Оборудование для ремонта многоквартирных домов

Порядок проведения капитального ремонта в многоквартирном доме

В этой статье мы расскажем о порядке проведения капитального ремонта. Для начала вы узнаете, чем капитальный ремонт отличается от текущего. Кроме того, мы расскажем, какими законодательными актами регулируется капремонт, как он финансируется и кто контролирует ход работ.

Чем капитальный ремонт отличается от текущего

Текущий и капитальный ремонт – это два вида ремонта, которые отличаются способами финансирования и перечнем видов работ. Текущий ремонт проводит организация, которая обслуживает ваш дом. Оплачивается он за счёт средств, собираемых на содержание общего имущества дома. Для капитального ремонта в течение нескольких лет формируется фонд. Капремонт финансируется из средств этого фонда. Кроме того, дом может получить субсидии из федерального или регионального бюджета.

Что касается работ, то текущий ремонт носит предупредительный характер. Согласно Правилам обслуживания общего имущества МКД, управляющая организация должна проводить осмотры помещений и на их основе составлять план работ по текущему ремонту. Во время капремонта комплексно восстанавливаются или заменяются внутридомовые инженерные сети, лифты, проводятся восстановительные работы на фасаде и кровле здания.

Законодательные акты, регулирующие порядок проведения капитального ремонта

Определение капитального ремонта дано в статье 166 Жилищного кодекса РФ. Эта же статья устанавливает правила проведения капремонта. Статья 154 Жилищного кодекса РФ описывает, какие платежи включаются в плату за жилое помещение. Взносы на капремонт – входят в структуру платежа за жилые помещения. Статья 158 ЖК РФ уточняет, что взносы на капремонт обязаны платить и владельцы нежилых помещений.

Многоквартирный дом может получить финподдержку от госкорпорации «Фонд содействия развитию ЖКХ». Для получения денег нужно обратиться в соответствующие региональные органы власти. Далее, в Фонд поступит заявка от имени вашего региона. Если будут выделены средства, то их можно будет потратить на оплату процентов по кредиту на проведение капремонта, а также на оплату работ по повышению энергоэффективности дома (в рамках капремонта). Максимальный размер субсидий составляет 5 миллионов рублей на один МКД. Правила предоставления такого рода субсидий устанавливает постановление Правительства РФ от 17.01.2017 №18. Конечно, это довольно сложная процедура. В 2017 году такого рода поддержку получили только 27 домов по всей России. Депутаты Госдумы РФ уже предлагали упростить процедуру получения финподдержки на капремонт. Однако соответствующий законопроект ещё не принят.

Способ формирования фонда капитального ремонта

Жители многоквартирных домов не могут отказаться от оплаты взносов на капремонт, так как это их обязанность в силу прямого указания закона. Однако они могут решить, каким способом будут накапливаться средства для проведения капитального ремонта. Вариантов здесь два: спецсчёт многоквартирного дома в банке или формирование фонда капремонта на счёте регионального оператора капремонта. По умолчанию взносы поступают на счёт регионального оператора. Спецсчётом владеет организация, обслуживающая многоквартирный дом (УО, ТСЖ или ЖСК). И сбором средств, при наличии спецсчёта, также занимается УО, ТСЖ или ЖСК, которая обслуживает МКД, капремонт в этом случае включается отдельной строкой в квитанцию за управление и обслуживание общего имущества МКД. Региональный оператор капремонта – это сторонняя организация, которая выставляет отдельную квитанцию.

Заметим, что УО, ТСЖ или ЖСК не могут размещать взносы на капремонт на своих банковских счетах. Это является нарушением жилищного законодательства и чревато штрафами. Для спецсчёта необходимо выбрать банк, который удовлетворяет условиям, описанным в постановлении Правительства РФ от 24.04.2018 No497. На сегодня в РФ действуют пять банков, которые этим условиям полностью удовлетворяют: ПАО Сбербанк, Банк ГПБ (АО), Банк ВТБ (ПАО), АО «Россельхозбанк», АО «АЛЬФА-БАНК». Если владелец спецсчёта открыл его в другом банке, необходимо срочно созвать ОСС, которое решит, в какой из указанных пяти банков необходимо перевести спецсчёт.

Преимущество спецсчёта в том, что жители дома через ОСС могут принять решение о сроках капремонта. Когда фондом капремонта МКД распоряжается региональный оператор, он устанавливает и сроки проведения капремонта, а также выбирает исполнителя работ.

Мероприятия по капитальному ремонту МКД

В ходе капремонта восстанавливаются или полностью меняются внутридомовые коммуникации, которые составляют ОИ МКД. А именно: системы водоснабжения и водоотведения, разводка электросети, газовое оборудование, система теплоснабжения. Полный перечень работ по капремонту, указан в ст. 166 Жилищного кодекса РФ.

Лифты подлежат замене, если они используются более 25 лет. Если лифт установлен менее 25 лет назад, то проводится ремонт кабины и подъёмного оборудования. При необходимости ремонтируются и шахты лифта.

Капремонт кровли предполагает замену кровельного покрытия, ремонт или замену несущей конструкции кровли, восстановление теплоизоляции и водонепроницаемости крыши, при необходимости кровлю красят.

Фундамент ремонтируется с учётом расположения несущих конструкций первого этажа и схемы инженерных сетей. Во время капитального ремонта капремонта фасада МКД восстанавливают герметичность швов, штукатурку и облицовочную плитку, меняют отливы и водосточные трубы.

В приказе Минстроя РФ от 15.02.2017 №98/пр перечисляются виды работ по капитальному ремонту, которые позволяют увеличить энергоэффективность МКД. В этот перечень входят работы по герметизации межпанельных швов, трещин и дополнительной теплоизоляции стен дома. Кроме того, в приказе рекомендуется установить общедомовые приборы учёта потребления коммунальных ресурсов, модернизировать теплоузлы, установив тепловые пункты. По части электрической энергии Приказ предлагает установить в подъездах светодиодные лампы и ОДПУ для предотвращения безучётного потребления электроэнергии.

Кто контролирует проведение капремонта

Если в вашем доме деньги на капитальный ремонт накапливаются на спецсчёте регионального оператора, то и контролировать все работы должен регоператор. Ведь согласно статье 180 Жилищного кодекса РФ, в этом случае регоператор должен стать заказчиком капитального ремонта. В ситуации, когда у вашего дома есть спецсчёт, на который перечисляются средства на капремонт, то все претензии к качеству надо адресовать управляющей компании, ТСЖ или ЖСК. То есть той организации, которая обслуживает ваш дом.

Источник

СОВРЕМЕННЫЕ ИНСТРУМЕНТЫ ДЛЯ РЕМОНТА И ОБСЛУЖИВАНИЯ ВНУТРИДОМОВЫХ СЕТЕЙ

Любой многоквартирный дом от подвала и до чердака пронизан инженерными сетями. Системы отопления, холодного и горячего водоснабжения, канализация – без этих благ цивилизации горожане уже не мыслят комфортной жизни. К базовому набору коммуникаций в современных жилых комплексах бизнес-класса зачастую добавляются централизованные системы пожаротушения, вентиляции и кондиционирования.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ поддержанием внутридомовых сетей общего пользования в рабочем состоянии должны заниматься ТСЖ или управляющие компании. Кроме того, хотя приборы отопления и вся сантехника, установленная в квартирах, находятся в зоне ответственности собственников жилья, но для их замены, обслуживания и ремонта опять же чаще всего приглашают штатных сантехников эксплуатационных служб.

В результате обозначается весьма широкий фронт регламентных и аварийных работ, с которыми тяжело справиться, используя лишь традиционные методы и инструменты сантехников. Между тем, высокие технологии рвутся и в эту довольно консервативную сферу.

Профилактика, ремонт и другие задачи

Основными видами плановых профилактических работ, проводимых на внутридомовых сетях ремонтно-эксплуатационными службами, являются регулировка системы отопления, промывка стояков и отопительных приборов, а также гидравлические испытания трубопроводов и запорной арматуры. Проведение этих процедур, как правило, не вызывает затруднений, так как они строго регламентированы соответствующими нормативными документами и от исполнителей требуется только четкое соблюдениеинструкций.

Гораздо более серьезную проблему представляет текущий ремонт – наиболее трудоемкий и ресурсозатратный сегмент задач. По словам Егора Воейкова, директора московской инженерно-строительной компании ООО «Прометей», при обслуживании внутридомовых сетей часто приходится вести работы по замене старых участков трубопроводов отопления, горячего и холодного водоснабжения, а также радиаторов. Дело в том, что износ коммуникаций в большинстве жилых зданий постройки до 1990-х годов сейчас близок к критическому. Нормативный срок службы трубопроводов в системах отопления и водоснабжения составляет 20–30 лет, а запорно-регулировочной арматуры 10–15 лет. Стоит также учитывать, что из-за низкого качества водопроводной воды или теплоносителя в сетях теплоснабжения (большая концентрация солей жесткости и железа) коррозия металлических труб ускоряется, а ресурс вырабатывается гораздо быстрее. Это приводит к лавинообразному нарастанию числа всевозможных аварий и протечек. Не имея финансовых возможностей провести масштабную реконструкцию внутридомовых коммуникаций, управляющие компании вынуждены тратить немалые средства на «затыкание дыр».

«Для диагностики внутреннего состояния труб в системах отопления, водоснабжения и канализации логично было бы использовать современные видеодиагностические комплексы. С их помощью можно легко обнаружить места интенсивной коррозии и накопления осадков, чтобы без демонтажа и повреждения дорогостоящей отделки в квартирах выявить те участки, которые в первую очередь нуждаются в замене и ремонте, – говорит Андрей Макаров, директор российского подразделения компании RIDGID, ведущего мирового производителя профессионального инструмента для монтажа и эксплуатации трубопроводов. – К сожалению, такой подход пока у нас не очень популярен, хотя он мог бы серьезно облегчить работу сантехников».

Видеодиагностика труб быстро поможет найти неисправность в системе.

Итак, у ремонтно-эксплуатационных организаций с завидной регулярностью возникают задачи по демонтажу и замене обветшавших труб, приборов отопления и запорной арматуры. «Скорость выполнения таких работ зависит в первую очередь от профессиональной подготовки специалистов. Однако нельзя недооценивать и важность технического оснащения работников», – считает Андрей Бодров, главный инженер компании «Спецстройтехреконструкция».

Действительно, от удобства и эргономичности применяемого инструмента напрямую зависит качество и скорость выполнения таких рутинных операций, как резка, сгибание металлических труб, нарезание резьбы и соединение с помощью сварных, муфтовых и резьбовых соединений.

«Даже от такого простого инструмента, как трубный ключ, напрямую зависит производительность труда монтажника или сантехника. К примеру, деления шкалы на верхней щеке помогают быстро выбрать приблизительный размер зева ключа для труб разного диаметра, а это экономит немало времени, – рассказывает Андрей Макаров (RIDGID). – Для мобильной сантехнической бригады лучше выбрать ключи с рукояткой из алюминия – такой инструмент легче обычного на 40%, что при больших объемах работ имеет огромное значение. Для работы с полимерными трубами, а также для монтажа полированных тонкостенных труб из нержавеющей стали и меди незаменим ремешковый ключ с нейлоновым захватом – он не оставит ни одной царапины на поверхности трубы».

Даже обычный трубный ключ может стать серьезным инструментом для решения проблем внутридомовых сетей.

Постепенно руководители ремонтно-эксплуатационных компаний начинают понимать прямую связь между хорошей технической оснащенностью бригад и скоростью проведения работ, которая напрямую влияет на их себестоимость.

«Мы предпочитаем разработки авторитетных западных производителей – они надежнее, качественнее и удобнее азиатских подделок, наводнивших российский рынок, – говорит Наталья Пальчевская, руководитель компании «Ремстройсервис». – При этом мы обязательно выслушиваем мнение монтажников, и если в процессе использования инструмента возникли те или иные нарекания, от этой марки мы навсегда откажемся».

Высокие технологии на всякий аварийный случай

До недавнего времени любая аварийная ситуация в сетях отопления и водоснабжения многоэтажных домов, а также необходимость мелкого ремонта сопровождались перекрыванием стояка и сливом всей системы. Поводом для этого могли послужить протечки труб, радиаторов или арматуры, нарушение герметичности запорных кранов в одной из квартир, установка или замена терморегуляторов на приборах отопления.

Но сейчас появилось более современное решение. Оно заключается в использовании приборов для быстрой заморозки воды в трубопроводе. Если в арсенале ремонтной бригады есть такой аппарат, то приступить к работе можно сразу по прибытии на место, в том числе во время отопительного сезона.

Такие приборы создают на участке трубопровода ледяную пробку, препятствующую вытеканию воды. Принцип работы аналогичен действию холодильника. Жидкий хладагент из генератора подается в головки (клеммы) прибора, закрепленные на участке трубы, и при испарении охлаждает ее до отрицательных температур. Затем пары хладагента возвращаются обратно в прибор, сжижаются под высоким давлением и цикл повторяется. При использовании современных моделей среднее время заморозки труб диаметром 25 мм составляет не более 4 минут.

Прибор для быстрой заморозки труб поможет ликвидировать протечку без отключения всей системы.

«До недавнего времени агрегаты для заморозки труб были весьма громоздки и неудобны в работе. В частности, они нуждались в больших количествах сухого льда или тяжелых баллонах с токсичными фреонами, – отмечает Антон Милюшкин, инженер по продажам компании RIDGID. – В серии приборов SuperFreeze используется безопасный хладагент R507, который делает процесс заморозки простым и быстрым. Всего за несколько минут такой прибор может сформировать одну или две ледяные пробки на стальной трубе толщиной до 35 мм или на медной – диаметром до 42 мм».

Судя по опросам коммунальных служб, для них такие высокотехнологичные приборы пока редкость – они предпочитают работать по старинке. Однако агрегаты для замораживания все чаще появляются в арсенале частных компаний, у которых далеко не всегда есть доступ в подвальные помещения дома и возможность перекрыть и слить нужный стояк.

Чистые трубы

Особая категория проблем в многоквартирных домах связана с засорами в системе канализации. Они могут возникать по вине жильцов, например, из-за попадания посторонних предметов, а также из-за отложения в просвете труб нерастворимых осадков разного происхождения – известковых, жировых или продуктов коррозии.

Примитивные ручные приспособления для механической прочистки (обычный сантехнический трос), активно применяемые даже самими жильцами, не всегда оказываются эффективны. Если причина засора находится за пределами канализационного стояка, к которому легко можно получить доступ из любой квартиры, то необходимо применение профессионального прочистного оборудования.

Аппарат для прочистки труб намного эффективней обычного канализационного троса.

По словам Максима Шагалина, руководителя отдела продаж компании Tool Profi (г. Санкт-Петербург), в таких случаях оправдано применение прочистных машин со встроенным электроприводом. Быстро вращающийся секционный или наращиваемый трос (спираль) длиной до 90 м доберется до самых дальних уголков канализационной системы и легко ликвидирует отложения любого происхождения. Конечно, подобные машины не слишком часто встречаются в оснащении эксплуатационных служб, обслуживающих жилые дома. Зачастую им выгоднее приглашать для выполнения таких задач специализированную компанию, владеющую парком прочистной техники на любой случай.

«Порой коммунальщики год за годом безрезультатно борются с засорами в одном и том же месте. Но, восстанавливая движение сточных вод, прочистка не всегда устраняет настоящую причину застоя. Например, это может быть забытый строительный мусор в просвете трубы, смещение или искривление ее участка, – рассказывает Антон Шрамко, менеджер компании «ДиректТул», реализующей оборудование и инструменты для монтажа, сервиса и ремонта инженерных сетей. – В таких случаях выяснить истинную причину засоров может только видеодиагностическое обследование. Видеоголовка на длинном гибком тросе позволит своими глазами увидеть проблемное место. Например, ручной прибор RIDGID See Snake micro CA-100 вполне доступен для любого ТСЖ или управляющей компании. Головка диаметром 17 мм может погружаться в жидкую среду на глубину 3 метра, кабель наращивается до 9 метров. А если видеоголовку снабдить крючком или магнитом, она поможет и для извлечения обнаруженных посторонних предметов».

Даже самый поверхностный обзор современного оборудования и инструментов для обслуживания внутридомовых сетей показывает, что за последние годы появилось немало способов радикально облегчить труд сантехников и ремонтно-эксплуатационных служб. Техническое переоснащение дает очевидный выигрыш в скорости и качестве выполняемых работ, и такие инвестиции всегда окупаются. Первыми это поняли частные фирмы, заинтересованные в повышении прибыльности и получении конкурентных преимуществ. Без сомнения, более консервативные и склонные к традиционным методам работы управляющие компании вскоре также осознают выгоды применения высокотехнологичных инструментов, экономящих время, силы и средства.

Источник