Новостройки ремонт управляющая компания

Как УО работать с застройщиком для устранения брака в новостройке

Эксперт Ассоциации «Р1» Павел Кузнецов в онлайн-программе «Школа ЖКХ» продолжает рассказывать о строительном браке в новых многоквартирных домах. Узнайте, что делать управляющей организации, если она обнаружила в элементах новостройки такие дефекты.

Выбрать одну из предложенных экспертом схем работы УО с застройщиком по устранению строительного брака

В первом видео о браке, допущенном застройщиком в конструкциях многоквартирного дома, Павел Кузнецов рассказал о причинах ввода в эксплуатацию «недостроя» и о видах дефектов, которые чаще всего встречаются в новостройках.

В новом выпуске онлайн-журнала «Школа ЖКХ» эксперт объяснил, как действовать управляющей организации, если в период гарантийного срока на дом она фиксирует строительный брак в его элементах:

Эксперт выделил четыре схемы, по которым УО может действовать, если обнаружит в новостройке дефекты, возникшие из-за некачественной работы застройщика:

1. Понудить компанию исправить недостатки.
2. Самостоятельно отремонтировать дом и взыскать убытки.
3. Вместе с органом местного самоуправления работать с застройщиком до момента ввода дома в эксплуатацию.
4. Привлечь к спору с застройщиком прокуратуру.

Рассмотрим подробно первую схему работы УО с недостатками в новом многоквартирном доме.

Принудить застройщика через суд устранить недостатки самостоятельно или заплатить УО за эти работы

Случается, что строительная компания добровольно исправляет свой брак. Но так бывает не всегда, и в таком случае управляющая организация обращается в суд с требованием к застройщику устранить недоделки.

Чтобы заставить застройщика в период действия гарантии на новостройку устранить допущенные им недостатки в конструкциях дома, УО должна сначала провести экспертизу. Делается она на основании технической и проектной документации на МКД. Именно экспертиза докажет, что возведённый застройщиком дом не соответствует проекту или что-то в нём не достроено. С результатами экспертизы УО обращается в суд с требованием, чтобы застройщик сам устранил свой брак.

Павел Кузнецов на примерах из судебной практики показал, как работает эта схема. Например, в деле № А73-20345/2017 УО требовала от строительной компании устранить дефекты в новостройке по гарантии на дом. Но затем изменила способ исполнения ответчиком обязательства – согласилась, чтобы застройщик выплатил ей деньги на выполнение всех работ.

Дело осложнилось тем, что пока шёл суд, собственники создали ТСЖ, и в итоге именно товарищество получило 3,5 миллиона рублей от застройщика на устранение строительного брака в конструкциях дома (дело № А73-21268/2019). Подробнее об этом судебном деле, а также о других схемах работы УО по устранению дефектов в новостройках, узнайте из выпуска онлайн-журнала.

Ходатайствовать в суд о запрете до устранения брака вносить в ЕГРЮЛ сведения о банкротстве застройщика

Павел Кузнецов подробно остановился на разборе одной из проблем, с которой могут столкнуться управляющие новостройками организации при работе с застройщиками по устранению строительных недостатков.

Выиграть дело в суде – это не всегда значит получить желаемое. Например, пока идёт суд, застройщик может начать процедуру банкротства или ликвидации юридического лица. В таком случае УО может остаться с исполнительным листом, но без реально проведённых работ. Чтобы избежать этого, УО вправе одновременно с иском о проведении работ подать в суд ходатайство о введении запрета налоговой службе вносить в ЕГРЮЛ запись о ликвидации застройщика (дело № А21-10399/2017).

Ещё один важный нюанс в работе с застройщиком – начать работать с недоделками и браком до истечения гарантийного срока на дом. На инженерные коммуникации он составляет три года, а на весь дом – пять лет с момента сдачи МКД в эксплуатацию. Узнайте больше о проблемах УО при спорах с застройщиками в видеоролике.

Ремонтировать дом по предписанию органа ГЖН и взыскивать его стоимость с застройщика

Эксперт советует управляющим домами принимать решение о начале судебного спора с застройщиком после оценки его платёжеспособности и других факторов, которые могут повлиять на исход дела.

При этом УО нужно иметь в виду: орган Госжилнадзора, обнаружив при проверке недостатки в конструкциях нового дома, выдаст предписание на их устранение ей, а не застройщику. И суд может обязать компанию сделать ремонт несмотря на то, что ещё не истёк срок гарантии на МКД от строительной компании.

С таким подходом согласен Верховный суд РФ: с одной стороны, застройщик обязан устранить строительные дефекты в период гарантийного срока, а с другой – пока он этого не сделает, за любые нарушения в состоянии дома несёт ответственность управляющая организация. Управляющим домами следует иметь в виду эту позицию суда, не затягивать с обращением к застройщику с требованием исправить свой брак.

Источник

Как УО работать с застройщиком для устранения брака в новостройке

Эксперт Ассоциации «Р1» Павел Кузнецов в онлайн-программе «Школа ЖКХ» продолжает рассказывать о строительном браке в новых многоквартирных домах. Узнайте, что делать управляющей организации, если она обнаружила в элементах новостройки такие дефекты.

Выбрать одну из предложенных экспертом схем работы УО с застройщиком по устранению строительного брака

В первом видео о браке, допущенном застройщиком в конструкциях многоквартирного дома, Павел Кузнецов рассказал о причинах ввода в эксплуатацию «недостроя» и о видах дефектов, которые чаще всего встречаются в новостройках.

В новом выпуске онлайн-журнала «Школа ЖКХ» эксперт объяснил, как действовать управляющей организации, если в период гарантийного срока на дом она фиксирует строительный брак в его элементах:

Эксперт выделил четыре схемы, по которым УО может действовать, если обнаружит в новостройке дефекты, возникшие из-за некачественной работы застройщика:

1. Понудить компанию исправить недостатки.
2. Самостоятельно отремонтировать дом и взыскать убытки.
3. Вместе с органом местного самоуправления работать с застройщиком до момента ввода дома в эксплуатацию.
4. Привлечь к спору с застройщиком прокуратуру.

Рассмотрим подробно первую схему работы УО с недостатками в новом многоквартирном доме.

Принудить застройщика через суд устранить недостатки самостоятельно или заплатить УО за эти работы

Случается, что строительная компания добровольно исправляет свой брак. Но так бывает не всегда, и в таком случае управляющая организация обращается в суд с требованием к застройщику устранить недоделки.

Чтобы заставить застройщика в период действия гарантии на новостройку устранить допущенные им недостатки в конструкциях дома, УО должна сначала провести экспертизу. Делается она на основании технической и проектной документации на МКД. Именно экспертиза докажет, что возведённый застройщиком дом не соответствует проекту или что-то в нём не достроено. С результатами экспертизы УО обращается в суд с требованием, чтобы застройщик сам устранил свой брак.

Павел Кузнецов на примерах из судебной практики показал, как работает эта схема. Например, в деле № А73-20345/2017 УО требовала от строительной компании устранить дефекты в новостройке по гарантии на дом. Но затем изменила способ исполнения ответчиком обязательства – согласилась, чтобы застройщик выплатил ей деньги на выполнение всех работ.

Дело осложнилось тем, что пока шёл суд, собственники создали ТСЖ, и в итоге именно товарищество получило 3,5 миллиона рублей от застройщика на устранение строительного брака в конструкциях дома (дело № А73-21268/2019). Подробнее об этом судебном деле, а также о других схемах работы УО по устранению дефектов в новостройках, узнайте из выпуска онлайн-журнала.

Ходатайствовать в суд о запрете до устранения брака вносить в ЕГРЮЛ сведения о банкротстве застройщика

Павел Кузнецов подробно остановился на разборе одной из проблем, с которой могут столкнуться управляющие новостройками организации при работе с застройщиками по устранению строительных недостатков.

Выиграть дело в суде – это не всегда значит получить желаемое. Например, пока идёт суд, застройщик может начать процедуру банкротства или ликвидации юридического лица. В таком случае УО может остаться с исполнительным листом, но без реально проведённых работ. Чтобы избежать этого, УО вправе одновременно с иском о проведении работ подать в суд ходатайство о введении запрета налоговой службе вносить в ЕГРЮЛ запись о ликвидации застройщика (дело № А21-10399/2017).

Ещё один важный нюанс в работе с застройщиком – начать работать с недоделками и браком до истечения гарантийного срока на дом. На инженерные коммуникации он составляет три года, а на весь дом – пять лет с момента сдачи МКД в эксплуатацию. Узнайте больше о проблемах УО при спорах с застройщиками в видеоролике.

Ремонтировать дом по предписанию органа ГЖН и взыскивать его стоимость с застройщика

Эксперт советует управляющим домами принимать решение о начале судебного спора с застройщиком после оценки его платёжеспособности и других факторов, которые могут повлиять на исход дела.

При этом УО нужно иметь в виду: орган Госжилнадзора, обнаружив при проверке недостатки в конструкциях нового дома, выдаст предписание на их устранение ей, а не застройщику. И суд может обязать компанию сделать ремонт несмотря на то, что ещё не истёк срок гарантии на МКД от строительной компании.

С таким подходом согласен Верховный суд РФ: с одной стороны, застройщик обязан устранить строительные дефекты в период гарантийного срока, а с другой – пока он этого не сделает, за любые нарушения в состоянии дома несёт ответственность управляющая организация. Управляющим домами следует иметь в виду эту позицию суда, не затягивать с обращением к застройщику с требованием исправить свой брак.

Источник

Как выбрать управляющую компанию в новостройке

Первый год после сдачи новостройки всегда сложный. Нужно принять квартиру, разобраться с ремонтом, познакомиться с соседями. В суматохе можно пропустить важный этап — выбор управляющей компании, которая будет обслуживать дом. И потом столкнуться с коммунальными проблемами или недобросовестностью УК.

Чтобы этого не произошло, разбираемся в нюансах — кто и когда выбирает управляющую компанию, какие могут возникнуть проблемы.

Управляющая компания от застройщика

Первая УК, которая обслуживает дом, нанимается застройщиком, причем без разрешения владельцев квартир. Это происходит из-за юридических особенностей процесса сдачи новостройки. Когда дом построили, его сначала сдают в эксплуатацию. Дальше застройщик передает жильцам квартиры. Он не сделает это за один день — нужно подписывать акты, собственники будут проверять состояние квартир. Дом в это время уже нужно обслуживать.

Поэтому закон дает застройщику пять дней после сдачи здания в эксплуатацию на поиск и заключение договора с временной управляющей компанией. Срок такого договора — не больше трех месяцев или до того момента, как будет выбрана основная компания.

За услуги временной УК нужно платить. Пока квартира не передана собственнику, траты на застройщике. Когда передаточный акт на квартиру подписан — платит владелец. Причем неважно, что вы не выбирали эту управляющую компанию, платить все равно придется.

Сколько конкретно платить и за какой период — зависит от региона и договора с застройщиком. Например:

• Есть постановление правительства Москвы, в котором указано право выставлять собственникам квартир платеж авансом, за 4 месяца.
• В Саратове есть практика постоплаты — владелец жилья платить разом за весь период с момента сдачи дома в эксплуатацию. Такая обязанность прописывалась в договоре с ЖСК.

Если кратко — платить за коммуналку нужно после того, как будет подписан передаточный акт. Дальше смотрите, что написано в договоре.

Управляющая компания минимум на первый год

Когда вы подписываете передаточный акт, домом занимается УК застройщика. Она временная, не больше трех месяцев. Поэтому за домом нужно закрепить основную. Есть два способа это сделать.

Общее собрание жильцов. Встречу обычно назначает застройщик, но вы можете познакомиться с соседями и организоваться самостоятельно. Чтобы решить, какая УК будет управлять домом, нужно согласие минимум 50% собственников.

На собрании застройщик предлагает заключить договор управления с его компанией — как правило той, которая уже занимается домом. Соглашайтесь только после изучения документов — в них прописываются тарифы на содержание жилья и список того, за что будет отвечать УК. Проверьте отзывы жильцов других домов, которыми управляет эта организация — если проблемы есть, о них будут писать на форумах о недвижимости или в группах жилых комплексов в социальных сетях. Если не успеваете разобраться в договоре на собрании, предложите жильцам взять паузу и покажите бумаги юристу.

Если не хотите продлить отношения с УК застройщика, найдите другую УК и заключите договор с ней — тогда первая УК доработает оговоренный с застройщиком срок, а потом начнет действовать ваша.

Определиться с выбором и заключить договор с основной УК нужно максимум за 20 дней с момента ввода дома в эксплуатацию. Если не успеете, то поиском УК будет заниматься администрация через конкурс.

Открытый конкурс. Если с момента ввода дома в эксплуатацию прошло 20 дней, а жильцы так и не решили, с какой УК заключить основной договор, орган местного самоуправления, например, администрация района, объявит конкурс на право управлять вашим домом.

Конкурс проводят в течение 40 дней после объявления. Через 10 дней после конкурса вас уведомят о результатах — обычно данные публикуются на сайте администрации и рассылаются письмами. Пока идет конкурс, дом обслуживает временная УК от застройщика.

Если на конкурс никто не подаст заявку, его признают несостоявшимся, органы местного самоуправления назначат свою временную УК и объявят второй конкурс. И так пока не найдется основная управляющая компания или жильцы сами выберут УК.

Компания, которая выигрывает конкурс, обычно проводит общее собрание жильцов, на котором подписывается договор на управление многоквартирным домом. Или вы можете подписать свой договор в офисе УК. Но обычно в этом нет смысла — если вы не сделаете это, то через два месяца он будет заключен автоматически, по результатам конкурса. Дальше вы будете получать квитанции на оплату коммунальных услуг от УК-победителя.

Если вы считаете, что конкурс по отбору новой УК проведен с нарушениями, то можете обратиться с жалобами в прокуратуру и Госжилинспекцию на органы местного самоуправления.

Поменять компанию, которая выиграла конкурс, можно с помощью нового общего собрания. Но не раньше, чем через год.

Из-за особенностей законодательства и ограничений по сроку в 20 дней собственники квартиры, как правило, не могут повлиять на выбор первой управляющей компании. Чаще всего удается переизбрать УК только через год после сдачи дома в эксплуатацию — к этому времени большая часть жильцов уже получат ключи и подпишут передаточные акты.

Как выбрать УК и заключить договор

Необязательно компания, которая победит в конкурсе муниципалитета, будет плохой. Если же хотите сами влиять на происходящее, то найдите УК и предложите ей взять дом в работу.

Найти УК

Спросите у знакомых, живущих в том же микрорайоне и довольных коммунальными работами, какая УК у них. Еще можно посмотреть в поисковиках, например, в «Яндексе» — там тоже есть отзывы.

На государственном портале ГИС ЖКХ опубликован список всех УК. Посмотрите, какие работают в вашем районе, у кого больше домов. Проверьте, сколько домов отказались от услуг конкретной компании. Данные есть в карточке УК.

У этой УК нет домов-отказников — хороший показатель

Когда найдете подходящие УК, пройдитесь по их домам и посмотрите все лично — если УК плохо исполняет свои обязанности, в подъездах грязно и неопрятно, всюду торчат провода, а жильцы жалуются на проблемы с водой и отоплением.

Проверьте компании

Наличие лицензии. Управляющая компания не может работать без лицензии — скан ищите в карточке УК в ГИС ЖКХ. Если у лицензии закончился срок действия, УК собирает платежи незаконно.

Процесс банкротства. Не работайте с УК, которая банкротится — это значит, что у компании не хватает денег на выполнение обязательств. Поэтому ваши коммунальные платежи будут направляться на погашение долгов, а не на работы по дому. Или это может быть одним из вариантов мошенничества — компания собирает деньги за отопление, газ или воду, а ресурсоснабжающим организациям не платит — по сути, просто копит деньги, выводит их и потом банкротится.

Проверить, банкротится ли УК, можно на специальном портале.

Искать лучше по ИНН — у организаций часто встречаются тезки

Пообщайтесь с представителями УК

Когда выбрали и проверили компании, встретьтесь с их представителями. Приходите с данными по дому — сколько соседей поддерживает и тоже хочет эту УК, сколько квартир в доме.

На переговорах выслушайте предложение компании. Перечень основных работ по обслуживанию дома перечислен в законе, любая УК обязана их выполнять. Вот минимум:

• Ремонтирует и обслуживает общее имущество дома — подъезды, чердаки, лестницы, подсобные помещения;
• Отвечает за наличие и состояние водопровода, отопления и электричества в квартирах;
• Убирает подъезды и двор, соблюдает нормативы по вывозу мусора.

Спросите, как в УК устроены эти работы. Например, есть ли у них в штате уборщицы, дворники, сантехники. Какой график их работ. Есть ли в наличии техника, или заключены договора на вывоз снега? Чем конкретнее и охотнее отвечает представитель УК, тем лучше.

Тарифы за обслуживание дома не регулируются государством, поэтому можно попытаться торговаться.

Изучите договор

Договор управления многоквартирным домом составляет УК. Возьмите у представителя УК образец и внимательно изучите. Ищите перечень общего имущества, который обслуживает УК и перечень работ. Проверьте, прописан ли порядок изменений перечня — если УК может менять договор без решения собственников, не соглашайтесь.

Еще в договоре должны быть указаны тарифы и способ их смены или индексации. Проверьте, как управляющая компания обещает отчитываться о работе — раз в полгода на общем собрании, через доски объявлений или через интернет.

Проведите общее собрание

Договор вы подписываете на общем собрании — за это должны проголосовать минимум 50% собственников. Обратите внимание — не только присутствующих на собрании, а всех владельцев квартир.

Например, на собрании присутствуют 20 владельцев квартир, и все они «за». Но в доме 100 квартир, поэтому набирается только 20% голосов — выбрать УК не получится.

Документы для проведения общего собрания обычно оформляют представители выбранного УК или застройщик, но вы можете и сами скачать всё нужное.

После подписания договора дом должен попасть в реестр — этим займется УК и органы местного самоуправления.

Что делать, если застройщик хочет оставить свою УК

Если застройщик недобросовестный, он попытается заставить заключить договор со своей УК:

• Воспользуется незнанием процесса — когда подпишите передаточный акт, вам заодно дадут протокол собрания с решением выбрать конкретную УК. Не подписывайте.
• Попробует угрожать — например, пообещает не отдать ключи, пока не подпишите. Заберите передаточный акт и уходите. Снимите происходящее на видео, если это безопасно. Когда вы получаете акт, квартира становится вашей. Замки меняются без разрешения застройщика.
• Сделает тайно — вы узнаете о том, что собрание якобы прошло, после смены УК. Обратитесь в прокуратуру с жалобой на подделку протоколов собрания — это уголовное преступление.

Если вас действительно поддерживает больше 50% собственников квартир, эффективнее будет найти свою УК и заключить с ней договор.

Что делать с недостатками в общем имуществе

Когда новостройка только сдалась, жильцы могут найти в ней недостатки — например, плохое качество отделки в квартире или появилась трещина в подъезде. Если с квартирами процесс понятен — собственник обращается к застройщику с претензией, а тот исправляет, то с общим имуществом есть нюансы.

Например, с той же трещиной в подъезде. Она может относиться к текущему ремонту и появиться из-за нормального износа — значит, это должна устранять управляющая компания. Или этот недостаток проявился из-за некачественной стройки — тогда это проблема строителей.

Хорошо, когда управляющая компания сама обратится к застройщику с претензией, и они разберутся, кто должен устранять трещину. Если же нет, то начнется затягивание сроков — УК, лояльная к застройщику, просто не направит ему претензию.

В законе нет какого-то конкретного пояснения, кто может требовать устранения недостатков в общем имуществе. Поэтому жильцам не обязательно ждать реакции от УК — с претензией выйти к застройщику может и председатель совета дома. Или любой собственник, которого уполномочило общее собрание жильцов. Если результата не будет, то нужно жаловаться — в прокуратуру вашего района в целом на ситуацию, в Госжилинспекцию на УК. Если и так результата не будет, то идти в суд.

Источник