Нужно ли делать ремонт при сдаче квартиры

Квартира под аренду: какой ей нужен ремонт

На сегодняшний день сдача квартиры внаем, пожалуй, один из немногих источников получения стабильного пассивного (а иногда и основного) дохода. Однако при всей привлекательности есть важный нюанс, который никак не получится обойти. А именно, как сделать в этом жилье ремонт, чтобы, с одной стороны, можно было сдать площадь по хорошей цене, а с другой, чтобы потом не пришлось переделывать его несколько раз в год? Domofond.ru решил разобраться в ситуации и обратился с этими вопросами к экспертам.

Универсальный совет

Важно понимать, что ремонт в такой квартире вы делаете не для себя. Так что не нужно тратить на него баснословные деньги. Не всегда такие устремления приносят больше дивидендов. Также не следует ориентироваться на свои предпочтения. Лучше выбрать тот стиль, который нравится большинству.

«В качестве примера можно рассматривать интерьеры большинства хороших отелей: мягкая нейтральная цветовая гамма, простой и лаконичный дизайн, уютное освещение. Часто квартира под аренду оформляется по остаточному принципу, но люди, занимающиеся арендным бизнесом профессионально, понимают, что инвестиционная привлекательность грамотно оформленного интерьера на порядок выше. Презентабельно будет смотреться светлый, просторный и чистый интерьер. Кстати, во многих случаях начать следует именно с уборки помещения. Так как захламленность больше всего портит общее впечатление о квартире», — рекомендует руководитель студии NW-interior Лидия Большакова.

Фото предоставлено студией NW-interior

На чем нельзя экономить

Вне зависимости от того, какую квартиру вы планируете сдавать (в новостройке или на вторичном жилом фонде), озаботьтесь качеством черновой отделки и инженерных коммуникаций. Если есть проблемы с электропроводкой, канализацией и водоснабжением, гидроизоляцией, их нужно решить незамедлительно. «Во-первых, так вы снизите риск испортить новую отделку. А во-вторых, сохраните добрые отношения с соседями и арендаторами», — рассказывает стилист «Леруа Мерлен» Алёна Вайнер.

То же правило действует и для сантехники. Постоянно протекающий унитаз может стать не только причиной протечек в квартире снизу, но и поводом для увеличенных платежей за ХВС. Вместе с тем многие потенциальные квартиранты обращают внимание на внешний вид. Никого не радуют застарелые пятна на поверхности раковины или ее покосившийся пьедестал. Поэтому, если чистка старой сантехники не помогает, приобретите новую. Не гонитесь за дешевизной: вместо пластиковых поддонов или акриловых ванн и душевых кабин лучше сразу вложиться в недорогую, но чугунную ванну, которая прослужит не один год.

Отделочные материалы

На чистовой отделке, в целом, можно сэкономить. Впрочем, делать это нужно с умом. Так, в качестве напольного покрытия выбирайте устойчивый к истиранию и при этом хорошо переносящий влажную уборку материал.

«Для кухни хорошо подходит доступный по цене линолеум, который нетрудно уложить на любую ровную поверхность. Тем более варианты с декором под дерево не отличить от ламината. Для ванной подойдет ПВХ-плитка. Этот материал не боится воды и укладывается проще, чем ламинат. А в гостиной и спальне старый паркет или ламинат можно скрыть под новым ковролином. В сетевых гипермаркетах его бесплатно отрежут и окантуют под размеры вашей комнаты», — комментирует эксперт сети гипермаркетов для ремонта и дачи ОБИ Илья Чхеидзе.

Плитку в ванной комнате, если она без сколов и трещин, можно не обновлять. Для придания ей приличного внешнего вида достаточно заменить затирку. Можно использовать затирку в тон плитки или поиграть с цветом и взять контрастный оттенок — это будет выглядеть современно и эффектно.

Что касается потолка, то стоит либо побелить имеющийся, либо использовать натяжной. Последний удобен в плане монтажа, стильно смотрится и не требует особенных денежных вложений.

Для декора стен, особенно при самостоятельном ремонте, лучше выбирать виниловые или флизелиновые обои без подбора рисунка. Это могут быть любые абстрактные дизайны, мелкие узоры или классические текстуры, такие как рогожка, ткань, шпаклевка, продолжает Илья Чхеидзе. Во-первых, вам потребуется меньше материала — не нужно будет совмещать обои по рисунку, — это позволит сэкономить от 1 до 1,5 метров с каждого рулона. Во-вторых, такие обои проще клеить и стыки будут не так заметны, даже если вы новичок. К тому же однотонные обои станут прекрасным фоном и основой для создания интерьера в любом стиле.

Распространенное заблуждение

Для бюджетной отделки стен многие дизайнеры советуют оставить их на этапе «под покраску». Однако, как считает основательница бренда, руководитель и ведущий дизайнер мастерской IvE-interior Евгения Ивлиева, это не всегда удобно. Изначально поверхности нужно идеально выровнять, чтобы они не выглядели небрежно. Это дополнительные вложения в строительные работы. Плюс к этому нужно брать качественную краску, а она тоже стоит недешево. И завершающий момент — сверху все стены «под покраску» стоит обработать защитным лаком, чтобы потом можно было проводить влажную уборку. «Но есть у этого способа и преимущество. Сейчас в дизайне достаточно распространены приемы стиля лофт. Поэтому при подготовке стен под покраску можно создать эффект штукатурки, когда стены не выравниваются идеально, а сохраняют некую шероховатость и на них есть даже следы шпателя. А если покрыть их сверху краской, эффект будет потрясающий. Вложений же минимум», — дополняет эксперт.

Фото предоставлено дизайн-студией полного цикла IvE-interior

Мебель

Если по предыдущим пунктам наши эксперты сошлись во мнении, то в графе «мебель» рекомендации разделились. Так, Лидия Большакова советует поискать корпусную мебель, в том числе и кухонные гарнитуры, например на Авито, где встречаются неплохие бюджетные варианты и, помимо этого, представлен широкий ассортимент бытовой техники, наличие которой всегда приветствуется в съемной квартире. Евгения Ивлиева рекомендует присмотреться к небольшим производствам, которые предлагают хорошую цену за счет нераскрученного бренда и отсутствия доплат за аренду шоу-рума, офиса с менеджерами и т. д. Также, по ее мнению, лучше всего покупать мебель из МДФ, так как ЛДСП- или ПВХ-пленка быстро отслаиваются и трескаются (при частом использовании таких предметов хватит на 2–3 года). А некоторые дизайнеры обращают внимание на диваны, столы, кресла и стулья из ресторанов. Их можно приобрести на гаражных распродажах, объявления о проведении которых не так трудно найти в инстаграме.

Часто бывает и так, что в квартире остается мебель от предыдущих хозяев. Тут можно руководствоваться следующим принципом: если у предметов интерьера приличный вид, они крепкие и выдержаны в одном стиле, их можно оставить. В противном случае лучше не заставлять сдаваемую внаем площадь хламом, так как привлекательность «бабушкиного» скарба сомнительна. Да и арендную плату в этом случае наверняка придется снизить. Поэтому, чтобы заработать на квартире и заинтересовать больше потенциальных жильцов, лучше приобрести относительно недорогую новую мебель в известных сетевых магазинах.

Освещение

Часто просмотр квартир происходит по вечерам, когда люди возвращаются с работы. Поэтому уже на данном этапе следует задуматься о вариантах освещения, ведь вам потребуется включить свет, чтобы показать интерьер. Как отмечает Лидия Большакова, всегда выигрышно смотрятся бра, торшеры, настольные лампы. Последние хороши еще и тем, что их можно поставить практически везде.

Ремонт и декор в сдаваемой в аренду квартире может быть абсолютно любым. Но помните, что как бы вы ни стремились достичь уюта или показать все плюсы жилья, оставьте поле для творчества самому арендатору. Ведь человек должен видеть, что в этой квартире он, например, может повесить семейные фотографии, а также здесь достаточно места для хранения его вещей.

Источник

Нужно ли делать ремонт при сдаче квартиры

Есть 1-комнатная квартира площадью 33 кв.м + лоджия в панельном доме с лифтом на тихой улице (в пешей доступности от м. Варшавская и Нахимовский проспект). Дом конца 70-х — начала 80-х годов.

Планировали ее продать и добавить для альтернативной сделки, чтобы улучшить свои условия. Но понимаем, что при таком рынке все это затянется на неопределенное время. Тогда решили сдавать, перед этим сделать бюджетный ремонт.

Квартира жилая, но подубитая. В квартире есть СМА, новый шкаф-купе и диван.

Линолеум 80-х годов (без дыр, но смотрится плохо), двери картонные (пленкой оклеены), обои от стен отходят (делали косметику сами пару лет назад, не знали про подготовку стен). В СУ капремонт был 10 лет тому назад с разводкой от стояка, но сейчас будем счетчики ставить, так что плитку сбивать будут.

Уже поставили пластиковые окна и готовились к остальным работам.

Сейчас кризис, ремонт дорожает, аренда дешевеет и желающих снимать все меньше.
Как Вы думаете — сдавать ли в исходном состоянии (привлечет ли это приличного арендатора, и по какой цене выставить) или есть смысл делать ремонт (чтобы привлечь арендатора и сдать по рыночной цене — наверное, тысяч за 28 можно будет выставить?)

Ремонт и кухонную мебель с плитой (грубо так) оцениваем в 500 т.р. Но, надеюсь, что все же получится дешевле.

Буду признательна за мнение, особенно профессионалам

Спасибо за мнение.

Разумеется, мне тоже хотелось бы избежать излишних трат, так что прикинула в первом посте по минимуму. У нас стены реально плохие (с трещинами), пол и межкомнатные двери сильно портят впечатление (пленка прямо отходит, и пятна от клея проступили внезапно). Мебели на кухне нет никакой, считай. Плиты нет. Только холодильник .

Диван и шкаф наши, мы с ними жили.

А я бы сделала, но не дорогой. Т.к. опыт показывает, что если перед жильцами не сделать что-то, через год-два все равно придется возвращаться к этому вопросу. А ремонтировать квартиру «с проживающими » в ней жильцами достаточно проблематично. А если жильцы устраивают, то их деть некуда на время ремонта.

От обоев отказалась бы вообще, т.к. подкрасить стены сможете и Вы, а стоить это будет дешевле, чем переклеивать обои во всей квартире. К тому же сейчас многие фирмы по продаже обоев через полгода-год меняют свой ассортимент, поэтому подклеить что-то теми же обоями, что покупали сначала, тоже может не получиться.

Сдать чистую квартиру всегда легче.

Плиту можно б\у купить, т.к. через год-два ее все равно придется менять. Я, если закажу встроенную кухню буду плиту из новостройки б\у 4 года продавать за 3 тыс.руб, соответственно найдете и другие предложения в указанную цену в соответствующих форумах.

Двери, наверное, менять не надо, т.к. даже самые дешевые с установкой (речь о 6 шт., т.к. сама недавно узнавала) выйдут в 40 тыс.р., не меньше. Но это будет не лучшее качество.

Кухня — в Икее есть серия Альбу (с отдельными шкафами, каждый из которых не дороже 1500 руб.).
Удачной сдачи!

Источник

Есть ли смысл делать ремонт в квартире под сдачу?

Стоит ли в сдаваемой квартире делать ремонт «выше среднего», а может, не заморачиваться, и сдавать по принципу «и так сойдёт»? Поделюсь здесь своими мыслями на этот счёт.

Главный вопрос в любом деле — какова цель? В случае со сдачей квартиры цель — получать денег по возможности, больше, при этом хорошо бы иметь как можно меньше проблем с арендаторами.

Максимальную прибыль даёт квартира при сдаче посуточно, но я не буду рассматривать этот вариант, потому что такая сдача превращается в ежедневную работу. Здесь же — про обычную аренду на долгий срок.

Среди хозяев немало таких, кто вкладывается в относительно дорогой ремонт, желая потом сдать подороже и «более порядочным» людям. И, действительно, люди с деньгами выберут такую квартиру. Но здесь встаёт вопрос, окупится ли этот ремонт.

Даже если в ремонт вложено 100 тысяч (что для такого дела совсем немного), за какое время собственник отобьёт эти деньги?

Если взять цены на аренду в среднем городе-миллионнике, квартира «с ремонтом» будет сдаваться тысяч на 5 дороже, чем без оного. То есть 20 месяцев нужно только окупать вложения. А по истечении этих почти двух лет эксплуатаци квартиры ей уже, возможно, понадобится ещё один ремонт. Какие ещё жильцы попадутся.

И это про сумму в 100 тысяч. Если вложить 200, срок окупаемости станет 40 месяцев, больше — дольше. Выгодно ли? На мой взгляд, нет.

Вариант-противоположность — сдавать совсем без ремонта, только чтоб сантехника работала и плита. Плюсы очевидны — убитое уже не убить, экономия на ремонте перед проживанием квартирантов, и после них тоже. Мелкие поломки страхует депозит. Но здесь главный минус даже не в меньшей цене аренды, а в качестве арендаторов. Это будет самая проблемная категория жильцов, не от хорошей жизни выбирающих дешевую убитую квартиру. Неплатежи, пьянки, то́лпы, шум, жалобы соседей — это всё про них. Конечно, не про всех, исключения есть всегда. Но, в целом, так.

Поэтому, на мой взгляд, лучший вариант — это средний между двумя вышеперечисленными. Не обязательно делать грандиозный ремонт из дорогих материалов, достаточно поклеить пусть дешманские, но новые обои, линолеум на пол. Потолки натягивать тоже не обязательно. Мебель и техника б/у вполне сносная продается на всем известных сайтах объявлений, кто-то вообще бесплатно отдает, только забери. Если в квартире всё это есть, чисто, тепло, для многих обычных людей этого достаточно. В случае поломки или повреждения чего-либо, восстановить это будет недорого.

Вот такие мои соображения на этот счёт. Но, конечно, здесь каждый решает для себя, как ему лучше.

Источник

Стоит ли делать ремонт квартиры перед сдачей ее в аренду

Ремонт квартиры перед сдачей ее в аренду каким-то собственникам кажется выгодным мероприятием, а каким-то — напрасной тратой средств и времени. Так все-таки стоит ли игра свеч, выяснял сайт «РИА Недвижимость».

Вопрос рентабельности

Конечно, качество ремонта очень влияет на размер арендной ставки, уверен руководитель департамента аренды компании «Азбука Жилья» Роман Бабичев. Например, если сделать евроремонт в однокомнатной квартире в пятиэтажке в районе Кузьминки в Москве, то можно сдавать ее за 40 тысяч рублей. Квартиру в аналогичном доме без ремонта можно снять за 23 тысячи рублей.

Впрочем, по словам генерального директора онлайн-сервиса заказа ремонта PriceRemont.ru Андрея Лямина-Бородина, влияние состояния квартиры на стоимость аренды определяется степенью «бедствия». «Если квартира в пригодном для проживания состоянии и требуется просто освежить обстановку, то проведение ремонта может добавить к стоимости аренды максимум 20%, то есть для массового рынка это в пределах 10-15 тысяч рублей в месяц», — говорит он.

При этом эксперт предостерегает собственников квартир, рассчитывающих на повышение арендной ставки, от дорогого ремонта — с использованием нестандартных решений, высокобюджетных материалов, трудоемких работ. В условиях падающего спроса и растущего предложения на рынке аренды и продажи, такие объекты будут окупаться очень и очень долго. Особенно это касается многокомнатных квартир, спрос на которые падает сильнее всего, утверждает Лямин-Бородин.

Ремонтная смета

Надо понимать, что самое дорогое при ремонте — это ванная и туалет, и к ним практически не применимо понятие «косметический ремонт», обращает внимание генеральный директор PriceRemont.ru. «Если уж что-то в них переделывать, то полностью, что выльется как минимум в 80-90 тысяч рублей при использовании бюджетных материалов. В остальных помещениях можно сделать косметический ремонт и уложиться в 20-30 тысяч рублей за помещение. Таким образом, бюджетный ремонт однокомнатной квартиры по минимуму обойдется примерно в 130-140 тысяч рублей и окупится за счет повышения ставки аренды в лучшем случае за год, и при этом не факт, что через год не потребуется новый ремонт», — рассуждает собеседник агентства.

Если же квартира в «убитом» состоянии, то проведение ремонта является необходимым условием для ее сдачи в аренду, без этого ее либо никто не снимет, либо контингент арендаторов будет соответствующим состоянию квартиры, добавляет Лямин-Бородин.

В данном случае потребуется капитальный ремонт, который как минимум обойдется в те же 80-90 тысяч рублей для санузла и 50-60 тысяч рублей для прочих помещений, то есть ремонт однокомнатной квартиры обойдется в 200-250 тысяч рублей. Но в данном случае ремонт абсолютно оправдан, поскольку окупается меньше чем за год, а альтернатива ему — простой квартиры, уверен эксперт.

За чей счет «банкет»?

Если делить ремонт между собственником и арендатором, то собственнику имеет смысл отдать на откуп арендатору ремонт жилых комнат. Последний сможет создать обстановку под себя за относительно небольшие деньги, а перед заездом новых арендаторов с большой долей вероятности потребуется вновь обновить обстановку, указывает эксперт PriceRemont.ru. Что касается ванной, туалета, кухни — эти помещения стоит ремонтировать собственнику, уверен он, поскольку здесь речь идет о качестве и надежности коммуникаций, техники и электропроводки. Ведь в случае каких-то аварий отвечать перед пострадавшими соседями все равно придется собственнику, так уж лучше пусть ему быть уверенным в исправности всех коммунальных сетей.

В случае, когда арендатор сам хочет обновить ремонт в квартире или докупить мебель, а собственник не готов заниматься данным вопросом лично, но и не против обновлений, то чаще всего составляется опись всех работ или мебели, которая требуется. Дальше арендатор на свои средства производит все работы или покупку мебели в счет оплаты за квартиру, говорит директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet Анна Карпова. Свои траты он документирует чеками, и все купленные предметы вносятся в опись имущества. Бывает, что собственник выдает фиксированную сумму, на которую арендатор может купить оговоренные предметы мебели, все расходы сверх этой суммы — это личная инициатива арендатора, которая собственником не возмещается, но и в опись имущества не вносится, а значит, арендатор при выезде может эти предметы забрать с собой, объясняет собеседница агентства.

Также собственник и арендатор могут договориться сделать ремонт в счет арендной платы, например, за месяц, или в счет страхового депозита. Еще обговорить сумму и разбить на месяцы. Таким образом, наниматель будет какое-то время платить уменьшенную арендную плату, добавляет Бабичев. В случае, когда собственник хочет сдать «голую» квартиру в новостройке, но заниматься ремонтом не готов, тогда арендатор, к примеру, живет в квартире год и платит только квартплату, а на арендную плату делает ремонт, предлагает вариант эксперт.

Ремонт перед продажей

А вот перед продажей жилья эконом-класса ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья» Александр Лунин ремонт делать не рекомендует. По его словам, произведенный в квартире перед продажей ремонт никогда при продаже не отбивается. «Так или иначе, покупатель всегда приобретенную квартиру переделывает под себя. Произвести на покупателя впечатление дешевым ремонтом не получиться», — рассуждает он. Вот если у вас дорогой эксклюзивный ремонт, пускай и выполненный не вчера, возможно, это будет существенным плюсом, — говорит эксперт.

Впрочем, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина, отмечает, что сроки экспозиции квартир, нуждающихся в серьезном ремонте, заметно увеличиваются в условиях высокой конкуренции на рынке недвижимости. У владельцев «убитых» квартир есть два варианта повышения ликвидности объекта либо сделать ремонт самому, потратив время и личные средства, или дать существенную скидку, указывает собеседница агентства. Дисконт в случае продажи объектов, находящихся в очень плохом состоянии, будет равен в среднем 5-10%.

Как правило, собственники выбирают именно второй вариант, чтобы ускорить время продажи и не вкладываться самим.

Источник