Неустойка по договору ремонта квартиры

Ремонт квартиры — нарушение сроков, выявление недостатков

В данной статье мы рассмотрим ситуации, когда якобы долгожданный ремонт квартиры, оборачивается для его жильцов длительными судебными тяжбами, из-за сомнительного качества.

Предотвратить негативную ситуацию с нарушением сроков, отсутствием качества производимого ремонта, как в ходе его производства, так и по его результатам, мы не в силе.

В данном случае, мы можем лишь рекомендовать должным образом подходить к выбору компаний, предлагающие свои услуги по производству ремонта, не делая акцент только лишь на дешевизне услуг.

Также, в случае, если ремонт квартир предполагается осуществлять силами неспециализированных организаций, то есть бригадой физических лиц, старайтесь перевести эти отношения в договорные.

Заключение договора подряда с бригадой физических лиц является обязательным.

В остальном, следует тщательнейшим образом следить за самим процессом работ, в случае возникновения конфликтных ситуаций, стараться моментально реагировать, направляя соответствующие претензионные уведомления в адрес исполнителя о качестве производимых работ.

Напоминаем, что представленная информация носит исключительно ознакомительный характер и не является юридической консультацией или заключением, поскольку любое применение законодательства требует тщательного и детального изучения.

В случае возникновения вопросов обращайтесь к нашему юристу по ЗПП по телефону: +7 (495) 741-84-78, email: info@nobele.ru или по указанной ниже форме обратной связи.

Ремонт квартиры — услуга или работа?

Юридическая квалификация договора по своей сути должна исходить не из его названия и формы, а исходя из содержания возникших между сторонами правоотношений, которые они создают, что подтверждает Постановление Конституционного Суда РФ от 23.01.2007 года № 1-П.

Допущенные ошибки в толковании условий договора, могут привести к неправильному определению обстоятельств, входящих в предмет доказывания по конкретному делу, как следствие — неправильному применению норм материального права и неустановление существенных обстоятельств спора по некачественному ремонту квартиры.

К ремонту применяются правила об оказании работ.

Глава 39 ГК РФ регулирует правоотношения сторон, при оказании услуг. В свою очередь, глава 37 ГК РФ, регулирует правоотношения сторон при подряде.

Так вот, по смыслу положений ст. 702 (договор подряда) и ст. 779 (договор возмездного оказания услуг) можно сделать вывод о том, что:

• результат по договору подряда является осуществимым, то есть выражается в создании вещи, либо ее реконструкции
• результат по договору возмездного оказания услуг не является осуществимым, поскольку его результат не приводит к созданию вещи в целом. Результатом в данном случае, являются сами действия.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что ремонт является работой, поскольку его результат приводит к созданию (трансформации) вещественного результата, который передается заказчику.

Чем регулируются правоотношения между потребителем и исполнителем?

Определив, что ремонт квартиры является работой, можно говорить о том, что правоотношения сторон будут регулироваться нормами ГК РФ, в частности главой 37 (параграф 1, 2) параграф 1, 2, положениями Закона РФ «О защите прав потребителей», в частности главой 3, а также иными нормативно-правовыми актами (СНиПы).

Смета, как обязательное условие договора подряда на ремонт квартиры

Смета при ремонте квартиры предполагает указание на ту стоимость (перечень работ и/или используемых материалов), которая требуются в конкретном случае, и является неотъемлемой частью заключенного между сторонами договора.

Отсутствие сметы предполагает отсутствие ценовых «рамок» для исполнителя по тому или иному виду работ, которые могут быть увеличены по его усмотрению. Для заказчика, отсутствие сметы влечет возникновение конфликтных ситуаций с исполнителем и невозможность располагать бюджетом.

Смета является обязательной составляющей договора подряда.

Наше мнение сводится к тому, что смета является обязательной «строкой» при осуществлении ремонта и иных работ и способна внести ясность при взаимоотношениях исполнителя и заказчика.

Ст. 33 Закона РФ «О защите прав потребителя» предусматривает заключение твердой и приблизительной сметы.

Квалификация установленных законом смет, указывает на то, что при согласовании условия цены работы, предусмотренной твердой сметы – не могут быть уменьшены потребителем. Возможность увеличения стоимости работ в приблизительной смете, может быть увеличена исполнителем, но при согласии заказчика.

При этом, твердая и приблизительная сметы, могут быть изменены по требованию исполнителя в следующих случаях:

• при существенном увеличении стоимости, тех материалов, которые используются им при ремонте, а также оборудования, которое предоставляется исполнителем, в том числе и существенного возрастания услуг 3-их лиц, оказываемые исполнителю (п. 1 ст. 3 Закона РФ «О защите прав потребителей»). При отказе потребителя об увеличении стоимости сметы, исполнитель вправе отказаться от исполнения договора в судебном порядке с требованием оплатить фактически понесенные расходы, если таковые не были уплачены заказчиком;
• при условии, что возникает необходимость выполнения дополнительных работ, ввиду чего увеличивается их стоимость (п. 2 ст. 3 Закона РФ «О защите прав потребителей»). Как говорилось ранее, это возможно только при условии согласия заказчика.

Таким образом, изменение твердой и приблизительной сметы возможно при соблюдении условии и порядка действующего законодательства, то есть в письменной форме.

Выполнение ремонта материалами исполнителя

Исполнитель отвечает за качество предоставляемого им материала для ремонтных работ.

Исполнитель по договору подряда, если иное не предусмотрено его условиями, должен осуществить соответствующую работу своими силами и из своего материала.

Таким образом, ответственность за качество представляемого материала, ложится на исполнителя, оплата которого производится заказчиком в установленные договором сроки и порядке (ст. 34 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

За ненадлежащее качество материала для ремонта, а также непредставление соответствующей информации, исполнитель несет ответственность, предусмотренную правилами об ответственности продавца за товары ненадлежащего качества (глава 2 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

Выполнение ремонта материалами заказчика

При выполнении работ материалами заказчика дело обстоит сложнее. Во-первых, это вызвано тем, что материалы, должны быть переданы в адрес исполнителя по акту приема-передачи, который является неотъемлемой частью договора. Во-вторых, с момента передачи, исполнитель несет ответственность за его сохранность, то есть повреждение и нерациональное использование.

При этом, исполнитель обязан предупредить заказчика о невозможности использовать переданный материал, вследствие его непригодности (отсутствия качества) (п.п. 1 п. 1 ст. 35 Закона РФ «О защите прав потребителей»), представить отчет о его расходе по факту выполнения работ, а также вернуть его излишки, если таковые останутся (п.п. 31 п. 1 ст. 35 закона).

Исполнитель несет ответственность (финансовую) за материалы, представленные заказчиком.

В соответствии со ст. 35 упомянутого закона, в случае утраты и/или повреждения материала (вещи), исполнитель должен заменить его на аналогичный (в разумный срок), а в случае невозможности (отсутствия), возместить 2-ю стоимость в пользу заказчика.

Цена соответствующего материала или вещи, определяется из его стоимости, которая указана в акте приемки-передачи, договоре подряда или же в квитанциях и чеках. Поэтому, сохранение финансовой документации необходимо (п. 3 ст. 35 закона).

Вопрос освобождения исполнителя от предусмотренных законодательством санкций за утрату и повреждение имущества заказчика, мы оставим открытой, поскольку это зависит от обстоятельств дела.

Возможные требования при нарушении сроков и выявлении недостатков ремонта

Действующим законодательством предусмотрены санкции за нарушения и недостатки, которые могут быть выявлены при ремонте квартиры, в частности:

• за нарушение сроков (начала, окончания, промежуточных) ремонта квартиры, предусмотренных договором, потребитель может требовать – установить новые сроки выполнения ремонта, отказаться от договора, потребовать уменьшения цены работы, возмещения убытков (ст. 15 ГК РФ), поручить работу третьим лицам (п. 1 ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей»), уплаты неустойки в соответствии с п. 5 ст. 28;
• при выявлении недостатков работы, потребитель может требовать – устранить недостатки (ст. 30 вышеуказанного закона), уменьшить цену работы (ст. 31), возместить ущерб на устранение недостатков (ст. 15 ГК РФ, ст. 31), изготовления однородной вещи из аналогичного материала, а также неустойку (п. 5 ст. 28).

При этом следует отметить, что потребитель не вправе предъявлять исполнителю весь перечень требований, указанных выше, только исходя из ситуации и фактических обстоятельств дела.

Действия при выявлении недостатков ремонта

10 дней – срок исполнения требований потребителя.

При выявлении любых нарушений условий договора подряда (срока ремонта в целом, этапов, качества производимых работ) следует обращать на это внимание исполнителя, но не звонками и руганью, а направление в его адрес соответствующей претензии, содержание которой будет зависеть от ситуации. Претензия должна содержать обстоятельства дела, ссылки на нормативно-правовую базу, условия договора и требования потребителя, которые должны быть удовлетворены исполнителем в установленный потребителем срок. Это срок составляет 10 дней с моменты получения исполнителем претензии.

В случае отказа удовлетворить заявленные потребителем требования, последний имеет возможность обращения в судебные органы, считая, что его права нарушены.

Что дальше?

Далее, потребитель имеет законное право на обращение в судебные органы с иском, требования которого, прежде всего, зависят от обстоятельств дела.

Мы можем отметить несколько нюансов при подаче искового заявления:

1. В первую очередь, оплата государственной пошлины не требуется.
2. Во-вторых, иск может быть подан, как по своему месту жительства, так и по адресу местонахождения организации (сведения содержатся в ЕГРЮЛ).
3. В третьих – ремонт предполагает производство работ, поэтому в большинстве случаев для предъявления иска требуется проведение строительной экспертизы, разновидность которых достаточна обширна и зависит от сути дела.

В данном материале мы рассмотрели часть основных вопросов и нюансов, которые возникают в процессе производства ремонта квартиры. По большей части мы опирались на базовые ситуации, не рассматривая более сложные случаи, которые требуют индивидуального подхода.

Узнавайте по телефону +7 (495) 741-84-78 или заполнив форму обратной связи.

Источник

Строители затягивают сроки ремонта квартиры: что делать, как не платить подрядчику, неустойка

Затягивание сроков ремонта строителями (подрядчиками) – одна из самых распространенных проблем в практике. Завершение работ по ремонту и отделке жилья порой откладывается на месяцы – из-за обоснованных (и не обоснованных) причин. В этот период просрочки заказчики теряют время, деньги и нервы: ведь что может быть мучительнее ожидания? Более того, затягивание ремонта нередко приводит к убыткам: зачастую из-за незавершенных работ люди не могут въехать в собственную квартиру! Они вынуждены все эти месяцы жить в съемной квартире, оплачивая при этом арендную стоимость.

По этой теме на сегодняшний день в различных источниках в Интернете (информационные статьи, форумы) существует полная неразбериха. Некомпетентные источники дают неправильные советы с устаревшей (2008 – 2010 год) или юридически неграмотной информацией.

Мы изучили вопрос, и пришли к выводу, что в свободном доступе практически нет правильного руководства о том, что делать, если строители затянули срок ремонта, и какие есть права у заказчика в этом случае.

Юрист нашего сайта подробно рассказала, как поступить в этой ситуации (спойлер: все достаточно просто!).

Строители затянули ремонт: что делать заказчику?

Несоблюдение сроков – распространенное явление при проведении ремонтных работ. С точки зрения закона – это нарушение, за которое автоматически наступает ответственность. Причем заявлять свои требования заказчик имеет право на каждом этапе ремонта.

Мы рассматриваем случаи, когда ремонт производится в жилом помещении – квартире, комнате, частном доме. То есть, услуги про отделке и ремонту оказываются физическому лицу (собственнику или арендатору, нанимателю квартиры) в бытовых целях. Сюда не относится ремонт офисных и других помещений, используемых для любого бизнеса в коммерческих целях.

Законом, который регулирует ситуации, связанные с услугами физлицам в бытовых целях является федеральный закон «О защите прав потребителей».

Согласно статье 28 этого закона, в случаях, когда нарушаются прописанные в договоре сроки ремонта, заказчик (то есть потребитель данных услуг) по своему выбору имеет право:

• назначить исполнителю (подрядчику) новый срок – то есть потребовать завершить все работы до конкретной даты;
• поручить выполнение этой работы третьим лицам за разумную цену или выполнить ее своими силами и потребовать от исполнителя возмещения понесенных расходов (расходы должны быть подтверждены документально);
• потребовать уменьшения стоимости выполненной работы (требование оформляется в форме претензии);
• отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков.

Право требовать возмещение убытков

Кроме вышеуказанных прав, заказчик (потребитель) имеет право потребовать также полного возмещения убытков, причиненных в связи с затягиванием сроков выполнения работ.

Что такое убытки?

Согласно ГК РФ (ст. 15):

• расходы, которые пострадавшее лицо уже произвело или должно будет произвести,
• утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб),
• а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

То есть, к убыткам по ремонту можно отнести:

• Стоимость аренды жилья за период просрочки ремонта (если нет другой собственной квартиры и прописки в ней);
• Любую порчу или повреждение материалов для ремонта, если это связано с просрочкой, и т.д.

Неустойка за просрочку ремонта квартиры

В дополнение ко всем вышеуказанным правам, за срыв срока окончания ремонта, заказчик может требовать уплату неустойки в размере 3% от цены работы за каждый день просрочки.

Например: Подрядчик по договору обязан выполнить ремонтные работы на общую сумму 100 000 рублей. В договоре прописан срок окончания ремонта, но к этой дате работ было выполнено только на сумму 70 000 рублей. Оставшаяся часть работ (на сумму 30 000 рублей) была полностью завершена только через 22 дня. В этой ситуации размер неустойки составляет: 19 800 рублей.

Как фиксируется просрочка?

Срыв сроков окончания ремонта фиксируется при подписании акта сдачи-приемки работ.

То есть, например: в договоре на ремонт квартиры указан срок завершения ремонта: до 15 мая 2020 года. А фактически, все работы были выполнены подрядчиком и сданы по акту сдачи-приемки работ только 1 июня. Дата подписания акта заказчиком и будет являться подтверждением факта просрочки (в данном случае на 16 дней).

Как оформить претензию о взыскании неустойки за просрочку ремонта квартиры?

Требование выплатить неустойку за просрочку ремонта квартиры составляется в письменном виде. Закон не устанавливает унифицированной формы, но на практике к такому документу предъявляется ряд требований.

Содержание претензии с требованием о выплате неустойки за просрочку выполнения работ:

• Наименование строительной фирмы, ИП или ФИО частного мастера;
• Ссылка на пункты договора и точное описание событий в хронологическом порядке;
• Период просрочки и полный расчет суммы неустойки;
• Указание нарушенных статей закона «О защите прав потребителей»;
• Требование выплатить сумму неустойки в конкретный срок;
• Реквизиты для безналичного перечисления средств (по желанию);
• Дата, подпись.

Важно! Размер неустойки не может превышать общую стоимость работ (или этапа работ) по договору. Если согласно расчету сумма неустойки выше, то она должна быть снижена до стоимости просроченных работ.

Скачать образец требования о взыскании неустойки:

Мы предлагаем 2 варианта образцов: о взыскании неустойки, а также неустойка + убытки, для скачивания перейдите по ссылке>>>

Как вручается претензия?

Оформленную в письменном виде претензию важно вручить подрядчику, и иметь на руках подтверждение такого вручения. Это важно, поскольку направление претензии является досудебным порядком урегулирования спора. Это обязательная процедура, установленная законом. Если спор мирно решить не удастся, и вам придется подавать исковое заявление в суд, его не примут без подтверждения того, что претензионный порядок был соблюден (то есть, без подтверждения того, что в адрес подрядчика была направлена претензия, он ее получил, но добровольно не выполнил ее требования).

Способы надлежащего вручения претензии:

• Лично вручить представителю подрядчика под роспись;
• Направить подрядчику заказным письмом с уведомлением о вручении;
• Направить курьерской доставкой;
• Отправить телеграмму с кратким текстом претензии.

В общем, подойдет любой способ, позволяющий достоверно доказать, что адресат получил претензию на руки.

Претензия вручена: что дальше?

Статья 31 Закона «О защите прав потребителей» устанавливает 10-дневный срок для добровольного выполнения исполнителем (подрядчиком) всех законных требований потребителя (заказчика). Если по истечении 10 дней от подрядчика не поступит ответа на претензию или не будут перечислены суммы неустойки и/или убытков – можно подавать иск в суд и требовать принудительного взыскания этих сумм.

Подача искового заявления в суд для потребителя осуществляется бесплатно (не облагается госпошлиной). При подаче в суд потребитель вправе помимо сумм неустойки и убытков потребовать еще и возмещение понесенных расходов (например, за услуги юриста), а также штраф в размере 50% от общей суммы по иску. Штраф взыскивается не в доход государства, а в карман потребителя. Эта мера была введена в закон для того, чтобы стимулировать исполнителей услуг выполнять требования потребителей на добровольной основе и не нагружать суды.

Опытные подрядчики знают об этой норме закона, и, чаще сего, платят добровольно, стараясь не доводить до суда (так им выйдет дороже).

Источник