НТВП «Кедр — Консультант»
Подписка на обзоры и консультационные материалы.
Услуги
О споре между несколькими собственниками (дольщиками) жилого дома по участию в ремонте и содержании дома и по установлению долей между собственниками
Заявительница проживает в частном доме, который находится в общей долевой собственности, где ей принадлежит ½ доли в праве. Дом старый, на нижнем этаже, где проживают остальные собственники, нет полов, дом постоянно затапливает, нужен хороший ремонт. Заявительница за свой счет отремонтировала крышу, остальные собственники отказываются участвовать в ремонте.
Вопросы.
1). Могу ли я заставить остальных собственников участвовать в расходах по содержанию дома?
2).Если они решат продать свою долю, должны ли они ее предложить сначала мне?
3). Как можно выделить долю в доме?
Консультация юриста.
Ответ на вопрос 1. Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Пункт 2 ст. 244 ГК РФ предусматривает, что имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевой собственности).
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ).
Согласно ч. 3 ст. 154 ЖК РФ собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
При этом обязанность собственника нести бремя содержания имущества не ставится в зависимость от того, пользуется ли собственник этим имуществом или нет.
Таким образом, возможно обращение в суд с иском о понуждении остальных участников долевой собственности произвести ремонт дома в установленные сроки либо при наличии доказательств несения расходов по ремонту дома, через суд потребовать от других участников долевой собственности возмещения части расходов на ремонт дома соразмерно их долям в праве.
Ответ на вопрос 2. Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Ответ на вопрос 3. Выдел доли в натуре возможен, если есть возможность организовать жилое помещение, полностью изолированное от остальной части дома, отдельный вход и независимые коммуникации, которая также должна оставаться пригодной для проживания (пп. «а» п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 (в ред. от 06.02.2007);
— самовольная перепланировка, а также неузаконенная пристройка к дому не берутся в расчет при выделе доли в натуре до момента ее легализации (ст. 29 ЖК РФ; п. 10 Постановления N 4);
— если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Данная стоимость определяется оценочной экспертизой.
Долю можно выделить во внесудебном порядке, когда против выдела доли в жилом доме в натуре не возражают другие сособственники и достигнута договоренность о принадлежности тех или иных помещений внутри дома.
В противном случае выдел доли будет осуществляться через суд.
Для выдела доли необходимо вызвать техника из БТИ, который даст заключение о возможности выдела доли в натуре и изготовит технический план помещения.
Если нет спора между сособственниками относительно условий выделения доли, то оформляется соответствующее соглашение. Стоимость выделяемых помещений должна быть пропорциональна выделяемой доле. То есть если общая стоимость жилого дома составляет, например, 1 млн руб., то стоимость помещений, выделяемых в счет 1/4 доли в праве собственности на такой дом, должна составлять 250 000 руб. Добиться такого совпадения на практике невозможно, поэтому образовавшуюся разницу необходимо компенсировать:
— выделяющемуся сособственнику со стороны остальных, если стоимость выделяемых помещений пропорционально меньше выделяемой доли, пропорционально его доле в праве собственности;
— иным сособственникам со стороны выделяющегося в обратном случае пропорционально их долям в праве собственности на оставшуюся часть дома.
Условие о размере такой компенсации и порядке ее выплаты обязательно прописывается в соглашении о выделе доли (п. п. 7, 9, 11 Постановления N 4).
Соглашение оформляется по количеству сособственников жилого дома и должно быть подписано каждым из них. Нотариально удостоверять данное соглашение не требуется.
Затем Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) следует представить:
— заявления о государственной регистрации от каждого из сособственников. Выделившийся собственник должен зарегистрировать право собственности на выделенную часть дома, а другие сособственники — изменения в правах собственности на дом;
— правоподтверждающие документы сособственников на жилой дом;
— соглашение о выделе доли в жилом доме в натуре в количестве экземпляров, соответствующем числу собственников дома, плюс дополнительно составляется экземпляр для регистрирующего органа. При этом само соглашение регистрации не подлежит;
— технический паспорт БТИ;
— документы, удостоверяющие личность заявителей;
— нотариально удостоверенную доверенность, если документы представляются представителем
Заявление на государственную регистрацию и документы можно также направить по почте, представить через многофункциональный центр либо в электронной форме (ст. ст. 16, 17 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).
За государственную регистрацию права собственности выделяющийся собственник уплачивает госпошлину в размере 2000 руб., а другие сособственники, доли которых изменяются, — в размере 350 руб. (пп. 22, 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением о государственной регистрации прав и иными документами не требуется, т.к. информация об уплате госпошлины содержится в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах.
Однако заявитель вправе представить этот документ по собственной инициативе (п. 4 ст. 16 Закона N 122-ФЗ).
Не позднее чем через 10 рабочих дней регистрирующий орган должен будет выдать выписки из ЕГРП: выделившемуся сособственнику — на часть жилого дома (с указанием литер), а остальным — на дом, но с измененной долей в праве собственности и иным составом помещений, или же выписки из Реестра (п. 3 ст. 13, ст. 14 Закона N 122-ФЗ).
Если выдел осуществляется в судебном порядке, то соответствующее исковое заявление подается в суд общей юрисдикции по месту нахождения жилого дома (ст.30 ГПК РФ)
К заявлению прикладываются следующие документы:
— правоподтверждающие документы сособственников на жилой дом;
— технический паспорт БТИ;
— техническое заключение о возможности выдела доли в натуре;
— квитанцию об уплате госпошлины за рассмотрение дела в суде, размер которой, как правило, рассчитывается исходя из цены выделяемой доли (пп. 3 п. 1 ст. 333.20, пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ);
— иные документы, подтверждающие требования истца;
— копии искового заявления по числу ответчиков и третьих лиц.
Для принятия положительного решения необходимо доказать, что произвести выдел технически возможно, а выделяемые помещения примерно соответствуют по стоимости доли истца в праве собственности на дом. В этом может помочь судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза
После удовлетворения исковых требований выделяющемуся собственнику необходимо зарегистрировать право собственности в Росреестре, а остальным – изменения в правах на дом.
Для этого в Росреестр подаются следующие документы:
— заявления о государственной регистрации от каждого из сособственников;
— документы, удостоверяющие личность заявителей;
— решение суда с отметкой о вступлении в силу в двух экземплярах;
— нотариально удостоверенная доверенность, если документы представляются представителем.
Предъявления других документов технического характера не потребуется.
Консультация дана в ноябре 2016 г. в рамках Республиканского конкурса «Юрист-Профессионал 2016».
Консультант — Бригинская Людмила Анатольевна, частнопрактикующий юрист, тел. 8-922-510-42-09
Источник
Ремонт частного жилого дома
Кем осуществляется обслуживание (ремонт и ТД) частного жилого дома?
Имеет право ТСЖ собирать оплату за содержание и ремонт с собственника индивидуального жилого дома (частного дома)
В каком законе прописано, что муниципалитеты не должны производить ремонт частного жилого дома?
Положен ли ремонт частного жилого дома по статье 20 ФЗ О ветеранах ВОВ (труженик тыла, оккупация)
Пожалуйста есть какие-либо программы, субсидии или льготы у администрации МО, для ремонта жилого частного дома, владельцем которого является пенсионерка, проживающая в доме совместно с дочерью, которая является матерью-одиночкой несовершеннолетнего ребенка.
Имеет ли право сосед строить на своем участке (ИЖС) гараж для ремонта грузовых машин на расстоянии 15 метров от моего частного жилого дома?
Отопление частного жилого дома подключено к теплотрассе, которая проходит по подвалу муниципальной бани и к этой же теплотрассе подключена муниципальная баня, кто должен провести ремонт теплотрассы от колодца до бани.
Я имею 80% частного жилого дома. Дом находится в аварийном состоянии. Другой сособственник отказывается делать ремонт. Я собираюсь делать ремонт и потом требовать через суд возврата части расходов на ремонт. Имеет ли право суд распределять расходы по отдельным статьям затрат между сособственниками исходя из логики, из сложившийся ситуации или он СТРОГО ограничен законом о распределении расходов в соответствии с долями? Например, ремонт туалета, которым оба сособственника пользуются в равной степени и логично делить расходы пополам.
На основании чего будущий собственник, еще не вступивший в наследство, должен обслуживать 1/2 дома жилого частного дома (отапливать, производить текущий ремонт, ремонт кровли)? Бабушки умерли а сын пытался вступить в наследство но остановила пошлина в 35%. Ждали отмены пошлины — дождались, но человек умер в период действия этой пошлины и её все равно придется платить. Так-что полдома разваливается.
У нас с мужем по 1/2 доли частного жилого дома. Я по некоторым причинам там не проживаю уже почти 2 года, но налоги за землю и дом плачу исправно. Недавно я узнала, что он там затеял ремонт и реконструкцию внутри дома, не уведомив меня как второго собственника. У нас скоро суд по выделению долей в натуре дома и земли. Должен ли он меня известить о ремонте и могут ли возникнуть у меня трудности по разделу в натуре в связи с этим ремонтом. После развода у нас еще не прошло 3 года.
Имею ли я право на наследство, после смерти мужа, с которым более 20 лет в разводе? При этом все коммунальные услуги, налоги, ремонт и содержание частного дома, который строили в совместном браке-все эти годы выполняла я сама. Имеется два совместных сына, (совершеннолетние) которые на содержание жилого дома не оказывают по сей день.
Согласно тех паспорта одна из стен нашего жилого частного дома является границей с соседним участком. Это правильно? И чтоб добраться к стене своего дома, мы идем к соседям и с их участка уже производим ремонт стены и ее осмотр. С крыши вода стекает прямо к ним в ограду. Как быть, мне это не нравиться.
После пожара жилого частного дома я подала документы в администрацию города для создания МВК о признании дома не пригодным для проживания, ремонта и реконструкции дом в собственности. Подала я
1)технический паспорт из БТИ на 71 % износа,
2)свидетельство собственности копию заверенную у нотариуса,
4)копию справки о пожаре и
Этих документов достаточно для создания МВК или нет? Если нет, то что мне делать?
Мой вопрос таков. На противоположной стороне от моего частного жилого дома расположены гаражи (так сказать кооператив) в двух из низ проводят ремонт автомобилей, в основном в ночное время (ужасный шум, жужжание, гудение и вонь от покраски автомобилей). Вызывала полицию несколько раз ссылаясь на закон о тишине, все бесполезно какую то беседу проводят с ними и на следующий день все повторяется. Куда мне обратиться с жалобой?
Я владею долей частного жилого дома. Другой сособственник в доме прописан, занимает одну из комнат, но уже лет 20 как проживает в квартире жены, а с недавнего времени числиться временно отсутствующим по данному адресу и временно проживающим по адресу жены. Он отказывается оплачивать коммунальные услуги, делать ремонт дома, который в настоящий момент находится в аварийном состоянии. Его доля незначительна. Другого жилья у него в собственности нет. В соответствии со ст. 252 п.4 в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Консультировалась у нескольких юристов по поводу этой статьи и получала прямо противоположные ответы. Одни говорят, что эта статья сейчас отменена, другие, что вполне реально выиграть в моей ситуации иск о принудительной компенсации за долю. Так кто же прав? И если реально, то как определятся сумма компенсации.
Я прописана единственная в доле частного жилого дома, при этом не являюсь собственником этой частички, и фактически проживаю в арендуемой квартире в другом районе, а в частичке никто не проживает, т.к. собственники частички ее приобрели полгода назад в непригодном для проживания состоянии из коммуникаций в ней только свет, и тот — только на бумаге, и делают ремонт. В этой долевке одна собственница представляется избранным на общем собрании жильцов председателем ТСЖ и недавно принесла квитанцию на оплату за вывоз мусора с долгом за полгода на имя новых собственников. Правомерно ли была выставлена эта квитанция, если прописана я единственная в частичке, а новые собственники ни в какое ТСЖ не вступали, и тем более не заключали никаких договоров с мусороуборочной компанией?
Ситуация у нас такая: Более 23 лет назад мама, обменяв квартиру отца и отчима на двухкомнатную квартиру в центре города, подарила ее брату, в которой он проживает по сей день (прописан брат в квартире один). Сама мама жила вместе с отчимом в половине частного дома, которая должна была остаться мне (только это всегда говорилось на словах и завещания мы не нашли). Похоронами занималась тоже я, а он только присутствовал на них.
Спустя 5 месяцев после смерти мамы, брат подал на наследство, не смотря на ранние устные договоренности, и мы получили бумаги на право собственности 23/100 жилого строения каждый.
Вот уже 8 лет (после смерти мамы) я содержу ее, а проживаю в этой половине дома с 2010 года, сам дом 1964 года постройки и много что пришло в негодность, сейчас делаю ремонт (поменяла полы, окна, проводку, отопление, утеплила стены, отремонтировала прогнившую часть крыши, сделала везде косметический ремонт), полностью оплачиваю коммунальные услуги. Брат за все 8 лет не появлялся и никак не интересовался ни состоянием помещения, ни оплатой его содержания.
Сейчас, спустя 8 лет, увидев в какое состояние я привела дом, брат решил продать свою долю. Но в натуре он свои метры не выделял и хочет продать «право на собственность». Мне он прислал письмо, в котором он предлагает выкупить его долю по цене, реально превышающей стоимость помещения как минимум в два раза, я не против выкупить у него его часть, но за реальную стоимость и за вычетом всех средств которые были затрачены на содержание и ремонт его половины дома и земли.
Сама я предпенсионного возраста, прописана в этом доме, в нем и проживаю постоянно. Другой собственности у меня нет и этот дом у меня единственное жилье. Мой месячный доход 12 т. р.
Если такое возможно, прошу Вас помочь правильно написать ответ брату, что бы в последствии все же иметь преимущественное право на выкуп его доли.
Письмо брата прикладываю. (Подпись на письме вроде как даже и не брата, а подписалась за него скорее всего его бывшая жена, которая и занимается продажей, на адрес проживания которой и просят прислать ответ.)
Источник
