Обоснование необходимости капитального ремонта старого жилищного фонда

Строй-справка.ру

Отопление, водоснабжение, канализация

Навигация:
Главная → Все категории → Техническая экспертиза зданий

Жилищный фонд центра Ленинграда, как и любого другого города, необходимо максимально сохранить, так как вместе с многочисленными памятниками он представляет собой шедевр русского зодчества. В старой застройке на обоих берегах Невы регулярная планировка широких улиц и проспектов сочетается с живописным очертанием гранитных набережных рек и каналов.

В Ленинграде свыше ста зданий связаны с именем И. Ленина, много жилых домов связано с различными этапами революционно-освободительного движения в России. На многих жилых домах укреплены мемориальные доски, посвященные событиям и деятелям русской военной истории, поэтам, писателям, художникам, ученым и исследователям. Проблема в том, что основная масса домов старого фонда прослужила свой нормативный срок, в результате чего утрачена первоначальная надежность строительных конструкций. На снижение конструктивной надежности оказали разрушительное влияние гражданская и Великая Отечественная война. Старые жилые дома имеют значительный моральный износ; квартиры тех домов, в которых не было комплексного капитального ремонта, не отвечают современному уровню благоустройства и заселены коммунально.

Центральные исторические районы Ленинграда на начало 1980-х годов занимают около 10% городской территории, в них сосредоточено около 20% всего жилищного фонда и проживает около 800 тыс. человек. Сохранение старых жилых домов практически возможно только при проведении комплексного капитального ремонта.

Понятия сохранения старых жилых домов и жилой площади неидентичны. В связи с непрерывным повышением материального благосостояния населения и улучшением жилищных условий за счет предоставления квартир в новостройках численность проживающего в старом жилищном фонде населения за последние 20 лет сократилась вдвое, жилая площадь за это время уменьшилась только на 25%, а число домов — на 1,5%. Тенденция к сокращению численности населения в старых жилых домах и абсолютное уменьшение жилой площади в них на будущее сохранится, но ее необходимо регулировать. При этом большая ответственность ложится на технических экспертов, представляющих информацию о конструктивной надежности и условиях, при которых может осуществляться дальнейшая эксплуатация старых домов.

Объективными причинами уменьшения жилой площади в старом фонде являются: повышенная плотность застройки, неизбежный снос домов, не поддающихся капитальному ремонту, расширение предприятий сферы обслуживания за счет жилой площади первых этажей, частичная передача жилых домов под административные и другие цели, расселение некоторых домов, расположенных в санитарно-защитной зоне крупных промышленных предприятий, убыль жилой площади за счет градостроительных мероприятий.

За последние десятилетия можно проследить неуклонное увеличение жилой площади, приходящейся на одного человека. Тенденции снижения нежилой площади в центральных районах за этот же период не отмечается. Причины стабильности и даже некоторого роста нежилой площади объясняются тел, что для учреждений культурно-бытового обслуживания населения и других в настоящее время используют площадь нижних этажей жилых домов, в которых раньше были квартиры, а по современным нормам эта площадь к жилью непригодна. Кроме того, часть жилищного фонда, возведенного до революции, не может быть модернизирована для современного жилья — это дома IV группы, а для учреждений такие строения годятся.

Во многих старых нежилых домах до 10-15 и/о площади прежде использовалось под жилье, в некоторых из них часть жилья сохранилась до сих пор. Как правило, небольшой процент жилой площади, рассредоточение вклинившейся в административное здание, оказывает отрицательное влияние на функциональную деятельность последнего. Качество квартир в таких домах обычно плохое и перепланировать их нельзя, так как это влечет за собой необоснованную реконструкцию административного здания.

Тенденции, о которых сказано, несмотря на их закономерность, не могут не регулироваться. Функция жилища должна быть максимально сохранена в центральных районах. Известна неблагоприятная социальная обстановка в центрах городов, где дело обстоит иначе.

Из материалов технической экспертизы следует, что в Ленинграде есть все условия для того, чтобы в XXI в. сохранить основную массу старых жилых домов. На это, в числе прочих достоинств этих домов, указывает их этажность. Уже в конце XIX в. дома в 3 этажа и выше в бывшей столице составляли 39% от числа всех строений, а в следующем по размерам городе — Москве — всего 4,7%. В Жилищном законодательстве Союза ССР и союзных республик указывается, что государственные организации обязаны заботиться о сохранности жилищного фонда и повышении его благоустройства. Особенно это относится к старому фонду. Материальная оценка сохранившегося жилищного фонда в историческом центре города определяется суммой около 2 млрд. руб. Устаревшие общегородские сети инженерного обеспечения в центральных районах необходимо перекладывать независимо от того, больше или меньше будет ремонтироваться жилой площади.

Накопленный опыт ремонта многоэтажных кирпичных домов, в результате которого создаются комфортабельные квартиры, убедительно свидетельствует о необходимости продолжения и дальнейшего совершенствования деятельности в этом направлении.

Достигнутый в Ленинграде к 1980-м годам организационно-технический уровень капитального ремонта жилого фонда — результат его планомерного совершенствования и динамичного развития, содержание основных этапов которого заключается в следующем:
— 40-е годы — послевоенное восстановление, в течение которого в основном были ликвидированы колоссальные разрушения периода блокады. Тысячи домов приведены в состояние, пригодное для проживания;
— 50-е годы — десятилетие выборочного капитального ремонта, в течение которого была решена задача ликвидации аварийности и подготовлена материально-техническая база к переходу на комплексный капитальный ремонт. В это же время была проведена сплошная газификация жилищного фонда и начаты работы по переводу домов с печного отопления на центральное;
— 60-е годы — период комплексного капитального ремонта, объектами которого являлись, как правило, отдельные дома, неотложно нуждающиеся в этом;
— 70-е годы — период комплексного капитального ремонта домов групповым методом с постепенным переходом к реконструкции в масштабах крупных жилых образований: кварталов, микрорайонов, магистралей.

Комплексный капитальный ремонт домов обеспечивает успешное решение всей совокупности градостроительных проблем по одновременному устранению как физического, так и морального износа каждого дома в отдельности и тем самым способствует постепенному преобразованию всей жилой среды старой застройки.

Техническая проблема сохранения основной массы жилых домов решается путем восстановительного ремонта незаменяемых частей зданий (фундаментов, стен) и замены изношенных конструкций (деревянных перекрытий, перегородок, лестниц и крыш) долговечными бетонными и железобетонными, что обеспечивает необходимую конструктивную равнопрочность зданий и эксплуатационную надежность их службы еще на один нормативный срок.

Комплексный капитальный ремонт позволяет успешно решать и главную, социальную, проблему старого жилищного фонда по коренному преобразованию жилищно-бытовых условий проживания:
— создание новых квартир, по комфортности отвечающих современным требованиям, обеспечивает улучшение жилищных условий населения;
— расширение существующих и создание новых встроенных учреждений; рациональное размещение их в микрорайоне обеспечивает улучшение уровня и качества коммунально-бытового обслуживания населения;
— разуплотнение внутриквартальной застройки, благоустройство и озеленение дворовых территорий повышают санитарно-гигиенические качества жилых квартир и улучшают условия проживания населения.

Дальнейшим этапом в области планомерного капитального ремонта и реконструкции должны стать 1980-1990-е годы. Накопленный опыт нацеливает на необходимость продолжения совершенствования деятельности технических экспертов по всестороннему изучению объектов ремонта для подготовки исчерпывающих сведений не только о техническом состоянии и моральном износе каждого дома, но и художественной, исторической их ценности и на этой основе подготовки соответствующих рекомендаций по ремонту и реконструкции.

Сложность подготовки рекомендаций в том, что в центральных районах сосредоточено свыше 500 памятников архитектуры, находящихся под охраной государства, это превращает весь центр в памятник градостроительного искусства. Непродуманная перестройка старых домов может нарушить сложившуюся гармонию застройки. При этом ответственность технических экспертов за свои рекомендации далеко выходит за рамки административной.

Было бы проще всего, остерегаясь этой ответственности, затормозить темпы капитального ремонта и направить усилия на углубление исследований, но данные натурного обследования строительных конструкций указывают на обратное: надо не замедлять, а наращивать объемы массового капитального ремонта старых жилых домов. У нас в стране установлен усредненный нормативный срок службы кирпичных стен обычных жилых домов 125 лет, в Бельгии-150, во Франции-100, Венгрии-100, Польше -90-130, Швеции-100. Сроки службы старых домов на исходе, а остальных надземных конструкций еще меньше.

Обобщением материалов технической экспертизы старых жилых домов Ленинграда подтверждается обоснованность усредненных нормативных сроков службы надземных строительных конструкций, несмотря на то, что самые заурядные с конструктивной точки зрения кирпичные дома, успешно эксплуатируются 200 лет и будут также эксплуатироваться в третьем тысячелетии.

Необходимость комплексного капитального ремонта и реконструкции основной массы старых жилых домов Ленинграда диктуется не только утратой первоначальной надежности строительных конструкций. При этом решается сложная социальная проблема предоставления каждой семье отдельной благоустроенной квартиры. Реализация социальной программы в области улучшения жилищных условий в старом фонде может быть обеспечена только путем коренной модернизации при комплексном капитальном ремонте со сплошной заменой перекрытий.

До проведения ремонта в отдельных зданиях при наличии положительных заключений технической экспертизы возможен раздел больших квартир на мелкие с частичным повышением Уровня благоустройства. Такие объекты ремонта включаются в пятилетнюю адресную программу. Трудности в проведении этого вида ремонта заключаются в отсутствии нормативов на проектирование и проведение работ.

Навигация:
Главная → Все категории → Техническая экспертиза зданий

Источник

Обоснование необходимости капитального ремонта старого жилищного фонда

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 17 марта 2020 г. № 9852-АО/06 О порядке установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрело обращение, направленное в форме электронного документа от 10.02.2020 N 133017 (вх. Минстроя России от 10.02.2020 N 11813/МС) и сообщает следующее.

Пунктом 8.3 статьи 13 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) определение порядка установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (далее — МКД) отнесено к полномочиям органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений.

В городе Санкт-Петербурге порядок принятия решения о необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме или об отсутствии такой необходимости, утвержден постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14.09.2016 N 799 (далее — Постановление N 799).

В соответствии с пунктом 2 Постановления N 799 решение принимается с учетом рекомендательного решения Комиссии по вопросам принятия решения о необходимости проведения капитального ремонта или об отсутствии такой необходимости (далее — Комиссия), созданной Жилищным комитетом коллегиального совещательного органа.

В состав Комиссии включаются представители Жилищного комитета включаются# представители Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга, администрации района Санкт-Петербурга, на территории которого находится многоквартирный дом, в отношении которого принимается решение, Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Городская аварийно-восстановительная служба жилищного фонда Санкт-Петербурга», некоммерческой организации «Фонд — региональный оператор капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах» с привлечением депутатов Законодательного Собрания Санкт-Петербурга и представителя объединения (ассоциации, союза) товариществ собственников жилья.

Таким образом, необходимость проведения капитального ремонта общего имущества в МКД в рамках реализации региональной программы устанавливается указанной Комиссией, созданной в соответствии с Постановлением N 799, в которую следует обращаться.

Перед проведением работ по капитальному ремонту проводится обследование технического состояния конструктивных элементов и инженерных систем здания. На основании технического заключения о состоянии конструктивных элементов и инженерных систем МКД, разработанного специализированной организацией, разрабатывается проектно-сметная документация и определяются необходимые виды работ по ремонту конструктивных элементов и инженерных систем, а также стоимость этих работ и необходимые для этого материалы. Проектная документация разрабатывается индивидуально в отношении каждого отдельного МКД с учетом конструктивных элементов и особенностей внутридомовых инженерных систем конкретного МКД.

Согласно статьи 189 ЖК РФ проведение капитального ремонта общего имущества в МКД осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД, которые в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в МКД по предложению лица, осуществляющего управление домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, регионального оператора либо по собственной инициативе.

Вместе с тем, в соответствии со статьей 161 ЖК РФ обязанность по надлежащему содержанию общего имущества в МКД возлагается на собственников в рамках полномочий по управлению МКД, которые, в частности, должны обеспечивать соблюдение требований к надежности и безопасности МКД, безопасности жизни и здоровья граждан.

В случае выбора собственниками в качестве способа управления МКД — управление управляющей организацией, такая организация в соответствии с договором управления обязана обеспечивать исполнение Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, установленных постановлением Правительством Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, а также Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170.

Кроме того, в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 N 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме» в обязанность такой организации входит регулярная проверка технического состояния всех конструктивных элементов и инженерных систем, определение их физического износа и необходимых для восстановления и надлежащего состояния мероприятий.

Из изложенного следует, что установление фактического состояния МКД и его обследование на предмет выявления отклонений от проектных условий эксплуатации, несанкционированного изменения конструктивного решения, признаков потери несущей способности, наличия деформаций, нарушения теплозащитных свойств и иных параметров, влияющих на безопасность возложена на собственников помещений и реализуется в соответствии с выбранным способом управления МКД.

До наступления срока проведения капитального ремонта общего имущества в МКД поддерживающий текущий ремонт конструктивных элементов и инженерных систем должен проводиться управляющей организацией за счет средств, которые ежемесячно вносятся в виде платы за содержание и ремонт жилья.

Вместе с тем, пунктом 4.4 Свода Правил СП 368.1325800.2017 «Здания жилые. Правила проектирования капитального ремонта» (утвержден приказом Минстроя России от 25.11.2017 N 1582/пр) установлено, что необходимость выполнения капитального ремонта определяют на основании результатов обследования технического состояния МКД в соответствии с оценкой физического износа, с учетом факта достижения общим имуществом уровня установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, который устанавливается собственниками помещений или ответственными лицами с отражением этого факта в акте осмотра, а также соответственно органами государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными осуществлять государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Также следует обратить внимание, что Постановлением Правительства Российской Федерации от 25.04.2012 N 390 «О противопожарном режиме» установлены Правила противопожарного режима (далее — Правила), которые содержат требования пожарной безопасности, устанавливающие правила поведения людей, порядок организации производства и (или) содержания территорий, зданий, сооружений, помещений организаций и других объектов защиты в целях обеспечения пожарной безопасности. Правилами предусмотрен перечень мероприятий, которые необходимо провести в целях обеспечения исправного состояния систем и средств противопожарной защиты объекта.

Необходимо отметить, что частью 3 статьи 170 ЖК РФ предусмотрены два способа формирования фонда капитального ремонта — на счете регионального оператора и на специальном счете.

При формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора проведение капитального ремонта осуществляется в соответствии со сроками, установленными в региональной программе капитального ремонта.

Уточнение планируемых видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД и конкретизация сроков проведения капитального ремонта общего имущества в МКД осуществляется при подготовке и утверждении краткосрочного плана реализации региональной программы капитального ремонта (часть 7 статьи 168 ЖК РФ).

Собственники помещений в МКД, выбрав на общем собрании в качестве способа формирования фонда капитального ремонта специальный счет, вправе самостоятельно решать все вопросы, связанные с организацией и проведением капитального ремонта (часть 5.1 статьи 189 ЖК РФ), в том числе утверждать размер взноса на капитальный ремонт, который не может быть ниже минимального взноса, установленного субъектом Российской Федерации, самостоятельно контролировать процесс формирования фонда капитального ремонта, определять сроки его проведения, размер стоимости выполняемых работ, какую подрядную организацию и в каком порядке привлечь, как контролировать качество проводимого ремонта, как осуществлять приемку работ и другие вопросы.

В указанном случае собственники помещений в МКД вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в МКД в более ранние сроки, чем это установлено региональной программой капитального ремонта, при условии, что на дату принятия данного решения средств на специальном счете достаточно для финансирования капитального ремонта или выбраны иные способы его финансирования.

Инструкция по эксплуатации и ремонту автоматизированных систем противопожарной защиты в жилых домах повышенной этажности, утвержденная Приказом Минжилкомхоза РСФСР от 07.02.1985 N 83, вступила в силу с 1 января 1986 года и действует по настоящее время.

В случае, если собственники помещений в МКД считают, что их права и законные интересы нарушены принятыми актами или решениями органов государственной власти, должностными лицами, то в соответствии с Федеральным законом от 17.01.1992 N 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» они вправе обратиться в органы прокуратуры по месту жительства с заявлением, жалобой и иным обращением, содержащим сведения о нарушении законов, либо обратиться в суд с жалобой на действия, решения органов власти или должностных лиц, которые, на взгляд собственников помещений в МКД, нарушили их права и свободы.

В соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.1997 N 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами. В этой связи, письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

Заместитель директора Департамента стратегических проектов

А.Н. Огурцова

Обзор документа

— каким образом решается вопрос о проведении капремонта общего имущества в многоквартирном доме;

— кто определяет фактическое состояние дома;

— как формируется фонд капремонта;

— куда собственникам помещений следует обращаться, если они считают, что их права и законные интересы нарушены.

Источник