Нужен ли косметический ремонт при продаже квартиры

Ремонт квартиры для продажи. Стоит ли делать? Советы профессионального риелтора

Краткое содержание:

Стоит ли ремонтировать квартиру перед продажей или продавать с имеющимся ремонтом? Как лучше поступить? Этот вопрос я очень часто слышу от своих клиентов. В этой статье попробую ответить на этот вопрос. В конце статьи дам очень полезный лайфхак, что нужно сделать в квартире, чтобы продать быстрее.

Чего покупатель хочет?

Состояние квартиры безусловно влияет на стоимость квартиры и на принятие решения покупателя о покупке. Примерно 70% покупателей хотят купить квартиру с ремонтом, так чтобы сразу въехать и жить.

Но есть определенные категории, которые хотят купить квартиру без ремонта, чтобы сделать полностью под себя. К последним зачастую относятся квартиры элитного уровня, когда у человека возможности позволяют потратить месяц-два на ремонт квартиры, делая так как хочется, а не так как продали.

Естественно, в этой ситуации чем хуже состояние квартиры – тем лучше. В идеале квартира без отделки, т.к. не придется тратиться на демонтаж.

Но если мы говорим о среднестатистической квартире, эконом-варианте, то зачастую людям нужна квартира с ремонтом. Желательно с мебелью и техникой, но это уже менее принципиально.

Нужен ли ремонт перед продажей квартиры?

Если вы перед продажей квартиры хотите отремонтировать квартиру, я бы этот вопрос поставил чуть по-другому: окупится ли этот ремонт?

Условно: есть однокомнатная квартира в СПБ, в обычном спальном районе, состояние среднее – ремонт 90-х годов. Рыночная стоимость таких квартир в районе 4 млн рублей. Квартиры с ремонтом чуть дороже, квартиры без ремонта чуть дешевле. Конечно, любой собственник хочет продать быстро и выгодно. Вот тут и возникает дилемма: сделать ремонт чтобы продать дороже, или продавать «как есть» но сделав скидку?

На практике стоимость ХОРОШЕГО ремонта вы никогда не компенсируете. Я очень много раз слышал от собственников, что они вложили полтора миллиона в ремонт квартиры, поэтому их квартира стоит на полтора миллиона дороже остальных. Сами понимаете – это все ерунда, ни один покупатель не будет переплачивать полтора миллиона за ремонт.

В такой ситуации покупателю будет действительно проще купить квартиру без ремонта и на эти полтора миллиона отремонтировать так, как ему самому хочется — вкусовые предпочтения никто не отменял.

Но если вы все же хотите не делать существенной скидки, обладаете запасом времени и денег, то выход есть – минимальный косметический ремонт. Включает он в себя элементарные вещи – перебелить потолки, переклеить обои, покрасить батареи, если окна деревянные – их тоже покрасить. Не нужно штукатурить стены, менять окна на пластиковые, ставить дорогую входную дверь. С полом нужно смотреть отдельно. Если у вас старый скрипучий паркет — не поверите, но лучше оставить «как есть». Вы не знаете, что под этим паркетом, в итоге демонтаж паркета, демонтаж того что под ним,, возможная перезаливка пола, новый материал — выйдут в довольно серьезную сумму. Если же пол нормальный, просто старый изношенный линолеум — есть смысл его обновить. Материалы для ремонта стоит брать по цене чуть ниже среднего. Нет смысла брать дорогие виниловые обои (если только они не по акции), и итальянский керамогранит на пол. Обычные обои среднего ценового сегмента, обычный дешевый линолеум — этого хватит, чтобы придать квартиры свежий жилой вид.

Отдельная статья – ремонт санузла! Для покупателя это вопрос принципиальный! Если санузел в убитом состоянии, ванна в коричневых потеках, грибок не стенах и потолке — это необходимо устранять. В целях экономии я всем рекомендую акриловый вкладыш в ванну и стены покрыть пластиковыми панелями.

Естественно, новая ванна и хорошая плитка – это гораздо лучше, надежнее, красивее. Но мы сейчас решаем вопрос, как именно минимальными вложениями повысить стоимость квартиры. Если у вас много лишних денег – можете купить итальянскую плитку и сделать подогрев пола, только не удивляйтесь, что покупатель не захочет на эту сумму поднять стоимость квартиры.

Цветовые решения

Потолок просто побелить! Обои – выбирайте самые обычные светлые обои, желательно без рисунка, в идеале светло-бежевые. Пол – «под дерево». Ваша задача просто придать квартире жилой вид, чтобы человек просто поставил свою кровать и шкаф и смог жить.

Не нужно строить из себя крутого дизайнера, если вы таковым не являетесь, и пытаться совместить фиолетовые обои с зеленым потолком. Поверьте, покупателей это только оттолкнет!

Важнейший момент!

Многие продавцы об этом не задумываются, а момент важнейший: ЗАПАХ В КВАРТИРЕ

Очень много квартир, особенно после пожилых людей в которых свои специфические запахи. У меня есть товарищ — дагестанец, у него жена прекрасно готовит, но эта вкуснейшая еда содержит много специй, соответственно запах этих специй в квартире присутствует! Вывести их непросто, но необходимо! В данном случае пришлось перелакировать кухонный гарнитур — кухня деревянная, дерево прекрасно впитывает запахи. Снятие старого лакового покрытия и перелакировка стоили 3000 рублей, и проблема была решена.

Поверьте, квартиры с неприятными запахами продаются очень тяжело и долго, часто даже скидка не помогает, человек в принципе не хочет в квартире задерживаться!

Лайфхак. Как продать квартиру быстрее

Любой человек большинство своих выборов в жизни делает подсознательно: выбирает цвет машины, стиль одежды, даже любимого человека выбирает подсознательно — любят просто потому что любят. Ни один мужчина не сможет объяснить почему ему нравятся блондинки, или невысокие женщины, или наоборот женщины в «формах» – это просто подсознательный выбор.

И на это подсознание можно влиять.

Как я описал выше, неприятные запахи на подсознательном уровне вызывают отторжение.

А что с приятными запахами. Точно! Они вызывают симпатию!

Если вы хотите, чтобы ваша квартира «запала в душу» покупателю — нужно создать благоприятную ауру! Делается это очень просто приятные ароматы. 90% людей испытывают приятные чувства от запахов свежей выпечки, ванили, кофе.

Конечно, это имеет смысл делать, когда квартира в приличном состоянии и не имеет своих ярко выраженных запахов. Если квартира убитая, и в ней воняет канализацией — никакими ароматизаторами не поможешь. Еще враг покупателей №1 – никотин! Никогда не курите в квартире, которая продается! Я не курю минимум за час до показа! Запах никотина на некурящего человека оказывает крайне негативное воздействие — общение хочется побыстрее прекратить, из квартиры уйти.

Надеюсь статья была вам интересна, жду ваших комментариев!

За оценку публикации звездами буду отдельно благодарен!

Источник

Стоит ли делать ремонт в квартире, которую собираешься продавать?

Вопрос читательницы Т⁠—⁠Ж

Этот вопрос задал читатель Т⁠—⁠Ж. Если вы тоже хотите получить совет читателей и экспертов Т⁠—⁠Ж, заполните эту форму.

От родственников мне досталась убитая в хлам двухкомнатная квартира, которую я хочу продать.

В целом жилье хорошее: там тепло, идеальная звукоизоляция, прекрасная вентиляция, хорошая планировка. Но в квартире не было ремонта со времен постройки дома в 1960-х. Деревянные полы ободраны, обои пожухли, розеток мало, электропровода идут прямо по стене, а в ванной вместо плитки — покраска эмалью. Стоят советские чугунные батареи, над окнами — проволочные гардины, нет никакого намека на кухонный гарнитур.

Хотелось, чтобы в квартире все было хорошо и красиво. Но от своих знакомых, которые покупали недвижимость на вторичном рынке, услышала, что новые жильцы все равно будут все переделывать. В связи с этим вопрос.

Стоит ли вкладываться в ремонт жилья, которое собираетесь продавать? Что лучше отремонтировать в квартире, чтобы она стала привлекательнее для продажи? Делать ли все как для себя или выгоднее расстаться с недвижимостью, не прилагая лишних усилий?

Дискуссии. Обсуждаем финансовые вопросы и даем советы друг другу

Долго не мог продать квартиру. Сделал косметику: убрал мебель и вообще старье, поклеил дешёвые светлые обои, освежил потолок, окна поправил, сантехнику вычистил. Продалась потом за месяц, а делов было тысяч на двадцать.

Андрей, молодец! Одобряю,кометика нужна.Встречают по одёжке

Андрей, приветствую. Я как риэлтор с 8 летним стажем, скажу Вы сделали все правильно. Хоумстейджинг никто не отменял. «Упаковка» квартиры является одним из самых успешных факторов, как для скорости продажи, так и выгодной Цены. А лень и не знание технологий продаж можно оправдать, чем угодно (нехваткой денег, нехваткой времени и так сойдет ит.д.) Всегда есть выбор. Или сам, или специалист. У специалистов можно спросить совета, если не хотите доверять полностью продажу квартиры «под ключ» агентству. Можно за определенный объем работы оплатить небольшие деньги. Я например, продавцам показываю объем работы по продаже и если их интересует только юрсопровождение или хоумстейджинг — за это и платят. Скажу честно — гораздо дешевле! Так что ищите экспертов и классных специалистов своего дела. Берегите неервы и время!

Любовь, что такое хоумстейджинг? Русский язык ещё никто не отменял!

Любовь, Что же Вы совсем то «заамериканились»? .Стыдно незнание родного языка! Неужели вместо этих Хоумстейджингов нельзя выразить действия свои по-русски! Или — Щеголяете? Так выглядит весьма глупо!

Любовь, Полностью с Вами согласна , это аксиома — «Упаковка» квартиры является одним из самых успешных факторов, как для скорости продажи, так и выгодной цены К этому выводу я пришла на своем опыте продажи квартиры

по-моему оно не стоит того, особенно в регионах, где ремонт вообще полквартиры может стоить. А вот помыть её и убрать хлам это определенно хорошая идея. За все время в Москве ни разу не слышал от адекватных знакомых, чтобы ремонт отбился

Антон, согласен. В провинции порой ремонт почти по цене квартиры. Косметику можно в комнатах, даже на кухне. А ванная, туалет?

Я думаю, не стоит. Во-первых, вкусы у всех разные и то, как захотите сделать вы, может не понравиться другим.
Во-вторых, ремонт — это всегда нервы, время и деньги. И даже если вы заложите это в стоимость продажи квартиры, оно вряд ли окупится.
Если бы я покупала квартиру, я лучше бы её купила подешевле без ремонта, чем с ремонтом, который сделан просто для продажи. Конечно, если бы там сделан дизайнерский красивый ремонт, совпадающий с моими вкусами, то, возможно, я бы и присмотрелась, но вряд ли здесь речь про такой ремонт. И опять же, вероятность совпадения моих вкусов и предпочтений по ремонту со вкусами того, кто делал этот ремонт, не сильно высока. Да и во многих случаях проще сделать заново, чем переделать за кем-то.

мне кажется, стоит вывезти весь хлам, если он там имеется, чтобы лучше смотрелась площадь квартиры, а в ремонт не вкладываться, потому что покупатель скорее всего будет переделывать
тем более затраты будут большие — электропроводка, наверняка трубы тоже под замену, полы, стены, ванная-туалет

Поддержу комментаторов. Освободите место, пусто квартира стоит пустая — будет просторнее. Помойте окна, чтобы было светлее. Вкрутите все лампочки, опять-таки для создания эффекта освещенности.

Мне кажется, идеально — делать какие-то черновые работы, чтобы квартира при продаже не выглядела пристанищем бомжей, а новые жильцы уже сами выбирали обои, полы и батареи. Особенно, если нужно менять трубы, проводку и всякое такое, что делается до финишной отделки.
Насколько дороже будет квартира с ремонтом, чтобы отбить затраты на этот ремонт и время?

mogulskym, с одной стороны мысль хороша, но не каждый покупатель примет эти черновые работы, кто-то все равно будет переделывать, потому что мало ли кто делал, мало ли какое было качество работ и материалов.. Надежнее, когда контролируешь сам такие вещи.

M, верно. Я имела ввиду совершенный минимум — не делать предчистовую отделку, а привести квартиру к состоянию, когда можно заходить с материалами и начинать ремонт, а не снимать двери и обдирать обои. Запуталась в терминологии)

mogulskym, если это возможно, новые хозяева могут захотеть и стены перенести)

mogulskym, откуда вы знаете где, сколько и каких розеток нужно будущим хозяевам, и соответственно сечение проводов? Коммуникации так же закладывает до стяжки и штукатурки! Деньги будут потрачены, а эти не нужные работы придётся делать заново!

На другом ресурсе читала, как парень из такой ситуации вышел. Вывез старый хлам, ободрал обои. Цена вопроса тысяч десять, которые так же можно в стоимость заложить. И продавцу хорошо, и покупателям.

Анна, это когда было? При царе горохе? Мне вывезти старый хлам обошлось тысяч в 12; демонтажные работы- тоже не пару- тройку тысяч, а существенно больше! Не пудрите людям мозги: все старые снять и вывезти- это самое тяжелое

Ремонт не отобьется — факт. Но продать поможет быстрее, я считаю. Многие покупают квартиру, особенно в недорогом сегменте, чтобы жить и потихньку делать ремонт (так покупали мы, например). А совсем в убитую не въедешь — отсекает часть потенциальных покупателей.

Татьяна, да, я тоже продавала комнату в коммуналке. Замучилась ждать покупателей. Да ещё и места общего пользования извините желали быть лучше. Комнату сдавала лет 5 и всё время уговаривала соседей подремонтировать кухню, ванную комнату, санузел. Одну из комнат коммуналки купила молодая женщина из области-дело сдвинулось с мертвой точки. Пока моя продажа была безуспешной, знакомая Христом Богом упросила пустить племянника на квартиру. И вот он оплачивал проживание своё и помогал делать ремонт в местах общего пользования. В комнате я поклеила дешевые обои и поменяла окно. Вот так с божьей помощью и продала комнату.

Около 2х лет продавал убитую квартиру, вывез весь хлам. Решил не вкладываться в ремонт, так как решил что это не разумно.

Проблема оказалась в том, что когда люди говорят, что готовы брать квартиру под ремонт, они не готовы 🤷‍♂️

Перед просмотром я всегда честно говорил: квартира убитая, стоит смотреть только под ремонт. И в большом количестве раз люди говорили хорошо, а после просмотра говорили, что квартира убитая, а им надо сразу заселяться и просили каких-то фантастических скидок.

Мораль такова что если хочется быстрее продать имеет смысл придать хоть какой-то лоск ну хотя-бы в 20 тысяч рублей (как бы это не казалось не разумно). Я квартиру с продажи пока снял и собираюсь так поступить.

Александр, приведу пример: купили квартиру двухкомнатную в прошлом году в центре Таганрога. Кирпичный дом, пятый этаж и убитая, старики жили. Взяли за миллион, это хорошая цена! Сделали ремонт для себя, пришлось ободрать штукатурку, т. к. тронешь и сыпится, проводку, окна, отопление и даже содрали старый паркет и подняли квадратные плиты, выгребли весь хлам и засыпали свежим стройматериалом, заново переложили и стяжку бетонную, дальше ламинат, стены под покраску и керамогранит в ванной и плитку, все двери новые и балкон панорамный остеклённый, даже чуть шире нарастили. потратили 400 000 тыщ. и теперь её можно продать за 2 300 000, так что выгодно, правда на это нужно время и что то и своими руками сделать можно, сэкономить по возможности.

Ирина, конечно хочется сразу жить в квартире,да еще если платить ипотеку и маленький ребенок.

Не делайте ремонт, делайте подготовку к ремонту, такую которая не затронет финансы, только время. Выкинуть хлам, ободрать обои,

Вывезти хлам и все вымыть чтобы там было легко дышать. Пусть квартира будет как чистый холст 8)

ИМХО, покупатели в этом случае делятся на 2 категории: чтобы прям сейчас комфортно жить или все снести и переделать.
Делать основательный ремонт в любом случае не стоит, т.к. вкусы могут быть абсолютно разными.

Всегда стоит сделать хорошую уборку.
И небольшой косметический ремонт, чтобы можно было жить если люди все деньги ухнули в квартиру и на ремонт не скоро скопится)
Подклеить(или даже поменять) обои стоит не дорого.
Я бы делал косметику в пределах 50-100тыс. рублей в зависимости от площади.

Gil, какая косметика, вы о чем вообще, там деревянные полы, проводка под замену и окна наверняка деревянные, двери, сантехника, все под замену.

Super, убитая квартира с деревянными окнами, ржавой сантехникой, старыми убогими дверями- никому не нужны! Все приходится менять! Нужно просто не делать вид, а действительно ставить все качественное, нейтральных цветов, тогда и не нужно будет все переделывать! А кто хочет все сам- пусть берет в новостройке — ещё полквартиры вкладывать

Марина, не все хотят в новостройке покупать. я живу в престижном районе Москвы в ЦО в Сталинке и желающих купить в наших домах всегда было много. И на примерах проданных квартир вижу, что новые хозяева начинают сносить полностью стены, полы и начинают делать ремонт под себя. Ни разу по-другому. Мы соседи это видим постоянно.

Gil, Ого,в сто тысяч руб

Не помню, кто автор мнения, но оно мне показалось разумным: когда покупаешь квартиру, лучше брать «убитую», чем с ремонтом, потому что собственники, как правило, неадекватно высоко оценивают свои вложения в недвижимость.
Соответственно, в отношении героини: квартира с ремонтом будет дольше продаваться, чем без него. Если, конечно, не попадётся покупатель, который или не разбирается в вопросе, или намерено ищет готовое во всех отношениях жильё, и ему всё равно, в каком стилистическом исполнении отреставрировали недвижимость

Главный недостаток данной статьи, ну или опубликованного вопроса, — в отсутствии фотографий предмета обсуждения!

Нужно не ремонт делать, а подготовить квартиру к продаже, чтобы потенциальные покупатели в ужасе не испугались. 1) вывозите весь хлам, чтобы квартира была абсолютно пустая 2) берете ведро белой водоэмульсионки и валиком закрашиваете стены, потолки, батареи и все, что можно покрасить. Прямо поверх обоев. Возможно, потребуется несколько слоев — пока не перестанет проглядывать рисунок на обоях. Когда квартира будет похожа на отделку White box — значит, цель достигнута. На фотографиях такая квартира будет смотреться чистой и просторной. Этим вы привлечете покупателей, которые после покупки уже сделают ремонт под себя.

Elisee, верно!
Я сам 2 квартиры двухкомнатные последовательно так продал (хрущёвка, 137серия), каждый раз добавляя и покупая более качественное жильё. Освежить, закрасить или заменить всё критически неприглядное. И трубы не стесняйтесь покрасить батарейные и сантехнические. Если полы совсем плохие, то можно и ленолиум новый недорогой настелить. Даже раковину на кухню, краны недорогие, но новые, унитаз если разваливается, то и его) Всё это небольшие деньги. Зато продастся за нормальные деньги, как по рынку, и достаточно быстро, а не зависнет на год и более и не придётся с большой скидкой избавляться в конце концов.

Содрать обои , помыть батареи или лучше покрасить, если они совсем грязные, уже будет легче продать , ремонт делать не стоит

В статье не совсем понятно описана ситуация — квартира досталась от
родственников. Что хочет хозяин — продать срочно или получить за квартиру
максимум.

Я оказался точно в такой же ситуации, мне убитая двушка досталась в
наследство. Давайте считать варианты на моем примере:

1. Продать как есть — на рынке она стоит 3,9 млн. Мне предложили продать сразу,
но может висеть до 6 месяцев. Расходы: НДФЛ (3 900 000 — 1 000 000 налоговый вычет * 13% = 377 000) + 5 000 * 6 = 30 000 коммуналка.
Чистый доход = 3 493 000 руб. И покупатели у таких квартир довольно «мутные» — продавайте
только через хорошего агента!

2. Предпродажный ремонт — выносите ВСЮ мебель, стены красьте краской (только
не белой, а серой — на белой будут видны все огрехи), белым красьте рамы, трубы и
радиаторы, на пол свежий ламинат и плинтуса, замените дверные ручки, лайт-боксы
вместо люстр. Поменяйте сантехнику и выключатели/розетки — унитаз, краны и раковины.
Только не выбирайте САМОЕ дешевое — есть риск протечки/замыкания со всеми вытекающими.
Общие затраты составят 50 000-80 000, поднимут стоимость минимум на 250 000,
срок продажи — месяца 4 ( а это коммуналка 5 000 * 4 = 20 000). Покупатели, обычно, уже нормальные, но с ипотекой.
Чистый доход: 4 150 000 — 409 500 НДФЛ — 60 000 ремонт — 20 000 коммуналка = 3 660 500 руб.

3. Делаем нормальный ремонт и сдаем, пока не придется платить НДФЛ (3 года).
Я поменял окна, залил и выровнял полы, положил керамогранит в прихожей/кухне/ванной,
ламинат в комнаты, совместил ванную комнату с туалетом, установил навесной унитаз,
поменял батареи, выровнял и обклеил комнаты и кухню, поменял двери (в т.ч. входную),
розетки и сантехнику. Сделал вытяжку в ванной и на кухне, натянул потолки. Старался
выдерживать строгий скандинавский дизайн с его минимализмом:)
Ремонт растянулся на 4 месяца и стоил 620 000 руб. К счастью, за это время УК
отремонтировала подъезд (включая стеклопакеты) и заменила лифт: это + 150 000 к стоимости
квартиры! Будем сдавать за 35 000 + КУ.
Чистый доход при продаже через 3 года:
5 200 000 — 620 000 ремонт — 20 000 КУ + 35 000 * 32 = 4 720 000 руб.

Источник