Нужен ли технический заказчик при капитальном ремонте

Требование к застройщику в строительстве без технического заказчика

В градостроительном кодексе в ст. 1 п. 16 определено понятие «застройщик». Часто возникает вопрос о том, какие допуски необходимы для осуществления функций застройщика в случае осуществления инвестиционно-строительного проекта без участия технического заказчика.

Министерство строительства в своем письме от 8 февраля 2017 г. N 3762-АЕ/02 дало разъяснение о необходимости при такой ситуации застройщика иметь все допуски для проведения работ, которые требуются от технического заказчика:

В соответствии с пунктом 16 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) застройщик — это физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя (которому при осуществлении бюджетных инвестиций в объекты капитального строительства государственной (муниципальной) собственности органы государственной власти (государственные органы), Государственная корпорация по атомной энергии «Росатом», Государственная корпорация по космической деятельности «Роскосмос», органы управления государственными внебюджетными фондами или органы местного самоуправления передали в случаях, установленных бюджетным законодательством Российской Федерации, на основании соглашений свои полномочия государственного (муниципального) заказчика) строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
Пунктом 22 статьи 1 Кодекса в редакции Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 372-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон N 372-ФЗ) определено, что технический заказчик — юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком и от имени застройщика заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, подготавливает задания на выполнение указанных видов работ, предоставляет лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ, утверждает проектную документацию, подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, осуществляет иные функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности (далее также — функции технического заказчика).
Застройщик вправе осуществлять функции технического заказчика самостоятельно.
Пунктом 22 статьи 1 Кодекса в редакции Федерального закона N 372-ФЗ также установлено, что функции технического заказчика могут выполняться только членом соответственно саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных частью 2.1 статьи 47, частью 4.1 статьи 48, частью 2.2 статьи 52 Кодекса в редакции Федерального закона N 372-ФЗ.
Таким образом, при осуществлении застройщиком функций технического заказчика, перечисленных в пункте 22 статьи 1 Кодекса в редакции Федерального закона N 372-ФЗ, самостоятельно застройщику требуется членство в саморегулируемой организации соответствующего вида.

Источник

Технический заказчик: документы, СРО, требования

Технический заказчик – неотъемлемый участник инвестиционно-строительного проекта. Это уполномоченный партнер застройщика и исполнитель, который привлекается для успешной реализации проекта: защиты интересов и обеспечения качества инженерных изысканий, проектирования, строительства, реконструкции или капремонта объекта. Право передачи застройщиком своих функций техническому заказчику предусмотрено в п.16 ст.1 ГрК РФ.

Техзаказчик берет на себя роль организатора и координатора, отвечает за эффективное взаимодействие между участниками проекта. Он контролирует выполнение строительно-монтажных работ в соответствии с проектом, нормами и правилами, сроки сдачи объекта, целевое расходование бюджета.

Нужно ли техническому заказчику быть членом СРО

В соответствии с п.22 с.1 ГрК РФ специализированная организация, которая выполняет функции технического заказчика и заключает от имени застройщика договора на проведение инженерных изысканий, подготовку проектной документации и осуществление строительных работ, должна состоять в трех СРО:

• инженерных изысканий;
• архитектурно-строительного проектирования;
• строительства.

Исключения составляют случаи, предусмотренные Градостроительным кодексом РФ.

Необходимость состоять в СРО подтверждает и позиция Минстроя РФ, которая изложена в письме №14266-ТБ/02. Требование к членству действует вне зависимости от источника финансирования объекта – при привлечении к реализации коммерческих проектов и строительству по госконтракту.

Требования к техническому заказчику

Как профессионал в области строительства и управления проектами технический заказчик должен отвечать обязательным требованиям:

• быть юридическим лицом;
• состоять в трех СРО – изыскателей, проектировщиков и строителей;
• иметь не менее двух специалистов по организации изысканий, проектирования и строительства, включенных в НРС НОСТРОЙ и НРС НОПРИЗ.

Соответствие требованиям позволяет управлять проектом от согласования до сдачи объекта:

• заказывать проведение инженерных изысканий и проектную документацию;
• заказ строительных работ;
• готовить техзадания для непосредственных исполнителей;
• осуществлять строительный контроль;
• оформлять документы на ввод в эксплуатацию.

В соответствии с нормами градостроительного законодательства технический заказчик должен состоять в СРО. Право на выполнение функций подтверждает выписка из реестра членов саморегулируемых организаций, форма которой утверждена приказом Ростехнадзора №86.

В соответствии с приказом Ростехнадзора №419 должностные лица территориальных органов могут требовать от технического заказчика документы, которые подтверждают членство в СРО.

Ответственность технического заказчика

Специализированная организация, которая привлекается застройщиком, выполняет функции технического заказчика в рамках заключенного агентского договора. В нем фиксируются обязанности и ответственность сторон.

Ответственность технического заказчика за ненадлежащее исполнение своих функций и прием в эксплуатацию объекта, который построен с нарушением нормативных требований и рабочей документации, определяется в соответствии с законодательством РФ.

С точки зрения взносов в компенсационный фонд, уровень ответственности технического заказчика зависит от размера обязательств по договорам подряда, которые он заключает с изыскательными, проектными и строительными организациями от имени застройщика. Это подтверждает письмо Минстроя №36341-ХМ/02.

Источник

Нужен ли технический заказчик при капитальном ремонте

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации
ПРАВОВОЙ ДЕПАРТАМЕНТ

от 17 декабря 2018 года N 50234-ТБ/02

[О функциях технического заказчика]

Правовой департамент Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращение и по поставленному в нем вопросу сообщает следующее.

Пунктом 22 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ) установлен перечень функций технического заказчика, к которым выполнение работ по инженерным изысканиям, подготовке проектной документации, строительству, реконструкции, капитальному ремонту, сносу объектов капитального строительства ГрК РФ не отнесены.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. При этом согласно пункту 1 статьи 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. В случае, если технический заказчик и подрядчик являются одним и тем же лицом, договор строительного подряда от имени застройщика таким заказчиком не может быть заключен. В случае, если договор на выполнение функций технического заказчика и договор строительного подряда будут заключены застройщиком с одним и тем же лицом, то в дальнейшем не могут быть исполнены существенные условия и обязанности сторон, предусмотренные главой 37 ГК РФ.

Кроме того, исходя из норм статей 748 и 749 ГК РФ, части 2 статьи 53 ГрК РФ и пункта 3 Положения о проведении строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 21 июня 2010 г. N 468, которыми установлены функции технического заказчика по контролю и надзору за ходом и качеством выполняемых подрядчиком работ, следует, что лицо, осуществляющее строительный контроль от имени заказчика, и подрядчик также не могут быть одним и тем же лицом.

Письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

Заместитель директора
Правового департамента
Т.Н.Бармина

Электронный текст документа

подготовлен АО «Кодекс» и сверен по:

Ценообразование и сметное нормирование

в строительстве, N 1(469), январь 2020 года

Источник

Технический заказчик 2019: кому необходимо членство в сро?

Продолжая ранее начатую тему членства в СРО для лиц, осуществляющих строительный контроль, юристы Ассоциации СРО «Содружество Строителей» решили уделить особое внимание понятию «технического заказчика» как родового к понятию «лицо, осуществляющее строительный контроль», поскольку не менее часто в практике работы саморегулируемой организации в области строительства приходится отвечать на вопросы, связанные с необходимостью членства в саморегулирующей организации лица, осуществляющего иные функции технического заказчика. Обобщив наиболее частые из них, мы, опять же как юристы, предлагаем следующие варианты решения (с учётом уже сложившейся практики и имеющихся правовых позиций государственных органов). Итак, начнём по порядку:


Кто такой технический заказчик?

Технический заказчик — юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком и от имени застройщика заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, сносе объектов капитального строительства, подготавливает задания на выполнение указанных видов работ, предоставляет лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ, утверждает проектную документацию, подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, осуществляет иные функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности (далее также — функции технического заказчика). Функции технического заказчика могут выполняться только членом соответственно саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных частью 2.1 статьи 47, частью 48, частями 2.1 и 2.2 статьи 52, частями 5 и 6 статьи 55.31 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) (пункт 22 статьи 1 ГрК РФ);

Должен ли технический заказчик быть членом всех трех саморегулируемых организаций, соответствующего профиля одновременно?

Градостроительное законодательство не содержит прямого ответа на поставленный вопрос. В связи с чем у строительного сообщества до сих пор возникают вопросы о том, есть ли необходимость участия техзаказчика сразу в трёх СРО, а именно в строительной, проектной и изыскательской. В апреле 2018 года по запросу нашей Ассоциации СРО «Содружество строителей» Минстрой России (письмо от 10.04.2018 №14266-ТБ/02) пояснил, что застройщик вправе передать часть своих функций техническому заказчику при условии его членства в соответствующей саморегулируемой организации. Позиция нашей саморегулируемой организации состоит в том, что членство уполномоченный застройщиком технический заказчик должен иметь во всех трёх видах СРО в случае, если он одновременно, например, от имени застройщика заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации и о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства. Этот принцип в полной мере относится и к другим функциям технического заказчика, перечисленным в пункте 22 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации: подготовка заданий на выполнение указанных видов работ, предоставление лицам, выполняющим данные работы, материалов и документов, необходимых для их выполнения, утверждение проектной документации, подписание документов, необходимых для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.
Аналогичная правовая позиция содержится, например, в письмах Минстроя России от 17.08.2016 №26526-ОС/02 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ» и от 05.09.2017 №31723-ТБ/02 «О требованиях к членам саморегулируемых организаций».

Как соотносятся понятия «технический заказчик» и «генеральный подрядчик»?

Для начала необходимо отметить, что в настоящее время термин «генеральный подрядчик» в тексте градостроительного кодекса нигде не упоминается, а само по себе понятие вводится пунктом 1 статьи 706 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которой «если из закона или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц (субподрядчиков). В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика».
В строительном процессе генеральный подрядчик является исполнителем работ перед заказчиком и несет ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиком в соответствии с правилами пункта 1 статьи 313 и статьи 403 ГК РФ, а перед субподрядчиком — ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору подряда (пункт 3 статьи 706 ГК РФ).
В то же время ГрК РФ вводит понятие «технического заказчика» конкретно определяя его (в качестве такового может выступать исключительно юридическое лицо, которое уполномочено и действует от имени застройщика) и наделяя его вполне определенными функциями, которые он выполняет (например, заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, договоры о подготовке проектной документации, договоры о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, сносе объектов капитального строительства и т.д.). Например, застройщик вправе заключить договор генерального подряда (т.е. на фактическое выполнение работ по строительству) и договор о выполнении определённых (в части или полностью) функций технического заказчика с одной и той же строительной организацией. В этом случае строительная организация при строительстве может одновременно являться как техническим заказчиком, так и генподрядчиком строительства.
Таким образом, резюмируя вышесказанное, по нашему мнению, термины «генеральный подрядчик» и «технический заказчик» не являются тождественными по правовому смыслу, заложенному в эти понятия.

Как определить уровень ответственности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, выполняющих функции технического заказчика?

Согласно правовой позиции Минстроя России, изложенной в письме от 05.04.2018 №13789-ТБ/02 «О полномочиях саморегулируемых организаций» уровень ответственности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, выполняющих функции технического заказчика, определяется исходя из размера обязательств по договорам подряда на выполнение инженерных изысканий, на подготовку проектной документации или договорам строительного подряда, планируемых к заключению такими лицами от имени застройщика.

ГУП или МУП осуществляет функции технического заказчика. В каких случаях им необходимо членство в СРО?

В соответствии с пунктом 1 части 2.1 статьи 47 и пунктом 1 части 4.1 статьи 48 ГрК РФ государственным и муниципальным предприятиям не требуется членство в саморегулируемой организации в области инженерных изысканий или в области архитектурно-строительного проектирования только в случае заключения ими договоров подряда на выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации с федеральными органами исполнительной власти, государственными корпорациями, осуществляющими нормативно-правовое регулирование в соответствующей области, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, в ведении которых находятся такие предприятия, или в случае выполнения ими функций технического заказчика от имени указанных федеральных органов исполнительной власти, государственных корпораций, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления.
В остальных случаях для выполнения работ по договорам подряда о выполнении инженерных изысканий, подготовке проектной документации, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором, а также для осуществления функций технического заказчика в силу пункта 22 статьи 1 и части 2 статьи 47 и части 4 статьи 48 ГрК РФ государственным и муниципальным предприятиям требуется членство в саморегулируемой организации соответствующего вида. (Письмо Минстроя России от 23.08.2017 №29990-ТБ/02 «По вопросам членства в саморегулируемой организации»)

Необходимо ли управляющей компании (УК) быть членом СРО?

Для начала отметим, что в соответствии со статьей 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относятся, в частности, выбор способа управления многоквартирным домом, принятие решений о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта и выборе способа формирования фонда капитального ремонта.
В свою очередь управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме, и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах регламентируется разделом IX ЖК РФ, частью 1 статьи 189 которого установлено, что проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных частью 6 указанной статьи.
С учётом дефиниции понятия «технический заказчик», изложенной в пункте 22 статьи 1 ГрК РФ, в случае, если общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме приняло решение об использовании фонда капитального ремонта, о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме и поручило управляющей организации, которая является владельцем специального счета, проведение капитального ремонта и заключение договора строительного подряда на выполнение работ по капитальному ремонту, наделив управляющую организацию функциями технического заказчика, то такая организация обязана быть членом саморегулируемой организации соответствующего вида.
В случае, если управляющая организация является лишь владельцем специального счета на основании принятого решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и не занимается организацией капитального ремонта общего имущества, то такой управляющей организации членство в саморегулируемой организации не требуется.
Вышеуказанная правовая позиция изложена в письмах Минстроя России от 04.09.2018 №37059-ТБ/02 «О выполнении функции строительного контроля» и от 12.07.2018 №30605-АЧ/02 «По вопросам проведения капитального ремонта в многоквартирном доме».

Как и ранее указывалось нами, в рамках данной публикации приведена только часть наиболее часто возникающих у представителей строительного сообщества вопросов, касающейся изложенной темы членства в СРО лица, осуществляющего функции технического заказчика, тогда как круг вопросов правового характера (даже пределах этой темы) гораздо шире, и они вполне могут быть не менее актуальными.

К слову стоит сказать, что решение о членстве в нашей Ассоциации было принято такими компаниями, как ПАО «Ростелеком», АО «Адмиралтейские верфи», АО «МФК Лахта Центр», АО «Заслон», ООО «ЛУКОЙЛ-Северо-Западнефтепродукт», ООО «ТЗК «Северо-Запад» и другими, что, по нашему мнению, косвенно служит подтверждением правильности поддержки нами выбранных правовых позиций, в т.ч. по вопросам, исследованным в рамках данной статьи.

Источник