Объекты недвижимости требуют ремонта

Объекты недвижимости требуют ремонта

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Организацией приобретено в собственность здание торгового центра. После покупки организация приняла торговый центр на 01 счет, после этого подрядчик приступил к ремонту. Но фактически торговый центр до начала ремонта не эксплуатировался. В купленном объекте было отопление, водоснабжение, электроснабжение и т.д., в результате работ эти системы будут заменены.
Ведется капитальный ремонт помещения, который включает в себя следующие работы. Строительно-монтажные работы: устройство системы пожаротушения и пожарной сигнализации; устройство отопления, вентиляции и кондиционирования; устройство водоснабжения и канализации; устройство электроснабжения; устройство металлокаркаса; устройство полов, перегородок и отделка помещений; замена дверей и ворот; устройство ограждающих конструкций, кровли и монолитных перекрытий; благоустройство территории; установка рекламных конструкций (внешняя реклама); внутриплощадочные сети хозяйственно-питьевого и противопожарного водопроводов, хозяйственно-бытовой и ливневой канализации: монтаж и укладка труб, жироуловителей, работы по ливневой канализации; внутриплощадочные сети электроснабжения и наружного освещения: опоры освещения; прокладка кабелей и подключение внутриплощадочного освещения; прожекторы, светильники; прочие работы по внутриплощадочному освещению. Общая стоимость работ, согласно смете составляет 255 000 000,00 рублей.
Правомерно ли учесть вышеперечисленные расходы в качестве капитального ремонта собственного помещения и принять единовременно в расходы в бухгалтерском и налоговом учете?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Безрисковый вариант — отразить затраты на ремонт в первоначальной стоимости торгового центра. Объекты благоустройства, внешние инженерные сети и рекламную конструкцию (то есть все объекты, срок полезного использования которых значительно отличается от срока полезного использования недвижимости) рекомендуем учесть как отдельные объекты основных средств.
Нежилое помещение, приобретенное по договору купли-продажи, требующее вложений для приведения его в пригодное для эксплуатации состояние, учитывается в бухгалтерском учете и в налоговом учете в составе основных средств в том периоде, когда будут закончены фактические работы по доведению объекта до готовности к использованию в запланированных целях.
Если учесть расходы единовременно, налоговый орган в случае проверки может посчитать, что ввод в эксплуатацию торгового центра до проведения ремонтных работ носил формальный характер, и исключить расходы на ремонт из текущих расходов.

Обоснование позиции:

Бухгалтерский учет

Единовременный учет расходов на ремонт в бухучете не соответствует нормам бухучета. Эти расходы увеличивают первоначальную стоимость торгового центра. Бухгалтерскую запись Дебет 01 — Кредит 08, на наш взгляд, следует считать преждевременной и признать ошибкой бухучета.
Для принятия актива к бухгалтерскому учету в качестве объекта основного средства необходимо выполнение условий, установленных п. 4 ПБУ 6/01. Согласно п. 7 ПБУ 6/01 основные средства организации принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости. На основании п. 8 ПБУ 6/01 первоначальной стоимостью основных средств, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат организации на приобретение, сооружение и изготовление, за исключением НДС и иных возмещаемых налогов (кроме случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации). Фактическими затратами на приобретение, сооружение и изготовление основных средств являются в том числе суммы, уплачиваемые в соответствии с договором поставщику (продавцу), а также суммы, уплачиваемые за доставку объекта и приведение его в состояние, пригодное для использования.
Таким образом, недвижимое имущество, пригодное к эксплуатации, учитывается по дебету счета 01 по первоначальной стоимости.
В рассматриваемом случае организация приобрела недвижимое имущество, в котором до начала его фактической эксплуатации планирует провести капитальный ремонт. Следовательно, для приведения недвижимости в состояние, пригодное для использования, необходимы дополнительные капитальные вложения. Полагаем, в данной ситуации до окончания капитального ремонта нежилого помещения, то есть до момента доведения его в пригодное для эксплуатации состояние, недвижимое имущество необходимо учитывать в составе капитальных вложений на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». Это обусловлено следующим.
Согласно п. 5.2.3 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160, здания, сооружения и другие объекты основных средств, приобретенные отдельно от строительства объектов, зачисляются в размере инвентарной стоимости в состав основных средств по поступлении их на предприятие и окончании работ по их доведению до состояния, в котором они пригодны к использованию в запланированных целях, на основании акта приемки-передачи основных средств.
Минфин в своих письмах также указывает, что объект принимается к бухгалтерскому учету в качестве основного средства в момент, когда он приведен в состояние, пригодное для использования (письма Минфина России от 22.06.2010 N 03-03-06/1/425, от 09.06.2009 N 03-05-05-01/31, от 18.04.2007 N 03-05-06-01/33).
Этот вывод подтверждается арбитражной практикой (постановление ФАС Уральского округа от 11.10.2007 N Ф09-8293/07-С3: учет на 08 счете правомерен, не доказан факт завершения строительства указанного выше цеха, поскольку на объекте отсутствует водоснабжение, канализация; постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.07.2007 N А56-2271/2007: обществом осуществлялись работы по капитальному ремонту и перепланировке под офис приобретенной квартиры, поэтому объект правомерно числился на 08 счете).

Налоговый учет

Расходы на ремонт основных средств и иного имущества, произведенные налогоплательщиком, рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат (п. 1 ст. 260 НК РФ). При этом норма не делает различий между текущим и капитальным ремонтом, порядок один и тот же. Если расходы осуществляются с целью текущего поддержания основных средств в рабочем состоянии, то такие расходы признаются расходами на ремонт (письмо Минфина России от 24.03.2010 N 03-03-06/4/29).
Согласно п. 1 ст. 257 НК РФ первоначальная стоимость амортизируемого имущества определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования.
То есть даже если с технической точки зрения работы являются ремонтом, то в понимании НК РФ расходы, связанные с доведением объекта до состояния, в котором оно пригодно для использования, увеличивают первоначальную стоимость объекта.
В Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 04.08.2004 по делу N Ф03-А51/04-2/1777 суд указал, что до проведения капитального ремонта судно в производственном процессе предприятия не участвовало. Работы, произведенные на объекте, еще не введенном в эксплуатацию, не могут быть квалифицированы в качестве ремонтных.
Аналогичные выводы сделаны и другими судами: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.10.2005 по делу N А28-4710/2005-34/29, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.05.2003 по делу N А42-4075/01-26-2537/02, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 27.07.2005 по делу N Ф03-А51/05-2/2070, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.06.2005 по делу N А05-9204/04-18.
По аналогии могут быть использованы и доводы судов по спорам по налогу на имущество. В постановлении Седьмого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2014 по делу N А27-16327/2013 указано, что согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 8 Информационного письма от 17.11.2011 N 148, при рассмотрении споров, связанных с исчислением налоговой базы по налогу на имущество организаций, необходимо иметь в виду, что если конкретное имущество требует доведения до состояния готовности и возможности эксплуатации, такое имущество может учитываться в качестве основного средства и признаваться объектом налогообложения только после осуществления необходимых работ и формирования в установленном порядке первоначальной стоимости с учетом соответствующих расходов. Доработка такого объекта недвижимости до состояния пригодности к эксплуатации сопровождается увеличением его стоимости, что влияет на формирование первоначальной стоимости, по которой он в дальнейшем будет принят к учету в качестве основного средства. После окончательного формирования первоначальной стоимости объект недвижимости, ставший пригодным к использованию по назначению, должен быть включен в состав основных средств.
В постановлении ФАС Поволжского округа от 13.12.2012 по делу N А65-24221/2011 судьи указали, что не завершенный строительством объект, принадлежащий заявителю, не отвечает признакам основных средств, установленным ПБУ 6/01. Для введения здания в эксплуатацию необходимо выполнить значительный объем ремонтно-отделочных работ.
На основании изложенных аргументов налоговый орган может посчитать, что ввод в эксплуатацию Торгового центра до проведения ремонтных работ носил формальный характер, и исключить расходы на ремонт из текущих расходов, если они были учтены единовременно.

Объекты благоустройства, внешние инженерные сети и рекламная конструкция

Такие объекты можно учесть либо в первоначальной стоимости торгового центра, либо как отдельные объекты основных средств. Учет в виде отдельных объектов основных средств возможен в связи с тем, что срок полезного использования этих объектов значительно отличается от срока полезного использования недвижимости. Эта возможность подтверждается, например, постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 29.12.2015 N Ф06-4434/2015, постановлением ФАС Поволжского округа от 09.07.2013 N А72-6807/2012.

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
— Вопрос: Организация заключила договор купли-продажи недвижимости 17.12.2012, «обязательства продавца по передаче нежилых помещений и вручению их покупателю считаются исполненными без составления передаточного акта». До продажи имущество использовалось как цех. Организация планирует использовать его под складское помещение. Часть помещений будут сдаваться в аренду. В IV квартале 2012 года были приобретены материалы, произведен ряд работ. Регистрация права собственности — 14.01.2013. Продавец выставил счет-фактуру и накладную ТОРГ-12 от 14.01.2013. В какой момент необходимо учесть объект недвижимости в составе основных средств в бухгалтерском учете? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, январь 2013 г.);
— Вопрос: Общество приобрело квартиру (жилое помещение) с учетом последующего использования под офис. Сейчас квартира числится в составе незавершенных капитальных вложений. Идет процесс доведения квартиры до состояния, пригодного для использования в запланированных целях, — капитальный ремонт помещения, фасада и устройства входной дверной группы, выполнение процедур по переводу квартиры в нежилое помещение. Заключен договор строительного подряда N 5127 от 07.08.2013, объем которого разделен, согласно приложенной сметной документации, на капитальный ремонт фасада и помещений (включая, согласно п.п. 47-51 Сметы N 1, разборку деревянных перегородок и устройство перегородок. (ООО «Аудит-новые технологии», сентябрь 2013 г.);
— Вопрос: Здание построено, получено разрешение на ввод его в эксплуатацию. В период между получением разрешения на ввод в эксплуатацию и подписанием акта ввода в эксплуатацию осуществлялись отделочные работы помещения, благоустройство прилегающей территории, монтаж системы вентиляции, наружных сетей канализации, водопровода, газопровода. Включается ли стоимость указанных работ в первоначальную стоимость здания? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июль 2010 г.);
— Вопрос: Организация, применяющая общую систему налогообложения, подрядным способом ведет реконструкцию здания гостиницы, которое учитывается на балансе организации в составе основных средств. При реконструкции гостиницы осуществляются в том числе работы по благоустройству прилегающей к ней территории. Данные виды работ указаны в составе общих работ по реконструкции. Можно ли затраты на благоустройство территории в размере 18 млн. руб. в составе общих затрат на реконструкцию гостиницы отнести на увеличение первоначальной стоимости здания гостиницы? Какие в данной ситуации возможны налоговые риски по налогу на прибыль, налогу на имущество и НДС? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, март 2014 г.).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Хрусталева Анастасия

Ответ прошел контроль качества

17 апреля 2020 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Источник

Ремонт объектов недвижимости

Недвижимость, учитываемая на балансе учреждений госсектора, требует осуществления постоянных расходов на ее содержание в целях поддержания пригодного к эксплуатации состояния. В частности, учреждения регулярно осуществляют ремонт объектов недвижимости. Масштабы ремонта в каждом отдельном случае могут различаться. Каким образом определить к какому виду ремонта: текущему или капитальному относятся выполненные работы рассмотрим в данной статье.

Понятия текущего и капитального ремонта объектов недвижимости

Понятия текущего и капитального ремонта для объектов недвижимости содержатся в Градостроительном кодексе Российской Федерации (далее — ГрК РФ) и в Методике определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004, утв. Постановлением Госстроя РФ от 05.03.2004 № 15/1 (далее – Методика № 15/1).

Так, согласно п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ к капитальному ремонту объектов капитального строительства относятся замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов недвижимости или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов недвижимости или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

В соответствии с п. 3.8 Методики № 15/1 к капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплуатационные показатели.

При этом, предупредительный (текущий) ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей.

Аналогичные понятия также представлены в Положении о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000, утв. Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 г. № 279 (далее – Положение № 279)

Порядок классификации текущего и капитального ремонта

Для классификации текущего и капитального ремонта зданий и сооружений учреждение может руководствоваться Положением № 279.

Примерный перечень работ по текущему ремонту приведен в приложении 3 Положения № 279, по капитальному ремонту — в приложении 8.

Так, к примеру, согласно части II «Стены и колонны» приложения 3 Положения № 279 к текущему ремонту относится:

• Постановка на растворе отдельных ослабевших или выпавших кирпичей.
• Расшивка раствором мелких трещин в кирпичных стенах.
• Восстановление защитного слоя арматуры железобетонных колонн и панелей.

Согласно аналогичной части приложения 8 Положения № 279 к капитальному ремонту относится:

• Заделка трещин в кирпичных или каменных стенах с расчисткой борозд, с перевязкой швов со старой кладкой.
• Устройство и ремонт конструкций, укрепляющих каменные стены.
• Перекладка ветхих кирпичных карнизов, перемычек парапетов приямков и выступающих частей стен.
• Перекладка и ремонт отдельных ветхих участков каменных стен до 20% общего объема кладки, не связанные с надстройкой здания или дополнительными нагрузками от вновь устанавливаемого оборудования.

Приведенный выше список работ по текущему и капитальному ремонту является неполным и указан для примера. Поэтому рекомендуем учреждению самостоятельно обратиться к нормам Положения № 279 для классификации работ.

Вместе с тем, при классификации работ по ремонту автомобильных дорог учреждения могут руководствоваться Классификацией работ по капитальному ремонту, ремонту и содержанию автомобильных дорог, утв. Приказом Минтранса России от 16.11.2012 г. № 402. Данный документ также содержит перечень работ по капитальному и текущему ремонту в отношении автомобильных дорог, расположенных на территории РФ.

Отметим, что окончательное решение о классификации ремонтных работ находится в компетенции должностных лиц учреждения, в распоряжении которых имеются первично учетные документы, с помощью которых можно оценить масштабы ремонта (соответствующие сметные расчеты, предоставленные организациями подрядчиками).

Порядок применения бюджетной классификации

Согласно Указаниям о порядке применения бюджетной классификации Российской Федерации, утв. Приказом Минфина России от 01.07.2013 г. № 65н (далее — Указания № 65н), расходы на оплату договоров на выполнение работ, оказание услуг, связанных с ремонтом нефинансовых активов, относятся на подстатью 225 «Работы, услуги по содержанию имущества» КОСГУ.

При этом расходы на оплату договоров на разработку проектной и сметной документации для ремонта объектов нефинансовых активов относятся на подстатью 226 «Прочие работы, услуги» КОСГУ.

Также согласно п. 5.1.2 раздела III Указаний № 65н, расходы госучреждений по капитальному ремонту нефинансовых активов отражаются по элементу видов расходов 243 «Закупка товаров, работ, услуг в целях капитального ремонта государственного (муниципального) имущества», по текущему — по элементу видов расходов 244 «Прочая закупка товаров, работ и услуг для обеспечения государственных (муниципальных) нужд».

Отражение в бюджетном (бухгалтерском) учете

Порядок бухгалтерского (бюджетного) учета в учреждениях регулируется:

• В казенных учреждениях — Инструкцией, утв. Приказом Минфина России от 06.12.2010 г. № 162н (далее – Инструкция № 162н);
• В бюджетных учреждениях — Инструкцией, утв. Приказом Минфина России от 16.12.2010 г. № 174н (далее — Инструкция № 174н);
• В автономных учреждениях — Инструкцией, утв. Приказом Минфина России от 23.12.2010 г. № 183н (далее – Инструкция № 183н).

Вместе с тем бухгалтерский (бюджетный) учет в госучреждениях регулируется Инструкцией, утв. Приказом Минфина России от 01.12.2010 г. № 157н (далее — Инструкция № 157н), которая является общей для любого типа учреждений.

В соответствии с п. 27 Инструкции № 157н результат работ по ремонту объекта основных средств не изменяют его стоимость. Информация о произведенном ремонте подлежит отражению в регистре бухгалтерского учета — Инвентарной карточке соответствующего объекта основного средства путем внесения записей о произведенных изменениях.

Расходы по ремонту (как текущему, так и капитальному) относятся на финасовый результат текущего финансового года (себестоимость готовой продукции, работ, услуг) и, в соответствии с п. 102 Инструкции № 162н, п. 128 Инструкции № 174н, п. 137 Инструкции № 183н, отражаются следующими бухгалтерскими записями:

Дебет КРБ Х 109 ХХ 225 (Х 401 20 225) Кредит КРБ Х 302 25 730.

Статья подготовлена

Источник