета в адрес лиц, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по капитальному ремонту при предоставлении протокола общего собрания собственников, содержащего решение такого собрания об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капремонту;
• банк вправе отказать в выполнении распоряжения владельца специального счета, если документы не представлены;
• отсутствие требуемого кворума послужило основанием для отказа банка в проведении оплаты по платежному поручению на оплату 144 000 рублей с указанием на недействительность (ничтожность) решений, оформленных протоколом.

Суды указали, что поскольку основания ничтожности решений собраний собственников помещений в многоквартирном доме нормами ЖК РФ не урегулированы, то применению к таким правоотношениям подлежат общие положения, установленные гражданским законодательством. В соответствии со статьей 181.5 ГК РФ решение собрания ничтожно, в том числе, в случае, если оно принято при отсутствии необходимого кворума.
«Отсутствие судебного акта об оспаривании протокола собрания собственников не влияет на правильность вывода банка и судов о невыполнении товариществом требования пункта 1 части 4 статьи 177 ЖК РФ, обязывающего владельца спецсчета предоставить банку для совершения операции по такому счету протокола общего собрания собственников, содержащего решение о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества».

Источник

Нет кворума голосования по капитальному ремонту

• Автострахование
• Жилищные споры
• Земельные споры
• Административное право
• Участие в долевом строительстве
• Семейные споры
• Гражданское право, ГК РФ
• Защита прав потребителей
• Трудовые споры, пенсии

• Главная
• Отсутствие кворума при принятии решения общим собранием собственников о капитальном ремонте дома

Общим собранием собственников помещений многоквартирного жилого дома (МКД) было принято решение о проведении капитального ремонта инженерного оборудования. Однако решение принято простым большинством голосов (53% от общего числа голосов собственников). Правомерно ли данное решение собрания собственников? Признает ли суд данное решение общего собрания, оформленное протоколом, недействительным или укажет, что принятое решение мои права не нарушает?

Ответ:

Во-первых, для принятия указанного решения (о капитальном ремонте общего имущества) необходимо, чтобы количество голосов «за» было не менее двух третей от общего количества голосов собственников. То есть, если площадь всех помещений дома (жилых и нежилых) составляет, к примеру, 6000 метров, то решение должно быть принято не менее чем 4000 голосов (1 – голос – один метр площади помещения в доме).

Во-вторых, проведение капитального ремонта всегда сопряжено с несением дополнительных расходов собственниками помещений дома, поэтому принятие решения общим собранием собственников, повлечет обязанность всех собственников помещений дома его исполнять, т.е. нести финансовые затраты. По этой причине говорить об отсутствии нарушений прав и интересов собственника – истца по делу об оспаривании решения общего собрания не приходится.

Отсутствие кворума в данной ситуации является самостоятельным и достаточным основанием для признания решения общего собрания собственников недействительным.

Пример из судебной практики

Истец обратился в суд с требованием о признании недействительным решения общего собрания собственников.

В повестку дня общего собрания были включены, в том числе, следующие вопросы:

4) утверждение перечня работ и ориентировочных затрат по капитальному ремонту общего имущества в МКД и иных затрат, не относящихся к содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома;
5) определение порядка финансирования капитального ремонта общего имущества в МКД и иных затрат, не относящихся к содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома.

Как следует из протокола, собственники большинством голосов проголосовали «за» принятие указанных в повестке собрания решений, в том числе решили:

• образовать фонд капитального ремонта МКД, источником пополнения которого установить ежемесячные платежи собственников помещений в размере …
• дать согласие управляющей организации ООО . на привлечение кредитных средств для финансирования утвержденных работ по капитальному ремонту с дальнейшим погашением кредита из средств фонда капитального ремонта МКД. Условия привлечения капитальных средств подлежат утверждению Советом МКД.
• контроль за расходованием средств из фонда капитального ремонта многоквартирного дома возложить на Совет МКД.

Вопросы N 4 и N 5, включенные в повестку дня общего собрания, относятся к вопросам, касающимся капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

Признавая решение общего собрания собственников недействительным, суд указал, что решения по вопросам, касающимся капитального ремонта общего имущества в МКД, могли быть приняты большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Однако, как установлено судом, проголосовало по каждому вопросу меньше требуемых двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме.

При таком положении указанные решения нельзя признать принятыми, и в протоколе общего собрания неправильно отражено, что решения по данным вопросам приняты большинством голосов.

Отвергая доводы ответчика, суд указал, что отсутствие необходимого для принятия решений кворума и отражение в протоколе общего собрания не соответствующего действительности факта принятия спорных решений, нарушают права собственников помещений, требования ч. 1 ст. 46 и п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, соответственно является существенным нарушением, влекущим в силу ч. 6 ст. 46 ЖК РФ признание этих решений недействительными независимо от того, могло ли повлиять голосование истцов на результаты голосования и повлекло ли принятие спорных решений за собой причинение убытков истцам. Вместе с тем, спорные решения по вопросам N 4 и N 5 взаимосвязаны, устанавливают ежемесячные платежи собственников помещений в фонд капитального ремонта, влекут их затраты на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме и иных затрат, не относящихся к содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома, в связи с чем их исполнение повлечет убытки для истцов (из определения Санкт-Петербургского городского суда от 26.06.2013 N 33-8517).

Источник