Нужно ли проводить собрание для текущего ремонта

Управляющая компания обязана делать неотложный ремонт, даже если нет решения собрания

Отсутствие решения общего собрания собственников, как и недостаток средств, не освобождает управляющую компанию от обязанности провести текущий ремонт. К такому заключению пришёл Свердловский областной суд, рассмотрев иск собственника, который добивался от УК проведения ремонта (дело № 33 – 14315/2020).

В доме, где проживал истец, управляющая компания много лет не проводила ремонт. Последствия пожара, в результате которого обуглились стены и потолки, также не улучшали внешний вид подъезда.
Собственница одной из квартир несколько раз обращалась в управляющую компанию и просила сделать ремонт в подъезде. УК не спешила приводить подъезд в порядок.
Чтобы заставить управляющую компанию выполнить свои обязательства, истице пришлось обращаться в Новоуральский городской суд Свердловской области.

В суде управляющая компания признала исковые требования, однако отказывалась от покраски стен и потолков в подъезде и не соглашалась компенсировать моральный вред истцу.
В итоге суд обязал управляющую компанию осуществить текущий ремонт и взыскал в пользу истца компенсацию морального вреда в сумме 1 000 рублей.

Управляющая компания подала апелляционную жалобу, в которой просила отменить решение. Ответчик ссылался на то, что собственники помещений в многоквартирном доме не принимали на общем собрании решение о проведении ремонта. И, кроме того, плата за содержание и ремонт общего имущества не включает плату за текущий ремонт.

Свердловский областной суд согласился с выводами городского и оставил решение без изменения.
Апелляционная инстанция подчеркнула, что согласно Жилищному кодексу РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 162).
Факт ненадлежащего содержания общего имущества управляющей компанией был подтверждён, в том числе, привлечением её руководителя к административной ответственности.
То обстоятельство, что собственники помещений не принимали решение отремонтировать подъезд, не освобождает управляющую организацию от обязанности содержать общее имущество МКД в соответствии с требованиями, установленными Правилами эксплуатации жилфонда № 170.

Управляющая компания обязана устранять неисправности строительных конструкций по мере их появления и не допускать дальнейшего разрушения. Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, принято ли на общем собрании соответствующее решение.

Источник

Обязана ли УО проводить текущий ремонт без решения общего собрания. ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ

В Жилищном кодексе РФ закреплено, что решение о проведении текущего ремонта общего имущества принимают собственники помещений в доме на общем собрании. Узнайте, должна ли управляющая организация, по мнению суда, ремонтировать подъезды в доме в отсутствие решения собственников и почему.

УО отремонтировала подъезд по решению общего собрания

Управляющая организация в Кемерово получила протокол общего собрания собственников с решением о текущем ремонте общего имущества дома – одного из подъездов ( ч. 4.1 ст. 44 ЖК РФ ). Протокол был подписан членами счётной комиссии и председателем Совета многоквартирного дома.

В протоколе ОСС было указано, что ремонт проводится за счёт средств собственников. Они должны были ежемесячно вносить дополнительную плату в адрес УО до полного погашения затраченной на работы суммы. Стоимость ремонта подъезда составила 68 000 рублей. УО согласно решению ОСС включила в счета за ЖКУ дополнительный платёж.

Собственники созвали внеочередное общее собрание и отказались платить за ремонт. На этом собрании они узнали о протоколе ОСС, согласно которому действовала управляющая организация. Оказалось, что такого собрания не проводилось, собственники помещений в доме о нём не знали и не голосовали.

Суд признал протокол общего собрания недействительным

УО отказалась делать перерасчёт, поскольку представленный ранее протокол не был оспорен. Один из собственников направил в суд иск с требованием признать протокол ОСС о проведении ремонта за счёт владельцев помещений недействительным, а ремонт оплатить из собственных средств УО ( ч. 6 ст. 46 ЖК РФ ).

Собственники в суде доказали, что не были извещены о проведении общего собрания в соответствии с ч. 4 ст. 45 ЖК РФ , не присутствовали на нём и не голосовали по заявленным вопросам. Председатель Совета МКД подтвердила, что ОСС не проводилось, а документы она подписала за себя и за членов счётной комиссии.

Суд признал протокол общего собрания собственников недействительным, и УО пришлось вернуть собственникам деньги, которые они оплатили согласно дополнительным начислениям.

УО обязана проводить текущий ремонт раз в три-пять лет

После признания протокола ОСС о проведении текущего ремонта недействительным, управляющая организация подала в суд на председателя совета МКД с требованием возместить 68 000 рублей за ремонт подъезда.

Суды первой и апелляционной инстанций иск управляющей организации отклонили. Их решения основывались на следующих аргументах:

1. По условиям договора, заключённого между УО и собственниками помещений в многоквартирном доме, управляющая организация обязана за плату содержать в надлежащем состоянии и ремонтировать общее имущество дома ( ч. 2 ст. 162 ЖК РФ ).

При этом размер платы определяется в размере, позволяющем содержать общее имущество в соответствии с требованиями законодательства РФ ( п. 29 ПП РФ № 491 ).

2. Надлежащее состояние общего имущества МКД – это соблюдение характеристик надёжности и безопасности дома, жизни и здоровья граждан, сохранности имущества, а также соблюдение прав и интересов собственников помещений в доме ( п. 10 ПП РФ № 491 ).

Чтобы обеспечить такие условия, УО должна проводить техническое обслуживание дома, осмотры, контрольные проверки и текущий ремонт ( ст. 36 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ ).

3. Текущий ремонт подъездов должен проводиться с периодичностью раз в 3–5 лет в зависимости от физического износа МКД ( п. 3.2.9 постановления Госстроя от 27.09.2003 № 170 ).

4. Все текущие работы для надлежащего содержания общего имущества МКД считаются предусмотренными в договоре управления. Управляющие организации обязаны выполнять их вне зависимости от наличия такого условия в договоре или решения общего собрания собственников ( постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10 ).

Принимая во внимание данные требования законодательства РФ, судьи установили, что управляющая организация была обязана провести текущий ремонт в подъезде за счёт средств, ежемесячно собираемых с жителей дома согласно договору управления.

Причинно-следственных связей между поддельным протоколом, подписанным председателем Совета дома, и ремонтом подъезда суд не установил. Поэтому судьи отклонили требование УО взыскать с председателя сумму ущерба, равную стоимости ремонта.

Текущий ремонт выполняется вне зависимости от решения ОСС

Управляющие организации и ТСЖ, отвечающие за содержание общего имущества многоквартирных домов, не должны ждать обращения жителей с требованием провести текущий ремонт или решения общего собрания собственников.

УО следует помнить, что:

1. Текущий ремонт общего имущества МКД должен проводиться раз в 3–5 лет ( п. 3.2.9 постановления Госстроя от 27.09.2003 № 170 ).

2. Обязанность проводить ремонт возложена на УО договором управления и нормами ЖК РФ, № 384-ФЗ, ПП РФ № 491, постановлением Госстроя № 170 и не зависит от наличия решения общего собрания собственников помещений в МКД.

3. На проведение текущего ремонта, порядок финансирования которого определён в договоре управления, не требуется принятие дополнительного решения ОСС. Обязанность проводить такие работы лежит на управляющей организации, даже если собственники отказались от проведения текущего ремонта ( апелляционное определение Алтайского краевого суда от 06.09.2017 по делу № 33-9061/2017 ).

4. Суд, рассматривая иски к УО о непроведении ремонта, не принимает во внимание доводы о том, что организация приступила к управлению дома недавно и все дефекты и нарушения содержания общего имущества имелись ранее. Данные обстоятельства не снимают с УО, управляющей на момент обращения собственника в суд домом, обязанности по выполнению текущего ремонта ( апелляционное определение Алтайского краевого суда от 06.09.2017 по делу № 33-9061/2017 ).

За ненадлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома УО может быть привлечена к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ за управление МКД с нарушением лицензионных требований.

Также суды удовлетворяют требования собственников о возмещении управляющей организацией морального ущерба и выплаты штрафа за отказ выполнить работы по текущему ремонту по ст. ст. 14, 15, ч. 6 ст. 13 № 2300-I «О защите прав потребителя» ( решение Подольского городского суда МО от 28.09.2017 по делу № 2-2453/2017 , апелляционное определение Алтайского краевого суда от 06.09.2017 по делу № 33-9061/2017 ).

Источник

Необходимо ли собирать общее собрание собственников для решения вопроса о текущем ремонте кровли?

Уважаемый Аноним! В соответствии со ст.44 ЖК РФ вопросы ремонта общего имущества в МКД относятся к компетенции общего собрания собственников. Это извлечение из ЖК РФ (на будущее). Обратите внимание на п.4.1 ч.2 приведённой статьи.

Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;

1.1) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;

1.2) принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства;

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Решение общего собрания собственников МКД является обязательным для УК. Во взаимоотношениях собственников МКД и УК собственники имеют решающий голос. Они должны «править бал».

Удачи и командирского голоса директору УК. Сергей. Мой ответ — Ваш отзыв.

Источник

Товарищества собственников жилья: проведение текущего ремонта

Автор: Ирина Стародубцева, аудитор-эксперт RosCo — Consulting & audit

Какие виды работ включаются в состав текущего ремонта? В каком порядке принимается решение о проведении текущего ремонта в многоквартирном доме (далее по тексту – МКД), если собственниками выбран способ управления ТСЖ?

Что представляет собой текущий ремонт?

Исходя из терминологии документов Госстроя – это комплекс строительных и организационно-технических мероприятий для устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем дома для поддержания эксплуатационных показателей (р.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. №170, далее по тексту – Правила №170).

Перечень работ по текущему ремонту

Примерный перечень работ по текущему ремонту приведен в Приложении №7 к правилам №170 и включает в себя:

Объект ремонта

В чем заключаются работы по текущему ремонту

Устранение местных деформаций, усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, отмостков и входов в подвалы

Герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов

Частичная смена отдельных элементов; заделка швов и трещин; укрепление и окраска

Усиление элементов деревянной стропильной системы, антисептирование и антиперирование; устранение неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель, замена водосточных труб; ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции

Оконные и дверные заполнения

Смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и заполнений

Усиление, смена, заделка отдельных участков

Лестницы, балконы, крыльца (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей

Восстановление или замена отдельных участков и элементов

Замена, восстановление отдельных участков

Работы по устранению неисправностей

Восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещениях, в других общедомовых вспомогательных помещениях и служебных квартирах

Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем центрального отопления, включая домовые котельные

Водопровод и канализация, горячее водоснабжение

Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем водопроводов и канализации, горячего водоснабжения, включая насосные установки в жилых зданиях

Электроснабжение и электротехнические устройства

Установка, замена и восстановление работоспособности электроснабжения здания, за исключением внутриквартирных устройств и приборов, кроме электроплит

Как принимается решение о проведении текущего ремонта в ТСЖ

Проведение текущего ремонта в МКД осуществляется на основании решения общего собрания собственников ТСЖ.

Собственники МКД утверждают на общем собрании ТСЖ перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (п.17Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. №491, далее по тексту – Правила №491).

Общее собрание членов ТСЖ может проводиться путем:

очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме);

заочного голосования (опросным путем);

очно-заочного голосования (ст.44.1 ЖК РФ).

Общее собрание собственников ТСЖ будет считаться правомочным, если в нем участвовало более 50% от общего количества собственников МКД. При этом принятые решения в части проведения текущего ремонта дома, являются обязательными для всех собственников МКД, в том числе для собственников МКД, которые не принимали участие в общем собрании либо голосовали против принятия решения большинства собственников (п.5 ст.46 ЖК РФ, п.2 ст.181.1 ГК РФ, Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 15.10.2015 г. №33-18199/2015).

Источник финансирования текущего ремонта в ТСЖ

ТСЖ могут выполнять работы по текущему ремонту общего имущества в МКД как собственными силами, так и силами подрядных организаций (п.2.2 ст.161 ЖК РФ).

Собственники МКД несут расходы на содержание и на ремонт имущества соразмерно своим долям в праве собственности на это имущество. По общему правилу, плата за текущий ремонт включается в состав платы за содержание жилого помещения (ст.154 ЖК РФ). Те собственники МКД, которые не являются членами ТСЖ, вносят плату на содержание и ремонт жилого помещения на основании договоров, заключенных с ТСЖ (п.1-3 ст.39 ЖК РФ, п.28 Правил №491).

На практике распространена ситуация, когда в ТСЖ создается специальный фонд на проведение текущего ремонта. Утверждение порядка образования и использования такого фонда относится к компетенции общего собрания членов ТСЖ (п.5 ч.2 ст.145 ЖК РФ).

Но отдельный фонд на проведение ремонта можно не создавать, а предусмотренные сметой запланированные расходы на ремонт, будут зачисляться на расчетный счет ТСЖ и накапливаться там (т.е. на расчетном счете будет остаток средств для последующего проведения ремонта).После окончания ремонта подрядчиками, уполномоченное лицо ТСЖ, подписывает акт приемки-передачи оказанных услуг по форме, утвержденной приказом Минстроя РФ от 26.10.2015 г. №761/пр.

Источник