Как добиться косметического ремонта подъезда?
Восьмиквартирный двухэтажный дом. Половина проживающих — пенсионеры. Три года назад через фонд капремонта сделали капремонт кровли. Подъезд стоит облезлый и страшный, косметический ремонт не делался давно. Нам говорят, что нужно написать заявление в УК, потом УК увеличит плату, накопит средства и проведет косметический ремонт подъезда. Правильно ли это? Есть ли еще законные способы отремонтировать подъезд?
Согласно п. 3.2.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, управляющая компания обязана проводить ремонт в подъезде с периодичностью один раз в три или пять лет в зависимости от типа здания и физического износа. Ко всему прочему ремонт может проводиться и чаще, если этого захотят собственники на общем собрании. Управляющая компания обязана выполнять эти работы вне зависимости от того, включены ли они в договор об управлении или же нет, и если речь идет не о капитальном ремонте, то в данном случае жильцы могут не платить за косметический ремонт.
В ст. 166 Жилищного кодекса РФ прямо сказано, какие виды ремонта являются капитальными. Ремонт подъездов в этот перечень не входит.
Порядок обращение к УК регламентируется, в частности, следующими нормативными правовыми актами:
Жилищным кодексом РФ;
Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей»;
постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»;
постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами»;
постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов».
Для того чтобы провести косметический ремонт в подъезде, нужно написать обращение управляющей компании. Если она согласилась с требованиями, следует утвердить перечень работ на собрании жильцов. Он фиксируется в дефектной ведомости, которую подписывает уполномоченный представитель жильцов (председатель совета дома) и представители УК и является важнейшим документом, так как УК будет делать только то, что в нем указано. После всех вышеперечисленных действий подписывается акт о начале работ. Но стоит помнить, что в рамках косметического ремонта может потребоваться капитальный ремонт некоторых элементов инженерных систем. Их стоит разграничивать, так как за капитальный ремонт уже будут взиматься дополнительные средства.
После ремонта следует приемка работ, желательно контролировать ремонт в течение всего срока. Не забывайте о том, что стоит ввести график работ, дабы они не мешали вашему покою.
В приемке работ должны участвовать представители исполнителя этих самых работ, сотрудники УК, инспектор Госжилинспекции, приглашаются также и депутаты муниципального собрания района. Все они должны подписать акт приемки работ. До подписания этого акта стоит все досконально проверить: все ли работы были выполнены (если что-то было не сделано, это надо указать). Состояние подъезда фотографируется и заносится в базу данных. На данный тип работ действует гарантия.
Если у вас все-таки не получилось договориться с управляющей компанией, то следующим шагом будет обращение в Госжилинспекцию уже с жалобой на бездействие управляющей компании. Если и это не помогает, нужно обратиться в суд, не забыв в исковом заявлении указать на необходимость возмещения морального ущерба.
Источник
Можно ли обязать управляющую организацию отремонтировать подъезды
Может ли управляющая компания не ремонтировать подъезды, если в её адрес не выносилось предписание надзорных органов или отсутствует решение собрания собственников МКД? Вправе ли она не делать ремонт, если для него нет достаточного финансирования?
Как показывает судебная практика, в случае предъявления исков с требованием обязать управляющую компанию отремонтировать общее имущество дома, стандартные возражения ответчика сводятся к трём основным доводам:
- ГЖИ и другие контролирующие органы не выносили в адрес компании предписаний о необходимости устранить дефекты общего имущества;
- отсутствует решение собственников о проведении ремонта;
- нет денег на проведение ремонта.
Насколько эти доводы убедительны, судите сами.
Пример 1.
Собственник квартиры обратился в суд с иском к управляющей компании в г. Новоуральске и потребовал обязать УК отремонтировать общее имущество многоквартирного дома, в том числе подъезд, а также компенсировать моральный вред, который причинён ему как потребителю.
Новоуральский городской суд Свердловской области иск удовлетворил, обязал компанию сделать текущий ремонт в подъезде и взыскал компенсацию морального вреда — 1 000 рублей (дело №2 – 933/2020). Апелляционная инстанция признала решение законным.
УК не согласилась с решением и попросила в кассационной жалобе отменить решение суда, указав, что:
— деятельность УК проверяла прокуратура совместно с Департаментом жилищного надзора, однако никаких предписаний в адрес ответчика не вынесено;
— повреждения окраски на лестнице — не основание для немедленного устранения дефектов;
— кворум общего собрания для решения вопроса о ремонте собрать не удалось, а истец не принял участие в общем собрании, чтобы обсудить проведение ремонта, чем проявил недобросовестность;
— при установлении платы за содержание и ремонт жилого помещения не учтены расходы на косметический ремонт лестничных маршей и площадок.
Свердловский областной суд доводы ответчика изучил и указал, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ).
Истец надлежащим образом исполняет свои обязанности по своевременной оплате за жилое помещение, коммунальные услуги, содержание и текущий ремонт общего имущества. При этом суд первой инстанции установил, что ответчик выполняет свои обязанности ненадлежащим образом.
Как суд оценивает причины, которые в своё оправдание приводят УК
- Отсутствие предписаний в адрес УК — не основание для отмены решения суда, поскольку не освобождают ответчика от обязанности по текущему ремонту. На управляющей организации лежит ответственность за его содержание, ремонт и соответствие технического состояния МКД требованиям действующего законодательства.
- Не может быть принят во внимание довод ответчика о том, что собственники не принимали решение о проведении ремонта в подъезде, а УК не наделена правом принимать такие решения.
Отсутствие решения общего собрания собственников помещений МКД не освобождает управляющую организацию от обязанности выполнять необходимые работы и исполнять принятые на себя обязательств по содержанию общего имущества МКД.
Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда № 170, выявленные неисправности строительных конструкций (стен, полов, окон, дверей, лестниц и т.д.) следует устранять по мере их появления и не допускать дальнейшего разрушения.
Правила и нормы эксплуатации жилищного фонда обязывают управляющую компанию осуществлять все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги независимо от того, имеется ли по вопросу о необходимости их выполнения решение общего собрания собственников помещений в доме, и указаны ли в договоре соответствующие конкретные действия.
Суд дал оценку и доводу ответчика, который утверждал, что установленный размер платы за содержание и ремонт жилого помещения не предусматривает в необходимом размере расходы на текущий ремонт подъездов, надлежащее финансирование такого ремонта отсутствует.
Кассационная инстанция указала, что отсутствие финансовых средств само по себе — не основание, чтобы не выполнять предусмотренные договором управления обязанности по содержанию и текущему ремонту общего имущества. Требования к управлению МКД, которые установлены законом, обеспечивают благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в МКД (апелляционное определение № 33 – 14315/2020).
Пример 2.
По другому делу наниматель служебной квартиры предъявил иск к Министерству обороны РФ, УК — Обществу с ограниченной ответственностью «Главное управление жилищным фондом» (УК «ГУЖФ») и предъявил требование о защите прав потребителя, понуждении отремонтировать подъезд, взыскать компенсацию морального вреда, штраф и судебную неустойку.
Алейский городской суд Алтайского края обязал УК «ГУЖФ» сделать в подъезде ремонт и взыскал в пользу истца компенсацию морального вреда — 1000 рублей, 500 руб. штрафа. На на случай неисполнения судебного акта суд постановил взыскать с ответчика деньги – по 100 рублей за каждый день неисполнения судебного решения.
В апелляционной жалобе ответчик указал, что УК «ГУЖФ» неоднократно уведомляло владельца дома и истца о том, что необходимо провести собрание и учесть мнения всех собственников о необходимости проведения текущего ремонта.
Дом — аварийный, капитальный ремонт не проводился с 1964 года. В таких условиях текущий ремонт без проведения капремонта — это неэффективное расходование денег.
Алтайский краевой суд, изучив доводы ответчика, отметил, что управляющие организации отвечают перед собственниками за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором (п. 42 Правил N 491, п. 2.3 ст. 161 ЖК РФ).
Периодичность ремонта подъездов должна быть соблюдена один раз в пять или три года в зависимости от классификации зданий и физического износа (п. 3.2.9 Правил № 170).
Правила № 170 прямо обязывают управляющие организации обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Все текущие работы должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, имеется ли по вопросу выполнения ремонта специальное решение общего собрания собственников помещений в доме. Кроме того, по смыслу приведённых норм обязанность осуществления таких работ лежит на управляющей организации даже в случае отказа собственников от проведения текущего ремонта.
Суд указал, что ссылка ответчика на отсутствие решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, не служит основанием для отмены решения суда, поскольку не исключает обязанности управляющей организации по содержанию общего имущества жилого дома и не освобождает управляющую компанию от обязанности выполнения указанных работ и исполнения принятых по договору обязательств.
Коллегия судей признала решение Алейского городского суда законным и обоснованным (апелляционное определение по делу № 33 – 3702/2019).
Обращаем внимание, что наличие положительной для собственников практики не исключает того, что где-то суд поддержит управляющую организацию.
Источник
Что должна ремонтировать управляющая компания
Если кратко, то управляющая компания должна ремонтировать все, что можно назвать общим имуществом: стояки, газовые трубы, окна в подъезде и ступени на крыльце. За ремонт общего имущества мы обязаны платить по закону — в квитанции эта строка называется «Содержание и текущий ремонт общего имущества», а деньги копятся на общем счете дома.
Управляющая компания может потратить эти деньги только на текущий ремонт, а не на капитальный — так что замену всех труб требовать у коммунальщиков бесполезно.
Главное — разобраться, что такое общее имущество, а что — собственность жильца. В официальных документах четко определено, что именно можно считать общедомовым имуществом, а значит — требовать от управляющей компании текущего ремонта этого имущества на законных основаниях. Законодательство определило и работы, которые должна выполнять управляющая компания, они закреплены в минимальном перечне.
Помещения общего пользования
Это все помещения, кроме квартир: лестница, колясочная, подвал, чердак и лифты. Если в вашем доме несколько квартир объединены в одну секцию, то ремонтировать этот общий коридор должна управляющая компания, а не жильцы, потому что коридор считается общедомовым имуществом.
Сложнее разобраться с общежитиями коридорного типа: там жильцам принадлежат только комнаты, а кухни, туалеты и коридоры — общие. Сейчас такие общежития тоже имеют статус многоквартирных домов, и управляющие компании часто отказываются ремонтировать общие помещения за свой счет. Это незаконно: коридоры, душевые, кухни и туалеты в таких домах — это места общего пользования, а значит, коммунальщики должны ремонтировать всё — даже потекший смеситель в туалете и гуляющий под ногами пол на кухне.
Вода, тепло, газ
Управляющая компания отвечает за все трубы, которые входят в вашу квартиру. Но до первого вентиля — причем запорный кран тоже в зоне ответственности УК. Об этом говорит закон, закону вторит Верховный суд, но коммунальщики все равно отмахиваются: мол, всё, что до вентиля, — наше, а остальное ремонтируйте как-нибудь сами. Это неправильно: за вентиль тоже отвечает управляющая компания.
Но даже если вентиля нет, неправильно думать, что УК будет ремонтировать и газовую плиту, и кран в ванной, и радиатор. Насчет плит и смесителей закон говорит четко: за их состояние отвечают жильцы. С радиаторами долгое время все было не так просто, но в 2016 году Министерство строительства и ЖКХ разъяснило, что радиаторы внутри квартир все-таки не входят в состав общего имущества, независимо от того, есть вентиль или нет.
Проверить, общий радиатор или ваш собственный, очень просто: у общего радиатора может погреться любой сосед, у собственного — только вы.
Крыша и фасад
Коммунальщики должны ухаживать за кровлей и проверять, не появились ли в крыше пробоины. Если вы живете на верхнем этаже и на потолке вдруг растеклось мокрое пятно — смело вызывайте коммунальщиков. Сотрудники управляющей компании должны зафиксировать повреждения, залатать крышу и возместить вам затраты на ремонт потолка.
То же самое и с фасадом: мало того что УК должна следить за внешним видом стен — закрашивать надписи и вовремя штукатурить зияющие дыры, — она отвечает и за межпанельные швы. То есть если в комнате стало холодно, а на стенах от влажности выступила плесень, скорее всего, дело в межпанельных стыках, которые со временем потеряли герметичность.
В таком случае коммунальщики должны расшить стыки, заложить внутрь утеплитель и аккуратно заштукатурить — причем сделать это в рамках текущего ремонта. Если промерзает весь дом и нужно утеплять внешние стены, есть смысл собраться с соседями и написать общее заявление в УК. Однако, если на балансе дома не хватает денег на утепление, коммунальщики могут предложить оплатить работу в складчину.
Источник