Объектом договора строительного подряда выступает капитальный ремонт здания

Особенности правового регулирования договора строительного подряда на капитальный ремонт

Правовое регулирование отношений, связанных с капитальным ремонтом, может осуществляться как в соответствии с правилами, установленными главой 37 «Подряд», так и положениями главы 39 «Возмездное оказание услуг» Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 2 ст. 740 ГК РФ правила о договоре строительного подряда применяются к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором.

В отличие от строительной деятельности прямой диспозиции, непосредственно регламентирующей отношения сторон, связанные с выполнением капитального ремонта, в действующем законодательстве не предусмотрено.

Поскольку выполнение ремонта, в том числе капитального, по своей природе относимо к возмездному оказанию услуг, в случае если сторонами при заключении договора будет исключено применение параграфа 3 главы 37 «Строительный подряд» Гражданского кодекса РФ, договор на выполнение работ по капитальному ремонту может регулироваться в соответствии с нормами, установленными для возмездного оказания услуг. Иными словами, правило, в силу которого к выполнению работ по капитальному ремонту применяются нормы о строительном подряде, представляет лишь легальную презумпцию, отступление от которой возможно по соглашению сторон .

Богачева Т.В. Договор строительного подряда // Закон. 2004. N 8. С. 75.

Таким образом, следует отличать договорные отношения на выполнение капитального ремонта, заключенные в рамках бытового, строительного подряда, а также возмездного оказания услуг.

При этом общие положения о подряде применяются как к договорам строительного подряда, так и к договорам оказания услуг. Общие положения о подряде и положения о бытовом подряде применяются к договору возмездного оказания услуг, если это не противоречит условиям регулирования договора возмездного оказания услуг, предусмотренного главой 39 ГК РФ.

Особенностью выполнения ремонтных работ является то, что его результатом не может стать созданная вещь, подрядчик (исполнитель) осуществляет работы лишь в отношении уже имеющегося объекта, который полностью или частично утратил признаки качественного имущества, с целью приведения его в соответствие с назначением. Основываясь на нематериальном характере услуги, Е.Д. Шешенин сделал вывод, что предметом подрядных договоров являются результаты, воплощающиеся в товарах (вещах), а предметом договоров, порождающих обязательства по оказанию услуг, — результаты деятельности, не существующие отдельно от исполнителей и не являющиеся вещами .

Шешенин Е.Д. Классификация гражданско-правовых обязательств по оказанию услуг // Гражданское право и сфера обслуживания. Свердловск, 1984. С. 42 — 44.

Однако зачастую на практике при осуществлении капитального ремонта согласно положениям о строительном подряде результат работы в преобладающей степени непосредственно связан с созданием вещи, предназначенной для обслуживания другой, главной, вещи — здания, сооружения. К примеру, при капитальном ремонте систем горячего, холодного водоснабжения или отопления ранее установленные коммуникации, не подлежащие восстановительному ремонту, нуждаются в полной замене.

Таким образом, результатом работы по капитальному ремонту может стать созданная вещь, но никогда не главная, а следующая ее судьбе (ст. 135 ГК РФ).

Поэтому не случайно выполнение капитального ремонта зданий и сооружений регламентируется правилами строительного подряда (ст. 740 — 757 ГК РФ). Стадии выполняемых работ, их виды и объемы, обязанности и степень ответственности сторон вполне сопоставимы со строительной деятельностью. В соответствии с п. 5.1 ведомственных строительных норм ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (утв. Приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. N 312) капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории.

В современных условиях реализация капитального ремонта осуществляется сторонами путем заключения договора строительного подряда, с применением, следовательно, общих положений о подряде и правил, установленных для строительного подряда. На практике при необходимости выполнения капитального ремонта зданий, сооружений нормы главы 39 ГК РФ (возмездное оказание услуг), хотя и не противоречат действующему законодательству, в основу отношений сторонами договора не принимаются, поскольку ее применение (главы 39) может способствовать утрате смысла значимой части рассматриваемого договора, в первую очередь это ответственное качество работ, требующее соответствующего контроля и режима построения взаимоотношений между заказчиком и подрядчиком, затрагивающих жизнь и здоровье граждан, защиту имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества и т.д.

К числу существенных условий договора строительного подряда на капитальный ремонт относятся: предмет договора, срок выполнения работ и их цена.

Работы по договору должны выполняться в согласованные сроки. Согласно ст. 708 ГК РФ в договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы. По согласованию между сторонами в договоре могут быть предусмотрены также промежуточные сроки выполнения отдельных видов работ. При этом существенным является условие о конечном сроке выполнения работ (ст. 740 ГК РФ) .

Пункт 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. N 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда».

Цена работы устанавливается свободно, по усмотрению сторон — непосредственно соглашением либо сметой. Ввиду значительного объема и сложности работы ее цена обычно определяется на основании сметы, неразрывно связанной с технической документацией.

Предмет договора детально характеризует задание заказчика. Оно содержится не только в тексте договора, но и главным образом в технической документации, где устанавливаются объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования. Особенностью в данном случае является право заказчика в одностороннем порядке вносить изменения в техническую документацию при условии, если вызываемые этим дополнительные работы по стоимости не превышают десяти процентов от суммы договора и не меняют характера работ (ст. 743, 744 ГК РФ).

Нередко на практике цена работ и техническая документация на капитальный ремонт отражаются в единой для сторон форме — проектно-сметной документации, где для каждого вида работ, находящегося в составе капитального ремонта, определена своя стоимость.

В строительном подряде при выполнении капитального ремонта используются немаловажные нормативно-технические акты, регулирующие отношения сторон, а в первую очередь обязанности подрядчика. Прежде всего это СНиП — строительные нормы и правила, государственные и отраслевые стандарты (ГОСТ, ОСТ), технические условия (ТУ) на строительные материалы, детали, конструкции и др.

При ссылке на нормативно-технические акты стоит отметить, что в связи с введением в действие с 1 июля 2003 г. Федерального закона от 27 декабря 2002 г. N 184-ФЗ «О техническом регулировании» определена единая форма показателя качества к продукции, процессам производства работ и т.д. в виде технических регламентов, которые должны содержать исчерпывающий перечень продукции, процессов производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации, в отношении которых устанавливаются его требования, и правила идентификации объекта технического регулирования для целей применения технического регламента.

С принятием Закона «О техническом регулировании» в России начинается процесс создания четкой системы технического регулирования. Если раньше требования к продукции разрабатывались в различных ведомствах, которые выпускали множество зачастую дублирующих друг друга документов, то теперь техническое регулирование будет осуществляться на самом высоком уровне: все обязательные нормы к продукции, процессам производства будут прописаны в законах, указах Президента или постановлениях Правительства РФ. Основная цель Закона — обеспечить создание двухуровневой системы нормативных документов: технических регламентов, которые содержат обязательные требования, и добровольных стандартов. Технический регламент определен как документ, который принят международным договором Российской Федерации, ратифицированным в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или федеральным законом, или указом Президента Российской Федерации, или постановлением Правительства Российской Федерации, и устанавливает обязательные для применения и исполнения требования к объектам технического регулирования (продукции, в том числе зданиям, строениям и сооружениям, процессам производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации) .

Гусева Т.А., Чапкевич Л.Е. Федеральный закон «О техническом регулировании»: достоинства и недостатки // Законодательство и экономика. 2004. N 5.

В связи с этим согласно ст. 46 Федерального закона «О техническом регулировании» со дня его вступления в силу впредь до вступления в силу соответствующих технических регламентов требования к продукции, процессам производства и т.д., установленные нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными документами федеральных органов исполнительной власти, подлежат обязательному исполнению только в части, соответствующей социально-общественным целям (защита жизни или здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества; охрана окружающей среды, жизни или здоровья животных и растений; предупреждения действий, вводящих в заблуждение приобретателей).

В настоящее время действие СНиП, ГОСТ, ОСТ, ТУ и др. ограничены по своему применению, а также по периоду, поскольку технические регламенты должны быть приняты в течение семи лет со дня вступления в силу Закона, а обязательные требования, в отношении которых технические регламенты в указанный срок не были приняты, прекращают действие по его истечении (п. 7 ст. 46 Федерального закона «О техническом регулировании»).

Таким образом, принимая во внимание возможность строения связи заказчика и подрядчика (исполнителя) в сфере капитального ремонта, в соответствии с нормами, установленными для подряда и услуг, основу действующего законодательства о строительном подряде в первую очередь составляют правила, закрепленные главой 37 Гражданского кодекса РФ, а именно параграфом 3 «Строительный подряд». При этом согласно ст. 783 ГК РФ общие положения о подряде применяются к договору возмездного оказания услуг.

В связи с этим реализация капитального ремонта, выполняемая независимо в рамках подряда либо услуг, осуществляется с учетом применения общих положений о подряде. Заключение договора возмездного оказания услуг на капитальный ремонт целесообразно лишь в том случае, если результат работы будет носить нематериальный характер.

Как было выше замечено, при осуществлении капитального ремонта по договору строительного подряда результатом работы может стать создание вещи. Данное обстоятельство свидетельствует о непосредственной связи капитального ремонта зданий и сооружений со строительством объекта. Поэтому возможность равного применения положений о строительном подряде, когда требуется осуществление строительства, капитального ремонта зданий и сооружений, вполне логична.

В этой связи распространение правил о договоре строительного подряда на работы по капитальному ремонту зданий и сооружений в особой форме выделено неоправданно (п. 2 ст. 740 ГК РФ). Учитывая характер капитального ремонта недвижимого имущества, применение правил, установленных для возмездного оказания услуг, следует отнести к выполнению ремонтных работ, а также капитального ремонта вещи, не являющейся объектом строительного подряда.

Источник

Особенности договора строительного подряда

Коммерческая деятельность любой строительной организации основана на различного рода гражданско-правовых договорах. Центральное место среди них занимает договор строительного подряда.

Юридической службе организации необходимо очень внимательно отнестись к согласованию условий данного вида договоров, чтобы исключить возможность возникновения неблагоприятных для организации последствий. О наиболее важных условиях пойдет речь в настоящей статье.

Существенные условия договора строительного подряда.

Определение договора строительного подряда приведено в п. 1 ст. 740 ГК РФ: подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. Исходя из этого можно сделать вывод, что существенными условиями договора строительного подряда являются предмет и срок.

Предмет данного договора – выполнение работ по строительству или реконструкции предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также при проведении работ по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 740 ГК РФ).

Предмет должен быть определен надлежащим образом, в противном случае договор может быть признан недействительным. Такой вывод сделан в Постановлении Второго арбитражного апелляционного суда от 10.09.2009 № А17-1771/2009. Суд указал, что в договоре подряда от 01.12.2007 № 4 не определены в полной мере объем и содержание работ (отсутствуют техническая документация и смета). Анализ данного договора не позволил с достоверностью установить, в чем, собственно, заключается задание заказчика. Приложение 1 (которое является неотъемлемой частью договора) представляло собой только протокол договорной цены, в котором согласовывается стоимость кладки 1 куб. м кирпича. Рукописная запись не давала возможности установить, кем и при каких обстоятельствах она сделана и была ли она согласована с лицами, скрепившими своей подписью данный документ. Кроме того, спорная рукописная запись в любом случае не может заменить требуемую при заключении договора строительного подряда техническую документацию, в которой должны быть поименованы виды и объемы производимых работ. Таким образом, ввиду невозможности достоверно определить предмет договора указанный договор подряда был признан незаключенным.

Допустим, строительной организации при возведении многоэтажного жилого дома необходимо привлечь стороннюю фирму для установки окон. В этом случае предмет договора строительного подряда может быть сформулирован следующим образом:

Подрядчик обязуется по заданию Заказчика (в соответствии с утвержденной проектной документацией и спецификацией) своим иждивением (из своих материалов, собственными силами и средствами) выполнить изготовление, поставку, монтаж, регулировку изделий из поливинилхлорида (окон, балконных дверей, окон лоджий) на строительстве жилого дома № 1 (адрес по генплану), расположенного по проспекту Героев, 1, в Советском районе г. N(далее – работы), в соответствии с условиями настоящего Договора, а Заказчик обязуется принять результат работ и уплатить обусловленную настоящим Договором цену.

Результатом работ по настоящему Договору являются смонтированные и готовые к эксплуатации изделия из поливинилхлорида (окна, балконные двери, окна лоджий).

Место выполнения работ: Россия, г. N, Советский район, проспект Героев, 1, строительство жилого дома № 1 (адрес по генплану) (далее – Объект).

Требования к выполнению работ отражены в спецификации (приложение 1 к Договору, являющееся его неотъемлемой частью) и утвержденной проектной документации Объекта, переданной Подрядчику по акту приема-передачи (приложение 2 к настоящему Договору, являющееся его неотъемлемой частью).

В соответствии с п. 1 ст. 708 ГК РФ в договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы. По согласованию между сторонами в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки). Статья 190 ГК РФ указывает, что установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.

В рассматриваемом нами договоре условие о сроке выполнения работ может быть сформулировано следующим образом:

Работы по настоящему Договору должны быть выполнены в полном объеме и сданы Подрядчику в соответствии с условиями настоящего Договора, требованиями спецификации и проектной документации Объекта в следующие сроки:

• начало работ – 1 сентября 2011 г.;
• окончание работ – 31 декабря 2011 г.

Увеличение сроков выполнения работ возможно только по обстоятельствам непреодолимой силы.

Датой окончания выполнения работ считается дата подписания комиссией, состоящей из представителей Заказчика и Подрядчика, акта о сдаче-приемке работ.

Сроки, указанные в Договоре, являются исходными для исчисления неустойки в случае неисполнения Подрядчиком обязательств по настоящему Договору.

Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Довольно часто стороны договора определяют начальный срок моментом внесения заказчиком аванса. До недавнего времени суды в таких случаях признавали условие о сроке несогласованным, а договор – незаключенным. Однако Президиум ВАС в Постановлении от 18.05.2010 № 1404/10 по делу № А40-45987/09-125-283 указал: если начальный момент периода определен как действие стороны или иных лиц, в том числе на момент уплаты аванса, и такие действия совершены в разумный срок, неопределенность в установлении срока производства работ устраняется. Следовательно, в этом случае условие о периоде выполнения работ должно считаться согласованным, а договор должен считаться заключенным.

Содержащееся в этом Постановлении Президиума ВАС толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению арбитражными судами при рассмотрении аналогичных дел.

Обычные условия договора строительного подряда.

Условие о цене не является существенным условием договора строительного подряда, за исключением случая, когда стороны пришли к соглашению о признании его таковым.

Согласно ст. 746 ГК РФ оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором строительного подряда. При отсутствии соответствующих указаний в законе или договоре заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок либо с согласия заказчика досрочно.

Договором строительного подряда может быть предусмотрена оплата работ единовременно и в полном объеме после приемки объекта заказчиком. В соответствии с п. 8 Письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда» основанием для возникновения обязательства заказчика по оплате выполненных работ является сдача результата работ заказчику.

Довольно часто заказчик настаивает на включении в договор условия о гарантийном удержании, в соответствии с которым он удерживает часть цены работ в виде обеспечения надлежащего исполнения подрядчиком своих обязательств по качеству выполненных работ. Эта сумма выплачивается подрядчику при условии устранения замечаний по выполненным работам либо в случае отсутствия замечаний в течение гарантийного срока.

Гарантийное удержание, конечно, не является разновидностью такого способа обеспечения исполнения обязательств, как удержание, однако, как было сказано выше, ГК РФ предусматривает возможность определения порядка оплаты выполненных работ самим договором строительного подряда. Поэтому данное условие не противоречит законодательству, что находит подтверждение в судебной практике.

В частности, в Постановлении ФАС ПО от 26.08.2010 № А65-20024/2009 суд указал, что согласно п. 1 и 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ). В рассматриваемом контракте стороны предусмотрели порядок оплаты работ, а также 5%-ное удержание на гарантийный период сроком 14 месяцев со дня утверждения акта приемки завершенного объекта приемочной комиссией. Суд апелляционной инстанции правомерно признал условие контракта об удержании 5% цены договора относящимся к порядку оплаты, что не противоречит положениям п. 2 ст. 746 ГК РФ.

Отметим, что в более ранних решениях судов высказывалась иная позиция. Так, в Постановлении ФАС МО от 28.11.2005 № КГ-А40/11581-05-П-1,2 говорилось, что условие контракта об оплате выполненных подрядчиком и принятых заказчиком работ с удержанием последним 5% стоимости работ для покрытия возможных расходов, вызванных ненадлежащим исполнением подрядчиком гарантийных обязательств по контракту, противоречит содержанию и смыслу ст. 359 и 740 ГК РФ. В связи с этим суд сделал вывод, что данное условие контракта не подлежит применению, а права заказчика не подлежат судебной защите.

В договоре можно предусмотреть следующий порядок оплаты работ:

Цена Договора составляет 5 000 000 руб. (пять миллионов рублей), в том числе НДС (18%), при условии изготовления, поставки, монтажа, регулировки 1000 кв. м окон, балконных дверей (далее – ОК) на Объекте и 1000 кв. м окон лоджий (далее – ОЛ) и складывается из расчета:

• 3000 руб. за 1 (один) кв. м смонтированных на Объекте ОК;
• 2000 руб. за 1 (один) кв. м смонтированных на Объекте ОЛ.

Указанная цена Договора включает в себя стоимость изготовления, поставки, монтажа, регулировки ОК и ОЛ на Объекте, выполнения сопутствующих (в том числе подготовительных) и иных работ, а также сумму всех налогов, сборов, таможенных пошлин, других обязательных платежей, компенсацию иных издержек, предусмотренных законодательством РФ, и т.д., то есть является твердой и окончательной.

Оплата выполненных работ осуществляется по безналичному расчету платежными поручениями путем перечисления Заказчиком денежных средств на расчетный счет Подрядчика, указанный в настоящем Договоре, в следующем порядке:

• Заказчик перечисляет Подрядчику аванс в размере 3 000 000 руб. (трех миллионов рублей) в течение 15 (пятнадцати) дней с момента подписания Договора с последующим зачетом аванса при осуществлении окончательного расчета по настоящему Договору;
• окончательный расчет по настоящему Договору осуществляется в течение 15 (пятнадцати) дней со дня подписания Сторонами акта сдачи-приемки выполненных работ (без претензий) за вычетом суммы уплаченного аванса. Кроме того, выплаты (окончательный расчет по настоящему Договору) осуществляются за вычетом суммы гарантийного удержания (в размере 10% от суммы выполненных работ, указанных в актах сдачи-приемки), которая удерживается в качестве обеспечения надлежащего исполнения Подрядчиком своих обязательств по Договору сроком на один месяц с момента ввода Объекта в эксплуатацию и передачи собственникам помещений Объекта (обозначенный срок гарантийного удержания включает в себя также период времени с момента подписания актов сдачи-приемки выполненных работ до момента ввода Объекта в эксплуатацию и передачи собственникам помещений Объекта). Данная сумма выплачивается Подрядчику при условии устранения замечаний по работам, указанным в соответствующих актах, либо в случае отсутствия обозначенных замечаний.

Работы оплачиваются Заказчиком в соответствии с фактически выполненными объемами.

При изменении реквизитов Подрядчика, указанных в настоящем Договоре, Подрядчик извещает об этом Заказчика в однодневный срок официальным документом, подписанным руководителем и главным бухгалтером и заверенным печатью. В противном случае все риски, в том числе связанные с перечислением Заказчиком денежных средств на указанный в настоящем Договоре счет Подрядчика, несет исключительно Подрядчик.

Выставляемые Заказчику платежные документы в обязательном порядке должны содержать ссылки на первичные документы, а также документы, подтверждающие выполнение Подрядчиком обязательств. Датой оплаты считается день поступления денежных средств на расчетный счет Подрядчика. Заказчик вправе задерживать перечисление Подрядчику денежных средств за выполненные работы в случае неустранения дефектов, выявленных в ходе приемки выполненных работ.

Обеспечение строительства материалами.

Согласно ст. 745 ГК РФ обязанность по обеспечению строительства материалами (в том числе деталями и конструкциями) или оборудованием несет подрядчик, если договором строительного подряда не предусмотрено, что обеспечение строительства в целом или в определенной части осуществляет заказчик. Данному условию также необходимо уделить пристальное внимание, поскольку сторона, в обязанности которой входит обеспечение строительства, несет ответственность за обнаружившуюся невозможность использования предоставленных ею материалов или оборудования без ухудшения качества выполняемых работ, если не докажет, что невозможность использования возникла по обстоятельствам, за которые отвечает другая сторона.

Поэтому в договоре необходимо определить сторону, на которую возлагается обязанность по обеспечению строительства материалами и оборудованием, и порядок их оплаты. В противном случае могут возникнуть сложности в защите прав соответствующей стороны.

Например, в Постановлении ФАС СКО от 10.06.2010 № А53-14938/2009 суд указал: требования истца о взыскании 75 154 руб. (стоимость израсходованных на некачественно выполненные строительные работы материалов) заявлены истцом необоснованно, поскольку из условий заключенного сторонами договора подряда не усматривается, что обязанность по обеспечению строительства возложена на заказчика. Напротив, в рассматриваемом договоре прописано, что подрядчик занимается закупкой материалов, а заказчик обязуется оплатить работы, стоимость которых определена в смете с учетом стоимости материалов.

Отметим, что в соответствии с п. 3 ст. 745 ГК РФ в случае обнаружившейся невозможности использования предоставленных заказчиком материалов или оборудования без ухудшения качества выполняемых работ и отказа заказчика от их замены подрядчик вправе отказаться от договора строительного подряда и потребовать от заказчика уплаты цены договора пропорционально выполненной части работ.

Пример. Условие об обеспечении строительства материалами и оборудованием в договоре может быть сформулировано следующим образом:

Обеспечение строительными материалами, изделиями и конструкциями, иным инженерным оборудованием осуществляет Подрядчик.

Все поставляемые для строительства материалы и оборудование должны иметь соответствующие сертификаты, технические паспорта и другие документы, удостоверяющие их качество.

Приемку, разгрузку и складирование прибывающих на Объект во исполнение Договора материалов и оборудования осуществляет Подрядчик.

Ответственность за сохранность всех поставленных для реализации Договора материалов и оборудования до полного завершения работ (включая период времени, в течение которого Подрядчик будет устранять выявленные в ходе приемки недостатки, демонтировать возведенные им временные сооружения, а также вывозить находящуюся на территории строительной площадки строительную технику, механизмы, оборудование, оставленный после выполнения работ мусор) несет Подрядчик.

Подрядчик отвечает за соответствие используемых материалов и оборудования государственным стандартам и техническим условиям и несет риск убытков, связанных с их ненадлежащим качеством, несоответствием государственным стандартам, техническим условиям и иным аналогичным требованиям.

Контроль за ходом работ.

Строительство является сложным и ответственным процессом, поэтому заказчик должен осуществлять контроль за деятельностью подрядчика и оперативно реагировать на отклонения от порядка выполнения работ. Статьей 748 ГК РФ заказчику предоставлено право осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроков их выполнения (графика), качеством предоставленных подрядчиком материалов, а также правильностью использования подрядчиком материалов заказчика, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.

Данное условие в договоре строительного подряда может быть сформулировано следующим образом:

Качество выполняемых работ должно соответствовать требованиям действующих ГОСТов, СНиПов, ТУ, других нормативно-технических документов, утвержденной проектной документации и спецификации.

Заказчик вправе назначить на строительной площадке своего представителя, который от имени Заказчика совместно с Подрядчиком будет оформлять акты на выполненные работы, осуществлять технический надзор и контроль за выполнением работ, а также производить проверку соответствия используемых Подрядчиком материалов и оборудования условиям Договора, проектной документации Объекта и спецификации.

Представитель Заказчика имеет право беспрепятственного доступа ко всем видам работ в любое время в течение всего периода выполнения работ.

Работы должны выполняться Подрядчиком в строгом соответствии со сроками, установленными в настоящем Договоре.

Подрядчик самостоятельно организует производство работ на Объекте по своим планам, в соответствии со сроками выполнения работ, установленными данным Договором. Обеспечение общего порядка при выполнении работ на Объекте, вывоз строительного мусора со строительной площадки Объекта в период производства работ является обязанностью Подрядчика.

В процессе строительства Подрядчик обязан применять только те материалы, которые указаны в проектной документации Объекта или согласованы с Заказчиком.

В случае если Заказчик письменно отклонил использование материалов, которые не соответствуют стандартам качества, условиям Договора, Подрядчик обязан за свой счет и своими силами произвести их замену на другие материалы с учетом требований Заказчика, принимая во внимание, что такая замена не должна увеличивать сроки выполнения работ.

Заказчик в процессе выполнения работ вправе выдавать Подрядчику в письменной форме мотивированные распоряжения в отношении:

• замены некачественных материалов;
• прекращения выполнения Подрядчиком любой работы, если она не соответствует документации, СНиПам и требованиям действующего законодательства РФ;
• переделки работ для обеспечения их надлежащего качества.

За три дня до начала приемки Подрядчик письменно извещает Заказчика о готовности отдельных ответственных конструкций и скрытых работ.

В случае если Заказчиком будут обнаружены некачественно выполненные работы, Подрядчик своими силами и за свой счет обязан в указанный Заказчиком срок переделать эти работы для обеспечения их надлежащего качества. При невыполнении Подрядчиком этой обязанности Заказчик вправе для исправления некачественно выполненных работ привлечь другую организацию с оплатой расходов за счет Подрядчика.

Порядок сдачи-приемки работ.

Общие правила сдачи и приемки выполненных работ установлены в ст. 753 ГК РФ. В соответствии с ней заказчик, получивший сообщение подрядчика о готовности к сдаче результата выполненных по договору строительного подряда работ либо (если это предусмотрено договором) выполненного этапа работ, обязан немедленно приступить к его приемке. По общему правилу заказчик организует и осуществляет приемку результата работ за свой счет.

Сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами. При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной.

Постановлением Госкомстата России от 11.11.1999 № 100 утверждены унифицированные формы первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ (введены в действие с 01.01.2000), в том числе формы № КС-2 «Акт о приемке выполненных работ», № КС-3 «Справка о стоимости выполненных работ и затрат».

В соответствии с Указаниями по применению и заполнению данных унифицированных форм (Письмо Росстата от 31.05.2005 № 01-02-9/381) форма № КС-2 применяется для приемки заказчиком выполненных подрядных строительно-монтажных работ производственного, жилищного, гражданского и других назначений. Для расчетов с заказчиком за выполненные работы применяется форма № КС-3.

В случае если заказчик считает, что работы не соответствуют установленным договором требованиям к качеству, он может отказаться от подписания акта. Но отказ должен быть мотивированным, иначе суд может обязать заказчика оплатить работы.

В частности, ФАС ДВО в Постановлении от 03.05.2011 № Ф03-1529/2011 по делу № А51-8880/2010 установил, что подрядчик, выполнив обусловленные сделками работы, направил в адрес ответчика акты выполненных работ по форме № КС-2, которые последним получены. Однако заказчик данные акты не подписал, своих возражений либо претензий по качеству, объему и стоимости работ не предъявил, свой отказ от подписания документов не мотивировал. При таких обстоятельствах суд признал односторонние акты выполненных работ соответствующими нормам гражданского законодательства и счел факт выполнения работ подрядчиком по спорным договорам подряда установленным. Как следствие, суд указал на возникновение у заказчика обязанности по их оплате, которая исполнена им не в полной мере.

Односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействительным лишь в том случае, если мотивы отказа от подписания акта обоснованны. Так, ФАС ЗСО в Постановлении от 23.11.2010 № А46-13537/2009 признал обоснованным отказ ответчика (заказчика) от подписания актов по форме № КС-2 по причине отсутствия в них сведений о том, какие работы и в каком объеме предъявлены к приемке. Суд указал, что они не могут служить основанием для предъявления требований об оплате работ.

Заказчик вправе отказаться от приемки результата работ в случае обнаружения недостатков, которые исключают возможность его использования для указанной в договоре строительного подряда цели и не могут быть устранены подрядчиком или заказчиком.

В договоре порядок приемки можно определить следующим образом:

Подрядчик представляет Заказчику акт выполненных работ, составленный по форме № КС-2, утвержденной Постановлением Госкомстата России от 11.11.1999 № 100, и справку о стоимости выполненных работ и затрат, составленную по форме № КС-3, утвержденной названным выше Постановлением, с указанием объемов работ, а также исполнительную документацию по выполненным объемам работ не позднее момента предъявления выполненных работ к сдаче.

Заказчик, получивший сообщение Подрядчика о готовности к сдаче результата выполненных по настоящему Договору работ, обязан в течение двух рабочих дней приступить к его приемке.

Приемка законченных строительных работ должна проводиться комиссией, состоящей из представителей Заказчика и Подрядчика.

Сдача результата работ Подрядчиком и приемка его Заказчиком оформляются актом, подписанным уполномоченными представителями Сторон. При отказе одной из Сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается только другой стороной.

Если в ходе приемки работ обнаружены дефекты материалов, оборудования, деталей и узлов или же выполненные на Объекте работы не отвечают требованиям Договора, СНиПов, ТУ и ПСД, Подрядчик устраняет такие недостатки или производит соответствующую замену за свой счет в указанные Заказчиком сроки. Если дефект не подлежит исправлению, он должен быть компенсирован в 100%-ном (стопроцентном) размере.

За два дня до начала приемки Подрядчик письменно извещает Заказчика о готовности отдельных ответственных конструкций и скрытых работ.

Их готовность подтверждается двухсторонними актами промежуточной приемки ответственных конструкций и скрытых работ.

Подрядчик приступает к выполнению последующих работ только после письменного разрешения Заказчика.

Если закрытие работ выполнено без подтверждения Заказчика, Подрядчик обязан за свой счет вскрыть любую часть скрытых работ согласно указанию Заказчика, а затем восстановить ее.

Работы по настоящему Договору считаются выполненными только после передачи Подрядчиком Заказчику всей необходимой исполнительной документации по выполненным работам, документов, подтверждающих качество использованных материалов (если они представлялись Подрядчиком), в полном объеме по акту приема-передачи, подписанному Сторонами.

Заказчик назначает своего представителя на строительстве, который от его имени совместно с Подрядчиком осуществляет приемку по акту выполненных работ, технический надзор и контроль за их выполнением и качеством, а также производит проверку соответствия используемых Подрядчиком материалов и оборудования условиям Договора и утвержденной проектной документации Объекта.

Представитель Заказчика имеет право беспрепятственного доступа ко всем видам работ в любое время в течение всего периода выполнения работ по Договору.

Окончательная приемка работ по Договору осуществляется в соответствии с установленным порядком приемочной комиссией с участием полномочных представителей Подрядчика и Заказчика.

Окончание сроков действия Договора не освобождает Подрядчика от ответственности за нарушение его условий.

Гарантийный срок на выполненные работы.

Еще одним важным условием договора строительного подряда является гарантийный срок на выполненные подрядчиком работы. Согласно п. 2 ст. 755 ГК РФ подрядчик не отвечает за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они возникли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной эксплуатации объекта или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или третьими лицами. В силу п. 4 ст. 755 ГК РФ при обнаружении в течение гарантийного срока недостатков заказчик должен в разумный срок заявить о них подрядчику. При наличии спора между сторонами относительно недостатков работ суд, как правило, назначает экспертизу. Так, в Постановлении ФАС ВВО от 08.06.2011 № А11-14133/2009 указано, что по ходатайству истца (заказчика) судом была назначена строительно-техническая экспертиза на предмет определения качества выполненных работ, причин протечки кровли, перечня и стоимости работ по устранению недостатков работ по ремонту кровли, причин разрушения водосточной трубы. Экспертиза показала, что одной из причин образования дефектов кровли рассматриваемого жилого дома является некачественное выполнение работ по договору подряда от 22.05.2007, связанное с нарушением требований СНиП II-26-76 «Кровли. Нормы проектирования», СНиП II-25-80 «Деревянные конструкции», МДС 12-33.2007 «Кровельные работы». С учетом проведенной оценки суд пришел к выводу о недоказанности возражений ответчика (подрядчика) и удовлетворил иск заказчика о взыскании 130 130 руб. убытков.

В договоре условие о гарантийном сроке можно предусмотреть следующим образом:

Подрядчик гарантирует соответствие качества выполнения всех работ Договору, проектной документации, спецификации, действующим нормам и техническим условиям.

Гарантийный срок на выполняемые по настоящему Договору работы составляет 5 (пять) лет со дня ввода Объекта в эксплуатацию.

Гарантийный срок на применяемые материалы и оборудование определяется в соответствии со сроком, установленным заводом-изготовителем, но не может быть менее 5 (пяти) лет.

Если в период гарантийной эксплуатации Объекта обнаружатся дефекты, препятствующие его нормальной эксплуатации (опосредованные недостатками работ), Подрядчик обязан устранить их за свой счет и в согласованные сроки.

Для участия в составлении акта, фиксирующего дефекты, согласования порядка и сроков их устранения Подрядчик обязан командировать своего представителя не позднее чем за два дня со дня получения письменного извещения Заказчика. При отказе Подрядчика от составления или подписания акта обнаруженных дефектов и недоделок для их подтверждения Заказчик вправе назначить квалифицированную экспертизу, в результате которой будет составлен соответствующий акт по фиксированию дефектов и недоделок и их характера, что не исключает право Сторон обратиться по данному вопросу в арбитражный суд. Оплата услуг экспертной организации производится за счет Подрядчика.

Безусловно, существует множество иных особенностей договора строительного подряда. Кроме того, судебная практика формирует новое толкование норм права – приведем в пример хотя бы упомянутое Постановление Президиума ВАС РФ № 1404/10. Из этого следует, что юридической службе строительной организации нужно внимательно следить за действующим законодательством и практикой его применения.

Источник