Обсуждения по капитальному ремонту

Капитальный ремонт — кто виноват и что делать?

Краткое содержание:

Есть нашей стране программа, в которой участвует более 726 тысяч домов, это более 2,5 миллиардов квадратных метров, жильцы этих домов собрали 203 миллиарда рублей только в 2019 году. Программа называется — «капитальный ремонт».

С чего всё начиналось

Сама задумка привлечь граждан к финансированию программы капитального ремонта появилась 2012 году, ну, денег не хватало у них на то, чтобы отремонтировать банально лифт какой-нибудь, трубу, пришлось привлекать средства граждан, тогда же приняли закон, однако ничего не заработало.

Не работало это потому, что в регионах не было нормативно-правовой базы, никто просто не знал, как это всё организовать, и только к 2015–2016 году реально в Фонд капитального ремонта начали поступать деньги.

Сегодня уже программа налажена, схема работает, в общем, уплаты взносов не избежать.

Наверное, без преувеличения будет сказано, что большинство граждан в нашей стране относятся к этой программе скептически. Действительно, кто будет рад ещё одной строчке в квитанции, где и так значатся немаленькие суммы: много надо платить за ЖКХ.

В нашей стране более миллиона многоквартирных домов — это огромное количество зданий, но четверть этих домов, их жильцы, вообще не платят ничего. Либо эти дома подлежат сносу (аварийное жильё), либо эти дома включены в программу реновации, либо в этих домах меньше пяти квартир. Эти люди вообще не участвуют в программе капитального ремонта.

Льготы

Теперь о льготах: кто может не платить за капитальный ремонт? Вообще всё зависит от региона, везде по-разному, везде орган государственной власти учреждает специальный перечень, где определяет те категории граждан, которые могут не платить.

Это, как правило, участники Великой Отечественной войны, инвалиды, реабилитированные граждане, и так далее и тому подобное — список очень большой.

Если говорим про Москву, то это Городской центр жилищных субсидий. Зайдите на сайт, посмотрите, там всё есть. К примеру, пенсионеры, которым больше 70 лет — они платят только 50% взносов на капремонт, а которым за 80 — они вообще их не платят.

Программа капремонта

Всего есть два варианта участия в программе капитального ремонта. Первый — это специальный счет. То есть, жильцы дома открыли специальный счёт в банке, на них поступают денежки, которые они как бы отправляют каждый месяц, у них накопилась определенная сумма, и они решают, что они будут ремонтировать, допустим, лифт новый будут ставить. Они подписывают договор со специальной компанией, меняют лифт, поучаствовали в программе, ждём следующего дня, когда накопятся денежки.

Это довольно сложно, потому что требует самомобилизации граждан: нужно что-то сделать, встать с дивана, подписать какие-то бумаги, не все на это готовы, поэтому у нас в стране специальных счетов практически нет.

Второй вариант участия в программе — это региональный фонд капитального ремонта. В каждом регионе есть такой фонд, он делает всё за жильцов, то есть Вам делать ничего не надо, Вы как лежали, смотрели телевизор, так можете дальше его и смотреть, всё сделают за Вас.

Вопрос только в том, насколько качественно? Даже на официальных сайтах говорят, что это касса взаимопомощи. Почему? Это вот очень, кстати говоря, напоминает кассу взаимопомощи начала 1990-х годов, только если мы помним, «МММ» плохо закончил.

Надеемся, что эта касса взаимопомощи так не закончит. Почему они её так называют? Потому что она работает по принципу распределительной пенсионной системы, то есть новые работники оплачивают пенсии старым, а здесь новые дома, новостройки, оплачивают ремонт старых домов.
Вот только что будет через лет тридцать, когда ремонт потребуется в этих новостройках? Это уже не совсем понятно.

Итак, если Вы решили, что Вас не устраивает качество выполнения услуг по программе капитального ремонта, нужно что-то делать. Прежде всего заходите на сайт «Реформа ЖКХ», вбиваете адрес Вашего дома, выбираете раздел «Капитальный ремонт МКД» (многоквартирного дома) и находите там строку «Способ формирования фонда капитального ремонта», и там будет написано: у вас специальный счет или региональный оператор.

Там же Вы можете посмотреть про то, какие услуги уже проведены, какие услуги оказаны, какие услуги будут оказаны, какие запланированы. Там же Вы можете посмотреть, сколько денег собрали, сколько денег потратили.

Кстати, не удивляйтесь, если окажется, что потратили больше, чем собрали — это нормально, уже упоминалось про кассу взаимопомощи, то есть как бы за Вас заплатили жители новостроек, потом Вы заплатите за них.

Если Вы решили уйти от регионального оператора, если Вы решили заниматься всем самостоятельно, то смело проводите общее собрание собственников, две трети голосов — принимаете решение, открываете счёт в банке, ну, и, собственно, дело за Вами, выбирайте, что Вам ремонтировать, когда и как, только уведомите о Вашем решении Госжилинспекцию и этого регионального оператора, от которого Вы ушли.

Источник

Судебная практика по капремонту: как расходовать деньги со спецсчёта

Собрали свежую судебную практику по капитальному ремонту, которая прошла кассацию. Узнайте, как УО и ТСЖ доказать свою правоту, если их обвиняют в нецелевом расходовании средств со спецсчёта, и когда власти могут потребовать вернуть выданную субсидию.

Важно лично присутствовать на суде, чтобы отстоять свою позицию

Екатерина Окунькова, юрист ООО «РУСЭНЕРГОСБЫТ», в начале июня провела онлайн-семинар «Как УО и ТСЖ реализовать право на проведение капитального ремонта».

Рассказывая о судебных делах по вопросам проведения работ по капремонту, она отметила, что УО и ТСЖ часто не ходят в суды, и решения принимаются заочно. Управляющим домами, даже если они понимают, что не выиграют дело, важно присутствовать на заседаниях и отстаивать свои интересы.

Чтобы суметь защитить свою позицию, нужно поднять нормативную базу и изучить судебную практику. В суде необходимо настаивать на том, что все работы проведены в полном соответствии с законодательством РФ.

Рассмотрим несколько дел. В части из них управляющим организациям удалось доказать, что средства со спецсчёта они потратили на работы капитального характера. В ряде других споров это сделать не получилось, объясним, почему.

Да. На установку общедомовых приборов учёта

В деле № А56-55208/2019 администрация обратилась в суд с иском к ЖСК по поводу нецелевого расходования средств со спецсчёта капремонта.

На общем собрании собственники помещений в МКД приняли решение провести работы по капитальному ремонту общедомового имущества: установить ОДПУ и реконструировать узел учёта тепловой энергии. На собрании утвердили перечень работ, смету расходов и сроки, выбрали подрядчика.

ЖСК вовремя оплатил выполненные работы, об этом свидетельствует акт. Суд первой инстанции не обнаружил нецелевого расходования денег. С его выводами согласился апелляционный суд:

• работы провели по решению ОСС,
• они являются составной частью работ по ремонту внутридомовой инженерной системы теплоснабжения.

Ремонт внутридомовых инженерных систем тепло-, водоснабжения и водоотведения относится к капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома (п. 1 ч. 1 ст. 166 ЖК РФ). Капитальным ремонтом объектов капитального строительства считается замена и, или восстановление систем и сетей инженерно-технического обеспечения домов (п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ).

К видам работ по капитальному ремонту МКД относится ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения (п. 3 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ). Именно поэтому установка ОДПУ и в целом реконструкция узла учёта тепловой энергии считается капитальным ремонтом.

Да. На монтаж системы водоотведения для кондиционеров в МКД

Комитет в деле № А12-11561/2020 оспаривал проведённые товариществом собственников жилья работы. ТСЖ выполнило монтаж системы водоотведения для кондиционеров в МКД и потратило на это средства со спецсчёта капитального ремонта.

Госжилинспекция провела проверку и выдала предписание, определила вернуть на специальный счёт 462 612 рублей. Такие конфликты обычно сложны для ТСЖ: иных доходов у товариществ нет, деньги взять неоткуда, а судиться с подрядчиком бессмысленно, потому что он уже выполнил работы в рамках договора.

Товарищество попыталось отстоять свою правоту в суде. Суды встали на его сторону: признали предписание недействительным, потому что оно нарушает права и законные интересы ТСЖ в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Работы по ремонту фасада, в том числе монтаж сливной системы для кондиционеров в МКД, относятся к капитальным.

Дело дошло до кассационного суда, но и он подтвердил позицию товарищества. Добавил, что монтаж системы водоотведения для кондиционеров необходим, чтобы предотвратить разрушение фасада и отмостки МКД в результате попадания конденсата из отводных труб сплит-систем, которые размещены на фасаде дома.

Да. На ремонт цоколя здания

Управляющей организации удалось доказать, что она правомерно потратила 299 096 рублей со спецсчёта на капитальный ремонт цоколя. ГЖИ настаивала, что такие работы относятся к текущему ремонту. Об этом дело № А63-1436/2019.

Согласно п. 5.5.16 ГОСТ Р 58033-2017, цоколь – это нижняя часть наружной стены здания, которая расположена непосредственно на фундаменте, или верхняя, надземная, часть ленточного фундамента.

Цокольная часть дома – это конструкция, которая защищает стены дома от воздействия внешней среды. Цоколь является конструктивным элементом общего имущества дома.

Суды указали, что ремонт цоколя здания не является ремонтом отдельной части строительной конструкции. Это конструктивный элемент общего имущества здания. Поэтому его ремонт относится к капитальному. Ремонт провели из-за физического износа и истечения срока службы цоколя и на основании решения общего собрания собственников.

Нет. На реконструкцию пристройки, которая не является общедомовым имуществом

В деле № А84-5896/2019 Фонд капремонта по решению ОСС вместо предусмотренного региональной программой ремонта внутридомовых инженерных систем провёл капитальный ремонт фасада и крыши дома. Формально он реконструировал пристройку, которая не входила в состав общего имущества в доме.

Управление федерального казначейства отметило, что так Фонд нарушил положения ст. ст. 168 и 191 ЖК РФ, постановления Правительства Севастополя от 19.12.2019 № 672-ПП и потребовал вернуть потраченные деньги – 380 403 071,56 рублей.

Кроме того, Фонд неправомерно использовал 3 315 292,04 рублей, сформированных за счёт взносов на капитальный ремонт:

• подготовил задания на выполнение работ по оценке технического состояния 39 домов;
• разработал проектную документацию на капремонт по видам работ, которые не включены в краткосрочный план.

Фонд ссылался на то, что решение о ремонте приняли собственники дома, но апелляционный и кассационный суды поддержали решение суда первой инстанции. А затем и ВС РФ отказался передавать дело на рассмотрение Судебной коллегии. Деньги придётся вернуть.

Нет. Если региональная программа не предусматривает такие работы

Решение по делу № А50-38815/2019 является показательным для отдельного вида споров. Часто работы относятся к капитальному ремонту, но не включены в региональную программу. Если выполнить такие работы, деньги на спецсчёт придётся вернуть.

ГЖИ провела внеплановую проверку и вынесла ТСЖ предписание о возврате денег на спецсчёт, владельцем которого было товарищество. Выяснилось, что виды и объёмы работ не соответствуют перечню работ по капремонту.

В отношении спорного дома региональная программа предусматривает определённый круг работ по капремонту. Собственники определили размер взносов на капремонт в размере минимального взноса. Из-за этого ТСЖ может расходовать деньги, накопленные на спецсчёте, только на работы, которые прописаны в региональной программе и в установленные ею сроки.

Если бы взносы были установлены выше минимальных, то деньги можно было бы потратить на другие работы, не входящие в перечень региональной программы.

Товарищество потратило 483 127, 59 рублей на ремонт участка циркуляции ГВС, на капремонт участков по замене стояков отопления по подвальному помещению, на кровельные работы. Все они относятся к капитальному ремонту, но не предусмотрены региональной программой. Расходовать на них деньги со спецсчёта было нельзя, товариществу придётся вернуть потраченные средства.

Нет. На ремонт только части конструктивного элемента

Жилищно-строительному кооперативу из дела № А63-24009/2019 тоже пришлось вернуть деньги на специальный счёт. Собственники на ОСС приняли решение отремонтировать внутридомовую инженерную систему теплоснабжения и водосточную систему.

Вместо этого подрядчики по договору с ЖСК реконструировали часть системы теплоснабжения и отремонтировали один из элементов крыши. Но капитальный ремонт подразумевает под собой ремонт всего конструктивного элемента, а не отдельной его части.

Нет. Если выделена субсидия, а УО завышает стоимость ремонта или расходует деньги не на те работы

В деле № А46-6170/2020 Департамент городского хозяйства администрации г. Омска потребовал от управляющей организации вернуть деньги. На капитальный ремонт была выделена субсидия, но выяснилась, что цены на работы были завышены. Перерасходованную часть субсидии пришлось вернуть.

А в деле № А53-5119/2020 управляющая организация израсходовала субсидию не на те работы, на которые деньги выделялись. МУП оспорил это в суде и вернул деньги.

Мы рассмотрели свежие решения по спорам о проведении капитального ремонта общего имущества в МКД. Они демонстрируют наиболее частые ошибки управляющих домами при проведении ремонтных работ. Изучите эти дела, чтобы не повторять недочётов коллег.

Если дело дошло до суда, отстаивайте свои интересы и интересы собственников. Если этого не сделать, то вас могут обязать вернуть деньги, даже если работы уже проведены и вы за них заплатили. Это урон для бюджета компании.

Источник

Минстрой предложил учитывать рост цен на стройматериалы при капремонте

В стране необходимо повысить стоимость контрактов на капитальный ремонт многоквартирных жилых домов. Об этом на заседании совета по вопросам жилищного строительства при Совфеде заявил замглавы Минстроя Максим Егоров.

Необходимость повысить цену он объяснил подорожанием строительных материалов. «Сейчас значительно подорожали некоторые строительные материалы, поэтому мы предлагаем без дополнительных конкурсов и аукционов производить удорожание контрактов по капитальному ремонту до 25%. Мы считаем, что это поддержит фонды капремонта», — цитирует Егорова агентство «Интерфакс».

Чиновник отметил, что стало «действительно тяжело» из-за того, что в некоторых регионах «ни разу» не поднималась плата за капитальный ремонт, при этом стоимость стройматериалов растет.

Замминистра заявил, что с населением необходимо провести разъяснительную работу. По его словам, хорошим примером в этом плане является Липецкая область, где плату за капитальный ремонт подняли за два года почти в два раза, но при этом объяснили, почему это надо сделать. «Наполняемость фонда капремонта начала расти, улучшилось контрактование и качество работ. Не было недовольных», — сказал Егоров.

Также в Минстрое предложили разрешить корректировать региональные программы капитального ремонта в зависимости от технического состояния дома. «Мы видим риски неисполнения программ капитального ремонта в некоторых субъектах, где были завышенные ожидания, но не были определены источники финансирования», — объяснил Егоров.

В конце марта Минстрой разработал поправки к федеральному закону № 44 «О госзакупках», в соответствии с которыми предлагается менять цену госконтракта в случае существенного изменения стоимости стройматериалов (более чем на 5%).

При изменении контракта его цена и срок исполнения не должны измениться более чем на 30%. В этот срок не включается время на получение заключения экспертизы проектной документации, если нужно изменить и ее, говорится в поправках.

Авторы инициативы предлагали распространить ее действие на госконтракты, которые заключены на срок не менее одного года. Предметом контракта должны быть работы по строительству, реконструкции, капитальному ремонту или сносу объекта капитального строительства либо проведение работ по сохранению объектов культурного наследия.

Источник